Získanie hypotéky je často prvým krokom k vlastnému bývaniu, no pre mnohých ostáva proces jej výpočtu neprehľadný. Banky pri posudzovaní žiadosti berú do úvahy množstvo faktorov, ktoré napokon determinujú maximálnu sumu, ktorú vám môžu požičať. Pochopenie týchto kritérií je kľúčové pre úspešné naplánovanie vašej finančnej budúcnosti a zabezpečenie si optimálnych podmienok úveru.
Faktory ovplyvňujúce výšku hypotéky
Maximálna výška hypotéky sa líši u každého klienta. Závisí od mnohých faktorov a presná suma sa bez podrobných informácii zistiť nedá. Tými najdôležitejšími sú príjem a jeho pôvod. Teda to, či ste zamestnaný na TPP (trvalý pracovný pomer), alebo podnikáte. Ako zamestnanec máte o trochu lepšiu „štartovaciu čiaru“. Ďalšou vecou, ktorá má vplyv na maximálnu výšku hypotéky, je bonita klienta. Banka musí posúdiť, či dokážete úver splácať a ak áno, v akej výške. Pozrie sa na vaše bývalé aj súčasné úvery, zistí, či ste so splátkami nemeškali, alebo či nemáte iné podlžnosti, napríklad voči Sociálnej poisťovni.
To, akú vysokú hypotéku môžete dostať, závisí aj od vášho rodinného stavu. Posudzuje sa, či ste ako žiadateľ slobodný, alebo žijete v manželstve. Banka sa pozerá aj na počet detí, pracovnú zmluvu a tiež na to, kde pracujete. Ak je váš príjem zo zahraničia, ste pre banku rizikovejší.
Kľúčové ukazovatele pre výpočet hypotéky
Banky pri výpočte maximálnej výšky hypotéky používajú niekoľko kľúčových ukazovateľov, ktoré im pomáhajú posúdiť vašu schopnosť splácať úver a zároveň dodržiavať regulatorné požiadavky.
DTI (Debt To Income Ratio)
Jedným z hlavných ukazovateľov je DTI z anglického Debt To Income Ratio, ktorý predstavuje celkovú zadlženosť klienta vo vzťahu k jeho príjmu. Hodnota DTI by nemala prekročiť hranicu 8, čo znamená, že celková suma vašich dlhov by nemala presiahnuť osemnásobok vášho čistého ročného príjmu. Banky ho zohľadňujú v procese schvaľovania úverov, aby zabránili nadmernému zadlžovaniu klientov. Národná banka Slovenska (NBS) definovala túto hranicu. Zároveň NBS pri definovaní DTI zohľadnila riziko zníženia príjmu na dôchodku. Ak splatnosť úveru presiahne vek 65 rokov, maximálna povolená hodnota DTI sa so stúpajúcim vekom klienta znižuje. Do výpočtu DTI vstupuje vždy celá aktuálna suma zostatkov z poskytnutých úverov, aj keď v nich vystupujete len ako spoludlžník.
Pamätajte si, že si od banky nemôžete požičať viac, ako je 8-násobok vášho čistého príjmu. Z tejto sumy sa odpočítajú aj zostatky vašich aktuálnych úverov.
DSTI (Debt Service To Income Ratio)
Ďalším dôležitým parametrom je DSTI (Debt Service To Income Ratio), ktorý určuje výšku rezervy, ktorá nesmie byť použitá na splácanie úverov. Vo vzorci na určenie maximálnej výšky hypotéky podľa výdavkov vystupujú premenné ako životné minimum, výška existujúcich splátok úverov, parameter DSTI a tzv. „stress test“. Platí, že veľkosť finančnej rezervy musí byť po odpočítaní životného minima aspoň 40 %.
Ostatné faktory a „Stress Test“
Maximálnu výšku vašej hypotéky ovplyvní aj „stress test“. Ten slúži na to, aby sa banka uistila, že aj v prípade navýšenia úrokových sadzieb budete môcť hypotéku splácať. Funguje tak, že k ponúkanej úrokovej sadzbe sa pripočítajú teoretické 2 %. To znamená, že klienti môžu mať maximálnu výšku hypotéky, ktorá zodpovedá ich maximálnej splátke pri úroku navýšenom o 2 %. Stress test sa aplikuje aj na existujúce splátky úverov, ktorých splatnosť je dlhšia ako 8 rokov.
