Pri kúpe alebo prenájme nehnuteľnosti sa môžete stretnúť s rôznymi údajmi o výmere, ktoré sa v praxi často zamieňajú. Sú to úžitková, obytná a zastavaná plocha. Každý z týchto pojmov znamená niečo iné a rozdiely medzi nimi dokážu výrazne ovplyvniť nielen cenu bytu či domu, ale aj komfort bývania. V tomto článku sa zameriame na podrobné vysvetlenie týchto pojmov, ich vplyv na celkovú plochu a zodpovieme aj častú otázku, či sa garáž započítava do úžitkovej plochy. Taktiež sa ponoríme do praktických aspektov výberu a umiestnenia garáže pri rodinnom dome, vrátane legislatívnych zmien a ich dopadu na definície plôch.
Rozdiel medzi pojmami: Úžitková, obytná a zastavaná plocha
Je dôležité pochopiť rozdiely medzi jednotlivými typmi plôch, aby ste získali presnú predstavu o reálnom priestore, ktorý budete mať k dispozícii. Každý z údajov udáva niečo iné a od veľkosti plochy domu sa odvíja aj spotreba energií na vykurovanie. Čím viac miestností rodinný dom má, tým väčšiu plochu treba vykurovať.
Zastavaná plocha
Zastavanou plochou sa rozumie plocha stavby, ktorá je v kontakte s terénom. Môžete si ju predstaviť aj ako výmeru pozemku, ktorý zaberá stavba. Ide prakticky o pôdorys (kolmý priemet) prízemného podlažia rodinného domu. Do zastavanej plochy domu sa počíta aj kolmý priemet ďalších podlaží, ak sú odlišné oproti prízemia. Prečnievajúce časti ako napríklad strešná konštrukcia, balkón, markíza alebo nekrytá terasa sa do zastavanej plochy nezapočítavajú, pokiaľ nie sú súčasťou konštrukcie stavby alebo sú zastrešené.
Dobre vedieť: So zastavanou plochou domu sa bežne stretnete napríklad v liste vlastníctva. V prípade, že plánujete alebo máte väčšiu rodinu a potrebujete väčšiu obytnú plochu, ale máte malý pozemok, je vhodné zvoliť poschodový dom, prípadne dom s obytným podkrovím. Tie ponúkajú väčšiu obytnú plochu aj pri zachovaní menšej zastavanej plochy. Pri plánovaní domu je ešte potrebné myslieť na pravidlo, že vzdialenosť medzi dvoma rodinnými domami nemôže byť menšia ako 7 metrov a zároveň vzdialenosť rodinného domu od spoločnej hranice pozemkov nemôže byť menšia ako 2 metre (výnimka môže byť so súhlasom suseda). To môže byť problém najmä pri úzkych pozemkoch.
Úžitková plocha
Úžitková plocha je súčet všetkých vnútorných podlahových plôch, ktoré môžete reálne využívať. Hovoríme nie len o izbách ale aj o miestnostiach, ktoré tvoria príslušenstvo domu (kuchyňa, pivnica, toaleta, chodby, hala, komora, schodisko, technická miestnosť, atď.). Úžitková plocha sa od podlahovej plochy líši predovšetkým tým, že sa do nej nezapočítavajú priečky. Do úžitkovej plochy nepatria ani plochy terás, balkónov a loggií. Práve úžitková plocha sa najčastejšie uvádza v inzerátoch pri predaji alebo prenájme nehnuteľností. V niektorých prípadoch sa môžete stretnúť aj s výrazom podlahová plocha. Bolo tomu napríklad pri dotáciách, ktoré bolo možné získať na nízkoenergetické domy. Podľa Vyhlášky č. 364/2012 Z. z. sa celková podlahová plocha bytu alebo samostatnej časti budovy na účel energetickej certifikácie určí z vonkajších rozmerov časti budovy ohraničenej vertikálnou vonkajšou konštrukciou, bez zohľadnenia miestnych vystupujúcich konštrukcií, najmä ríms, miestnych zmenšení hrúbky obvodového plášťa a plochy balkónov, lodžií a terás. V praxi to znamená, že do celkovej podlahovej plochy sa započítavajú aj vnútorné priečky, stĺpy a všetky zabudované či vstavané zariaďovacie predmety, ako sú napríklad vane, sprchovacie kúty atď. Do celkovej podlahovej plochy sa samozrejme započítava súčet plôch všetkých podlaží objektu, pričom plochy prízemia a poschodia sa uvádzajú zvlášť. Ako sme to už spomenuli, balkóny, lodžie, terasy alebo átriá sa do podlahovej plochy rodinného domu nezapočítavajú.
Tip: Hľadáte zdravé, ekologické a komfortné bývanie? Úžitková plocha je súčet podlahových plôch obytných miestností, a miestností príslušenstva bytu (schodisko, pivnica, komora, WC, kúpeľňa, hala, chodby atď.) bez plochy lodžií, balkónov a terás.
