Predaj či kúpa bytu je v živote človeka vždy významnou udalosťou. Vo väčšine prípadov preto, lebo kúpa, resp. predaj bytu je spojený so zabezpečením bytovej otázky, prípadne získaním finančných prostriedkov pre následnú kúpu inej - vhodnejšej nehnuteľnosti pre kvalitnejšie bývanie predávajúceho. Práve pri kúpe, resp. predaji bytu je podstatná kvalitne pripravená zmluva o prevode vlastníctva bytu. Aké sú teda podstatné náležitosti celého procesu predaja a kúpy? Čo musíte mať v tomto procese na zreteli?
Základné kroky a požiadavky pri predaji bytu
Predaj bytu nie je len o zavesení inzerátu na portál a dohodnutí si obhliadky. Za úspešným predajom stojí množstvo dokumentov, ktoré musí mať predávajúci pripravené - a ktoré vedia celý proces značne urýchliť, alebo naopak spomaliť. Mnohé problémy nevznikajú kvôli kupujúcemu, ale kvôli chýbajúcim dokumentom alebo nepresným údajom. Keď ste sa rozhodli predať svoj byt, či už sám alebo cez realitnú kanceláriu, je dobré si pripraviť nasledujúce dokumenty. Bude ich od vás požadovať kupujúci, ale aj profesionálny realitný maklér.
V prvom rade je nutné mať na zreteli, že zmluva o prevode nehnuteľnosti, a teda aj zmluva o prevode vlastníctva bytu musí mať písomnú formu. Ďalej, že podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený, a to notárom alebo na matrike. Požiadavka písomnej formy vyplýva z ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a požiadavka na osvedčenie podpisu z ustanovenia § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Vyššie zmienený zákon predstavuje tzv. špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku. Občiansky zákonník kúpnu zmluvu ako tradičný inštitút nášho právneho poriadku upravuje vo všeobecnosti. Vytvára tak právny základ pre peňažnú formu výmeny vecí za peniaze.
Náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu
Zákonodarca špecifikuje v ustanovení § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome. Zmluva musí byť písomná a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať:
- a) Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu: Toto zahŕňa vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome. Pri popise bytu a jeho vybavenia sa žiada uviesť počet jeho obytných miestností a príslušenstva (ktorým sú najmä WC, kuchyňa, predsieň, pivnica a pod.). Zákon presne nedefinuje, čo sa rozumie pod pojmom vybavenie bytu. Pri vybavení bytu uveďte napríklad: vybavenie kúpeľne, WC, interiérové dvere, typ vykurovacích telies, kuchynskej linky a pod. Kataster tieto náležitosti neoveruje, avšak pre presnosť zachytenia stavu by ste ho mali opísať čo najvernejšie. Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava podlahová plocha loggií a balkónov.
- b) Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku: Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e). Tento matematický údaj vymedzený zlomkom možno vyčítať z príslušného listu vlastníctva. Nezabúdajte, že špecifikácia pozemku musí byť uvedená s ohľadom na jeho parcelné číslo, výmeru v m², druh pozemku, typ evidencie v katastri nehnuteľností (z drvivej väčšiny pôjde o parcely registra „C“, vylúčiť však nemožno ani parcely registra „E“).
- c) Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku: Príslušnosť domu sú napr. kanalizačná a vodovodná šachta, prístrešok regulátora plynu. Spoločné časti bytového domu sú najmä základy domu, strecha, povaly, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie a iné časti nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť. Spoločné zariadenia domu sú ventilačné komíny a šachty, vodorovné, kanalizačné, elektrické, teplonosné prípojky, rozvody studenej vody po ventily, odpadové stúpačky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, rozvod STA, bleskozvody a elektrický vrátnik vrátane rozvodov. V praxi sa pri definícii týchto častí používajú zákonné definície, ktoré zákon uvádza v ustanovení § 2 ods. 4, ods. 5 a ods. 6. Nemení to však nič na tom, že odporúčaním aj v tejto parciálnej úprave zmluvy je vždy najlepšie uviesť opis, ktorý zodpovedá skutočnosti.
- d) Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku: V zmluve o prevode vlastníctva bytu musíte uviesť, či spolu s bytom prevádzate aj pozemok zastavaný bytovým domom, resp. priľahlý pozemok. Nie vždy totiž tieto pozemky budú predmetom prevodu spolu s bytom. Zvykne tak byť najmä v situácii, keď ohľadne týchto pozemkov ešte nedošlo k ich odkúpeniu vlastníkmi bytov z vlastníctva obcí a miest. Prípadne nie každý vlastník bytu v bytovom dome je aj podielovým spoluvlastníkom pozemku zastavanom bytovým domom.
