Hypotéka: Rozdiely v získaní pre zamestnancov a podnikateľov

Získanie hypotekárneho úveru, kľúčového nástroja pre nadobudnutie vlastného bývania, predstavuje pre mnohých Slovákov významný krok. Hoci základné princípy a všeobecné podmienky sú pre všetkých žiadateľov rovnaké, existujú špecifické rozdiely v tom, ako banky posudzujú žiadosti zamestnancov na trvalý pracovný pomer a právnických či fyzických osôb podnikajúcich (SZČO a spoločníci v s.r.o.). Tento článok sa zameriava na tieto rozdiely, objasňuje proces posudzovania príjmu, bonity a ďalších faktorov, ktoré ovplyvňujú úspešnosť získania hypotekárneho úveru.

Všeobecné podmienky pre získanie hypotéky

Bez ohľadu na váš pracovný status, banka pri posudzovaní žiadosti o hypotéku vždy skúma súbor všeobecných kritérií. Tieto kritériá sú navrhnuté tak, aby minimalizovali riziko pre banku a zabezpečili, že žiadateľ bude schopný úver splácať. Medzi základné preverované skutočnosti patrí:

• Centrálny úverový register: Banka si overí vašu históriu v centrálnom úverovom registri, kde sú zaznamenané všetky vaše doterajšie úvery a ich splácanie.
• DTI (Debt-to-Income ratio): Tento ukazovateľ vyjadruje pomer vašich celkových dlhov k vášmu mesačnému príjmu. Banky majú stanovené maximálne povolené hodnoty DTI, ktoré nesmiete prekročiť.
• Celková zadlženosť: Banka analyzuje vašu celkovú finančnú záťaž, vrátane všetkých existujúcich úverov a záväzkov.
• LTV (Loan-to-Value ratio): Ide o pomer výšky požadovaného úveru k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. Banky obvykle neposkytujú financovanie vo výške 100% hodnoty nehnuteľnosti.
• Životné minimum: Banka musí zohľadniť životné minimum stanovené zákonom. Časť vášho príjmu, ktorá je nevyhnutná na pokrytie životných nákladov, nemôže byť použitá na splátku hypotéky.

Posudzovanie príjmu zamestnancov

Proces overovania príjmu u zamestnancov na trvalý pracovný pomer je v porovnaní s podnikateľmi zvyčajne priamočiarejší.

• Definícia čistého mesačného príjmu: Čistý mesačný príjem zamestnanca je suma, ktorú mu zamestnávateľ pravidelne vypláca po odpočítaní všetkých povinných odvodov. "Ich čistý mesačný príjem je suma, ktorú im zamestnávateľ vyplatí pravidelne každý mesiac ako výplatu mzdy. Tá už je očistená o poistné odvody do zdravotnej a Sociálnej poisťovne a o daň z príjmov. Stanovenie čistého príjmu je teda veľmi jednoduché," uvádza Soňa Sláviková.
• Online overenie: Banky majú možnosť overiť príjem zamestnanca online dopytom do Sociálnej poisťovne. To znamená, že vo väčšine prípadov banka nepotrebuje od klienta žiadne dodatočné doklady o príjme, ako sú výplatné pásky alebo potvrdenia od zamestnávateľa. Toto zjednodušuje a urýchľuje proces žiadosti.
• Stabilita príjmu: Príjem zamestnanca na trvalý pracovný pomer je považovaný za stabilný a pravidelný, čo banky vnímajú pozitívne.

Posudzovanie príjmu SZČO a spoločníkov v s.r.o.

Podnikatelia, či už živnostníci alebo spoločníci v spoločnostiach s ručením obmedzeným, čelia špecifickejším podmienkam pri žiadosti o hypotéku. Ich príjmová situácia môže byť menej predvídateľná ako u zamestnancov.