Obytná plocha
Obytná plocha rodinného domu je tvorená iba vnútornými rozmermi obytných miestností. Norma STN 73 4301 vyžaduje, aby obytná miestnosť svojim stavebno-technickým riešením a vybavením spĺňala požiadavky na celoročné bývanie. Jedným z kritérií je minimálna podlahová plocha miestnosti, ktorá musí mať minimálne 8 m2. Obytná miestnosť však zároveň musí disponovať priamym osvetlením, možnosťou vetrania a priameho či nepriameho vykurovania. Ak miestnosť týmto požiadavkám nevyhovuje, nemôže byť považovaná za obytnú miestnosť a jej rozmery nemôžu byť započítané do celkovej obytnej plochy. Medzi obytné miestnosti nepatria chodby, kúpeľne, schodiská, šatníky, komory a ani kuchyne s výmerou do 12 m2. Pre reálne pohodlné bývanie sa odporúča 20 m² obytnej plochy na osobu. Do obytnej plochy sa naopak nezarátavajú priestory, ktoré patria pod príslušenstvo domu. Na rozdiel od obytnej plochy sa do úžitkovej plochy nehnuteľnosti zarátavajú aj miestnosti spadajúce pod príslušenstvo domu.
Garáž a jej započítanie do úžitkovej plochy
Jednou z častých otázok je, či sa garáž započítava do úžitkovej plochy rodinného domu. Odpoveď závisí od jej umiestnenia a konštrukčného riešenia.
Áno, garáž sa počíta do celkovej úžitkovej plochy, ak je súčasťou domu. V prípade, že garáž tvorí integrálnu súčasť rodinného domu a je s ním stavebne prepojená, jej plocha sa zvyčajne započítava do úžitkovej plochy. Toto platí najmä vtedy, ak je garáž prístupná priamo z interiéru domu.
Doteraz sme garáže započítavali do úžitkovej plochy, treba preto tabuľky robiť inak a garáže už do tejto úžitkovej plochy domu nezapočítavať. Podľa novej normy STN 73 4301 Bytové budovy platnej od 1.2.2021 sa do podlahovej plochy bytu v bytovom, rodinnom dome alebo budovách s iným účelovým využitím nezapočítava plocha garáže. Toto je významná zmena oproti predchádzajúcej praxi. Doteraz sme garáže započítavali do úžitkovej plochy, treba preto tabuľky robiť inak a garáže už do tejto úžitkovej plochy domu nezapočítavať.
Príklad: Rodinný dom, ktorého prízemie tvorí obývačka, kuchyňa, kúpeľňa, chodba, schodisko a garáž. Na poschodí sú tri izby a kúpeľňa. Úžitková plocha domu podľa staršej definície by zahŕňala aj garáž. Podľa novej normy sa však plocha garáže do úžitkovej plochy nezapočítava.
Legislatívne zmeny a ich vplyv na definície plôch
Dňa 1.2.2021 sa dosť podstatne zmenila norma STN 734301 Bytové budovy. Keďže pre rodinné domy je toto dôležitá norma, pripravili sme porovnávaciu tabuľku podstatných zmien predošlej a novej normy. Zamerali sme sa hlavne na body, ktoré sa týkajú rodinných domov a pár bodov aj pre bytové domy.
Rodinný dom - zmena definície
Pôvodná definícia rodinného domu v norme STN 73 4301 bola: "bytová budova určená predovšetkým na rodinné bývanie alebo na bývanie inej sociálnej skupiny so samostatným vstupom z vonkajšej (verejnej alebo súkromnej) komunikácie; môže mat' najviac dva byty, dve nadzemné podlažia." Táto definícia bola ale v rozpore s platným § 43b ods. 3 Stavebného zákona, kde je rodinný dom definovaný, ako budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Z tohto dôvodu platí, že dodržiavanie slovenskej technickej normy v tomto bode je dobrovoľné.
Nová definícia rodinného domu v norme STN 73 4301 je: "Bytová budova (jedno alebo dvojbytová), samostatne stojaca na vlastnom pozemku, pričom pri umiestnení domu na pozemok musia byt' dodržané minimálne odstupy od všetkých hraníc pozemku."
Podzemné podlažie
Za podzemné podlažie sa považuje každé podlažie, ktorého obsypaná plocha fasády povodným terénom je viac ako 50 % z celkovej plochy fasády. Referenčná plocha fasády uvažovaného podlažia je vymedzená jeho konštrukčnou výškou a obvodom jeho zastavanej plochy. Pre výpočet aritmetického priemeru výškovej úrovne podlahy vzhľadom na terén sa uvažujú najmenej 4 reprezentatívne body po obvode posudzovaného podlažia. Ostatné podlažia sú nadzemné.
Svetlá výška obytných miestností
Svetlá výška obytných miestností musí byť najmenej 2 600 mm. Svetlá výška obytných miestností v podkroví musí byť najmenej 2 400 mm. Vyhláška 535 hovorí "(5) Svetlá výška obytnej miestnosti je daná slovenskou technickou normou. Svetlú výšku obytnej miestnosti možno znížiť na najmenej 2 400 mm a miestností v podkroví na 2 300 mm, za podmienky možno znížiť na najmenej 2 400 mm a významné stavebno-technické parametre na mikroklímu bytovej budovy sa v každom konkrétnom prípade miestností v podkroví môže znížiť na 2 300 mm za podmienky, že ostatné ustanovia sa dodržia tak, aby sa dodržali základné požiadavky na tvorbu zdravého obytného prostredia." Norma hovorí v článku: 8.3.2 „Svetlá výška obytných miestností musí byť najmenej 2 600 mm. Svetlá výška obytných miestností v podkroví musí byť najmenej 2 400 mm“. Vyhláška sa odvoláva na normu, ktorá sa zmenila, v tomto prípade by mala platiť nová norma.