- e) Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu: Táto časť sa týka špecifických situácií súvisiacich s priľahlými pozemkami.
- f) Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy: Je povinnosťou kupujúceho vyhlásiť v kúpnej zmluve, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takéhoto vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. Kupujúci by sa mal s obsahom zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve oboznámiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
- g) Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov: V praxi môže nastať situácia, že súčasťou bytového domu je aj zariadenie civilnej ochrany. Takýto prípad môže nastať najmä v situácii, že ide o predaj bytu v staršom bytovom dome. Požiadavku na úpravu práv v kúpnej zmluve treba v prvom rade chápať ako zmienku o existencii takého objektu a zároveň vymedzenie ako sa takéto zariadenie týka kupujúceho. Úprava práv k takýmto zariadeniam môže mať napríklad povahu vecného bremena alebo spoluvlastníckeho práva.
Prílohy zmluvy o prevode vlastníctva bytu
Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto potvrdenie musí byť aktuálne ku dňu predaja a môže byť maximálne 30 dní staré. S ohľadom na aktuálnosť údajov zachytených v tomto potvrdení odporúčame, aby predávajúci vyžiadal takéto potvrdenie od správcu v kalendárnom mesiaci, v ktorom predávajúci a kupujúci predložia príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru kúpnu zmluvu spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva z tejto zmluvy.
Zmluva o prevode vlastníctva bytu a označenie predávajúceho a kupujúceho
Zmluvné strany, teda ten kto byt predáva a ten, kto ho kupuje, musíte v zmluve náležite označiť. Pri fyzických osobách musíte uviesť: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a štátnu príslušnosť. Ak jedným alebo viacerými účastníkmi kúpnej zmluvy je právnická osoba, uvediete jej: obchodné meno/názov, sídlo a identifikačné číslo (tzv. IČO).
Dôležité dokumenty pre predaj bytu
Okrem samotnej kúpnej zmluvy je potrebné mať pripravených viacero ďalších dokumentov.
- Občiansky preukaz: Je samozrejmosť, no veľa predávajúcich zabúda skontrolovať jeho platnosť.
- List vlastníctva (LV): Je najdôležitejší dokument pri predaji akejkoľvek nehnuteľnosti. Úplne stačí stiahnutý list vlastníctva z internetu. Znamenajú, že na nehnuteľnosti práve prebieha zmena (napr. zmenách hraníc). Ak pri kontrole listu vlastníctva niečomu nerozumiete, neváhajte kontaktovať svojho profesionálneho makléra.
- Nadobúdacia zmluva: Je základný dokument, ktorým pôvodný vlastník preukazuje, akým spôsobom nehnuteľnosť získal. Môže to byť kúpna, darovacia, zámenná zmluva, prípadne iný dokument ako napríklad uznesenie o dedičstve. TIP: Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedičstvom je dobré si odložiť alebo dohľadať pôvodný titul nadobudnutia, ktorým nadobudol nehnuteľnosť poručiteľ (t. j. pôvodný vlastník).
- Potvrdenie o veku bytového domu: Toto potvrdenie vám vydáva správca bytového domu. Toto potvrdenie budete potrebovať na prípravu znaleckého posudku, ak budete mať kupujúceho, ktorý bude kúpu financovať pomocou hypotekárneho úveru. V prípade, ak ste nadobudli novostavbu, tak vám pri odovzdaní bytu developer odovzdal kópiu kolaudačného rozhodnutia. Ak ho máte, potvrdenie od správcu si pýtať nemusíte.
- Potvrdenie správcu bytového domu o nedoplatkoch: Toto potvrdenie sa dokladá na kataster spolu s kúpnymi zmluvami a môže byť maximálne 30 dní staré. Ide o oficiálne potvrdenie, že voči správcovi domu nemáte žiadne nedoplatky - ani na službách, ani na fonde opráv. Jeho platnosť je obvykle 30 dní.
- Vyúčtovanie služieb: Vždy sa odporúča mať pripravené aspoň posledné ročné vyúčtovanie - niekedy aj predposledné, ak bol veľký skok v nákladoch. Pomáha to kupujúcemu zorientovať sa, koľko v praxi zaplatí mesačne, a čo všetko sa v dome platí - od vody cez výťah až po upratovanie.
