Kataster nehnuteľností predstavuje základný pilier evidencie a správy nehnuteľností na Slovensku. Tento verejný register poskytuje komplexné informácie o pozemkoch, stavbách, bytoch a právach k nim, čím zohráva kľúčovú úlohu pri prevodoch majetku, zabezpečovaní úverov a ochrane vlastníckych práv. V nasledujúcom článku sa podrobne pozrieme na funkcie katastra, spôsoby vyhľadávania informácií, význam máp katastra a vplyv exekúcií na evidenciu nehnuteľností.
Úvod do Katastra Nehnuteľností
Kataster nehnuteľností je verejný, záväzný a štátom spravovaný register, ktorý obsahuje všetky dôležité údaje o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. V súlade s ustanoveniami katastrálneho zákona je definovaný ako geometrické určenie, súpis a opis nehnuteľností. Zároveň je aj informačným systémom, obsahujúcim informácie o katastrálnych územiach, pozemkoch, stavbách spojených so zemou pevným základom, bytoch, rozostavaných bytoch, nebytových priestoroch a rozostavaných nebytových priestoroch, chránených častiach prírody a krajiny a kultúrnych pamiatkach, ako aj právach k nehnuteľnostiam.
Slovenský katastrálny portál vlastní Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky ako ústredný orgán štátnej správy na úseku katastra. Portál zabezpečuje a udržiava Geodetický a kartografický ústav Bratislava. Portál poskytuje právne a vecné informácie o vlastníctve nehnuteľností. Aktualizuje sa z údajov dodávaných príslušnými okresnými úradmi, katastrálnymi odbormi. Vyhľadávanie je možné v slovenčine a v angličtine. Na liste vlastníctva sú uvedené základné údaje o nehnuteľnostiach, vlastníkoch a o právach k nehnuteľnostiam ako aj skutočnosti súvisiace s právami k nehnuteľnostiam. Časť C neobsahuje údaj o výške dlhu.
Čo Všetko Eviduje Kataster Nehnuteľností?
Kataster nehnuteľností slúži na evidenciu:
- Pozemkov a stavieb: Detailné informácie o každom pozemku a stavbe, vrátane ich geometrického určenia, výmery a druhu.
- Bytov a nebytových priestorov: Špecifické údaje týkajúce sa bytových a nebytových jednotiek v rámci stavieb.
- Vlastníckych práv a podielov: Kto je vlastníkom nehnuteľnosti, vrátane prípadných spoluvlastníckych podielov.
- Vecných bremien a záložných práv: Obmedzenia vlastníckeho práva, ako sú práva prechodu, užívania alebo záložné práva, napríklad v prospech bánk.
- Geometrického a polohového určenia nehnuteľností: Presné umiestnenie nehnuteľností v priestore.
Zjednodušene povedané, v katastri zistíte, kto vlastní danú nehnuteľnosť, kde sa nachádza, aké má rozmery, druh pozemku a či na nej neviaznu nejaké obmedzenia (napr. vecné bremeno alebo záložné právo).
Štruktúra Katastra Nehnuteľností
Kataster nehnuteľností tvoria katastrálne operáty, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území. V katastri nehnuteľností sú evidované aj práva k nehnuteľnostiam a iné skutočnosti. Kataster nehnuteľností obsahuje údaje o právach týkajúcich sa nehnuteľností, akými sú vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo a ďalšie iné práva. Tieto všetky informácie môžete z katastra nehnuteľností dostupného na internete zistiť, pretože je kataster nehnuteľností verejný. Pri nahliadnutí do katastrálneho operátu alebo pri poskytovaní osobných údajov z katastra sa osobné údaje sprístupňujú alebo poskytujú v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia a miesto trvalého pobytu.
Katastrálny operát je verejne prístupný aj prostredníctvom prístupového miesta v internetovej sieti, ktorým je katastrálny portál (www.katasterportal.sk).