Denné osvetlenie a preslnenie
Priame denné osvetlenie musia mať všetky obytné miestnosti, vrátane kuchyne s podlahovou plochou väčšou ako 12 m2. Priestory na varenie s podlahovou plochou nad 8 m2 sa majú priamo vetrať a osvetľovať oknami. Znížila sa plocha, pri ktorej už musí byť kuchyňa osvetlená oknami. Trvanie preslnenia (pri zanedbaní oblačnosti) je od 21. marca do 22. septembra najmenej 1,5 hodiny denne pri výške slnka nad horizontom väčšej ako minimálnej stanovenej STN EN 17037. V bytoch, ktoré majú dve a viac obytných miestností má byť 3-hodinové preslnenie aspoň jednej obytnej miestnosti. Ak je pred obytnou miestnosťou alebo nad ňou čiastočne alebo úplne otvorený tieniaci priestor (napríklad balkón, lodžia), stačí dodržať požadovaný čas pre kritický deň 21. marca.
Dôležitosť správneho pochopenia plôch
Poznať rozdiely medzi zastavanou, úžitkovou a obytnou plochou sa naozaj oplatí. Pri čítaní inzerátov, ale najmä pri listovaní v katalógových projektoch s rodinnými domami si okrem prezretia ilustračného obrázku rodinného domu, môžete pozrieť jeho stručnú charakteristiku, spoznať jeho energetickú náročnosť i náklady na vykurovanie. Kým pri zoznamovaní sa s týmito údajmi pravdepodobne nebudete mať výraznejšie problémy, technické parametre s uvedenými celkovými úžitkovými, obytnými alebo podlahovými plochami vám už môžu trochu zamotať hlavu. Rozdiely medzi nimi sú pritom podstatné. Ak teda nechcete ostať zaskočení z metrov štvorcových, ktoré budete mať reálne na užívanie, pozorne si prečítajte nasledujúce riadky.
Pokiaľ ide o dotácie na rodinné domy s takmer nulovou potrebou energie A0, je viazaná na splnenie viacerých podmienok a jednou z nich je práve celková podlahová plocha rodinného domu, ktorá nesmie presiahnuť 200 m2. Aj tu je teda dôležité správne pochopiť, ako sa táto plocha vypočítava.
Nezabúdajte, že pri výbere či predaji nehnuteľnosti je dôležité mať presné informácie. Mala by byť samostatne stojaca alebo priamo v dome? V dnešnom článku porovnáme výhody i nevýhody jednotlivých riešení.
Garáž pri rodinnom dome sa stala samozrejmosťou
V súčasnosti má zrejme každý majiteľ rodinného domu minimálne jedno auto. Mnohé rodiny dokonca aj dve. Pri plánovaní výstavby sa niektorí ľudia rozhodnú postaviť dom s garážou, iným viac vyhovuje samostatný prístrešok pre auto. Výber konkrétneho riešenia závisí od mnohých faktorov, akým je napríklad veľkosť domu a pozemku alebo požadovaná plocha garáže. Ide totiž o rozhodnutie, ktoré sa oplatí vopred dôkladne premyslieť.
Tip: Otvorený priestor v dome ? Poznáme jeho výhody a nevýhody
Vstavaná či samostatná garáž - rozhodnutie je na vás
Oba varianty, samostatne stojace aj vstavané garáže majú svoje výhody aj nevýhody. To, ktorý z nich vám bude vyhovovať najviac, záleží len a len od vašich potrieb a od toho, čo od svojej garáže očakávate. Pre správne rozhodnutie a výber optimálneho projektu domu preto odporúčame položiť si nasledovné otázky:
Aký veľký pozemok máte k dispozícii?Samostatne stojaca garáž môže zabrať veľa miesta z dvora alebo záhrady. Určite je vhodné zvážiť priestor, o ktorý prídete po výstavbe. Otázkou je aj to, či vám nebude vaša nová garáž brániť vo výhľade z domu.
Aký typ garáže by vám najviac vyhovoval?V prípade, že sa chcete pri prechode k autu vyhnúť nevľúdnemu počasiu, určite uvítate vstavanú garáž. Ak ju však chcete využívať aj na domáce majstrovanie, zrejme bude samostatná garáž lepšou voľbou, nakoľko tento typ práce často sprevádza aj hluk.
Aký chcete mať prístup do garáže?Chcete prechádzať z domu priamo do garáže, alebo vám, naopak, nevadí, že budete musieť pri prechode vyjsť von?
