Nájom nehnuteľností predstavuje bežnú ekonomickú činnosť, ktorá podlieha špecifickým pravidlám z hľadiska dane z pridanej hodnoty (DPH). Tento článok poskytuje komplexný pohľad na fakturáciu nájmu bez DPH, podmienky oslobodenia od dane, povinnosti prenajímateľa a nájomcu, ako aj praktické príklady a judikatúru. Cieľom je objasniť legislatívne aspekty a pomôcť čitateľom zorientovať sa v tejto problematike.
Nájom nehnuteľnosti a jeho vzťah k DPH
Z hľadiska DPH sa nájom nehnuteľnosti považuje za poskytnutie služby, konkrétne podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“). Miestom dodania tejto služby je na základe § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, ak sa nehnuteľnosť nachádza na jej území. Nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma.
Oslobodenie od dane podľa § 38 Zákona o DPH
Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť oslobodený od dane podľa § 38 zákona o DPH. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti, s výnimkou:
- Ubytovacích služieb
- Nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel
- Nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov
- Nájmu bezpečnostných schránok
Je dôležité rozlišovať medzi hlavnou činnosťou nájmu a vedľajšími službami. Napríklad, ak je zriadenie parkovacích miest len podpornou službou k prenájmu hlavnej nehnuteľnosti, môže byť aj táto súčasť oslobodená od dane, ak je hlavný nájom oslobodený. Podpornou skutočnosťou je aj skutočnosť, že parkovacie miesta boli zriadené, aj keď dodatočne, na pozemku, ktorý je spojený s prenájmom nehnuteľnosti.
Rozhodnutie platiteľa dane o zdanení nájmu
Podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe (t. j. inému platiteľovi alebo podnikateľovi - neplatiteľovi), môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie je však obmedzené. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí. Rozhodujúce je určenie podľa kolaudačného rozhodnutia, nie stavu, na ktorý sa nehnuteľnosť využíva.
Príklad: Slovenský platiteľ prenajíma budovu nachádzajúcu sa v SR inému slovenskému platiteľovi. Nájom sa rozhodol podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH zdaniť. Na základe zmluvy s nájomcom má tento možnosť časť priestorov poskytnúť do podnájmu inej osobe. Nájomca si DPH viažucu sa k nájomnému neodpočítava na základe § 49 ods. 3 zákona o DPH, pretože uskutočňuje činnosť oslobodenú od dane (poisťovacie služby). Pri fakturácii podnájmu využije možnosť oslobodenia od dane tejto služby podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH.
Ak prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti zdaňujete (nájom s DPH), máte nárok na odpočítanie dane z tovarov a služieb prijatých a vynaložených na účely prenájmu.
Prenájom zahraničnou osobou a prenos daňovej povinnosti
Rakúsky podnikateľ, ktorý nemá v SR sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v SR, vlastní v SR nehnuteľnosť. Nehnuteľnosť prenajíma slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH Slovenská republika, pričom nájom je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní ustanovenie § 69 ods. 2 zákona o DPH o prenose daňovej povinnosti na príjemcu služby, preto rakúsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH v SR podľa § 5 ods. 1 písm. b) zákona o DPH. Podobne španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť - administratívnu budovu. Túto nehnuteľnosť sa rozhodol prenajímať slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.
Zriadenie parkovacích miest a iné služby
Platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, má uzatvorenú zmluvu o podnájme nehnuteľnosti (budovy) s nájomcom - neplatiteľom dane. V zmluve o podnájme nehnuteľnosti je uvedené, že nájomné (vrátane nájomného za parkovacie miesta) sa bude fakturovať oslobodené od dane v zmysle ustanovenia § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade zriadenie parkovacích miest nie je hlavnou transakciou, hlavnou transakciou je prenájom nehnuteľnosti. Podpornou skutočnosťou je aj skutočnosť, že parkovacie miesta boli zriadené, aj keď dodatočne, na pozemku, ktorý je spojený s prenájmom nehnuteľnosti. V tomto kontexte, ak platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. oslobodenie od dane, pokiaľ sú splnené podmienky pre oslobodenie nájmu budovy.
