Pri uvažovaní o kúpe rekreačnej nehnuteľnosti, či už ide o chatu, chalupu alebo iný podobný objekt, je nevyhnutné dôkladne preskúmať možnosti jej financovania a súvisiace aspekty, ako je poistenie. Hoci sa môže zdať, že financovanie rekreačného objektu je podobné ako pri štandardnom rodinnom dome, realita je často odlišná a banky k takýmto úverom pristupujú s väčšou obozretnosťou.
Bankové posúdenie rekreačných nehnuteľností
Financovanie rekreačných objektov sa z pohľadu bánk môže výrazne líšiť. Rozhodujúcim faktorom je predovšetkým lokalita nehnuteľnosti. Veľký rozdiel spočíva v tom, či sa objekt nachádza v zastavanom území obce (intraviláne) alebo mimo neho (v extraviláne). Okrem lokality sú podstatné aj ďalšie kritériá:
- Druh stavby: Typ stavby uvedený na liste vlastníctva.
- Účel využitia: Účel, ktorý je uvedený v stavebnom povolení alebo kolaudačnom rozhodnutí.
Napriek týmto kritériám, banky k úverom na chaty či viničné domy, ktoré sa zvyčajne nachádzajú mimo zastavaného územia, pristupujú individuálne. Častým problémom pri týchto objektoch je, že pozemky sú v dlhodobom prenájme, prístupové cesty nie sú vždy spevnené a objekt nemusí byť celoročne užívateľný. Preto banky na takéto nehnuteľnosti často poskytujú úver s kratšou splatnosťou, zvyčajne na osem rokov.
Podmienky financovania a LTV
V niektorých bankách, ako napríklad vo VÚB banke, pri financovaní rekreačnej nehnuteľnosti hypotékou a zároveň pri ručení takouto nehnuteľnosťou platia isté obmedzenia. Od začiatku je dôležité myslieť na dostatočnú vlastnú finančnú rezervu, ktorá často predstavuje aj polovicu investície. Záujem o financovanie rekreačných nehnuteľností je dlhodobo nízky, čo je spôsobené aj reguláciou, ktorá vyžaduje splatenie týchto úverov do 8 rokov a obmedzeným maximálnym LTV (Loan To Value - pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti).
Slovenská sporiteľňa a UniCredit Bank poskytujú úvery na rekreačné nehnuteľnosti podobne. V prípade chaty, apartmánu či bytu v rekreačnej oblasti ide o úver v maximálnej výške 60 % hodnoty nehnuteľnosti so splatnosťou maximálne 8 rokov. Ak by nehnuteľnosť z hľadiska dispozičného riešenia a štandardu vybavenia nemohla byť využívaná na celoročné bývanie, potom by úver mohol byť splácaný maximálne 8 rokov.
Možnosti predĺženia splatnosti úveru
Ak vám nevyhovuje 8-ročná splatnosť úveru, existuje možnosť predĺžiť si jeho splácanie a získať od banky vyšší objem peňazí. Jednou z možností je založiť inú, už existujúcu nehnuteľnosť, napríklad byt či rodinný dom, a kúpiť si rekreačný objekt. V takomto prípade banka môže poskytnúť hypotéku s dlhodobým, maximálne až 30-ročným splácaním.
Druhou cestou je doložiť potvrdenie o tom, že rekreačná nehnuteľnosť môže slúžiť na celoročné bývanie. Vtedy môže byť splatnosť úveru až 30 rokov a výška úveru môže dosahovať 80 až 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, často s výhodnejšou úrokovou sadzbou. Pre takéto celoročné bývanie však chalupa musí vykazovať všetky znaky rodinného domu, vrátane napojenia na inžinierske siete a celoročne obývateľného priestoru.
Financovanie výstavby rodinného domu
Pri výstavbe vlastného rodinného domu platia iné pravidlá. Ak sa zakladá pozemok bez rozostavanej stavby, väčšina bánk poskytne úver do 70 %, maximálne 80 % z hodnoty pozemku. Úver na budúcu hodnotu stavby po dokončení sa zvyčajne schvaľuje, keď je rozostavaná stavba v štádiu, aby ju kataster dokázal zapísať na list vlastníctva. Pri murovanom rodinnom dome to môžu byť múry do výšky 1 - 1,5 metra, pri montovanom dome hrubá stavba pod strechou.
