Expanzia bytovej výstavby v Slovenskej republike v posledných rokoch priniesla nielen tisíce nových bytov, ale čiastočne aj riešenie komplexnej otázky parkovania v mestách. Garážové státia a samotné garáže sa stali neodmysliteľnou súčasťou moderného bývania, avšak ich právny štatút a praktické využitie prinášajú množstvo otázok a komplikácií. Tento článok sa zameriava na právne aspekty garáží ako nehnuteľných vecí, prednostné práva spoluvlastníkov, ich evidenciu v katastri nehnuteľností, ako aj na ich zdanenie a praktické využitie v kontexte developerských projektov.
Predkupné právo spoluvlastníkov garáží v bytovom dome
Jednou z kľúčových otázok týkajúcich sa garáží v bytových domoch je predkupné právo spoluvlastníkov. Vo všeobecnosti, podľa § 140 ods. 1 Občianskeho zákonníka, platí, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, pokiaľ nejde o prevod blízkej osobe. V prípade, ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone tohto práva, majú možnosť vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov.
Avšak, Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) definuje špecifické prípady, kedy spoluvlastníci garáže predkupné právo nemajú. Tieto prípady sú upravené v § 20a BytZ. Zaujímavosťou je, že BytZ explicitne spomína len "prevod vlastníctva", ale neuvádza pojem "prechod vlastníckeho práva". To môže vyvolať otázku, či v prípadoch, ako sú dražby alebo dedičské konania, kde dochádza k prechodu vlastníckeho práva a neuplatňuje sa predkupné právo, nedochádza k obchádzaniu ustanovení BytZ. Obchádzanie zákona je právny úkon, ktorý síce neodporuje výslovnému zneniu zákona, ale svojimi dôsledkami sleduje cieľ jeho obchádzania. Keďže prechod práva nie je v tomto kontexte výslovne uvedený v BytZ, mohlo by sa zdať, že ide o obchádzanie zákona, keďže BytZ zreteľne popisuje, kedy spoluvlastníci garáží predkupné právo nemajú. Na druhej strane, je možné, že ide o neúmyselné opomenutie zo strany zákonodarcu, a iný ako gramatický výklad by mohol viesť k odlišnému záveru.
Nakladanie so spoločnými priestormi a stavebné úpravy
Ďalším problémom, ktorému musia správcovia bytových domov a spoločenstvá vlastníkov bytov (SVB) čeliť, sú situácie, kedy majitelia garážových stojísk ako spoluvlastníci garáže chcú garážové stojisko upraviť, napríklad oplotiť alebo ohradiť. Otázkou je, či na to majú právo a či tým neobmedzujú ostatných spoluvlastníkov. Je potrebné si uvedomiť, že spoluvlastník garáže je spoluvlastníkom nebytového priestoru, a preto sa na právach a povinnostiach k spoločnej veci podieľa podľa veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, v súlade s § 137 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Pri úpravách garážového stojiska je nutné uplatniť ustanovenia BytZ o nakladaní so spoločnými nebytovými priestormi. Z tohto dôvodu je potrebné získať súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa § 14b ods. 1 BytZ, ak by mal vlastník záujem niečo zmeniť na garážovom stojisku, ktoré užíva.
Spoluvlastník nebytového priestoru zároveň nesmie zabúdať, že podľa § 11 ods. 8 BytZ, ak stavebne upravuje nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník neumožní vstup, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav príslušnému stavebnému úradu.
Správca nemá právo stavebné úpravy schvaľovať alebo zamietnuť. Stavebné úpravy je potrebné v súlade s § 57 ods. 1 a nasl. stavebného zákona ohlásiť stavebnému úradu a uskutočniť ich je možné až po obdržaní oznámenia stavebného úradu, že voči úpravám nemá námietky.
Právna definícia a vlastníctvo nehnuteľností
V zmysle platnej právnej úpravy je vlastníkom nehnuteľnosti osoba, ktorá je ako vlastník zapísaná v časti B príslušného listu vlastníctva. Táto osoba sa považuje za vlastníka, pokiaľ sa nepreukáže opak, v zmysle § 70 zákona č. 162/1995 Z. z.