Význam Katastra Nehnuteľností
Kataster nehnuteľností je dôležitou evidenciou v súvislosti s vlastníckymi právami k nehnuteľnostiam. Pri kúpe nejakej nehnuteľnosti z hľadiska zmeny vlastníctva nie je dôležité to, kedy došlo k uzatvoreniu kúpnej zmluvy alebo kedy nadobudla táto zmluva účinnosť. Rozhodujúce je to, kedy je nový vlastník zapísaný do katastra nehnuteľností. Tento zápis, nazývaný vklad, má konštitutívny účinok, čo znamená, že až jeho zápisom dôjde k zmene vlastníckeho práva.
Vyhľadávanie v Katastri Nehnuteľností
V súčasnosti môžete údaje z katastra získať rýchlo a jednoducho online, bez návštevy úradu. Kataster poskytuje prístup do databázy všetkých nehnuteľností v slovenskom katastri na internetovej adrese www.katasterportal.sk zdarma pre všetkých záujemcov bez toho, aby sa museli zaregistrovať. Týmto spôsobom si môžete vyhľadať všetky potrebné informácie o nehnuteľnostiach, ktoré sú vo vašom vlastníctve alebo o nehnuteľnostiach o ktoré máte záujem.
DELTA - Ako vyhľadať list vlastníctva?
Online Vyhľadávanie
Katastrálny operát je verejne prístupný aj prostredníctvom prístupového miesta v internetovej sieti, ktorým je katastrálny portál (www.katasterportal.sk).
Ako Vyhľadávať?
Na katastrálnom portáli môžete vyhľadávať nehnuteľnosti pomocou rôznych kritérií:
- Podľa vlastníka: Môžete vyhľadávať nehnuteľnosti konkrétnej fyzickej alebo právnickej osoby. Pre fyzické osoby je potrebné zadať katastrálne územie, meno a priezvisko. Pre právnické osoby sa zadáva názov firmy alebo IČO. Výsledkom vyhľadávania budú všetky nehnuteľnosti danej osoby v konkrétnom katastrálnom území.
- Podľa adresy: Ak viete presnú adresu nehnuteľnosti (obec, ulica, číslo domu), môžete ju vyhľadať priamo.
- Na mape: Katastrálny portál ponúka interaktívnu mapu, kde môžete vyhľadávať nehnuteľnosti vizuálne. Mapa umožňuje posúvanie, približovanie a prepínanie medzi rôznymi podkladmi (napr. satelitné snímky).
Čo Zistíte Vyhľadávaním?
Po vyhľadaní nehnuteľnosti si môžete pozrieť jej list vlastníctva. List vlastníctva obsahuje dôležité informácie o nehnuteľnosti, ako napríklad:
- Identifikačné údaje nehnuteľnosti: Parcelné číslo, výmera, druh pozemku, popis stavby.
- Vlastníci nehnuteľnosti: Meno a priezvisko (alebo názov firmy), dátum narodenia (alebo IČO), adresa trvalého pobytu (alebo sídlo).
- Právne vzťahy k nehnuteľnosti: Vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo, exekúcie.
- Iné poznámky: Napríklad informácie o začatom katastrálnom konaní (plomba).
Z výsledku vyhľadávania si môžete vybrať konkrétnu nehnuteľnosť a pozrieť si jej list vlastníctva. Ak v ňom kliknete na konkrétne parcelné číslo príslušnej nehnuteľnosti, zobrazí sa vám aj náhľad pôdorysu tejto nehnuteľnosti.
Mapy Katastra Nehnuteľností
Mapa katastra nehnuteľnosti je interaktívny nástroj, ktorý umožňuje vizuálne vyhľadávanie nehnuteľností na území Slovenskej republiky. Mapa zobrazuje parcely, budovy a ďalšie prvky katastra, pričom umožňuje priblíženie a oddialenie pre detailnejší prehľad. Mapu katastra nájdete na katastrálnom portáli.
Ako Používať Mapu Katastra?
- Výber katastrálneho územia: Po otvorení mapy si vyberte katastrálne územie, v ktorom chcete vyhľadávať.
- Navigácia na mape: Použite nástroje na posúvanie a približovanie mapy, alebo zadajte konkrétnu adresu do vyhľadávacieho poľa.