Zápis z kliniky Mayo: Čo je to záťažový test srdca?
Ako banky vypočítavajú výšku hypotéky: Konkrétny postup
V jednoduchosti sa dá povedať, že maximálna výška hypotéky sa určuje ako nižšia z hodnôt, ktorá vzíde porovnávaním parametrov DTI a „vzorca maximálnej výšky hypotéky podľa výdavkov“. Práve vzorec na výpočet maximálnej výšky hypotéky podľa výdavkov obsahuje premennú DSTI, ktorá bola predmetom poslednej úpravy zo strany NBS.
Vzorec na určenie maximálnej výšky hypotéky podľa výdavkov obsahuje premenné ako:
- Životné minimum (jeho výška sa upravuje k 1. júlu bežného kalendárneho roka).
- Výška existujúcich splátok úverov.
- Parameter DSTI.
- Výsledok „stress testu“.
Priemerná mesačná splátka hypotéky sa vypočíta na základe týchto parametrov. Napríklad, ak rodine vychádza maximálna splátka na hypotéku po zohľadnení výdavkov 754,90 € pri predpokladanom úroku hypotéky 3,4% a zohľadnení stress testu (s navýšením sadzby o 2% tj dokopy max.), ich maximálna výška hypotéky bude zodpovedať tejto splátke.
LTV (Loan To Value) a hodnota nehnuteľnosti
Netreba zabúdať ani na LTV - Loan To Value. Pri ňom sa posudzuje, či je hodnota nehnuteľnosti dostatočná vzhľadom na riziko spojené s požičaním peňazí. Preto banke posúvate znalecký posudok, ktorý ešte hodnotí ich interný znalec. Niekedy sa berie do úvahy práve tá, ktorú určí bankový znalec. Veľkou výhodou pre vás je, ak bude hodnota vyššia, ako jej predajná cena. Od 1. júla 2018 vám už banka nepreplatí 100 % jej ceny. Konkrétne percento sa takisto môže líšiť od banky k banke.
Maximálna výška hypotéky môže byť u každého klienta iná a presná suma sa nedá vopred stanoviť. Bez pravidelného príjmu vám v žiadnej banke hypotéku neschvália. Banke musíte dokázať, že každý mesiac dostanete určitú sumu vyplatenú od zamestnávateľa alebo získanú z podnikania.
Ak ste živnostník (SZČO) alebo majiteľ či spoločník v s. r. o., banka vychádza z príjmu, ktorý ste uviedli v daňovom priznaní za posledné zdaňovacie obdobie. Dôležitý je aj doklad, ktorý preukáže obrat či príjem nespomenutý v daňovom priznaní.
Ako si približne vypočítať maximálnu hypotéku?
Najjednoduchší spôsob, ako zistiť, koľko si môžete od banky približne požičať, je využiť hypotekárnu kalkulačku. Do tej zadáte váš čistý mesačný príjem, počet žiadateľov, detí v domácnosti a mesačné náklady. Pamätajte si však, že výsledok je len orientačný a nemusí zodpovedať skutočnosti.
Hypotekárna kalkulačka vám približne určí, aká bude výška vašej mesačnej splátky. Pre presný výpočet použite kalkulačku v tomto článku.
Kroky na použitie hypotekárnej kalkulačky:
- Zadajte príjem: Do poľa „Čistý príjem 1. žiadateľa“ napíšte svoj mesačný čistý príjem v eur. Ak žiadate dvaja, zaškrtnite „Pridať 2. žiadateľa“ a doplňte príjem aj vek druhého žiadateľa. Používajte čistý príjem, nie hrubú mzdu.
- Vyplňte vek a zloženie domácnosti: Zadajte vek žiadateľa/žiadateľov, počet dospelých v domácnosti a počet nezaopatrených detí.
- Nastavte splatnosť a úrok: Zvoľte požadovanú splatnosť v rokoch a aktuálnu úrokovú sadzbu v percentách ročne. Ak plánujete fixáciu dlhšiu ako 10 rokov, zaškrtnite príslušné políčko.
- Doplňte existujúce záväzky: Zadajte mesačné splátky existujúcich úverov, ich zostávajúce zostatky a limity kreditných kariet či povolených prečerpaní. Zapíšte všetky úvery a limity kariet.
- Zadajte hodnotu nehnuteľnosti: Ak už viete približnú cenu nehnuteľnosti, vyplňte ju. Kalkulačka potom zohľadní aj vzťah medzi cenou bytu či domu a požadovaným úverom. Pracujte s reálnou cenou nehnuteľnosti.
