Vek žiadateľa o hypotekárny úver je jedným z kľúčových faktorov, ktoré banky zohľadňujú pri posudzovaní žiadosti. Hoci vek sám o sebe nie je diskriminačným faktorom, s pribúdajúcimi rokmi sa mení profil klienta a jeho finančná situácia, čo môže ovplyvniť podmienky získania úveru. Banky si uvedomujú, že s vekom sa často spája pokles príjmu, zvýšené zdravotné riziká a nižšia schopnosť splácať dlhodobé záväzky, najmä v dôchodkovom veku.
Vplyv veku na splatnosť a výšku hypotéky
Nie všetky banky majú striktne stanovený maximálny vek pre poskytnutie hypotéky. Niektoré banky posudzujú každú žiadosť individuálne a sú ochotné akceptovať aj starších žiadateľov, pričom k splateniu úveru môže dôjsť až po dosiahnutí veku 70 rokov, prípadne aj neskôr. Napríklad, VÚB banka uvádza, že klient s aktuálnym vekom do 50 rokov môže splácať hypotéku najneskôr do veku 72 rokov, zatiaľ čo klienti medzi 50 a 55 rokmi majú limit do 70 rokov. Pri starších klientoch, ktorí žiadajú o úver napríklad v blízkosti 65 rokov, sa splatnosť značne skracuje, často len na pár rokov, aby sa dodržali stanovené pravidlá. Tatra banka má podobný prístup; štandardne poskytuje financovanie maximálne do veku 70 rokov, pričom maximálna doba splatnosti je vždy 30 rokov. V individuálnych prípadoch však posudzuje žiadosť individuálne.
Slovenská sporiteľňa má podmienku, aby jediný klient v čase splatnosti nedosiahol 70 rokov, alebo 75 rokov, ak je na úver zapojený mladší spoludlžník. Podobné podmienky hlási aj mBank, kde hypotéku poskytujú maximálne do veku 70 rokov, čo znamená maximálnu splatnosť 5 rokov. Ak je však v úvere žiadateľ s prevažujúcim príjmom, ktorý je mladší, vedia splatnosť nastaviť podľa mladšieho zo žiadateľov.
Prima banka umožňuje splácanie hypotéky až do veku 75 rokov, zatiaľ čo Slovenská sporiteľňa umožňuje splatnosť až do 75 rokov s výnimkou, ak najmladší z účastníkov úveru nesmie presiahnuť 70 rokov. Tatra banka poskytuje hypotéku do 65 rokov, s individuálnym posúdením do 70 rokov. UniCredit Bank štandardne do 65 rokov, ale pre žiadateľov s vekom nad 59 rokov je možné predĺžiť splatnosť do 70 rokov. 365.bank má maximálny vek 65 rokov, no na výnimku je možné hypotéku splácať až do 70 rokov. ČSOB má limit 65 rokov, ale pre žiadateľov do 41 rokov so špecifickými podmienkami umožňujú splatnosť až do 70 rokov. mBank ponúka hypotéku až do veku 71 rokov.
Nové pravidlá Národnej banky Slovenska a parameter DTI
Od 1. januára 2023 začali platiť nové pravidlá z dielne Národnej banky Slovenska (NBS), ktoré majú za cieľ obmedziť zadlžovanie klientov v dôchodkovom veku. Tieto pravidlá sa týkajú najmä parametra DTI (debt to income), ktorý predstavuje pomer celkového dlhu žiadateľa k jeho čistému ročnému príjmu. Cieľom NBS je ochrániť dlžníkov, ale aj komerčné banky, pred neschopnosťou splácať záväzky.
Pôvodne komerčné banky mohli schváliť hypotekárny úver maximálne do výšky 8-násobného čistého ročného príjmu (DTI 8). Nové obmedzenie znižuje tento limit o 0,25 s každým rokom po štyridsiatke, ak doba splácania presiahne 65 rokov. Napríklad, ak žiadateľ požiada o hypotéku vo veku 40 rokov a chce ju splatiť do 65 rokov (teda na 25 rokov), nové pravidlá sa ho nedotknú. Ak by si však chcel splatnosť nastaviť do 70 rokov, hypotéka sa mu bude počítať podľa nových pravidiel.
Pre žiadateľov mladších ako 40 rokov sa nemení nič. Pre starších žiadateľov, napríklad 50-ročného s mesačným príjmom 1000 €, to znamená, že banka mu bude môcť poskytnúť maximálne 66 000 € (1000 x 12 x 5,5). Ak by v rovnakom prípade išlo o žiadateľa do 40 rokov, mohol by dostať úver až vo výške 96 000 €. Znižovanie DTI sa zastaví na hodnote 3. Tieto nové pravidlá sa budú týkať nových úverov a úverov na refinancovanie s navýšením. Prenos hypotéky z banky do banky bez navýšenia sa obmedzení týkať nebude.
Dôsledky nových pravidiel a ich vplyv na trh
NBS odhaduje, že nové obmedzenie sa bude týkať približne jedného z dvadsiatich úverov, pričom sa budú v priemere krátiť o 15 %. Tento krok by podľa NBS nemal mať výrazný vplyv na hypotekárny trh. Avšak, realita môže byť iná. Vzhľadom na vysoké ceny bývania je často natiahnutie splátok do dôchodkového veku jediné možné riešenie. Nové pravidlá síce nezabránia splácaniu hypoték na dôchodku, ale dlhy budú v nižších objemoch. Niektorí ľudia sa však kvôli legislatívnej zmene k vlastnému bývaniu nemusia vôbec dostať.