- Identifikácia nehnuteľnosti: Keď nájdete hľadanú nehnuteľnosť, kliknite na ňu. Zobrazia sa základné informácie o nehnuteľnosti, ako napríklad parcelné číslo a výmera.
- List vlastníctva: Kliknutím na odkaz si môžete pozrieť list vlastníctva danej nehnuteľnosti.
Parcely Registra "C" a "E"
Pokiaľ ide o kataster nehnuteľností týkajúci sa pozemkov, existujú parcely registra „C“ a parcely registra „E“. Tento rozdiel pramení z minulosti. Do konca roka 1950 sa práva k pozemkom podrobne evidovali na pozemkovoknižných vložkách v pozemkovej knihe. Vznikli tak nové katastrálne mapy, do ktorých bol zakreslený len jeden veľký pozemok tak, ako bol viditeľný v teréne, neexistovala potreba podrobne evidovať súkromné vlastníctvo. Z takýchto neúplných máp a evidencie vychádzal od roku 1993 súčasný kataster nehnuteľností. Vznikli tak dve mapy s nehnuteľnosťami: katastrálna mapa, ktorá znázorňovala parcely registra „C“ a mapa určeného operátu, ktorá znázorňovala parcely registra „E“.
Parcely registra „E“ sú pôvodné parcely zapísané v pozemkovoknižných vložkách bez presných meraní, takže nemusia obsahovať presné údaje (napríklad ich poloha a výmera môžu byť v skutočnosti odlišné). Práve z toho dôvodu údaje o polohe a výmere pozemku, ktorý je evidovaný ako parcela registra „E“, nie sú právne záväzné. Tieto pozemky (evidované ako parcely registra „E“) sú práve z dôvodu nepresností údajov o nich prekážkou aj pri hypotekárnom úvere a povoľovaní stavby. Existuje možnosť parcelu registra „E“ previesť na parcelu registra „C“ prostredníctvom geodetického zamerania a následného konania na katastri.
Exekúcie a Kataster Nehnuteľností
Kataster nehnuteľností eviduje aj informácie o exekúciách, ktoré sa týkajú nehnuteľností. Ak je na nehnuteľnosť vedená exekúcia, táto skutočnosť je zapísaná v liste vlastníctva.
Ako Zistiť, či je na Nehnuteľnosti Exekúcia?
Informáciu o exekúcii nájdete v liste vlastníctva v časti "Ťarchy". Ak je na nehnuteľnosti exekúcia, bude tu zapísané "Exekučné záložné právo" alebo "Exekúcia predajom nehnuteľnosti". V tomto zápise je uvedený aj exekútor a číslo spisu. Dôležité je poznamenať, že v tomto zápise nie je uvedená výška dlhu.
Čo Znamená Exekúcia na Nehnuteľnosti?
Exekúcia na nehnuteľnosti znamená, že veriteľ má právo vymáhať svoju pohľadávku z predaja tejto nehnuteľnosti. Ak dlžník nespláca svoj dlh, exekútor môže nehnuteľnosť predať na dražbe a z výťažku uspokojiť pohľadávku veriteľa. Predaj nehnuteľnosti je však až posledná možnosť.
Rozhodnutie o spôsobe výkonu exekúcie je vždy na súdnom exekútorovi, s výnimkou predaja nehnuteľnosti, ktorý možno realizovať len vtedy, ak veriteľ dá na predaj nehnuteľnosti súhlas. Ďalšou výnimkou je zriadenie exekučného záložného práva, ktoré možno urobiť len na základe písomného návrhu veriteľa. Predaj nehnuteľnosti teda nikdy nemôže súdny exekútor realizovať svojvoľne. Skôr než sa začne výkon exekúcie predajom nehnuteľnosti, súdny exekútor vám v prvom rade doručí upovedomenie o začatí exekúcie. Jeho súčasťou je výzva na úhradu dlhu.