• Špecifické podmienky: "Pri podnikateľoch sú podmienky špecifickejšie. Jednoosobové eseročky a živnostníci môžu totiž byť pre banku rizikovejší, keďže ich príjem nemusí byť natoľko stabilný a pravidelný, ako je to pri zamestnancoch na trvalý pracovný pomer."
• Minimálna doba podnikania: Banky vyžadujú, aby žiadateľ podnikal po určitú minimálnu dobu. Táto doba sa v jednotlivých bankách líši. Napríklad Slovenská sporiteľňa ako jedna z mála bánk vyžaduje len 6-mesačnú dobu podnikania v predchádzajúcom zdaňovacom období. Všeobecne platí, že čím dlhšie obdobie klient podniká, tým je z pohľadu banky stabilnejší a dôveryhodnejší. Pre zamestnancov často stačí preukázať 3-6 mesačný príjem, zatiaľ čo u podnikateľov sa minimálna doba podnikania pohybuje zvyčajne od 6 do 24 mesiacov.
• Dokladovanie príjmu: Po splnení minimálnej doby podnikania je potrebné doložiť banke účtovnú závierku za posledné ukončené zdaňovacie obdobie alebo daňové priznanie k dani z príjmu. "Z týchto dokladov banka stanoví priemerný čistý mesačný príjem, a teda príjem, ktorý podnikateľovi zostane k dispozícii po odpočítaní výdavkov spojených s podnikaním, poistných odvodov a dane z príjmov," vysvetľuje senior produktová manažérka.
• Daňová optimalizácia: Pri posudzovaní príjmu podnikateľa môže banku ovplyvniť aj to, či žiadateľ využíva daňovú optimalizáciu, napríklad prostredníctvom paušálnych alebo skutočných výdavkov.
• Rizikovosť: Banky považujú podnikateľské subjekty za rizikovejšie, čo si vyžaduje vyššie požiadavky a dôkladnejšie preverovanie. Toto chráni nielen banku, ale aj klienta.

Rozdiel medzi pôžičkou a úverom v kontexte hypotéky

Hoci sa v bežnej reči často používajú pojmy pôžička a úver zameniteľne, z právneho hľadiska existujú medzi nimi rozdiely, ktoré sú dôležité najmä pri finančných transakciách.

• Zákonná úprava: Zmluva o pôžičke je upravená v ustanoveniach § 657 - 658 Občianskeho zákonníka. Na druhej strane, zmluva o úvere je regulovaná v ustanoveniach § 497 - 507 Obchodného zákonníka.
• Podstata zmluvy: Pri zmluve o pôžičke "okrem dohody zmluvných strán o podstatných častiach zmluvy na vznik záväzku z nej vyžaduje aj skutočné odovzdanie predmetu pôžičky." V prípade zmluvy o úvere "dlžníkovi zo zmluvy o úvere vzniká právo (nie povinnosť) úver čerpať."
• Úroky: "Kým platenie úrokov patrí medzi pojmové znaky úveru, pôžička môže byť dojednaná aj bez úrokov." Úrok z poskytnutého úveru predstavuje "cenu peňažných prostriedkov, ktoré zmluvou o úvere veriteľ umožňuje čerpať dlžníkovi."

Hypotekárny úver je špecifickým typom úveru, ktorý je zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti. Jeho charakteristiky sa odlišujú od bežnej pôžičky.

Charakteristiky hypotekárneho úveru

Hypotekárny úver je dlhodobý finančný produkt určený primárne na financovanie bývania. Jeho získanie a podmienky sú špecifické.

• Doba splatnosti: Ide o dlhodobý úver s lehotou splatnosti zväčša 4 roky a najviac 30 rokov.
• Zabezpečenie: Hypotéka je zabezpečená záložným právom k nehnuteľnosti, ktorá sa nachádza na území Slovenskej republiky.
• Minimálna a maximálna výška: Minimálna výška úveru je stanovená na hranici 3300 €. Maximálna výška hypotekárneho úveru by nemala presiahnuť 80% ceny nehnuteľnosti, pričom cenu určuje samotná banka s prihliadnutím na rôzne faktory ako lokalita a účel použitia nehnuteľnosti. Niektoré banky dokážu aj dnes poskytnúť nerizikovým klientom financovanie až do výšky 90% z ceny nehnuteľnosti na základe individuálneho posúdenia.
• Účel použitia: Hypotéka môže byť použitá na financovanie rodinného domu, bytu vo vlastníctve, nájomného domu, kancelárskych budov, nákupných centier či pozemku.

Štátne príspevky a daňové bonusy

Pre podporu bývania boli v minulosti a sú aj v súčasnosti dostupné rôzne formy štátnej podpory.

• Štátny príspevok pre mladých: Do roku 2018 fungoval štátny príspevok pre mladých vo forme zvýhodnenej úrokovej sadzby vo výške 3% (2% poskytoval štát a 1% banka).
• Daňový bonus: Od 1. januára 2018 je možné uplatniť si daňový bonus vo výške 50% zo zaplatených úrokov v danom kalendárnom roku, najviac však vo výške 400 € za jeden rok. Nárok na daňový bonus trvá maximálne päť rokov (šesťdesiat po sebe idúcich kalendárnych mesiacov splácania). Nárok na pomernú časť daňového bonusu vzniká v prípade, ak si hypotéku nevezmete presne 1. januára.