- Kliknite na „Prepočítať“: Okamžite sa zobrazí „Max. nová hypotéka“ a pod ňou informácia „Limituje“, ktorá vám povie, čo vás najviac obmedzuje. Max. „Limituje“ vám prezradí, čo je hlavný dôvod, že výsledná suma nie je vyššia.
Možné úskalia pri výpočte a ako ich prekonať
Pri používaní hypotekárnych kalkulačiek a pri komunikácii s bankou sa môžete stretnúť s niekoľkými úskaliami. Je dôležité byť pripravený a vedieť, ako ich prekonať.
Bežné chyby a na čo si dať pozor:
- Zamieňanie čistého a hrubého príjmu: Vždy zadávajte čistý príjem, nie hrubú mzdu.
- Zabudnuté kreditné karty a iné záväzky: Nezabudnite uviesť všetky existujúce úvery, lízingy, kreditné karty a povolené prečerpania.
- Nezadaná hodnota nehnuteľnosti: Ak ju nepoznáte, alebo ju nezadáte, výpočet nemusí byť presný.
- Príliš optimistická úroková sadzba: Používajte aktuálne dostupné sadzby, nie tie, ktoré by ste si želali.
- Skúšanie rôznych scenárov: Modelujte budúci stav. Viete, že čoskoro splatíte spotrebný úver alebo znížite limit na karte? Zohľadnite to.
Kalkulačka zohľadňuje reálne parametre, s ktorými sa pri posudzovaní žiadostí bežne pracuje, a všetko prekladá do jednoduchého používateľského rozhrania. Pri zmene životnej situácie - druhý príjem v domácnosti, dieťa, zvýšenie či zníženie splátok, refinancovanie - je vhodné prepočítať si svoju situáciu znovu.
Získanie hypotéky v roku 2025 a výhľad do budúcna
Rok 2025 priniesol priaznivé podmienky pre záujemcov o vlastné bývanie. Po období vyšších úrokových sadzieb nastal obrat - banky reagujú na znižovanie základných sadzieb Európskej centrálnej banky a ponúkajú výhodnejšie hypotéky. Priemerná úroková sadzba sa pohybuje okolo 3,8 %, pričom niektoré banky ponúkajú sadzby aj pod 3,5 % pri trojročnej fixácii. Zároveň je rok 2025 priaznivý aj pre klientov, ktorí už hypotéku majú.
Aj keď ceny nehnuteľností naďalej rastú - priemerná cena za m² v niektorých krajských mestách prekročila 3 100 eur - zlepšené podmienky financovania pomáhajú zmierniť tlak na dostupnosť bývania. Pre klientov, ktorí uvažujú o kúpe nehnuteľnosti, je rok 2025 vhodným obdobím na rozhodnutie. Kombinácia klesajúcich úrokových sadzieb, rastúcej ponuky a stabilizácie trhu vytvára priaznivé podmienky na vstup do vlastného bývania.
Niektoré banky vedia poskytnúť za určitých podmienok aj vyšší limit ako 96-násobok čistej mzdy, keďže 5 % z poskytnutých úverov môže prekračovať túto hranicu. Druhým spôsobom, ako zvýšiť úverový limit, je vyberať banku podľa počtu mesiacov, za ktoré čistú mzdu vypočítavajú. Niektoré banky vypočítavajú priemer mzdy za 6 mesiacov, iné za 12 mesiacov. Práve u klientov, ktorí majú vyplácané prémie a bonusy, môže byť priemer za tieto dve obdobia tak rozdielny, že to dramaticky ovplyvní aj maximálnu výšku hypotéky. Tretím spôsobom je akceptácia viacerých príjmov klienta.
Ak chcete zistiť, akú vysokú hypotéku môžete získať a či vám úver vôbec schvália, kontaktujte špecialistov vo VÚB banke alebo sa zastavte osobne na pobočke. Vaša maximálna výška úveru je vypočítaná ako 8-násobok čistého ročného príjmu. Váš dostupný úverový limit je dostatočný napríklad na uskutočnenie plánov o novom bývaní. Plánujete niečo menšie? Váš dostupný úverový limit je dostatočný napríklad na nákup elektroniky či menšiu rekonštrukciu. Vašu situáciu radi preberieme osobne v pobočke.