Pre kupujúceho ide o najzávažnejšie právne riziko, pretože bez vyriešenia exekúcie nie je možné previesť vlastnícke právo. Predaj nehnuteľnosti s exekúciou je možný, ale len za presne stanovených podmienok. Najčastejšie sa exekúcia vypláca z kúpnej ceny formou vinkulácie alebo priamym vyplatením exekútorovi. Kataster nehnuteľnosť neprepíše, pokiaľ exekúcia nie je odstránená. Odporúča sa tiež preveriť Centrálny register exekúcií, aby ste mali prehľad o všetkých aktívnych konaniach. Ak kupujete nehnuteľnosť s exekúciou, musíte presne poznať postup jej vyplatenia a mať všetky dohody písomne. Predávajúci by mal vopred komunikovať s exekútorom a pripraviť spôsob vyrovnania dlhu.
👉 Hrozí vám dražba? Čas hrá proti vám. Pomohol som už desiatkam klientov v Michalovciach vyplatiť dlhy a zachrániť zvyšok ich majetku. Poskytujem poradenstvo pri kúpe, predaji, prenájme aj vysporiadaní spoluvlastníckych podielov. Som realitný maklér pôsobiaci v Michalovciach a na východnom Slovensku. Pomáham klientom bezpečne kúpiť, predať alebo investovať do nehnuteľností.
Ochrana pred Exekúciou
Ak ste dlžník a obávate sa o svoju nehnuteľnosť, je dôležité aktívne komunikovať s exekútorom a veriteľom. Môžete sa pokúsiť dohodnúť na splátkovom kalendári alebo inom spôsobe uspokojenia pohľadávky.
Plomba na Liste Vlastníctva
Plomba na liste vlastníctva znamená, že prebieha konanie o zmene vlastníckeho práva alebo iného práva k nehnuteľnosti. Plomba slúži na upozornenie tretích strán, že s nehnuteľnosťou sa niečo deje.
Ako Zistiť, čo Znamená Plomba?
Informáciu o plombe nájdete v liste vlastníctva v časti "Poznámky". Tu bude uvedené, aké konanie prebieha a na základe akej listiny bola plomba vyznačená. Môže ísť napríklad o návrh na vklad vlastníckeho práva, návrh na zápis záložného práva alebo návrh na vykonanie exekúcie.
Význam Plomby pri Kúpe Nehnuteľnosti
Ak je na liste vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti vyznačená plomba, zvýšte pozornosť. Znamená to, že s nehnuteľnosťou sa niečo deje a môže to ovplyvniť prevod vlastníckeho práva. Je dôležité zistiť, aké konanie prebieha a či to neohrozí vašu kúpu.
Evidencia Cien Nehnuteľností
Predmetom evidencie katastra sú aj údaje o cene nehnuteľnosti. V nie tak dávnej minulosti sa v katastri evidovala iba cena poľnohospodárskych a lesných pozemkov. Evidencia cien všetkých nehnuteľností, ktoré sa evidujú v katastri, vyplynula z potrieb Národnej banky Slovenska, Štatistického úradu SR a rezortu financií. Pod cenou nehnuteľnosti sa pritom rozumie aj cena bytu a nebytového priestoru, resp. cena rozostavaného bytu a cena rozostavaného nebytového priestoru. Cena nehnuteľností sa eviduje od účinnosti zákona (október 2018). Spätne sa cena nehnuteľností zapisovať ani zisťovať nebude. Údaje o cene nehnuteľností sa nebudú zverejňovať. Budú prístupné iba na požiadanie len vlastníkom nehnuteľností alebo iným oprávneným subjektom (napr. súdom).
Dôležitosť Overenia Nehnuteľnosti Pred Kúpou
Pred každým predajom domu, bytu či pozemku je kľúčové:
- Overiť si vlastníctvo a právny stav: Zistiť, kto je skutočným vlastníkom a či na nehnuteľnosti neviaznu nejaké obmedzenia.
- Zistiť ťarchy alebo vecné bremená: Skontrolovať, či nehnuteľnosť nie je zaťažená napríklad hypotekárnym záložným právom, vecným bremenom alebo exekúciou.