Rozdiely medzi bankami existujú najmä pri čerpaní tranží (čiastkových platieb). Nie vždy stačia na uvoľnenie ďalších prostriedkov iba fotografie. V momente, keď klient predloží znalecký posudok pozemku, projektovú dokumentáciu a vydané stavebné povolenie, môže žiadať o hypotéku na výstavbu celého domu. V niektorých iných bankách je však nutné najprv za vlastné prostriedky postaviť aspoň obvodové múry do výšky jedného metra.
Pri výstavbe rodinného domu je dôležité myslieť na množstvo detailov: čo možno na pozemku postaviť, či je k pozemku zabezpečená prístupová cesta, či sú na pozemku zavedené inžinierske siete a aký typ domu chcete postaviť. Medzi banky, ktoré vedia financovať výstavbu rodinného domu, patria VÚB banka, ČSOB banka a Tatra banka. VÚB banka má v tomto smere značnú konkurenčnú výhodu, pretože dokáže bez väčších problémov čerpať hypotekárny úver až do výšky 90 % z celkovej výšky úveru bez ohľadu na aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti. Tatra banka a ČSOB banka majú tranžové financovanie závislé od aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti v čase čerpania. Najpodstatnejším parametrom pri výstavbe rodinného domu nie je ani tak úroková sadzba, ako skôr bezproblémové postupné financovanie.
Kedy banka nemusí poskytnúť hypotéku
Aj keď má žiadateľ dostatočný príjem, banka mu nemusí poskytnúť hypotéku na konkrétnu nehnuteľnosť z viacerých dôvodov. Banka komplexne posudzuje žiadateľa a rovnako aj nehnuteľnosť, ktorá slúži ako zabezpečenie úveru. Štandardnými nehnuteľnosťami sú byt, rodinný dom alebo stavebný pozemok.
Pri štandardných nehnuteľnostiach môže byť problémom vecné bremeno dožitia, exekúcia, nesúlad právneho stavu so skutkovým (na liste vlastníctva nie sú zakreslené niektoré budovy) alebo právne nevyriešená prístupová cesta. Problémom môžu byť aj rôzne nebytové priestory prerobené na bytové.
Každá banka zohľadňuje pri schvaľovacom procese množstvo parametrov týkajúcich sa klienta aj nehnuteľnosti. Banky hľadia nielen na primárnu návratnosť úveru (klient), ale aj na sekundárnu návratnosť (nehnuteľnosť). Čím špecifickejšia nehnuteľnosť, tým je banka obozretnejšia. Najčastejšie k tomu dochádza v prípade, že je na nehnuteľnosti vedená neakceptovateľná ťarcha alebo poznámka, napríklad o začatí výkonu záložného práva či exekúcie.
Poloha a stav nehnuteľnosti môžu tiež zohrávať úlohu. Ak je nehnuteľnosť v zlom stave, banka ju nemusí akceptovať. Banka môže žiadateľa vyhodnotiť ako rizikového aj napriek dostatočnému príjmu, a preto úver neposkytne. V takýchto prípadoch však často stačí vybrať vhodnú banku, pretože každá má inú cieľovú skupinu a inak posudzuje bonitu klienta.
Problémom pri zabezpečení úveru môže byť nehnuteľnosť v zlom technickom stave, ktorá nespĺňa základné kritériá na bývanie (napr. funkčné kúrenie, sociálne zariadenie, kuchynská linka). Problémom sú aj nehnuteľnosti, ktoré nemajú vyrovnané pozemky, alebo ak nie je zabezpečený prístup k domu po spevnenej ceste s bankou akceptovateľným vlastníckym vzťahom.
Refinancovanie hypotéky
Refinancovanie hypotéky je stále diskutovanou témou. Viaceré banky ponúkajú atraktívne úrokové sadzby pri refinancovaní, ale je dôležité dôkladne prerátať, či sa to skutočne oplatí. Pri refinancovaní vznikajú dodatočné náklady (poplatok za predčasné splatenie starého úveru, znalecký posudok, vklad na kataster, vedenie účtu, poistenie úveru a iné), ktoré môžu znížiť atraktivitu novej úrokovej sadzby.
Refinancovanie je na mieste v prípade, že ním klient získa. Najčastejším dôvodom je zlučovanie viacerých záväzkov do jednej hypotéky, čím klienti spravidla zlučujú menej výhodné pôžičky, stavebné úvery či lízingy. Druhým dôvodom je získanie podstatne výhodnejších podmienok na hypotéke oproti aktuálnym.
Ak majú klienti pocit, že ich aktuálna úroková sadzba je vyššia, než akú si vedia vybaviť v konkurenčnej banke, odporúča sa najprv navštíviť vlastnú banku. Zmena úroku vo vlastnej banke je často najjednoduchšie a najlacnejšie riešenie. Refinancovanie má zmysel vždy, ak novým úverom dokážete znížiť mesačnú splátku alebo eliminovať celkové preplatenie úveru.