Prenájom rôznym subjektom
Vlastník budovy - platiteľ DPH, prenajíma nebytové priestory - kancelárie, v budove platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme. Pri uplatnení daňového režimu sa môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Prenájom skladu v zahraničí
Slovenský platiteľ uzavrel kontrakt s firmou v Chorvátsku na dodanie technologického zariadenia. Za tým účelom si prenajal v Chorvátsku sklad, kde skladuje časti technologického zariadenia až do vykonania jeho montáže. Skladovaný tovar je poistený. Pri službe poistenia sa miesto dodania určí podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH. Pretože nájomca je zdaniteľnou osobou, prenajímateľ sa môže v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia od DPH pri nájme a nájom bude zdaňovať (zváži možnosti odpočítania dane v súvislosti s jeho nákladmi na budovu, napr. predpokladané stavebné úpravy, údržbu a opravy). Energie refakturuje nájomcovi s DPH, daňová povinnosť mu vzniká dňom vyhotovenia faktúry podľa § 19 ods. 3 písm.
Nájom a ekonomická činnosť nájomcu
Platiteľ obstaral nehnuteľnosť s úmyslom jej nájmu, ktorý bude zdaňovaný v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH. Významná časť jeho činnosti nepredstavuje ekonomickú činnosť a pre túto časť činnosti nespĺňa definíciu zdaniteľnej osoby. Podľa znenia § 38 ods. 5 zákona o DPH účinného od 1. 4. 2009 platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. V konkrétnom prípade pri plánovanom prenájme je nájomcom osoba, ktorá vykonáva ekonomickú činnosť, t. j. v tejto časti vykonávanej činnosti je zdaniteľnou osobou a súčasne vykonáva aj činnosť, ktorá nie je predmetom DPH. Uvedená skutočnosť je rozhodujúca pre posúdenie postupu podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH.
Prenájom garáží a predčasné ukončenie nájmu
Dánsky podnikateľ prenajímal súbor garáží, ktoré vybudoval v súvislosti s výstavbou radových rodinných domov. Niektoré z garáží prenajímal obyvateľom rodinných domov, ostatné ďalším osobám. Garáže tvorili súbor jednotlivých objektov oddelených stenou, so samostatnými vchodmi. Termín „poskytnutie a prenájom nehnuteľného majetku“ zahŕňa okrem prenájmu majetku, ktorý je hlavným predmetom prenájmu, i všetok majetok, ktorý je k nemu pridružený.
Spoločnosť z Veľkej Británie ako nájomca mala uzatvorenú zmluvu na prenájom administratívnych priestorov. Pôvodný prenajímateľ predal uvedenú nehnuteľnosť a nájomca uzavrel s novým vlastníkom dohodu o predčasnom ukončení nájmu, na základe čoho vlastník nehnuteľnosti uhradil nájomcovi náhradu za vzdanie sa pokračovania v nájme. Je odplata, ktorú platí prenajímateľ nájomcovi za predčasné ukončenie nájmu, považovaná za plnenie oslobodené od dane, teda je odplatou za nájom nehnuteľného majetku? Táto odplata predstavuje plnenie za späť postúpené právo nájomcom na prenajímateľa užívať nehnuteľný majetok. Pri predčasnom ukončení nájmu nehnuteľnosti, ak nájom bol oslobodený od dane, vzťahuje sa oslobodenie aj na odplatu za predčasné ukončenie nájomnej zmluvy.
Postúpenie nájomnej zmluvy a prenájom kotevných miest
Nájomca uzavrel nájomnú zmluvu umožňujúcu mu používať nehnuteľný majetok za dohodnuté obdobie. Na základe zmluvy nájomca nebol bez súhlasu prenajímateľa oprávnený ďalej prenajímať (podnájom) nehnuteľnosť alebo postúpiť nájomné právo na tretiu osobu. Po udelení súhlasu prenajímateľa nájomca postúpil nájomnú zmluvu na nového nájomcu, ktorý sa podľa dohody o postúpení nájomnej zmluvy zaviazal odškodniť doterajšieho nájomcu v prípade akýchkoľvek strát alebo záväzkov vzniknutých z dôvodu nájomnej zmluvy. Transakcie, ktoré sú odvodené alebo pridružené k nájmu, neposkytované samotným prenajímateľom nemožno považovať za oslobodené zdaniteľné plnenia.