Úroková sadzba a predčasné splatenie

Úroková sadzba je kľúčovým faktorom ovplyvňujúcim celkové náklady na hypotéku.

• Stanovenie úrokovej sadzby: Pri stanovení úrokovej sadzby sa vychádza z aktuálnej situácie na trhu (v súčasnosti cca 0,79%, samozrejme, záleží od doby fixácie úrokovej sadzby). Táto sadzba môže byť znížená na 0% v prípade štátneho príspevku.
• Predčasné splatenie: Samozrejme, hypotekárny úver sa dá splatiť predčasne. Predčasné splatenie má však svoje háčiky a nemusí byť bezplatné. Banky takéto žiadosti posudzujú individuálne.

Poistenie a zabezpečenie nehnuteľnosti

Poistenie nehnuteľnosti a prípadne aj poistenie klienta je neoddeliteľnou súčasťou hypotekárneho úveru.

• Poistenie nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť, ktorou ručíte, musí byť poistená na krytie prípadnej živelnej pohromy minimálne na výšku poskytnutého hypotekárneho úveru.
• Vinkulácia poistnej zmluvy: Poistná zmluva musí byť vinkulovaná v prospech hypotekárnej banky.
• Akceptácia poisťovne: Pred uzatvorením poistenia je dôležité overiť si, či je vami vybraná poisťovňa akceptovaná bankou, v ktorej žiadate o úver.
• Podmienky ručenia nehnuteľnosťou: Ručiť môžete nehnuteľnosťou, ktorá je ocenená bankou akceptovaným znalcom, je poistená a nachádza sa na území SR. Nehnuteľnosť môže byť vo vlastníctve klienta alebo tretej osoby, no môže byť aj v bezpodielovom spoluvlastníctve. Musí byť komerčne využiteľná (dobre predajná, resp. prenajímateľná), nesmie na nej existovať záložné právo v prospech tretej osoby a musí byť majetkovo-právne vysporiadaná so splnenou daňovou povinnosťou.

Bonita klienta a ďalšie faktory

Okrem príjmu banka posudzuje aj celkovú finančnú situáciu a históriu žiadateľa.

• Bonita klienta: Banka berie do úvahy všetky dlhy, ich poctivé splácanie či omeškanie so splátkami, ako aj zamietnuté žiadosti o hypotéku v inej banke.
• Vstupný vek: Minimálny vek pre poskytnutie úveru na bývanie je 18 rokov.
• Cudzozemci a žiadatelia pracujúci v zahraničí: Banky poskytujú úvery na bývanie aj cudzozemcom s trvalým pobytom na Slovensku a žiadateľom pracujúcim v zahraničí.
• Pomer splátok k príjmu: Kým v minulosti stačilo, aby objem celkových splátok k príjmu žiadateľa neprekročil 80% jeho príjmu, aktuálne nesmie prekročiť pomer 60%.

Získanie hypotéky pre živnostníkov a majiteľov s.r.o. - zhrnutie rozdielov

Hoci neexistujú špecifické "hypotéky pre živnostníkov", proces získania úveru pre podnikateľov je komplexnejší.

• Zložitejší proces: "Ak požiadate o hypotéku ako živnostník, musíte sa pripraviť na viac „papierovačiek“ i zložitejší proces riešenia."
• Rizikovosť: Pre banky sú podnikateľské subjekty rizikovejšie, preto majú pri nich vyššie požiadavky.
• Kolísavosť príjmov: Živnostníkov príjmy zvyknú výraznejšie kolísať, napríklad v dôsledku choroby alebo sezónnosti podnikania.
• Určovanie príjmu: Problémom u podnikateľov je aj určovanie ich skutočného príjmu.
• Dĺžka podnikania: Ako už bolo spomenuté, dĺžka podnikania je kľúčovým faktorom. Čím dlhšie podnikáte, tým lepšie pre vašu bonitu.
• Podanie daňového priznania: O hypotéku ako podnikateľ môžete požiadať až po odovzdaní daňového priznania a uzavretí účtovného obdobia.
• Trhový prieskum a hypotekárny špecialista: "Spravte si prieskum trhu a navštívte vašu súčasnú banku, prípadne aj iné. Ak neviete, ako postupovať, či ako zhodnotiť vaše možnosti, nájdite si hypotekárneho špecialistu. Ten má vždy aktuálny prehľad a nasmeruje vás najlepšie."

Pochopenie týchto rozdielov a dôkladná príprava sú kľúčové pre úspešné získanie hypotekárneho úveru, či už ste zamestnanec, alebo podnikateľ.

tags: #hypotekarny #uver #rozdiel #s #uverom #podla