Hodí sa garáž k vášmu domu?Netreba zanedbávať ani estetickú stránku. Vstavaná garáž, ktorá je súčasťou projektu domu, nepotrebuje ďalšiu diskusiu o vzhľadovej stránke. Problém môže nastať pri samostatne stojacej garáži, pri výbere projektu, stavebného materiálu a podobne. Pri plánovaní garáže preto zvážte štýl a stav domu, ako aj jeho okolia.
Prečo si zvoliť samostatne stojacu garáž
- Neuberie z celkovej obytnej plochy domu
- Priestor navyše na odkladanie pneumatík, chemikálií alebo záhradného náradia
- Nebezpečné emisie sú vzdialenejšie od domu
- Dá sa lepšie prispôsobiť
- Ľahšia výstavba a neskoršie rozšírenie
- Môžete si pre ňu zvoliť ľubovoľné miesto, ktoré vám vyhovuje najviac
Aké nevýhody prináša samostatne stojaca garáž
- Samostatne stojaca garáž vyžaduje viac priestoru
- Musí byť vhodne umiestnená vzhľadom na hranicu domu a pozemku
- Ak je postavená z prednej strany, môže negatívne ovplyvniť estetiku domu
- Umiestnená v zadnej časti domu môže zhoršiť usporiadanie záhrady
- Vyžaduje si samostatný prívod elektriny a vody
Čím presvedčí garáž, ktorá je súčasťou domu
- Úspora miesta na pozemku - túto možnosť garáže si vyberajú najmä majitelia menších a úzkych pozemkov
- Možnosť nastupovať a vystupovať z auta bez vystavenia sa dažďu alebo snehu
- Jednoduchšie prenášanie nákupov z auta do domu
- Môžete využívať elektrinu a vodu z domu
- Zníženie tepelných strát - ochrana obytnej časti pred chladom hlavne na severnej strane
- Úspora nákladov na stavbu a pri následnom vykurovaní
- Ak budete neskôr potrebovať zväčšiť obytný priestor, máte pripravenú konštrukciu na prestavbu, už spojenú s hlavným obytným domom
Garáž v dome má aj svoje nevýhody
- Výber domu s garážou predstavuje vyššie investičné náklady
- Hrozí väčšie riziko vzniku požiaru
- Vyžaduje si relatívne väčšiu plochu nehnuteľnosti
- Ťažšie sa v prípade potreby prestavuje alebo rozširuje
Tip: Aký nábytok vybrať do interiéru?
Právne aspekty užívania spoločných priestorov garáží
Pred časom sme kúpili garáž v suteréne obytnej budovy, v ktorej je 9 bytov a 4 garáže. Pred každou garážou je ešte voľná parkovacia plocha a nejaké miesto navyše pre ďalšie vozidlá. Pôvodný majiteľ vlastnil v obytnej budove byt aj garáž, ale tieto nehnuteľnosti predal dvom rôznym majiteľom. Súčasťou kúpy garáže bol aj podiel na pozemku pred garážou. Zvyčajne, keď idem do mesta na krátko niečo vybaviť, nechám auto, aby som sa nezdržiavala parkovaním. Ale pred pár dňami sa mi stala nepríjemná situácia. Jeden z majiteľov bytov a vedľajšej garáže kričal z balkóna, že na spoločnej ploche nesmiem parkovať, pretože mám len malý podiel na pozemku a mám parkovať v garáži a nikde inde. Keď som sa vrátila ku autu, mala som za stieračom papier, v ktorom mi bolo oznámené, že ma susedia vyzývajú, aby som parkovala len v garáži a že na využívanie pozemku pred garážou nemám nárok. V prepočte majitelia bytu a garáže vlastnia cca 20 m² a ja, keďže mám len garáž, mám podiel cca 4 m². Vždy, keď som parkovala na spoločnom dvore, bol poloprázdny. Naposledy však bolo pred našou garážou zaparkované cudzie vozidlo, ktoré mi bránilo vo vjazde do garáže, a preto som sa postavila pred susedovu garáž (vjazd a výjazd som neobmedzila). Je to nepríjemná situácia a nemyslím si, že majú susedia právomoc zakázať mi parkovať pred vlastnou garážou, aj keď mám len malý podiel na pozemku. Na druhej strane chápem ich stanovisko, pretože garáže využívali len majitelia bytov.
Dobrý deň,Vaša situácia sa týka práv a povinností spoluvlastníkov na spoločnom dvore. Podľa Vášho opisu máte podiel na pozemku pred garážou, čo z právneho hľadiska znamená, že máte rovnaké právo ho užívať ako ostatní spoluvlastníci, hoci v menšom pomere. Každý spoluvlastník má však právo užívať celý spoločný pozemok, nie len svoju ideálnu časť, pokiaľ neexistuje dohoda o užívaní.Konflikty je vhodné riešiť dohodou medzi spoluvlastníkmi. Ak Vás ostatní spoluvlastníci obmedzujú v užívaní spoločného pozemku bez reálnej dohody alebo právneho dôvodu, môžete sa brániť právnymi prostriedkami. Ak dohoda nie je možná, je možné požiadať súd o určenie spôsobu užívania spoločného pozemku podľa § 139 Občianskeho zákonníka.Polícia by mala zasahovať len v prípade, že by došlo k narušeniu verejného poriadku alebo k neoprávnenému zabráneniu pozemku, čo však musí byť jasne preukázané. Dá sa predpokladať, že otázka presného vymedzenia užívaných plôch bude musieť byť riešená cestou právneho konania, pokiaľ nedôjde k dohode.Pred svojou garážou môžete parkovať, to Vás nemôže nikto obmedzovať. Keď zavolajú políciu, tá nič nevyrieši, pretože parkujete aj na svojom pozemku. Ak Vám zaparkuje pred garážou niekto iný, Vy môžete zavolať políciu. Vôbec sa toho nebojte, obyčajne to je jeden človek, ktorý to všetko hrotí.
