V oblasti finančného riadenia a daňových povinností spojených s prenájmom hnuteľných a nehnuteľných vecí je kľúčové porozumieť pravidlám pre uplatňovanie výdavkov a príjmov. Zákon o dani z príjmov definuje špecifické podmienky, za ktorých je možné náklady spojené s nájomným, opravami a technickým zhodnotením zahrnúť do daňových výdavkov alebo ich zdaniť. Tieto pravidlá sa líšia v závislosti od typu prenajímanej veci, právnej formy prenajímateľa a nájomcu, a tiež od konkrétnych dojednaní v nájomnej zmluve.
Uplatňovanie Výdavkov na Nájomné v Daňových Výdavkoch
Základným pravidlom pre uplatňovanie výdavkov na nájomné, či už ide o hnuteľnú alebo nehnuteľnú vec, je ich daňová uznateľnosť až po zaplatení. Toto pravidlo je zakotvené v § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov. V praxi to znamená, že nájomca si nemôže daňové výdavky z titulu nájomného uplatniť v tom zdaňovacom období, v ktorom mu vznikol účtovný náklad (napr. zaúčtovaním faktúry), ale až vtedy, keď bola skutočná platba za nájomné uskutočnená. Toto ustanovenie má významný vplyv na časové rozlíšenie nákladov a ovplyvňuje výšku základu dane v konkrétnom zdaňovacom období.
Ak nájom súvisí s nehnuteľnosťou a zahŕňa aj platby za ostatné služby s ňou spojené, ktoré sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy, u nájomcu sa tieto platby tiež stávajú súčasťou základu dane až po ich zaplatení. Opäť platí princíp úhrady ako podmienky pre daňovú uznateľnosť výdavku podľa § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Limitácia Nájomného pri Osobných Automobiloch
Od 1. januára 2015 došlo k novelizácii zákona o dani z príjmov, ktorá priniesla limitáciu nájomného týkajúceho sa osobných automobilov. Konkrétne, ak vstupná cena osobného automobilu je 48 000 eur a viac, nájomné platené na základe nájomnej zmluvy, ktorá neobsahuje vopred dohodnuté právo kúpy prenajatej veci (tzv. finančný prenájom bez možnosti odkúpenia), je v daňových výdavkoch limitované podľa § 17 ods. 35 zákona o dani z príjmov. Toto obmedzenie má za cieľ zamedziť nadmernému uplatňovaniu daňových výdavkov pri prenájme luxusných vozidiel.
Príklady Časového Rozlíšenia Nájomného
Ilustrujme si aplikáciu pravidiel na konkrétnych príkladoch:
Príklad 1: Nájom kancelárskych priestorov fyzickej osobe na 5 rokov (2025-2029)
Nájomca (fyzická osoba) uzatvorí v januári 2025 nájomnú zmluvu s fyzickou osobou na prenájom kancelárskych priestorov na 5 rokov s mesačným nájomným 300 eur. V tomto prípade, keďže prenajímateľom je fyzická osoba, nájomca je povinný dodržať pravidlo o časovom rozlíšení výdavkov až do ich zaplatenia. Nájomné za rok 2025 vo výške 3 600 eur bude daňovým výdavkom až v tom zdaňovacom období, kedy bude skutočne zaplatené. Ak by napríklad nájomné za celý rok zaplatil až v decembri 2025, celý tento výdavok si môže uplatniť v daňových výdavkoch za rok 2025.
Príklad 2: Nájom kancelárskych priestorov obchodnej spoločnosti na 5 rokov (2025-2029)
Ak by nájomca (fyzická osoba) uzatvoril v januári 2025 nájomnú zmluvu s obchodnou spoločnosťou (právnickou osobou) na rovnaké kancelárske priestory s rovnakým nájomným (300 eur mesačne), situácia by sa zjednodušila. Keďže daňovník platí nájomné právnickej osobe, nie je povinný výdavky na nájomné časovo rozlišovať podľa pravidla o zaplatení. Môže si do daňových výdavkov zahrnúť celú sumu zaplateného nájomného v danom zdaňovacom období. V roku 2025 by si teda mohol uplatniť celkovú sumu 3 600 eur (300 eur x 12 mesiacov), ak ju aj počas roka postupne zaplatil. V zadaní bol uvedený príklad s 5000 eurami, čo by zodpovedalo dlhšiemu obdobiu alebo inej výške nájmu. Pre ilustráciu použijeme sumu 3600 eur.
Príklad 3: Nájomca účtujúci v podvojnom účtovníctve (nájom od fyzickej osoby, 2024-2028)
Fyzická osoba účtujúca v sústave podvojného účtovníctva uzatvorí v januári 2024 nájomnú zmluvu s fyzickou osobou na prenájom kancelárskych priestorov na 5 rokov (2024-2028) s mesačným nájomným 300 eur. V roku 2024 nájomca zaúčtuje na účte 518 - ostatné služby nájomné vo výške 3 600 eur, ktoré však v roku 2024 nezaplatí, ale až v roku 2025. V roku 2025 zaplatí aj nájomné za rok 2024 a zároveň zaúčtuje do nákladov predpis nájomného za rok 2025 (3 600 eur), ktoré aj zaplatí.
