Príjmy z prenájmu nehnuteľností predstavujú pre mnohé fyzické osoby zaujímavý spôsob, ako si privyrobiť a zvýšiť svoj ročný príjem. Je však dôležité poznať a dodržiavať daňové povinnosti s tým spojené, aby sa predišlo prípadným sankciám zo strany daňového úradu. Tento článok sa podrobne venuje zdaňovaniu príjmov z prenájmu nehnuteľností pre fyzické osoby - občanov, ktorí nepodnikajú v tejto oblasti na základe živnostenského oprávnenia.
Kto je prenajímateľ a aké príjmy sa považujú za príjmy z prenájmu?
Podľa zákona o dani z príjmov patria príjmy z prenájmu nehnuteľností do kategórie zdaniteľných príjmov fyzickej osoby, ak nejde o príjmy z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. Tieto príjmy plynú na základe podmienok dohodnutých v nájomnej zmluve, v súlade s Občianskym zákonníkom. Dôležité je rozlišovať medzi príjmami z prenájmu bez poskytovania ďalších služieb (napr. hotelového typu) a príjmami, kde prenajímateľ poskytuje aj dodatočné služby ako upratovanie či výmena bielizne. V takomto prípade sa príjem z prenájmu považuje za príjem z podnikania a vyžaduje si živnostenské oprávnenie.
Zisťovanie základu dane a daňové výdavky
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov môže daňovník uplatniť len preukázateľne vynaložené daňové výdavky. Je nevyhnutné viesť si daňovú evidenciu, ktorá zahŕňa prehľad o príjmoch a výdavkoch v časovom slede. Paušálne výdavky vo výške 40 % z príjmov, ktoré sú bežné pri iných typoch príjmov, nie sú pri prenájme podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov uplatniteľné. V prípade, že preukázateľné daňové výdavky sú vyššie ako príjmy z prenájmu, na rozdiel sa neprihliada, nakoľko daňovník nemôže vykazať daňovú stratu z prenájmu nehnuteľnosti. Výdavky je možné uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu.
Oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu
Zákon o dani z príjmov umožňuje fyzickým osobám uplatniť si oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Táto suma predstavuje päťnásobok platného životného minima. Ak príjmy z prenájmu presiahnu túto hranicu, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad stanovenú sumu. Príjmy z prenájmu, ktoré sú oslobodené od dane, sa v daňovom priznaní neuvádzajú.
Ako vyplniť tlačivo k daňovému priznaniu k dani z nehnuteľnosti? Magazín Nehnuteľnosti.sk
Kedy vzniká povinnosť podať daňové priznanie?
Daňovník - fyzická osoba je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby typu B, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie presiahne zákonom stanovenú hranicu. Pre rok 2025 je táto hranica 2 876,90 eura. Do úhrnu zdaniteľných príjmov sa nezapočítava príjem, ktorý nie je predmetom dane, príjem oslobodený od dane alebo príjem zdanený zrážkovou daňou, ak daňovník považuje daňovú povinnosť za splnenú.
Uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane
Nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manželku/manžela je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, teda príjmov zo závislej činnosti, podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa považujú za tzv. pasívne príjmy, a preto sa na ne tieto nezdaniteľné časti základu dane nevzťahujú.
Kaucia (zábezpeka) pri prenájme
Kaucia, alebo zábezpeka, ktorú nájomca uhrádza pri uzatvorení nájomnej zmluvy, sa stáva zdaniteľným príjmom prenajímateľa v momente, keď ju prenajímateľ použije na úhradu svojich pohľadávok voči nájomcovi (napr. nezaplatené nájomné, poškodenie majetku). Samotná prijatá kaucia v momente jej zloženia nie je zdaniteľným príjmom, ak sa na konci nájmu vráti nájomcovi.
Prenájom nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
Fyzická osoba, ktorá sa rozhodne prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť do svojho obchodného majetku, môže si uplatniť širší rozsah daňových výdavkov, vrátane odpisov, technického zhodnotenia, poistenia či úrokov z úverov na kúpu nehnuteľnosti. Je však dôležité si uvedomiť, že predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku skôr ako 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku podlieha dani z príjmu.
Spoločné vlastníctvo a delenie príjmov
V prípade, že manželia vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a prenajímajú ju, môžu sa dohodnúť na pomere, v akom si dosiahnutý príjem z prenájmu rozdelia. Tento pomerný diel sa následne uplatní aj pri rozdelení preukázateľných daňových výdavkov. Obaja manželia potom uvádzajú svoj podiel príjmu vo svojich daňových priznaniach.
Krátkodobé ubytovanie a živnosť
Prenájom nehnuteľností prostredníctvom platforiem ako Airbnb, kde sa okrem ubytovania poskytujú aj ďalšie služby (upratovanie, výmena bielizne), sa už nepovažuje za prenájom podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Ide o poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré sa klasifikuje ako podnikanie a vyžaduje si živnostenské oprávnenie. V takomto prípade si prenajímateľ môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov, maximálne do výšky 20 000 eur.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Každý prenajímateľ - fyzická osoba je povinný registrovať sa na miestne príslušnom daňovom úrade najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začal vykonávať činnosť prenajímania nehnuteľnosti. Nesplnenie tejto povinnosti môže viesť k uloženiu pokuty.
DPH a prenájom bytu
Vo všeobecnosti je prenájom bytov určených na bývanie oslobodený od dane z pridanej hodnoty (DPH). K DPH pri prenájme dochádza len vo výnimočných prípadoch, napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo ak sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikateľské účely a nie je určená na bývanie podľa listu vlastníctva.
Dôležitosť poistenia pri prenájme
Prenajímaná nehnuteľnosť čelí vyšším rizikám ako nehnuteľnosť vo vlastnom užívaní. Preto je dôležité zvážiť poistenie nehnuteľnosti a domácnosti, ktoré chráni majetok prenajímateľa pred škodami ako požiar, vytopenie či vandalizmus. Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, výdavky na poistenie si možno uplatniť ako daňovo uznateľné náklady.
Sankcie za nepriznanie príjmov z prenájmu
Nepriznanie príjmov z prenájmu alebo oneskorené podanie daňového priznania môže viesť k domeraniu dane, úrokom z omeškania a penále. Daňový úrad môže daňový základ odhadnúť na základe obvyklých cien v danej lokalite a výdavky nemusí uznať vôbec, ak nie sú preukázateľné. Preto je vždy výhodnejšie dodržiavať zákonné povinnosti a príjmy z prenájmu riadne priznať.
Kedy neplatiť daň z prenájmu?
Daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti nemusí vzniknúť v nasledujúcich prípadoch:
- Ak príjmy z prenájmu nepresiahnu ročný limit oslobodenia vo výške 500 eur.
- Ak celkové zdaniteľné príjmy daňovníka za rok nepresiahnu zákonom stanovenú hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie.
- Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s prenájmom sú rovnaké alebo vyššie ako príjmy z prenájmu (avšak daňovú stratu nemožno vykazať).
Dôležitosť konzultácie s odborníkom
Daňová oblasť, najmä v súvislosti s prenájmom nehnuteľností, môže byť pre mnohých fyzických osôb zložitá. V prípade nejasností alebo potreby optimalizácie daňových povinností je vždy rozumné vyhľadať pomoc daňového poradcu, ktorý je odborne spôsobilou osobou na poskytovanie daňových rád a služieb.