Zabezpečenie hypotekárneho úveru: Kľúč k financovaniu vášho bývania

Hypotekárny úver, ako dlhodobý finančný záväzok, si vyžaduje dôkladné zabezpečenie. Banky, ako poskytovatelia týchto úverov, si prostredníctvom rôznych foriem zabezpečenia zvyšujú istotu, že poskytnuté finančné prostriedky budú riadne splatené. Zabezpečenie úveru je preto kľúčovým prvkom pri získavaní hypotéky a jeho pochopenie je nevyhnutné pre každého, kto uvažuje o financovaní svojho bývania.

Základné princípy zabezpečenia úveru

V prípadoch, keď bonita klienta nie je postačujúca alebo to stanovuje zákon, banka podmieňuje poskytnutie úveru jeho zabezpečením. Cieľom je znížiť riziko pre banku v prípade, že klient nie je schopný úver splácať. Najčastejšie ide o zabezpečenie záložným právom na nehnuteľnosť, hnuteľným majetkom (napríklad auto) alebo ručiteľom. Pri zabezpečenom úvere je vyššia pravdepodobnosť, že peniaze, ktoré si klient požičal, dostane banka späť. Aj z toho dôvodu sú zabezpečené úvery v porovnaní s nezabezpečenými úvermi oveľa lacnejšie.

Zabezpečenie úveru možno rozdeliť na peňažné a nepeňažné. Peňažné zabezpečenie zahŕňa napríklad vinkuláciu vkladu, kde klient musí presne určenú časť z výšky úspor vinkulovať v prospech banky. Nepeňažné zabezpečenie je oveľa bežnejšie a zahŕňa záložné právo k nehnuteľnosti, záložné právo k hnuteľnému majetku alebo ručenie treťou osobou.

Zabezpečenie prostredníctvom nehnuteľnosti

Podmienkou pre získanie hypotekárneho úveru a americkej hypotéky je zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou, t.j. zriadením záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky. Záložné právo (označované tiež ťarcha) je vecným právom k cudzej veci. Slúži na zabezpečenie úveru tak, že v prípade jeho nesplácania je banka oprávnená domáhať sa uspokojenia z veci založenej, predať ju a peniaze do výšky nesplatenej časti úveru si ponechať.

Zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky je podmienkou na získanie hypotéky a slúži na zabezpečenie úveru v prípade jeho nesplácania. Banka je oprávnená domáhať sa práv zo založenej nehnuteľnosti, predať ju a finančné prostriedky do výšky nesplatenej časti úveru si ponechať.

Proces zriadenia záložného práva:

1. Overenie nehnuteľnosti: Banka si pred zriadením záložného práva musí overiť, či nehnuteľnosť nie je zaťažená iným záložným právom alebo či na nej neviaznu vecné bremená, ktoré by mohli znemožniť realizáciu záložného práva. V prípade, ak sú na nehnuteľnosti iné záložné práva alebo vecné bremená, banka nemusí nehnuteľnosť akceptovať ako zábezpeku a vyzve klienta úver zabezpečiť inou nehnuteľnosťou.
2. Záložná zmluva: Záložné právo v prospech banky vzniká na základe písomnej záložnej zmluvy medzi bankou a vlastníkom zakladanej nehnuteľnosti. V zmluve o zriadení záložného práva sa musí určiť predmet záložného práva a pohľadávka, ktorú zabezpečuje.
3. Zápis do katastra nehnuteľností: Záložné právo sa následne zapíše v katastri nehnuteľností na základe návrhu na vklad záložného práva, ktorý na kataster podáva vlastník nehnuteľnosti. Spolu s návrhom na vklad musíte na katastri predložiť aj záložné a úverové zmluvy. Až momentom schválenia zápisu vzniká záložné právo v právnom zmysle.

Flexibilita pri zabezpečení:

Hypotekárny úver nemusí byť zabezpečený tou nehnuteľnosťou, na ktorú si klient berie úver. Taktiež platí, že nemusíte byť vlastníkom zakladanej nehnuteľnosti. Ak je niekto z blízkych ochotný založiť vlastnú nehnuteľnosť v prospech zabezpečenia úveru, toho, čo si berie hypotéku, je to možné. Využívate vtedy tzv. záložného ručiteľa.

Doplnenie zabezpečenia:

Zabezpečená nehnuteľnosť môže v priebehu splácania hypotéky stratiť časť svojej ceny a zabezpečenie sa stane nedostatočným. Vtedy banka má právo požiadať klienta - dlžníka o doplnenie zabezpečenia hypotéky založením ďalšej nehnuteľnosti. Ak tak dlžník neučiní, časť nezabezpeného úveru sa stáva okamžite splatnou.