- Pre rok 2024: Keďže nájomné je daňovým výdavkom až po zaplatení, za rok 2024 je nájomca povinný zvýšiť základ dane o sumu 3 600 eur, ktorá bola zaúčtovaná v nákladoch, ale nebola zaplatená.
- Pre rok 2025: Nájomné za rok 2024, ktoré bolo zaplatené v roku 2025, si môže nájomca uplatniť v zdaňovacom období 2025 ako položku znižujúcu základ dane (po úprave základu dane v predchádzajúcom roku). Nájomné za rok 2025, ktoré bude zaúčtované a zaplatené v roku 2025, bude daňovým výdavkom v zdaňovacom období 2025.
Príklad 4: Nájomca účtujúci v podvojnom účtovníctve (nájom od právnickej osoby, 2024-2028)
Ak by nájomca v predchádzajúcom príklade (účet 518) účtoval s obchodnou spoločnosťou (právnickou osobou), pravidlá by sa mierne líšili. Nájomné za rok 2024 vo výške 3 600 eur, aj keď zaúčtované v roku 2024, ale zaplatené až v roku 2025, by muselo byť tiež riešené cez zvýšenie základu dane za rok 2024. V tomto prípade však neplatí striktné pravidlo o zaplatení pre právnické osoby v takom rozsahu ako pre fyzické osoby, ak ide o vzťah medzi podnikateľmi. Avšak, ak ide o nájomné, jeho daňová uznateľnosť je viazaná na platbu. Preto aj v tomto prípade platí, že náklad z roku 2024, ktorý nebol zaplatený v roku 2024, nie je daňovým výdavkom roku 2024. Nájomné za rok 2025, ktoré bude zaplatené v roku 2025, bude daňovým výdavkom roku 2025.
Technické Zhodnotenie Prenajatých Nehnuteľností
Pojem „technické zhodnotenie“ (TZ) nie je v právnych predpisoch bližšie špecifikovaný, ale jeho definíciu možno nájsť v § 29 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. TZ predstavuje náklady na také úpravy alebo zmeny prenajatej nehnuteľnosti, ktoré majú za následok zvýšenie jej hodnoty, funkčnosti alebo predĺženie jej životnosti. Príkladmi môžu byť prístavby, stavebné úpravy, alebo iné zásadné zmeny.
V prípade, ak nájomca vykoná technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti, nastávajú viaceré scenáre v závislosti od dohody medzi nájomcom a prenajímateľom:
- Prenajímateľ uhradí nájomcovi hodnotu TZ: V tomto prípade môže nájomca vystaviť prenajímateľovi faktúru a prenajímateľ si hodnotu TZ zahrnie do vstupnej ceny nehnuteľnosti a odpisuje ju.
- Prenajímateľ neuhradí hodnotu TZ a uzatvoria písomnú dohodu: V tomto prípade môže TZ odpisovať nájomca. Na strane prenajímateľa nedochádza k zvýšeniu ocenenia nehnuteľnosti. Nájomca si TZ odpisuje ako iný majetok.
- Nájomca odkúpi budovu počas nájmu: Ak nájomca odkúpi budovu, nemôže samostatne odpisovať technické zhodnotenie (ktoré bolo účtované na prenajatom majetku) a osobitne kúpenú nehnuteľnosť. TZ sa stáva súčasťou vstupnej ceny nadobudnutého majetku.
V súvislosti s TZ sa zákon o dani z príjmov odvoláva aj na stavebný zákon. Firmy by mali mať interné smernice, ktoré upravujú postup pri TZ.
Drobné Opravy a Údržba
Drobné opravy nehnuteľnosti, ako napríklad výmena vodovodných batérií, svietidiel či maľovanie, sú štandardne hradené nájomcom, ak je to tak dohodnuté v nájomnej zmluve. V prípade, že prenajímateľ neuhradí nájomcovi sumu za tieto opravy, vzniká prenajímateľovi nepeňažný príjem, ktorý je povinný zdaniť podľa § 6 ods. v zákone o dani z príjmov.
Rozšírenie Pojmu „Nájomný Vzťah“ pre Účely Dane z Príjmov
Od 1. januára 2015 došlo k spresneniu pojmu „nájomný vzťah“ pre účely úpravy základu dane u prenajímateľa o nepeňažný príjem z titulu technického zhodnotenia a opráv na prenajatom majetku. Toto rozšírenie zahŕňa aj iné nájomné vzťahy, pri ktorých dochádza k užívaniu cudzej veci, nielen klasický nájom podľa § 6 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nehnuteľností.
Technické Zhodnotenie v Prípade Ukončenia Nájomného Vzťahu
Ak nájomca vykonal technické zhodnotenie na prenajatom majetku a po ukončení nájomného vzťahu toto TZ nebolo odkúpené prenajímateľom a nájomca priestory neuviedol do pôvodného stavu, vzniká prenajímateľovi nepeňažný príjem vo výške daňovej zostatkovej ceny TZ. Tento príjem je prenajímateľ povinný zdaniť ako príjem z prenájmu podľa § 6 ods. v zákone o dani z príjmov.