Čo sa týka prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, podľa § 46 Občianskeho zákonníka platí, že ak právny úkon nebol urobený vo forme, ktorú vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov, je neplatný. Ďalej, podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak. To znamená, že na zmenu vlastníka nestačí samotné uzatvorenie zmluvy alebo inej dohody; osoba, ktorá má nadobudnúť vlastníctvo, musí byť najprv zapísaná na príslušný list vlastníctva.
Z uvedeného vyplýva, že právoplatným a jediným vlastníkom predmetného bytu je osoba zapísaná v liste vlastníctva, pričom ústna dohoda o prepise bytu po splatení hypotéky je v zmysle citovaných ustanovení Občianskeho zákonníka neplatná, ak nebola uzatvorená v písomnej forme. Jedinou možnosťou v takomto prípade by mohlo byť preukázanie neplatnosti samotnej dohody o vyporiadaní BSM. Na týchto záveroch nič nemení ani skutočnosť, že jedna zo strán uhrádza hypotéku a ostatné náklady súvisiace s bytom.
Bezdôvodné obohatenie a premlčanie
Podľa § 451 ods. 2 Občianskeho zákonníka, bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.
Právo na vydanie bezdôvodného obohatenia podlieha premlčaniu. Podľa § 107 Občianskeho zákonníka, ak bývalá manželka v súdnom konaní vznesie námietku premlčania, súd je povinný na túto námietku prihliadnuť a premlčané bezdôvodné obohatenie nepriznať. Premlčacia lehota prestáva plynúť momentom, kedy sa nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia uplatní na súde.
Novela zákona o vlastníctve bytov a garážové stojiská
Zákon č. 283/2018 Z. z. (ďalej len „Novela“) priniesol do zákona č. 182/1993 Z. z. nové definície pojmov ako garáž v dome, garážové stojisko a skladový priestor. Zaviedol sa nový legálny pojem právo výlučného užívania garážového stojiska ako užívacie právo sui generis (svojho druhu) spojené s vlastníctvom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome. Toto užívacie právo automaticky prechádza spolu s prevodom či prechodom spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastník je oprávnený dať garážové stojisko do užívania tretej osobe bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov.
Zánik práva spoluvlastníka na užívanie konkrétneho garážového stojiska je možný iba s písomným súhlasom daného spoluvlastníka. Samostatný prechod či prevod tohto užívacieho práva nie je možný. Za výkon práva užívať určité garážové stojisko nepatrí ostatným spoluvlastníkom garáže v dome právo na akúkoľvek náhradu. Spoluvlastníkom garáže v dome zostáva predkupné právo v prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu.
Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo môže patriť viacerým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome spoločne. Právo spoluvlastníka garáže na výlučné užívanie určitého garážového stojiska sa zapíše do katastra nehnuteľností poznámkou. Ak bolo užívacie právo zapísané pred 1. novembrom 2018, považuje sa automaticky za právo na výlučné užívanie určitého garážového stojiska spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži. Ak nebolo zapísané, je potrebné uzatvoriť písomnú dohodu všetkých spoluvlastníkov garáže, ktorou sa určí, ktorý spoluvlastník je oprávnený užívať určité garážové stojisko.
Relatívne spoločné časti domu a náhrady
Novela sa dotkla aj tzv. relatívnych spoločných častí domu, ktorými sú balkóny, loggie a terasy. V prípade balkónov, loggií a terás nejde o priestorovo vymedzené časti budovy, ale o konštrukčné prvky vonkajšej konštrukcie obvodových múrov, prípadne strechy domu, ktoré musia byť spoločnými časťami domu. Novela jednoznačne stanovuje, že ostatní vlastníci nemajú právo požadovať náhradu za ich užívanie. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa však financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu.
Pri definícii podlahovej plochy bytu sa novým spôsobom rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, avšak bez plochy terás, lodžií a balkónov. Toto neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.
Zmeny v zmluve o spoločenstve a správe domu
Novela priniesla aj úpravy v zmluve o spoločenstve a zmluve o výkone správy, precizovala sa platnosť zmlúv pri súbežnom uzatvorení viacerých zmlúv (platnou je tá, ktorá bola podpísaná ako prvá). V súvislosti so správou domu je novinkou povinnosť zabezpečiť správu domu dňom prvého prevodu vlastníctva k bytu alebo nebytovému priestoru v bytovom dome na inú osobu než developera.
Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľností a garáží
Predaj nehnuteľností u právnických osôb je vždy predmetom dane z príjmov. Z právneho hľadiska je nehnuteľná vec takou vecou, ktorú nie je možné premiestniť. Ako nehnuteľnosť môžeme definovať stavbu či pozemok, ktoré sú spojené so zemou pomocou základov, napríklad dom, chata, garáž. Zdaniteľným príjmom je príjem, ktorý je predmetom dane a nie je oslobodený od dane.
Právny stav týkajúci sa garáží bol predmetom diskusie, čoho dôkazom je aj rozsudok Najvyššieho súdu SR. Tento rozsudok sa zaoberal prípadom, kedy správca dane vyrubil fyzickej osobe daň z nehnuteľností za garáž, pričom spor spočíval v kvalifikácii garáže - či ide o stavbu tvoriacu príslušenstvo rodinného domu, alebo o samostatne stojacu garáž. Rozhodujúca je nielen stavebná realizácia, ale aj účelové určenie - či garáž prislúcha k hlavnej stavbe určenej na bývanie a či je s ňou spoločne užívaná.
Garáž v kontexte developerských projektov
V kontexte developerských projektov je garáž vnímaná predovšetkým ako kľúčový prvok, ktorý zvyšuje atraktivitu a hodnotu nehnuteľnosti, najmä v mestských prostrediach s obmedzeným priestorom na parkovanie. Moderné developerské projekty často integrujú garáže ako neoddeliteľnú súčasť bytových domov vo forme podzemných, nadzemných garáží alebo samostatne stojacich garážových jednotiek.
Príklady ako projekt "Pod Zábrehom II" v Púchove, Rezidencia Štúrova či Rezidencia PINIA v Martine-Priekope demonštrujú rôzne prístupy k riešeniu parkovania, od garážových státí v suteréne až po predaj samostatných garáží. V ponukách sa stretávame aj s tým, že kúpa bytu spolu s garážou prináša celkovú zľavu.
Technické a architektonické aspekty garáží
Z technického hľadiska sú garáže navrhované s ohľadom na funkčnosť, bezpečnosť a trvanlivosť. V rámci developerských projektov sa stretávame s rôznymi konštrukčnými riešeniami, ako sú murované steny, väzníkové krovy a zateplenie minerálnou vlnou. Interiér garáže býva funkčne riešený s úložnými priestormi a možnosťou prístupu z exteriéru. Vstup do garáží v bytových domoch je zvyčajne riešený cez garážovú bránu s diaľkovým ovládaním. Architektonické riešenie garáží je navrhované tak, aby ladilo s celkovým dizajnom budovy a okolitej zástavby.
Pri výstavbe bytových domov sa často stretávame s robustnými konštrukčnými systémami, ako sú priestorové železobetónové monolitické konštrukcie, ktoré zabezpečujú stabilitu a odolnosť stavby vrátane garážových častí.
Potenciálne využitie a typy garáží
Garáž nie je len miestom na odstavenie automobilu. Často slúži aj ako úložný priestor pre sezónne veci, náradie, bicykle, alebo ako dielňa. Existujú rôzne typy garáží:
- Samostatne stojace garáže: Môžu byť murované alebo montované, často umiestnené v strážených objektoch a vybavené elektrinou.
- Garáže v rámci bytových domov: Zahŕňajú podzemné, nadzemné garáže alebo garážové státia v suteréne, ktoré sú súčasťou celkového projektu.
- Garáže ako súčasť rodinných domov: Integrované priamo do dispozície domu, napríklad v suteréne.
V kontexte moderného bývania sa stretávame aj s konceptom smart bývania, kde sú bytové domy navrhnuté s ohľadom na nízku energetickú náročnosť a môžu zahŕňať predprípravu na ovládanie garážových brán alebo osvetlenia.
Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité zohľadniť nielen samotnú nehnuteľnosť, ale aj súvisiace prvky, ako sú garáže a parkovacie státia, a dbať na správne právne úkony súvisiace s ich nadobudnutím a evidenciou v katastri nehnuteľností.
tags: #garaz #je #nehnutelna #vec