Byť, či nebyť? Prepojiť garáž s domom, či neprepojiť?
Takmer rovnako existenčná otázka. Na rozdiel od Hamleta však máte nás, a preto vám bez problémov ukážeme plusy a mínusy oboch možností. Pohodlie vs. Pozrime sa na to prakticky. Pokiaľ máte garáž prepojenú s domom, viete urobiť jednoduchý priechod medzi chodbou a garážou. Ako prístavba je pohodlná nielen preto, že už nemusíte urobiť zopár zbytočných krokov do domu s obrovským nákupom v rukách. Veľkou výhodou prepojenej garáže sú tak isto nohy v suchu. Sneh, dážď alebo mráz vás už na ceste do auta veru neprekvapia. Ale aká je cena za pohodlie? Predstavte si, že máte auto a všetky s ním spojené výpary oddelené od obytných priestorov len jednými dverami. A máme tu tvrdú realitu prístavby. Zabudnete zavrieť dvere a hneď je všetok smrad vnútri. Okrem neho aj škodliviny, ktoré sa dostanú do pľúc vašej milovanej rodiny. Ale aj tu sa črtá riešenie. Rozmýšľali ste už nad elektromobilom?
Pokiaľ uvažujete nad plechovou montovanou garážou, začnite pohľadom na pôdorys domu. Kam s ňou? Ako prístavba by sa mala hodiť k domu vizuálne, ale aj prakticky. S akou miestnosťou domu bude susediť? Na druhej strane, ako samostatná stavba zaberie pravdepodobne viac miesta na pozemku. Zmestí sa mi vôbec pri dom, za dom, alebo ju dám pred dom? Bude v dostatočnom odstupe od susedného pozemku? Milujete papierovanie a návštevy slovenských úradov? Potom určite vsaďte na prístavbu. Ako už možno viete, stavebné povolenie potrebujete, ak plánujete stavbu väčšiu ako 25 m2 a vyššiu ako 5 m. Ale taktiež pokiaľ chcete meniť objem nejakej budovy, čo zahŕňa nadstavbu, ale aj prístavbu k domu. Raz darmo, sme na Slovensku. V tomto bode sa väčšinou každý človek rozhodne podľa svojej povahy. V prípade samostatnej montovanej garáže nepotrebujete povolenie, ak nepresiahnete spomínané rozmery stavby. Pokiaľ máte montovaný dom už viete, do čoho idete. Avšak mnoho majiteľov murovaných domov má ešte stále predsudky voči montovaným garážam. Bude sa mi hodiť k domu? Ako sa vôbec dá prepojiť plechová garáž a môj murovaná stavba? Žiadne obavy. V našom portfóliu môžete vidieť, že montované garáže vyzerajú celkom ako murované, pričom stavba je rýchlejšia, jednoduchšia a hlavne lacnejšia. Z technického hľadiska máme dostatočné skúsenosti, aby sme zaručili vašu spokojnosť.
Novelizované znenie zákona definuje garáž v dome ako nebytový priestor, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel. Okrem toho zákon po novom definuje tzv. garážové stojisko, a to ako plošne vymedzenú časť garáže v dome. Doteraz problematické rozdelenie spoločnej garáže na jednotlivé parkovacie miesta zákon rieši tak, že podielovému spoluvlastníkovi garáže patrí tzv. právo výlučného užívania garážového stojiska. Toto právo je spojené so spoluvlastníckym podielom v garáži v dome. Zákon teda nevymedzil garážové stojisko ako samostatnú vec, resp. Právo výlučne užívať určité garážové stojisko prechádza spolu s prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome, s ktorým je spojené. Ak predáte svoj spoluvlastnícky podiel v garáži, nadobúdateľ sa stane osobou oprávnenou z práva výlučného užívania garážového stojiska. Zákon zakazuje, aby sa prevádzal spoluvlastnícky podiel na garáži bez prevodu práva výlučného užívania garážového stojiska. Vyplýva to zo spätosti práva so spoluvlastníckym podielom. Zákon reaguje aj na užívanie garážového stojiska tretími osobami. Typicky pôjde o nájomcov, prípadne návštevy a pod. Spoluvlastník garáže môže svoje právo užívať konkrétne garážové stojisko prenechať do užívania (nie previesť!) inej osobe aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov garáže. Zákon nerozlišuje medzi odplatným či bezodplatným užívaním. Problém doteraz predstavovali aj okolnosti súvisiace s prevodom bytu, resp. nebytového priestoru. Vlastník má logicky záujem predať s bytom aj svoj podiel v garáži, narážal však na predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov. Tým musel svoj podiel najprv ponúknuť.