Ručenie treťou osobou

Najčastejšou formou zabezpečenia pri krátkodobých úveroch je zabezpečenie ručiteľom. Pri úvere zabezpečenom treťou osobou - ručiteľom, banku zaujíma najmä jeho príjem a možnosť ručenia hnuteľným alebo nehnuteľným majetkom. Ručiteľ banke písomne prehlási, že vyrovná dlh v prípade, že tak neurobí dlžník. Podpis ručiteľa na písomnom prehlásení je úradne overený. Môže byť aj viac ručiteľov pri jednom úvere. Každý z nich ručí do výšky popísanej v prehlásení ručiteľa.

Banka pri zabezpečení úveru ručiteľom overuje nielen bonitu a platobnú schopnosť klienta, ale aj jeho ručiteľa. Banka tiež stanoví presné podmienky, kto vám za úver ručiť môže.

Vinkulácia poistenia a vkladu

Vinkulácia je viazanie - obmedzenie práva na peňažné prostriedky uložené v banke alebo na poistné plnenie v prospech tretej osoby - veriteľa. Pri úveroch, ktoré sú poskytnuté na vyššiu sumu, banka automaticky požaduje vinkuláciu poistenia - poistného plnenia.

Vinkulácia poistenia:

Ak banka klientovi schváli úver, klient si musí dať poistiť založenú nehnuteľnosť proti poškodeniu, zničeniu následkom požiaru alebo živelnej pohromy a zároveň musí poistenie vinkulovať v prospech banky. To znamená, ak by došlo k nečakanému zničeniu založenej nehnuteľnosti, poistné plnenie bude zaslané banke a nie klientovi. Banky sa tak chránia pred poškodením založenej nehnuteľnosti. Vinkulovaná suma musí byť minimálne vo výške poskytnutého úveru.

Vinkulácia vkladu:

Vinkulácia vkladu znamená, že úver klient dostane až vtedy, keď presne určenú časť z výšky úspor vinkulujete v prospech banky. Vinkulované môžu byť vlastné úspory dlžníka alebo úspory inej osoby. Ide o nástroj, ktorý banky využívajú pre krytie strát v prípade klientovej neschopnosti splácať úver.

Podmienky a kritériá pre získanie hypotéky

Schválenie hypotekárneho úveru a jeho čerpanie je niekoľkodňový, v prípade komplikácií aj niekoľkotýždňový proces. Proces urýchlite, keď si dokumenty potrebné pre schválenie hypotéky pripravíte vopred. Schvalovacím procesom banky si klient prechádza z jednoduchých dôvodov - banka sa snaží predísť riziku nesplácania hypotéky a zároveň chce ochrániť klienta pred nezvládnuteľným zadlžením.

Kľúčové faktory pri posudzovaní žiadosti:

• Bonita klienta: Banka berie do úvahy všetky dlhy, ich poctivé splácanie, prípadné omeškania a zamietnuté žiadosti o hypotéku v inej banke.
• Príjem a zamestnanie: Pre banky je dôležitý typ pracovného pomeru. Najviac "v pohode" ste, ak máte TPP na Slovensku. Aj v takomto prípade sa vám však môže stať, že banka vašu žiadosť zamietne, napríklad ak váš pracovný pomer trvá menej ako 3 mesiace alebo ste v skúšobnej lehote. Aj keď zamestnanie na dobu neurčitú v trvalom pracovnom pomere môže byť výhodou, banka vie schváliť vašu hypotéku, aj keď pracujete na dobu určitú alebo máte príjmy z podnikania.
• Výška úveru a príjmu: Problémom môže byť, ak výška hypotéky predstavuje viac ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu a mesačná splátka presiahne 60 % vášho čistého mesačného príjmu. Treba počítať s tým, že toto kritérium zohľadňuje všetky existujúce dlhy. V praxi to znamená, že po odpočítaní životného minima musí klientovi ostať z jeho mesačného príjmu finančná rezerva, ktorá nemôže byť určená na splácanie úverov. Platí, že mesačné splátky záväzkov nemôžu byť viac ako 60 % z príjmu klienta.
• Hodnota nehnuteľnosti: Čím vyššie stanoví znalecký posudok hodnotu nehnuteľnosti, tým vyšší hypotekárny úver môže klient získať. Banky tiež limitujú maximálny limit výšky hypotéky na 90 % z ceny nehnuteľnosti, pričom najčastejšie je možné získať hypotéku do 80 %.
• Rating klienta: Banky vytvárajú akýsi rating klientov, ktorý vychádza z veku, dosiahnutého vzdelania, úverovej histórie a správania na bežnom účte. Hodnotí sa aj hodnota nehnuteľnosti, ktorou idete úver zabezpečiť.