FML je inštitúcia, ktorá pôsobí v prenájme kotevných miest pre lode na vode a miest na súši pre zimovanie lodí. Kotevné miesto môže byť prenajaté na rok alebo kratšiu dobu. V prípade ročného nájmu má nájomca právo používať spoločné zariadenia prístavu. Každé miesto má individuálne číslo a je označené. Dlhodobí nájomcovia miest pre lode s právom umiestnenia na súši musia zaplatiť ročný poplatok za prenájom a zložiť vklad. Zahŕňa pojem „prenájom nehnuteľného majetku“ prenájom miest pre lode, ktorý spočíva v jednej časti na ploche územia prístavu, ako aj vo vymedzenom a identifikovateľnom mieste na vode? Čo sa týka miest na súši - súš používaná pre skladovanie lodí je nehnuteľným majetkom. Čo sa týka miest na vode, FML je vlastníkom prístavného terénu a bazénu. Skutočnosť, že tento terén je či už celý alebo sčasti zatopený, nebráni jeho kvalifikovaniu ako nehnuteľného majetku, ktorý môže byť predmetom prenájmu alebo árendy. Prenájom sa však netýka akejkoľvek kvantity vody, ale určenej časti bazénu. Miesto v prístavnom bazéne zodpovedá definícii nehnuteľného majetku.
Daňová povinnosť pri dodaní služby nájmu a deň dodania
Daňová povinnosť na DPH pri dodaní služby vzniká podľa ustanovenia § 19 ods. 2 zákona o DPH dňom dodania služby. Pri opakovaných dodávkach služieb (teda aj pri nájme) sa deň dodania stanoví osobitným spôsobom, a to podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH. Platí, že za deň dodania sa považuje najneskôr posledný deň obdobia, na ktoré sa vzťahuje dohodnutá platba za opakovanú dodávku (nájom). Ak teda platiteľ - prenajímateľ, nájom nehnuteľností zdaňuje, uskutočňuje opakované dodanie služby, pri ktorom sa za deň dodania a tým i deň vzniku daňovej povinnosti považuje najneskôr posledný deň zdaňovacieho obdobia, na ktoré sa platba nájomného vzťahuje. V prípade, ak by platba za opakované dodanie bola prijatá vopred - t. j. pred obdobím, na ktoré sa vzťahuje, potom podľa § 19 ods. 4 zákona o DPH vzniká daňová povinnosť dňom prijatia platby. V prípade, ak prenajímateľ poskytuje nájom oslobodený od DPH, daňová povinnosť nevzniká. Prípadná úhrada nájomného vopred nemá vplyv na deň dodania, t. j. na zdaňovacie obdobie, v ktorom je uvedené oslobodené opakované dodanie v daňovom priznaní. To znamená, že v takomto prípade sa neuplatňuje ustanovenie § 19 ods. 4 zákona o DPH.
DPH (daň z pridanej hodnoty)
Príklady dňa dodania opakovanej služby
Príklad 1: Prenajímateľ - vlastník nehnuteľnosti, má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného do 20. dňa príslušného kalendárneho mesiaca trvania nájmu. Za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 1. 2014, 28. 2. 2014, 31. 3. 2014 atď.
Príklad 2: Prenajímateľ má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného do 10. dňa nasledujúceho mesiaca po uplynutí kalendárneho štvrťroku. Za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 3. 2014, 30. 6. 2014, 30. 9. 2014 a 31. 12. 2014.
Príklad 3: Prenajímateľ sa dohodol s nájomcom na dobe prenájmu od 1. 2. 2013 do 31. 12. 2014 s tým, že k úhrade nájomného za celú dobu trvania nájmu dôjde dňom ukončenia nájomnej zmluvy (31. 12. 2014). Za deň dodania opakovanej služby sa považuje najneskôr deň 31. 12. 2014.
Príklad 4: Prenajímateľ má uzatvorenú nájomnú zmluvu s platiteľom DPH, podľa ktorej sú dohodnuté platby nájomného pre rok 2014 tak, že za prvý polrok je úhrada splatná do 31. 1. 2014 a za druhý polrok je úhrada splatná do 31. 7. 2014. Dňom dodania opakovanej služby je najneskôr deň 30. 6. 2014 a 31. 12. 2014. Dňom vzniku daňovej povinnosti bude deň prijatia úhrad prenajímateľom (ide o platby vopred), t. j. ak úhrada za prvý polrok 2014 bola pripísaná na účet prenajímateľa dňa 31. 12. 2013, tento deň bol zároveň dňom vzniku daňovej povinnosti (nie deň dodania opakovanej služby). Ak úhrada za druhý polrok 2014 bude prijatá dňa 2. 1. 2015 (nepôjde o platbu vopred), dňom vzniku daňovej povinnosti bude deň dodania opakovanej služby (najneskôr), t. j. deň 31. 12. 2014.