Zároveň s rozhodovaním o tom, akú garáž potrebujete, je potrebné plánovať aj jej optimálne umiestnenie. V zásade platí, že garáž, ktorá bude slúžiť v prvom rade na parkovanie auta, je dobré postaviť čo najbližšie k ulici, resp. k ceste. Tak, aby prístupová komunikácia ku garáži nezabrala zbytočne veľkú časť záhrady či pozemku. Vybrali ste si ideálnu garáž no neviete, kam ju na pozemku umiestniť, alebo či sa do zvoleného priestoru zmestí? Asi najčastejšie sa stretávame s garážami postavenými vedľa rodinných domov, ktoré sú zároveň situované v blízkosti komunikácie. Takéto usporiadanie je veľmi praktické - z garáže do domu je to len kúsok, a ani výjazd z garážovej brány nie je pridlhý, takže nie je potrebné dláždiť k nej dlhú prístupovú cestu, pri odhadzovaní snehu sa tiež veľa nenarobíte. V takomto prípade je potrebné tiež zvážiť, ako budú dve stavby stojace v tesnej blízkosti spolu pôsobiť. V ponuke našej rodinnej firmy nájdete montované garáže ako so šikmou (sedlovou) strechou, tak aj s rovnou (pultovou) strechou. Oba typy zastrešenia môžu byť navyše rôzne vyspádované. Podobné možnosti vám ponúkame aj pri fasádach - omietka na stenách garáže môže mať rovnakú farbu ako na fasáde domu, takže vznikne dokonalý farebný súlad, môžete sa však rozhodnúť aj pre kontrastné odtiene. Aj pri stavbe garáže je potrebné dodržať stavebný zákon, ktorý stanovuje odstupové vzdialenosti. Podľa neho možno akúkoľvek stavbu umiestniť na hranici pozemku len v takom prípade, ak jej umiestnením nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel. Obvykle bezproblémovým riešením je, ak dodržíte dvojmetrovú odstupovú vzdialenosť od hranice pozemku. Podmienkou však je, aby sused nemal presne naproti a príliš blízko okná do obytných miestností.
Garáž umiestnená pred domom je ideálna pre tých, ktorí majú radi súkromie - objekt garáže zabráni pohľadom z ulice, takže cudzí vám do dvora neuvidia. Aj tu je výhodou tiež minimálna vzdialenosť od cesty. Garážou pred domom môžete dokonca čiastočne nahradiť plot a zabiť tak dve muchy jednou ranou. Takýto plot zlodeji len tak ľahko neprelezú, navyše, garáž vás možno vyjde lacnejšie než samotný plot. Taktiež by ste si mali dať pozor na to, aby vám garáž netienila tam, kde by vám to mohlo prekážať. Ak máte pri rodinnom dome veľký pozemok, riešením môže byť umiestnenie garáže práve do priestoru záhrady. Keďže naše montované garáže môžu slúžiť aj ako altánky či moderné letné kuchyne, môžete nimi svoju záhradu veľmi prakticky doplniť. Zaujímavým záhradným variantom je tiež pridanie prístrešku, pod ktorým sa dá vytvoriť príjemné posedenie, či možnosť izolácie stien a stavba zateplenej garáže, ktorú využijete ako domácu dielňu. A ak sa časom rozhodnete , že chcete svoju montovanú stavbu využívať na inom mieste, nie je to problém.
Garáž je uzatvorený priestor určený na parkovanie a ochranu auta. Môže byť súčasťou rodinného domu, bytového domu alebo môže stáť samostatne na pozemku. Stretnúť sa dá s murovanou, plechovou, panelovou alebo podzemnou garážou. Každý typ má iné možnosti využitia a inú hodnotu. Murovaná garáž pri dome dobre slúži aj ako dielňa alebo sklad. Garážové státie v bytovom dome poskytuje bezpečné parkovanie, čo ocenia najmä ľudia v meste. Garáž dokáže pridať k cene nehnuteľnosti niekoľko tisíc eur. V lokalitách s problémovým parkovaním je rozdiel ešte výraznejší. Pri hypotéke sa oplatí overiť, či banka financuje garáž spolu s bytom, alebo ju berie ako samostatnú stavbu. Garáž nie je len priestor pre auto. Predstavte si byt za 120 000 €. V lokalite, kde je parkovanie obmedzené, môže garáž zvýšiť predajnú cenu o ďalších 8-12 tisíc. Kupujúci tak získa istotu parkovania a šetrí čas aj nervy. Pri rodinnom dome sa garáž prejaví najmä v zime.