Štyridsiatnici v produktívnom veku, ktorí potrebujú financovať svoje bývanie, nemusia dostať sumu, akú potrebujú, a tak budú musieť doplniť úverové limity z vlastných úspor. To môže napriek nižším dlhom na dôchodku opäť ohroziť finančnú stabilitu týchto ľudí v budúcnosti. Najviac sa legislatívna zmena dotkne ľudí nad 40 rokov, ktorí napríklad po rozvode či strate partnera riešia bývanie sami, osamelých matiek bez možnosti ďalšieho príjmu, alebo žiadateľov z lokalít s výrazne drahšími nehnuteľnosťami. Títo žiadatelia budú musieť preukázať vyššiu mieru spolufinancovania.
Slovenská banková asociácia v pripomienkovaní argumentovala, že dôchodcom sa mení štruktúra príjmov a výdavkov. Napríklad, nemajú zodpovednosť za nezaopatrené deti, zatiaľ čo v čase uzatvárania úveru ju ešte mohli mať. Vzhľadom k tomu chceli model krátenia hypotekárnych úverov posunúť až k hranici 46 rokov.
NBS uvádza tri možné scenáre, ktoré viedli k zavedeniu opatrení:
- Rastúce ceny nehnuteľností a úrokových sadzieb vedú k tomu, že dlžníci si posúvajú splatnosť svojich úverov do vyššieho veku.
- Zadlžené domácnosti využijú zvýšené príjmy na ďalšie navyšovanie dlhov a posunutie splatnosti do obdobia dôchodku.
- Riziko konkurencie, keď poskytovatelia úverov môžu pristupovať k požiadavkám na výšku úverových limitov rôzne.
Problémom však môže byť neúčinnosť opatrení pri refinančných hypotékach, ktoré tvoria veľkú časť trhu. Klienti, ktorí refinancujú svoj úver a majú nižšiu splátku, si často úver navýšia a predĺžia jeho splatnosť na maximálnu možnú dobu, čím obchádzajú pravidlá NBS.
Príjem a jeho vplyv na získanie hypotéky v seniorskom veku
Jednou z najzásadnejších otázok pre seniorov je, aký príjem je potrebný na získanie hypotéky. Banky akceptujú starobný dôchodok ako samostatný príjem, avšak podmienky sa pri starších klientoch značne sprísňujú. Senior musí preukázať dostatočný a stabilný príjem, najčastejšie starobný dôchodok, prípadne iné pravidelné príjmy, napríklad z prenájmu nehnuteľnosti, výsluhový či invalidný dôchodok, príjmy z podnikania alebo pracovného pomeru.
Podľa Slovenskej sporiteľne musí byť príjem minimálnej sumy, ktorá pokryje splátku úveru, náklady na domácnosť vo výške životného minima a ešte 40-percentnú rezervu nad týmto minimom. VÚB banka uvádza, že ak klient nad 65 rokov plánuje získať hypotéku, maximálna doba splatnosti môže byť len niekoľko rokov, napríklad do 68 rokov.
Úrokové sadzby zvyčajne nie sú diskriminačné len na základe veku klienta. Banky zrejme nediskriminujú podmienky len podľa veku klienta. Odporúča sa sledovať aktuálny prehľad na webových stránkach bánk.
Alternatívne možnosti financovania a riešenia
Pre seniorov, ktorí nespĺňajú prísne podmienky na získanie hypotekárneho úveru, existujú aj iné formy financovania. VÚB banka ponúka „Pôžičku na investíciu do domácnosti“, ktorá môže poskytnúť až 35 000 eur, prípadne až 40 000 eur pre klientov s hypotékou, pričom pre klientov nad 64 rokov je maximálna výška úveru nižšia, okolo 21 000 eur.
V mBank seniori môžu využiť spotrebný úver, ktorý je dostupnejší, ale s kratšou splatnosťou a vyšším úrokom. Prípadne môžu využiť aj financovanie cez rodinu, napríklad úver na meno mladšieho člena rodiny.
V prípade, že senior stratí schopnosť splácať hypotéku, banky ponúkajú individuálny prístup k riešeniu vzniknutej situácie. Možné je využiť reštrukturalizáciu úveru - predĺženie lehoty splatnosti, odklad splátok alebo ich odklad. Podobný prístup platí aj v Tatra banke, kde sa vždy hľadá riešenie, ktoré vyhovie obom stranám. V prípade úmrtia dlžníka sa pohľadávky banky štandardne zahrnú do dedičského konania.
Aj keď poistenie nie je podmienkou schválenia úveru, poskytuje dodatočnú istotu, že v prípade úmrtia dlžníka sa pohľadávky banky prevezmú do dedičského konania, pričom dedič má povinnosť uhradiť zostatok úveru. VÚB banka odporúča, aby si klienti vytvorili poistenie úveru alebo životné poistenie, ktoré ich blízkych ochráni v prípade nepredvídateľných životných udalostí.
Napriek zmenám a obmedzeniam, možnosť získať hypotéku aj vo vyššom veku stále existuje. Kľúčom je mať stabilný príjem, dobre si preveriť svoje možnosti a prípadne využiť pomoc finančného sprostredkovateľa, ktorý dokáže nájsť optimálne riešenie na mieru.
tags: #hypoteka #obmedzenie #vekom