Príklad 5: Vlastník nehnuteľnosti prenajíma svoje priestory bez DPH od 1. 7. 2014 do 31. 12. 2014. Nájomné je splatné do 5. dňa po ukončení kalendárneho mesiaca. Za júl 2014 bude nájomné zaplatené dňa 30. 6. 2014. V tomto prípade skutočnosť, že úhrada za júl 2014 bola uskutočnená vopred, nemá vplyv na posúdenie dňa dodania opakovanej služby.
Energie a nájomné - zložené plnenie alebo samostatné služby?
V prípade, ak sú energie súčasťou ceny nájmu, t. j. prenajímateľ refakturuje nájomcovi spotrebu energií na základe skutočnej spotreby podľa presne odobratého množstva zisteného podľa stavu meračov alebo rozúčtovaním spotreby na základe faktúry obdržanej od dodávateľov energií (rozpočítanie na nájomcov môže byť uskutočnené napr. podľa pomeru prenajatej plochy), potom sa postupuje nasledovne:
- Pevné zálohové platby: Ak sú dohodnuté pevné zálohové platby (mesačné), po ktorých nasleduje vyúčtovanie (napr. raz ročne), za deň vzniku daňovej povinnosti sa podľa § 19 ods. 3 písm. h) zákona o DPH považuje deň vyhotovenia faktúry.
- Zdaňovacie obdobie: V prípade, ak prijatie zálohovej platby aj dodanie tovaru (energie) nastane v tom istom zdaňovacom období (napr. kalendárny mesiac), prenajímateľ môže:
- a) vychádzať z toho, že okrem vzniku daňovej povinnosti z dôvodu prijatia platby mu vznikne ďalšia daňová povinnosť nad rámec prijatej platby. Faktúru vyhotoví do 15 dní po vzniku poslednej daňovej povinnosti v príslušnom kalendárnom mesiaci.
- b) po zmeraní skutočnej spotreby za príslušný kalendárny mesiac vyhotoví dobropis v súlade s § 25 zákona o DPH, pretože došlo k zníženiu ceny. K zníženiu základu dane a dane dôjde v zdaňovacom období, v ktorom bol dobropis (faktúra pre účely DPH) vyhotovený.
Príklad: Za prenájom kancelárie má prenajímateľ dohodnutú s nájomcom sumu 500 €, ktorá zahŕňa okrem samotného nájmu aj spotrebu elektrickej energie, tepla a vody. Spotrebu týchto energií nájomcovi nerozúčtováva. Nájomné fakturuje bez DPH. V takomto prípade platiteľovi - prenajímateľovi, nevznikne nárok na odpočítanie dane z uvedených energií.
Príklad: Prenajímateľ, ktorý prefakturáva nájomcovi dodanú elektrickú energiu na základe skutočne spotrebovaného množstva, za zdaňovacie obdobie apríl 2014 zistil skutočnú spotrebu dňa 20. 5. 2014. Faktúru nájomcovi vyhotovil dňa 27. 5. 2014, čo je zároveň deň vzniku daňovej povinnosti.
Pri posudzovaní, či ide o jedno zložené plnenie alebo o samostatné a nezávislé plnenia, je potrebné vychádzať z judikatúry Súdneho dvora EÚ. Za jediné plnenie možno hovoriť vtedy, keď sú dva alebo viaceré prvky dodané zákazníkovi tak úzko spojené, že objektívne tvoria jediné neoddeliteľné hospodárske plnenie, ktorého rozdelenie by bolo neprirodzené a umelé. Za vedľajšie plnenie vo vzťahu k hlavnému plneniu sa preto musí považovať také plnenie, ktoré samo o sebe nie je pre zákazníka cieľom, ale je iba prostriedkom lepšieho využitia hlavnej služby. Potom obidve zložky (hlavná aj vedľajšia) zloženého plnenia musia podliehať rovnakému daňovému režimu.
V praxi je bežné, že spolu so službou nájmu sú dodávané aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, služby recepcie či vrátnika, odvoz smetí, zimná údržba. Aj pri týchto službách je potrebné posúdiť, či ide o vedľajšie plnenia popri službe nájmu (t. j. o zložené plnenie) alebo sú to samostatné plnenia, oddeliteľné od služby nájmu. V tomto prípade bude rozhodujúcim kritériom to, či má nájomca možnosť vybrať si poskytovateľov týchto služieb alebo je povinný odoberať tieto služby od prenajímateľa.