Poskytujem poradenstvo pri kúpe, predaji, prenájme aj vysporiadaní spoluvlastníckych podielov. Realitný maklér pôsobiaci v Michalovciach a na východnom Slovensku. Pomáham klientom bezpečne kúpiť, predať alebo investovať do nehnuteľností. Keď sa povie rodinný dom, väčšina z nás si predstaví kúsok trávnika, terasu a pohodlné parkovanie priamo pred vchodovými dverami. Realita však býva rôzna - nie každý pozemok ponúka ideálne podmienky pre stavbu garáže, prístrešok či viac parkovacích miest. Garáž je pre mnohých symbolom pohodlia. Auto je v suchu, chránené pred mrazom, dažďom aj vandalmi. V zime nemusíte škrabať okná, v lete sa neprehrieva interiér. Má to však háčik - garáž je najdrahším riešením z hľadiska výstavby a často si vyžiada kus priestoru, ktorý by sa dal využiť inak. Ak nechcete investovať do plnohodnotnej garáže, prístrešok je vynikajúcim kompromisom. Chráni auto pred dažďom, snehom a väčšinu dňa aj pred UV žiarením, no zároveň pôsobí vzdušne a moderne. Navyše sa dá postaviť rýchlejšie a lacnejšie. Nevýhodou je nižšia ochrana - auto je stále vystavené mrazu či prachu. Najlacnejšie riešenie je vybudovať spevnenú plochu pred domom. Žiadne stavebné povolenia, rýchla realizácia, minimálne náklady. Znie to perfektne, že? Auto je však celoročne vystavené poveternostným podmienkam, čo odrazí na jeho životnosti. Ak staviate nový dom s garážou, pri plánovaní sa musíte rozhodnúť, či bude garáž priamo napojená na dom, alebo samostatne. Garáž v dome šetrí mnoho miesta a zvyšuje komfort - prechádzate suchou nohou priamo do interiéru. Na druhej strane však môže prinášať riziko hluku, pachov a tepelných strát. V súčasnosti pribúdajú aj kreatívne a ekologické prístupy k domácemu parkovaniu. Napríklad parkovanie na zatrávňovacích paneloch umožňuje vsakovanie dažďovej vody, čo šetrí prírodu aj kanalizáciu. Alebo prepojenie prístrešku so zelenou strechou - krásne vyzerá, chráni auto a pomáha regulovať mikroklímu na pozemku. Ideálne parkovacie riešenie neexistuje - dôležité je, aby vyhovovalo vášmu pozemku, rozpočtu a spôsobu života. Kto má rád pohodlie a priestor, ocení garáž. Tí, čo hľadajú funkčnosť bez zbytočných nákladov, zvolia prístrešok. A ak je prioritou jednoduchosť, vystačíte si aj s parkovacím miestom pred domom.
Biohort Skriňa na náradie Biohort vel. 28. júna 2017 12:46 archív garáž, zmysel
Už pri stavbe domu treba zvážiť čo s autom. I keď sa zdá, že ide o triviálnu záležitosť, predsa len by ste si mali aj pri garáži premyslieť niekoľko dôležitých detailov. Iba tak si ušetríte zbytočné komplikácie. Prvým rozhodnutím by malo byť, či sa uspokojíte s prístreškom na auto, alebo dáte prednosť garáži - či už samostatne stojacej, alebo takej, ktorá je súčasťou domu. Prístrešok poskytne základnú ochranu pred nepriazňou počasia, nezabezpečí však, aby ste v zime nenastupovali so studeného auta s námrazou na skle. Výhodami sú najmä jednoduchosť, nízka cena a rýchla realizácia. Najkomfortnejším, zároveň však aj najnákladnejším riešením je garáž ako súčasť domu. Výhodou je úspora zastavanej plochy a prístup z obytnej časti „suchou nohou“, čo oceníte najmä v nepriaznivom počasí. Takáto garáž môže prakticky poslúžiť aj na iné účely, napríklad ako sklad alebo dielňa. Či už chcete garáž takú alebo onakú, mali by ste jej na pozemku nájsť také miesto, aby ste nemuseli zbytočne veľkú časť záhrady obetovať prístupovej komunikácii. Aj keď chcete garáž postaviť dodatočne, mali by ste jej umiestnenie zvážiť ešte pred osadením domu na pozemok. Aj pri garáži pritom musíte dodržať literu zákona, ktorý pri odstupových vzdialenostiach uvádza, že vzdialenosť rodinných domov od spoločných hraníc pozemkov nesmie byť menšia ako 2 m. Ak je pozemok úzky, môže byť vzdialenosť medzi rodinnými domami minimálne 4 m v prípade, že v žiadnej z protiľahlých častí stien nie sú okná obytných miestností. Inak je potrebné dodržať odstupovú vzdialenosť fasád minimálne 7 m. Akúkoľvek stavbu možno umiestniť na hranici pozemku len v takom prípade, ak jej umiestnením nebude trvalo obmedzené užívanie susedného pozemku na určený účel. Bezproblémové je teda dodržanie dvojmetrovej odstupovej vzdialenosti od hranice pozemku. Podľa stavebného zákona patrí garáž do 25 m² zastavanej plochy medzi drobné stavby, stavebné povolenie na ňu teda nepotrebujete. Postačí jej ohlásenie stavebnému úradu a povoľuje sa v režime územného súhlasu. K tzv. Oznámeniu o zámere k vydaniu