Úplne najvýhodnejšie je refinancovanie v čase výročia fixácie, keď pôvodná banka neuplatní poplatok za predčasné splatenie. Ak máte na pôvodnej hypotéke úrok nad 1 %, resp. okolo 1,5 % a viac, odporúča sa informovať sa vo vašej banke o možnostiach zmeny úrokovej sadzby.
Ďalšou výbornou príležitosťou na úsporu je, ak máte viacero úverov (spotrebné, stavebné, nebankové pôžičky, kreditné karty, povolené prečerpania), ktoré môžete zlúčiť do jednej splátky.
Základy hypotéky: Ako refinancovať hypotéku
Stavba domu a materiály
Pri posudzovaní vhodnosti nehnuteľnosti ako zabezpečenia úveru zohráva úlohu aj konštrukcia stavby. Hoci niektoré banky uvádzajú, že konštrukcia nehrá rolu, realita znaleckých posudkov ukazuje opak. Murované stavby sú pre banky štandardným a výhodnejším zabezpečením.
Banka nechce, aby bol úver splácaný dlhšie, než je predpokladaná technická životnosť založenej nehnuteľnosti. Tehla patrí medzi stavebné materiály s preukázateľnou dlhou životnosťou bez zásadného znižovania hodnoty. Spoločnosť HELUZ napríklad ponúka na svoj tehlový systém doživotnú záruku, v rámci ktorej na 148 rokov garantuje funkčné a mechanické vlastnosti.
Murovaný dom s dlhou technickou životnosťou, robustnejšou konštrukciou a jasnou trhovou likviditou je pre banku bezpečnejšia cesta. Lepšie sa oceňuje, pomalšie starne v očiach trhu a pri výpadku splácania je väčšia šanca, že ho bude možné predať za rozumnú cenu.
Neštandardné nehnuteľnosti
Banky štandardne poskytujú hypotéky na kúpu bytu alebo rodinného domu. Ak chcete kúpiť apartmán alebo ateliér, zbystrite pozornosť. Kataster v prípade priestorov v bytových komplexoch rozlišuje len dve formy: byt a nebytový priestor. Apartmánmi alebo ateliérmi sú označované obytné jednotky, ktoré nespĺňajú podmienky podľa stavebného zákona a nemôžu byť zapísané na katastri ako byty. Tieto priestory môžu byť lacnejšie, ale spájajú sa s nimi riziká, napríklad nemožnosť prihlásiť sa v nich na trvalý pobyt.
K neštandardným nehnuteľnostiam patria aj rekreačné chaty alebo záhradné domy, aj napriek tomu, že sú určené na celoročné bývanie. Pri kúpe takejto nehnuteľnosti banky posudzujú financovanie individuálne. Rozhodujúcimi sú lokalita, občianska vybavenosť okolia, účel ich využitia a tiež dôvod, prečo majú práve takúto charakteristiku. Často sa jedná o zástavby v chránených krajinných oblastiach alebo povodiach veľkých tokov, kde stavebný úrad a kataster zo zákona nemôžu priradiť status rodinných domov.
Aj keď tieto nehnuteľnosti slúžia na celoročné bývanie, banka od vás automaticky okrem znaleckého posudku vyžaduje aj potvrdenie obce o tom, že nehnuteľnosť je celoročne obývateľná. Samozrejmosťou sú kompletne vybudované inžinierske siete. Banky však musia zohľadňovať rizikovosť a prípadnú likviditu týchto nehnuteľností, a na ich kúpu vám poskytnú v priemere 60 % až 80 % z ich hodnoty.
Individuálne banky schvália hypotéku aj na kúpu polyfunkčných objektov (určených na bývanie a podnikanie zároveň) alebo luxusných a veľkometrážnych bytov. Tieto sú väčšinou rádovo drahšie a tým pádom aj ťažšie predajné, preto je ich financovanie formou hypotéky zložitejšie.
Aj napriek tomu, že drevodom nie je tradičným murovaným domom, niektoré banky vedia budúcim majiteľom ich stavbu financovať formou hypotéky so splatnosťou 30 rokov a do 80 % LTV. Podobne je to aj pri montovaných domoch. Vo väčšine bánk je posúdenie žiadosti na financovanie takejto nehnuteľnosti individuálne, jej schválenie je reálne.