- Stav fondu opráv: Toto číslo býva často podceňované. Kupujúci sa naň nezvyknú pýtať, hoci má priamy vplyv na výšku mesačných zálohových platieb v budúcnosti. Ak je fond opráv prázdny a dom si pýta rekonštrukciu, náklady sa zvyknú preniesť na vlastníkov formou mimoriadnych vkladov alebo zvýšených preddavkov. Naopak, slušný zostatok je signálom, že dom má rezervu a správa funguje rozumne.
- Geometrický plán: Je presný technický dokument, ktorý tvorí podklad pre zápis zmien do katastra nehnuteľností. Správne vyhotovený geometrický plán je nevyhnutný na to, aby kataster mohol vykonať nový zápis alebo zmenu údajov. Pri rodinných domoch je význam katastrálnej mapy omnoho väčší než pri bytoch, keďže kupujúci rieši nielen samotnú stavbu, ale aj pozemok, jeho využiteľnosť a budúce možnosti.
- Projektová dokumentácia: Pri predaji rodinného domu zohráva projektová dokumentácia veľmi dôležitú úlohu.
- Splnomocnenie: Splnomocnenie sa dá použiť iba na podpis kúpnej zmluvy, NIE na podpis záložnej zmluvy v banke.
Majetkové vzťahy medzi manželmi
Pri predaji nehnuteľnosti je okrem technických a administratívnych dokumentov kľúčové správne posúdiť aj majetkové vzťahy medzi manželmi. Nehnuteľnosť sa považuje za súčasť bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) vtedy, ak bola nadobudnutá počas trvania manželstva, bez ohľadu na to, či je v katastri zapísaný len jeden z manželov. Ak nehnuteľnosť patrí do BSM, je pri jej predaji nevyhnutný súhlas oboch manželov. BSM patrí medzi právne aspekty predaja, ktoré sa často podceňujú, no v praxi rozhodujú o tom, či predaj prebehne hladko alebo sa skomplikuje.
Ako uhradiť kúpnu cenu?
V zmluve o prevode vlastníctva bytu sa musí uviesť aj kúpna cena. Kúpna zmluva ako typický dvojstranný právny úkon predpokladá povinnosť na strane: kupujúceho zaplatiť za nadobudnutie vlastníckeho práva k veci (v tomto prípade bytu) predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu a predávajúceho odovzdať byt kupujúcemu do užívania. V tejto súvislosti však v praxi môže nastať viacero okolností, ktoré spôsob zaplatenia kúpnej ceny budú determinovať. To najmä v situácii, že predávajúci má byt zaťažený záložným právom v prospech banky, ktorá mu na jeho kúpu poskytla hypotekárny úver, ale aj napr. v situácii, kedy kupujúci časť alebo celú kúpnu cenu uhrádza predávajúcemu z hypotekárneho úveru. Klientom vždy odporúčame, aby spôsob zaplatenia v týchto prípadoch konzultovali s dotknutou bankou. Ten totiž musí reflektovať také skutočnosti, ako: výšku nesplateného zostatku úveru vyčísleného bankou ku konkrétnemu dátumu, dĺžku lehôt, v ktorých banka vie poskytnutie úveru spracovať, moment vzniku prípadného záložného práva a pod. Až poznaním týchto významných detailov viete zmluvu zodpovedne pripraviť.
Ako kúpiť dom (KROK ZA KROKOM)
Obmedzenie platieb v hotovosti
Pomerne často sa v praxi stretávame s tým, že účastníci zmluvy opomínajú zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, v zmysle ktorého sa zakazuje platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15 000,- EUR, ak sa takáto platba uskutočňuje medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi. Porušenie tohto zákazu sa síce nedotýka platnosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu, avšak účastníci zmluvy sa takým konaním dopúšťajú priestupku, za ktorý môže colný alebo daňový úrad uložiť pokutu až do výšky 10 000,- EUR. Za veľmi dôležitú považujeme skutočnosť, že hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu. To znamená, že ani len časť kúpnej ceny (aj keď v hodnote neprevyšujúcej 15 000,- EUR) nesmie byť uhrádzaná v hotovosti, ak celková kúpna cena prevyšuje hodnotu 15 000,- EUR.
Katastrálne konanie
Katastrálne konanie možno vykonať písomne listinným spôsobom alebo elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. K návrhu na vklad je potrebné priložiť zmluvu, na základe ktorej má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Okrem toho je k návrhu potrebné priložiť aj ďalšie predpísané prílohy (napr. potvrdenie správcu o nedoplatkoch).
Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 €. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.
Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie.