územného súhlasu pritom nemusí byť priložená projektová dokumentácia vypracovaná autorizovaným projektantom, postačuje prospekt výrobcu alebo dodávateľa, v ktorom je technický popis, pôdorys a pohľady na fasády. Háčik je ale v tom, že malá garáž často nestačí. Autá sú čoraz väčšie, výnimkou nie sú ani dve v rodine a mnohé garáže sa využívajú zároveň aj ako sklad záhradného náradia alebo dielňa. Na garáž s viac ako 25 m² zastavanej plochy je už potrebné územné rozhodnutie a stavebné povolenie (stavebný úrad môže obe konania zlúčiť). K takejto garáži potrebujete teda aj projektovú dokumentáciu. Praktické je preto vybaviť projekt aj stavebné povolenie zároveň s domom, aj keby mala garáž stáť samostatne a chcete ju dostavať až neskôr. V garáži by určite nemal chýbať rozvod elektriny a osvetlenie, praktické však môžu byť aj prívod vody a kanalizácia, prípadne vykurovanie, najmä ak chcete garáž využívať aj ako dielňu. Dnes už je štandardom pevná a odolná podlaha (či už z betónu, alebo cementového poteru chráneného epoxidovým náterom, z liatych materiálov alebo protišmykovej dlažby), ktorá sa lepšie upratuje, praktické sú žľaby na odvod vody. Voľba materiálu a konštrukcie určuje tepelnoizolačné vlastnosti garáže, a tým aj možnosti jej ďalšieho využitia - napríklad ako celoročnej dielne. Ovplyvní však aj to, či budete môcť na steny jednoducho upevniť police alebo háky na bicykle, prípadne vytvoriť pod stropom priestor na uloženie sezónnych predmetov. Najjednoduchším (aj najlacnejším) variantom samostatne stojacich garáží sú montované, drevené či plechové, prípadne prefabrikované betónové garáže. Tak ako pri všetkých unifikovaných riešeniach sa však musíte zmieriť s istými obmedzeniami a uniformnosťou. Širšie možnosti môžu ponúknuť murované garáže postavené na mieru, či už z tehál alebo z pórobetónu. V garáži, ktorá je súčasťou domu, sa dá vytvoriť priestor aj na ukladanie sezónnych vecí a športových potrieb. Výhodou je možnosť prejsť suchou nohou do domu. Takáto garáž je obvykle postavená z osvedčených stavebných materiálov. Nejde totiž len o výber vzhľadu, ktorý bude ladiť s domom, ale aj o priestor, ktorý potrebujú rôzne typy brán pri otváraní, rozmery otvoru (vrátane ostenia a nadpražia) a stavebnú pripravenosť, ktorá sa pri nich vyžaduje. Kedysi typické krídlové brány sú dnes skôr výnimkou a patria k atypickým výrobkom. Najčastejšie sa používajú sekciové brány, ktoré sa pri otváraní posúvajú po vodiacich koľajniciach pod strop garáže. Bežným štandardom je dnes elektrický pohon, preto je dobré premyslieť si aj možnosti systémového riešenia, pomocou ktorého sa bude ovládať aj vjazdová brána, tienenie či osvetlenie. Posuvná brána je zložená zo zvislých panelov, ktoré sa pri otváraní zasúvajú k stene garáže, takže nepotrebujú miesto pod stropom ani minimálnu výšku nadpražia. V závislosti od rozmerov môže garážová brána vážiť až niekoľko stoviek kíl. Preto je veľmi dôležitý stav stropu a nosných stien. Za ideálne materiály možno považovať tehlu, betón, tvarovky alebo robustnú drevenú konštrukciu. Nevhodné sú naopak sadrokartón, heraklitové dosky alebo polystyrén. Podobné je to pri strope - za vyhovujúce možno považovať keramické, betónové či panelové stropy. Rolovacia brána si vyžaduje najmenej priestoru a bez väčších stavebných úprav ju možno namontovať aj dodatočne, napríklad pri rekonštrukcii. Stavba garáže sa podľa novely stavebného zákona považuje za drobnú stavbu, pokiaľ spĺňa kritériá vymedzené v § 139b ods. Pri drobných stavbách postačí ohlásenie obci, ktorá podľa stavebného zákona vykonáva právomoc stavebného úradu. K oznámeniu je potrebné pripojiť jednoduchý situačný výkres. Obec po ohlásení drobnej stavby písomne oznámi stavebníkovi, že proti jej uskutočneniu nemá námietky. Podľa stavebného zákona sa kolaudačné konanie vykonáva iba pri tých stavbách, ktoré vyžadovali stavebné povolenie, preto sa ohlásené drobné stavby vrátane garáží nekolaudujú. Na kolaudáciu drobných stavieb, po ktorých ohlásení obec určila, že podliehajú stavebnému povoleniu, sa vzťahuje ust. § 81c písm. (1) Vzájomné odstupy stavieb musia spĺňať požiadavky urbanistické, architektonické, životného prostredia, hygienické, veterinárne, ochrany povrchových a podzemných vôd, ochrany pamiatok, požiarnej bezpečnosti, civilnej ochrany, požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. (3) Ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m.