Prefakturácia služieb a telekomunikačné služby
Pri prefakturácii služieb, ktoré prenajímateľ obstaral pre nájomcu (vrátane opakovane dodávaných), platí, že prenajímateľ služby sám prijal a následne dodal (§ 9 ods. 4 zákona o DPH). Daňová povinnosť podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH vzniká dňom vyhotovenia faktúry. V prípade, ak by nájomca uskutočnil úhradu pred vyhotovením faktúry, vznikne prenajímateľovi - obstarávateľovi, daňová povinnosť dňom prijatia platby (prijatá platba je vrátane DPH), t. j. uplatní sa ustanovenie § 19 ods. 4 zákona o DPH.
V prípade telekomunikačných služieb zákon osobitne stanovuje, čo sa považuje za deň ich dodania v prípade, ak ich poskytujú oprávnené osoby, ktoré majú povolenie na základe zákona č. 610/2003 Z. z. o elektronických komunikáciách v znení neskorších predpisov. Dňom dodania týchto služieb a tým aj dňom vzniku daňovej povinnosti je podľa § 19 ods. 3 zákona o DPH najneskôr deň vyhotovenia faktúry. Ak by však faktúra nebola vyhotovená do konca tretieho kalendárneho mesiaca nasledujúceho po období, ku ktorému sa opakovane dodávaná telekomunikačná služba viaže, vznikne daňová povinnosť posledným dňom tretieho kalendárneho mesiaca. Z uvedeného vyplýva, že dňom dodania u poskytovateľa týchto služieb môže byť aj skorší deň, ako je deň vyhotovenia faktúry. Podľa toho, ktorý deň považoval poskytovateľ telekomunikačných služieb za deň dodania (uviedol ho na faktúre) a tým aj za deň vzniku daňovej povinnosti, vznikne odberateľovi - v danom prípade prenajímateľovi nehnuteľnosti, právo na odpočítanie dane (podľa § 49 ods.
Registrácia pre DPH pri prenájme nehnuteľností
Občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva podnikateľom ako skladové priestory na obdobie 1. 1. - 31. 3. 2025 za 10 000 eur. Daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH v deň skončenia poskytovania služby, v danom prípade je to deň 31. 3. Ak občan poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností.
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH.
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 zákona o DPH).
V prípade, ak občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a do uplynutia lehoty na podanie žiadosti o registráciu pre daň z titulu, že presiahol 50 000 eur, iným prenájmom nehnuteľnosti presiahol obrat 62 500 eur a žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur ešte nepodal, potom je občan ako zdaniteľná osoba povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobou zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur, ak k tomuto dodaniu došlo pred 1. 1. nasledujúceho roka.
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods. 7 zákona o DPH). Občan (zdaniteľná osoba) môže podať žiadosť o registráciu pre daň (podľa § 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH) pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Daňový úrad zaregistruje túto osobu, pridelí jej identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň. Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň a týmto dňom nadobúda platnosť identifikačné číslo pre daň; toto neplatí, ak sa občan ako zdaniteľná osoba stane platiteľom pred týmto dňom z iného dôvodu (napríklad z dôvodu presiahnutia obratu 62 500 eur), pričom túto skutočnosť je občan (zdaniteľná osoba) povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu.
Predaj nehnuteľnosti a DPH
Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 alebo ods. 7 zákona o DPH. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 7 zákona o DPH).
Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o DPH). Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.
Spoločnosť s r.o. neplatiteľ dane dostane do daru byt, ktorý je zaradený do majetku spoločnosti. V nasledujúcom období sa stane spoločnosť platiteľom dane a chce byt predať. Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, predaj bytu podlieha DPH.
Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015. Táto budova bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí priemyselnej budovy si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane predať túto budovu inému platiteľovi dane. V uvedenom prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, to znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný zdaniť odberateľ.
Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba, občan).
Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie, uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, uplynulo 5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov).
Živnostník - platiteľ dane ide predať samostatný stavebný pozemok občanovi v tuzemsku. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH je dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku. V zmysle uvedeného dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH.
Môže s. r. o., platiteľ DPH fakturovať inej s. r. o., platiteľovi DPH, predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti (namiesto s 20 % DPH)? Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 3 písm. a) a ods. 5 zákona o DPH.
Technické zhodnotenie a predaj nehnuteľnosti
Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil (vykonali rekonštrukciu) a technické zhodnotenie odpisoval. Z rekonštrukcie boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s prenajímateľom dohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. Ak v danom prípade platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.