Daňové aspekty predaja bytu
Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Základom dane (čiastkovým základom dane) z tohto druhu príjmu je príjem znížený o výdavky definované v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov. Ako výdavky k príjmom dosiahnutým z predaja bytu si môže predávajúci uplatniť: kúpnu cenu preukázateľne zaplatenú za byt pri jeho nadobudnutí, preukázateľné výdavky vynaložené na jeho rekonštrukciu, prípadne ďalšie preukázateľne zaplatené výdavky súvisiace s predajom bytu (napr. provízia realitnej kancelárii pri obstaraní bytu), najviac však do výšky príjmov z predaja.
Dátum 1. január je rozhodujúcim termínom, ktorý vplýva na platenie dane z nehnuteľnosti na daný rok. Zjednodušene povedané, kto je 1. januára zapísaný v katastri nehnuteľností, ten musí podať priznanie a následne vyrubenú daň aj zaplatiť. Ak ste napríklad v jednom roku stihli nehnuteľnosť kúpiť aj predať, daň sa vás netýka, lebo ste zápis v liste vlastníctva 1. januára nemali. Nezabúdajte, že priznanie k dani z nehnuteľnosti sa podáva pri akejkoľvek zmene v liste vlastníctva - predaj, kúpa, zmena podielov, zmena druhu/účelu, zmena v bezpodielovom vlastníctve manželov, kolaudácia či stavebné povolenie. Daň z nehnuteľnosti spadá pod mestské a obecné úrady, ktoré vám poskytnú potrebné informácie.
Daň zo zisku z predaja nehnuteľnosti platíte v prípade, že ste nehnuteľnosť vlastnili menej ako päť rokov. Zároveň to musíte uviesť v daňovom priznaní v nasledujúcom roku. Vznikol vám totiž príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Riešenie energií a služieb po predaji
Po kúpe nehnuteľnosti sa musíte nahlásiť u správcu bytového domu alebo v spoločenstve vlastníkov bytov. Treba predložiť kúpnu zmluvu, návrh na vklad, odovzdávací protokol s uvedenými hodnotami z meračov energií. Pôvodný vlastník nehnuteľnosti má povinnosť sa z odberu elektrickej energie v danej nehnuteľnosti odhlásiť a nový majiteľ sa musí zase prihlásiť. Stav na elektrickom merači sa dá nahlásiť aj cez infolinku. Budete k tomu potrebovať číslo konkrétneho merača a číslo tarify. Pri právnických osobách je nutné tento krok vybaviť osobne na pobočke. Ak ste fyzická osoba, ale telefonický kontakt vám nevyhovuje, môžete vyplniť Žiadosť o zmenu odberateľa na odbernom mieste - prepis a vypísať ju doma.
Zmeny pri odbere plynu treba v prípade kúpy alebo predaja nehnuteľnosti riešiť písomne. Vypisuje sa Žiadosť o zmenu odberateľa na odbernom mieste - tam uvediete zmeny odberu a odberného miesta plynu. Tlačivo je k dispozícii na webstránke dodávateľa. Právnické osoby musia navštíviť osobne zákaznícke centrum.
Predávajúci s kupujúcim sa pri predaji môžu dohodnúť, či objednané služby u poskytovateľov prepíšu z jedného vlastníka na druhého alebo ju pôvodný vlastník zruší, prípadne si ju môže prepísať na inú adresu. Nový majiteľ si nahlási káblovú televíziu, internet či telefónnu linku nanovo alebo si ju len prehlási z inej adresy.
Ak ste doteraz nemali na vás v katastri nehnuteľností zapísanú žiadnu nehnuteľnosť a kupujete svoju prvú, máte povinnosť zaregistrovať sa ako nový platca koncesionárskych poplatkov. Môžete vyplniť formulár a odovzdáte ho na pošte alebo sa môžete prihlásiť elektronicky na adrese www.uhrady.rtvs.sk.
Odporúčanie na záver
So zreteľom na opísanú (a to iba v stručnosti) problematiku predaja a kúpy bytu je zrejmé, že z pohľadu osoby bez právneho vzdelania alebo skúseností v realitnom biznise sa nejedná o triviálnu záležitosť. Ak sa chcete vyhnúť prípadným zbytočným problémom, obráťte sa na odborníka, ktorý vám vypracuje zmluvu o prevode vlastníctva k bytu zachytávajúc všetky potrebné dojednania podľa konkrétnej povahy veci v danom prípade. Kontaktujte ADVOKÁTSKU KANCELÁRIU DEMKO & PARTNERS s. r. o. a konzultujte vypracovanie svojej kúpnej zmluvy. Prečítajte si taktiež aj nasledujúci článok: Autorizácia zmluvy advokátom.
tags: #formulare #pri #predaji #nehnutelnosti #byt