Špecifické situácie:

• Cudzozemskí žiadatelia: Banky poskytujú úver na bývanie aj cudzozemencom, ktorí majú trvalý pobyt na území Slovenska a tiež žiadateľom pracujúcim v zahraničí.
• Hypotéka na zahraničnú nehnuteľnosť: Je možné získať hypotéku aj na nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza v zahraničí. Avšak pod podmienkou, že bude založená nehnuteľnosťou, ktorá sa nachádza na území Slovenskej republiky. Banka však môže prísnejšie nastaviť tzv. LTV (Loan to Value), teda pomer hodnoty nehnuteľnosti voči výške hypotéky.
• Hypotéka bez vybranej nehnuteľnosti: Ide o formu schválenia hypotéky ešte predtým, ako má klient vybranú nehnuteľnosť. Banka vystaví hypotekárny certifikát, čím dáva prísľub, že je ochotná poskytnúť hypotéku. Tento certifikát sa vydáva na dobu určitú a dovtedy si klient musí nájsť vhodnú nehnuteľnosť.
• Postupné financovanie výstavby: Pri výstavbe alebo rekonštrukcii banka uvoľňuje finančné prostriedky postupne, podľa toho, ako postupuje proces výstavby nehnuteľnosti. Na začiatku výstavby je hodnota predmetnej nehnuteľnosti nízka, preto banka uvoľní iba prvú časť finančných prostriedkov (prvá tranža).

Daňový bonus a štátne príspevky

Mladí ľudia môžu v rámci hypotekárneho úveru získať zvýhodnenie v podobe daňového bonusu. Od 1. januára 2018 bol zrušený štátny príspevok pre mladých a nahradil ho tzv. daňový bonus. Daňový bonus je možné uplatniť vo výške 50 % zo zaplatených úrokov v danom kalendárnom roku, najviac vo výške 400 € za jeden rok. Nárok na daňový bonus trvá maximálne päť rokov (šesťdesiat po sebe idúcich kalendárnych mesiacov splácania).

Dôležité upozornenia:

• Na uplatnenie daňového bonusu je potrebné k daňovému priznaniu priložiť potvrdenie z banky o zaplatených úrokoch.
• Daňový bonus sa neposkytuje k hypotekárnym úverom na účel splatenia poskytnutého úveru, ktorý nie je hypotekárnym úverom, či už bol použitý na účely nadobudnutia tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti, výstavby alebo zmeny dokončených stavieb, údržby tuzemských nehnuteľností.
• Dom či byt, na ktorý je viazaný hypotekárny úver, musí byť určený na bývanie.

Poistenie nehnuteľnosti a vinkulácia

Keď si klient vezme hypotéku, nie je povinný uzatvoriť si životné poistenie. Zákon o hypotekárnych úveroch to nevyžaduje a banky tiež nie. Je však dôležité si uvedomiť, že hypotéka je záväzok na veľmi dlhý čas a oplatí sa myslieť na zabezpečenie rizík súvisiacich s financovaním bývania prostredníctvom hypotekárneho úveru.

Povinné poistenie nehnuteľnosti:

Na to, aby banka uvoľnila pri čerpaní hypotéky finančné prostriedky, musí byť nehnuteľnosť poistená. Je to tak preto, lebo banka má na danú nehnuteľnosť záložné právo a v prípade, že klient nebude hypotéku splácať, získa svoje peniaze späť prostredníctvom predaja daného domu či bytu. Ak by však táto nehnuteľnosť bola poškodená, mohla by výrazne klesnúť jej hodnota. V praxi to vyzerá tak, že klient uzatvorí poistenie majetku na svoju osobu a následne mu poisťovňa danú poistku vinkuluje v prospech banky. Potvrdenie od poisťovne je potrebné odniesť do banky.

Vinkulácia poistného plnenia:

Keď nastane škoda na vinkulovanej nehnuteľnosti, poisťovňa má povinnosť vyplatiť poistné plnenie najskôr banke a tá ho následne poskytne klientovi. Pravidlá poskytovania poistného plnenia sa môžu líšiť v závislosti od banky.

Zabezpečenie hypotekárneho úveru je komplexný proces, ktorý si vyžaduje pozornosť k detailom. Pochopenie rôznych foriem zabezpečenia, podmienok bánk a súvisiacich právnych aspektov je kľúčové pre úspešné získanie a splácanie hypotéky.

tags: #hypotekarny #uver #zabezpecenie