Predaj stavebného pozemku
Platiteľ dane - predávajúci nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal DPH. Na stavebnom pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho podnikania. Po 8-ich rokoch od jej kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s DPH inému platiteľovi dane. Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. g) zákona o DPH).
Predaj bytov a iných nehnuteľností po rekonštrukcii
Platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná v roku 1998. Následne v roku 2019 nehnuteľnosť zrekonštruoval a zmenil účel využitia tejto nehnuteľnosti na bytový dom, v ktorom vzniklo niekoľko nových bytov, ktoré boli aj skolaudované. Ak platiteľ dane predáva jednotlivé byty (časti stavby), ktorých prvá kolaudácia (začatie prvého užívania) je pred menej ako 5 rokmi, potom predaj jednotlivých bytov podlieha DPH, pretože ich predaj je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej kolaudácie (§ 38 ods. 1 písm. b) zákona o DPH). V tomto prípade sa neuplatňuje prenos daňovej povinnosti na kupujúceho.
Zahraničné prenájmy a miesto dodania služby
Prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH, ak sa nehnuteľnosť nachádza na území SR, miestom dodania služby je SR. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu priestorov na parkovanie, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, nájmu bezpečnostných schránok. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).
Nájom rodinného domu občanovi
Podnikateľ, platiteľ dane, na základe uzavretej zmluvy na 3 roky prenajíma rodinný dom občanovi. Paušálnu sumu mesačného nájomného, v ktorom sú zahrnuté aj energie požaduje od nájomcu zaplatiť do konca predchádzajúceho mesiaca. Je povinný k prenájmu rodinného domu uplatňovať daň z pridanej hodnoty? Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH. Podľa § 49 ods. 1 zákona o DPH platiteľ dane má právo odpočítať daň, ktorú je povinný platiť inému platiteľovi dane z tovarov a služieb prijatých na účely podnikania.
Nájom parkovacích miest a oslobodenie od dane
V zmysle § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. oslobodenie od dane, pokiaľ sú splnené podmienky pre oslobodenie nájmu budovy.
Rozhodnutie o zdanení prenájmu časti nehnuteľnosti
Musí byť prenájom časti nehnuteľnosti voči viacerým nájomcom v rovnakom režime voči všetkým nájomcom, napr. v prípade rozhodnutia nájmu oslobodiť od dane, resp. zdaniť? Uvedenú problematiku rieši § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH. Platiteľ dane sa môže rozhodnúť, že nájom nehnuteľnosti alebo jej časti nebude oslobodený od dane, ak prenajíma túto nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe a ak nejde o nájom bytu, rodinného domu a nájom apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Toto rozhodnutie sa môže vzťahovať na všetky nájmy alebo len na časť nájmu, pokiaľ sú splnené uvedené podmienky.
Ubytovacie služby a ich oslobodenie
Spoločnosť, ktorá poskytuje telekomunikačné služby, za obdobie od 1. 3. 2014 do 31. 3. 2014 vyhotovila faktúru dňa 10. 4. 2014, pričom ako deň dodania služby uviedla deň 31. 3. 2014 (teda nie deň vyhotovenia faktúry). Prefakturáciu obstaraných telekomunikačných služieb nájomcom za marec 2014 uskutoční prenajímateľ dňa 20. 4. 2014. Daňová povinnosť z titulu obstarania týchto služieb pre nájomcov vznikla prenajímateľovi dňa 20. 4. 2014.
Spoločnosť - platiteľ DPH si objednala pre svojho zamestnanca z dôvodu pracovnej cesty ubytovanie v penzióne v tuzemsku. Môže penzión - platiteľ DPH uplatniť pri fakturácii ubytovania oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH? Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, t. j. podlieha DPH.
Môže sa platiteľ, ktorý poskytuje ubytovacie služby v zmysle skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa osobitného predpisu na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, rozhodnúť, že služba nebude oslobodená od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH)? V nadväznosti na § 38 ods. 3 písm. a) a ods. 4 zákona o DPH služby, ktoré patria do skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 451/2008 z 23. apríla 2008, ktorým sa zavádza nová štatistická klasifikácia produktov podľa činností (CPA) a ktorým sa zrušuje nariadenie Rady (EHS) č. 2516/89, ak služby vymedzené v citovanej skupine platiteľ poskytuje platiteľ na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane a v prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH a v nadväznosti na § 27 ods. 2 písm. a) zákona o DPH sa takéto plnenie považuje za zdaniteľné plnenie.
tags: #fakturacia #najom #bez #dph