Naopak, nájomca zostatkovú cenu TZ nezahrnie do daňových výdavkov, nakoľko nedochádza k vyradeniu majetku z dôvodu predaja, škody, likvidácie a pod.
Ak nájomca predá TZ prenajímateľovi za odplatu, náklad zaúčtovaný v dôsledku vyradenia neodpísaného TZ zahrnie do daňových výdavkov podľa § 19 ods. 3 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Technické Zhodnotenie a Zlúčenie Nájomcu a Prenajímateľa
V prípade zlúčenia nájomcu a prenajímateľa zmluva o prenájme z právneho titulu zaniká. Z účtovného hľadiska však nedochádza k vyradeniu majetku u nájomcu, ale len k jeho zaúčtovaniu v súvahe právneho nástupcu. Finančná správa deklaruje, že v prípade zlúčenia sa neuplatní postup podľa § 17 ods.
Príjem z Prenájmu Nehnuteľnosti a Rozdiel Trhového a Regulovaného Nájomného
Považuje sa príjem fyzickej osoby vyplácaný obcou prenajímateľovi bytu podľa § 12 ods. 5 zákona č. 260/2011 Z. z. z dôvodu rozdielu trhového nájomného a regulovaného nájomného za príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.?
Áno, tento príjem sa považuje za zdaniteľný príjem z prenájmu. Podľa § 12 ods. 5 zákona č. 260/2011 Z. z. obec v prípade, ak neposkytne bytovú náhradu, mesačne zaplatí prenajímateľovi sumu rovnajúcu sa rozdielu trhového a regulovaného nájomného. Tento príjem plynie fyzickej osobe - prenajímateľovi v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti, z ktorého plynú príjmy podľa § 6 ods. 1 až 3 ZDP. Preto nejde o príjem oslobodený od dane podľa § 9 ods. 2 písm. j) ZDP. Fyzická osoba zahrnie tento zdaniteľný príjem do základu dane podľa § 6 ods. 1 až 3 ZDP, v závislosti od toho, či prenajímanú nehnuteľnosť má zaradenú v obchodnom majetku alebo ju prenajíma na základe živnostenského oprávnenia.
Fond Prevádzky, Údržby a Opravy a Nakladanie s Prostriedkami
Podľa § 10 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov sa z fondu prevádzky, údržby a opráv financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj náklady na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu nakladanie s prostriedkami fondu upraviť rôznymi spôsobmi, pričom môžu zohľadniť účel ich použitia a rozsah čerpania. Môžu viazať určité sumy vo fonde len na vymedzené účely. V takom prípade je použitie týchto prostriedkov na iný účel možné len na základe nového hlasovania vlastníkov. Ak je rozsah dispozície s prostriedkami vymedzený rámcovo, použitie týchto prostriedkov vyžaduje predchádzajúce schválenie vlastníkmi.
Ako sa líšia akumulačná rekuperácia s rekuperáciou s protiprúdým výmenníkom.
Kaucia a Zábezpeka v Nájomných Vzťahoch
Kaucia alebo zábezpeka v nájomných vzťahoch slúži ako istota pre prenajímateľa na pokrytie prípadných škôd, nedoplatkov na nájomnom, službách, alebo iných záväzkov nájomcu.
- Účtovanie: Prijatá kaucia sa zvyčajne účtuje ako záväzok (napr. na účte 378 alebo 379), ktorý bude prenajímateľ musieť vrátiť alebo započítať na konci nájmu. Nevystavuje sa daňový doklad len pri použití kaucie. Ak je kaucia určená na pokrytie budúcich nákladov (napr. nájomné), účtuje sa ako preddavok.
- DPH: Kaucia sama o sebe nepodlieha DPH. Zdaňovanie DPH nastáva až v momente použitia kaucie na úhradu služieb alebo tovarov, pri ktorých vzniká daňová povinnosť. Ak prenajímateľ vystaví na kauciu faktúru s DPH, nie je to v súlade s pravidlami, pokiaľ nejde o skutočnú platbu za službu.
- Započítanie: Kaucia môže byť započítaná s nedoplatkami na nájomnom, službách, alebo škodách. V takom prípade sa účtuje ako zníženie záväzku a súčasne ako úhrada pohľadávky.
- Príklad: Firma A prenajíma firme B obchodné priestory. Mesačné nájomné je 1 000 €. Dohodnutá výška zábezpeky je 3 mesačné nájomné, teda 3 000 €. Firma A účtuje prijatie platby od firmy B ako záväzok, ktorý bude musieť vrátiť alebo započítať.
Záver
Pravidlá týkajúce sa nájomného, opráv a technického zhodnotenia sú komplexné a vyžadujú si dôkladné poznanie zákona o dani z príjmov a súvisiacich predpisov. Časové rozlíšenie výdavkov, posúdenie technického zhodnotenia a správne účtovanie kaucií sú kľúčové pre správne daňové priznanie a predchádzanie prípadným sankciám. Vždy je vhodné konzultovať konkrétne prípady s daňovým poradcom alebo účtovníkom.