Výber rekreačnej nehnuteľnosti a financovanie
Pri kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti, vrátane chaty, zohráva kľúčovú úlohu jej lokalita. Je dôležité zvážiť, či preferujete tichú, odľahlú oblasť, kde si oddýchnete od ruchu mesta, alebo radšej hľadáte atraktívnu turistickú lokalitu, ktorá ponúka možnosť vyššieho zhodnotenia investície a potenciál ďalšieho prenájmu.
Pri výbere lokality sa zamerajte na miesta, ktoré ponúkajú niečo navyše. Zvážte, ako ďaleko sa vybraná chata nachádza od vášho bydliska a aké možnosti rekreácie sa nachádzajú v blízkosti. Dôležitým faktorom by mala byť blízkosť služieb, ako sú potraviny, lekáreň či pohostinstvo.
Stav a dostupnosť prístupovej cesty k chate sú kľúčové faktory. Cesta by mala byť udržiavaná, v zime odpluhovaná a bezpečná. Overte si vlastníctvo prístupovej cesty a či sa na údržbe budete musieť dohodnúť s ďalšími vlastníkmi.
Zlý technický stav nehnuteľnosti by mohol byť dôvodom neplánovaných investícií. Najlepšie je si k prehliadke zavolať odborníka. Pri prehliadke stavu objektu sa zamerajte najmä na strechu, strešnú krytinu, dvere a okná.
Inžinierske alebo rozvodné siete môžu mať veľký vplyv na pohodlie, funkčnosť, hodnotu nehnuteľnosti a teda aj na výšku hypotéky. Zamerajte sa na spôsob prívodu vody (verejný vodovod alebo studňa), stav elektroinštalácie a kapacitu elektrickej siete, možnosti vykurovania a plynové pripojenie.
Bezpečnosť - odľahlé objekty môžu byť náchylné na vandalizmus, vlámania a krádeže. Regulácie - overte miestne regulácie a predpisy týkajúce sa využívania chaty. Riziká prírodných katastrof a zdravie - uistite sa, že k chate je dobrý prístup v prípade potreby zdravotnej služby. Údržba - chata si vyžaduje pravidelnú kontrolu a údržbu.
Poisťovanie rekreačných objektov
Rekreačné objekty a hnuteľné veci v nich sa zvyknú poisťovať na rovnaký rozsah rizík ako trvalo obývané nehnuteľnosti. Pri poistení nie je dôležité, ako je objekt zaradený v katastri, ale aká je skutočná doba bývania v ňom. Je potrebné dbať na to, koľko dní pobytu v objekte poisťovňa považuje za trvalé obývanie. Nie všetky poisťovne poistia rekreačnú stavbu, ak sa nachádza v extraviláne.
Pri poistení rekreačnej nehnuteľnosti je potrebné zohľadniť všetky jej špecifiká. Netreba zabúdať ani na zákonné revízne správy komína, kotla, plynu, elektriny či bleskozvodu, ktoré klienti pri rekreačných nehnuteľnostiach často zanedbávajú. Ich zanedbanie môže viesť k úplnému zamietnutiu poistnej udalosti.
Postup pri vybavovaní hypotéky na chatu (príklad Tatra banka)
- Zhodnotenie vlastných možností a prieskum trhu: Premyslite si, akú sumu si môžete dovoliť a aké typy chát sú na trhu.
- Kontaktovanie hypotekárneho bankára: Poskytnite informácie o vašich príjmoch, majetkoch, výdajoch a existujúcich úveroch, aby mohol zhodnotiť vašu finančnú situáciu.
- Výber chaty: Vyberte si chatu, ktorá vyhovuje vašim požiadavkám a zároveň podmienkam banky. Môžete požiadať o tzv. hypotekárny certifikát, ktorý potvrdí maximálnu výšku úveru.
- Predloženie dokumentov a schválenie: Banka preverí vašu bonitu, príjem, záväzky, znalecký posudok a hodnotu nehnuteľnosti. Podmienkou je tzv. povinná rezerva - po odpočítaní životného minima a ostatných splátok vám musí zostať 40 % príjmu.
- Podpis zmlúv a čerpanie: Ak spĺňate všetky podmienky, banka pripraví úverovú zmluvu, záložnú zmluvu a tlačivá pre poistenie. Po návšteve katastra a splnení podmienok čerpania vám banka vyplatí peniaze.
Kúpa chaty môže byť skvelou investíciou, no je dôležité zamyslieť sa nad možnými rizikami a spôsobom financovania. Na chaty, ktoré vykazujú znaky rodinného domu (lokalita v intraviláne, celoročná obývateľnosť), je možné získať lepšie podmienky úveru.