- Skontrolovať výmery a polohu pozemku alebo stavby: Uistiť sa, že údaje v katastri zodpovedajú skutočnosti.
- Zabezpečiť aktuálne údaje v katastri: Vždy si vyžiadať aktuálny list vlastníctva.
O vecnom bremene, záložnom práve či exekúcii musíte byť pri kúpe nehnuteľnosti informovaní vopred. Ak kupujete nehnuteľnosť, je dobré preveriť si na katastri nehnuteľností, či nie je zaťažená nejakými ťarchami.
Skryté Nedostatky a Katastrálne Konanie
Hoci možno aj vy považujete katastrálne konanie za formalitu, ktorá nasleduje spravidla bezprostredne po uzatvorení kúpnej, darovacej či zámennej zmluvy, nie je to celkom tak. Podľa advokáta Milana Ficeka, najmä vtedy, ak si zmluvy uzatvoríte sami, bez pomoci advokáta či notára, môžu mať viacero nedostatkov. „Tie najčastejšie spočívajú v tom, že predmet prevodu nie je vymedzený všetkými náležitosťami, ktoré určuje katastrálny zákon, Občiansky zákonník či zákon o vlastníctve bytov či nebytových priestorov.“
Notári zase odbremeňujú katastre od mnohých povinností, napríklad pri spisovaní zmlúv, osvedčení alebo dedičských rozhodnutí. Kataster následne podľa notára Petra Dancziho nemá povinnosť a dokonca ani oprávnenie skúmať notárske listiny.
Informácie o Cene Nehnuteľností a Prístup k Dátam
Je dôležité pochopiť, že prístup k informáciám na katastrálnom portáli je bezplatný. Katastrálny portál funguje od roku 2004. Od septembra 2007 sú údaje zo zákona na portáli poskytované bezplatne. V roku 2019 boli Úradom geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR) úspešne realizované ďalšie zmeny. Záujemca o údaje katastra si môže kdekoľvek, kde je pripojenie na internet, bezplatne pozrieť údaje katastra, ktoré potrebuje. Multiplatformové riešenia ÚGKK SR zahŕňajú aj mobilné aplikácie.
Mapový portál ZBGIS® slúži ako webová aplikácia, ktorá je funkčne zameraná na zobrazovanie a interaktívnu prácu s digitálnymi údajmi katastra nehnuteľností, údajmi ZBGIS, registra adries, referenčnými geodetickými bodmi, rastrovými mapami z archívu ako aj s digitálnym modelom terénu a geografickými názvami. Tieto údaje sú integrované do jedného celku, čo umožňuje používateľom získať komplexnejšie informácie o konkrétnom území nielen z pohľadu aktuálnych vlastníckych vzťahov ale aj z hľadiska topografie (vlastnosti objektov, výšková členitosť terénu a iné). Táto aplikácia je neustále rozvíjaná a obohacovaná o nové funkcie. Prostredníctvom portálovej aplikácie CICA (Cadastral Information Correctly Applied) si každý používateľ odkiaľkoľvek dokáže vyhľadať popisné údaje katastra a následne vygenerovať výpis zo zvoleného ľubovoľného listu vlastníctva. Dňa 27.10.2015 ÚGKK SR vypublikoval prvých 15 elektronických služieb v rámci projektu Elektronické služby katastra nehnuteľností (Portál ESKN), financovaného prostredníctvom Operačného programu informatizácie spoločnosti do testovacej prevádzky. Tento systém spája niektoré výhody oboch vyššie uvedených portálových služieb a poskytuje okrem komplexnej informácie o jednej nehnuteľnosti aj možnosť využívania nevizuálnych služieb. Portál ESKN poskytuje informácie z katastra nehnuteľností a to najmä informácie o nehnuteľnostiach, vlastníkoch a iných oprávnených osobách, právach k nehnuteľnostiam, o registri územno-technických jednotiek, číselníkoch, výpisy z listu vlastníctva, súpisy parciel, stavieb, vlastníkov správcov nájomcov a súpisy iných oprávnených osôb. Zároveň poskytuje rezortnú kartografiu, t. j. priestorové informácie - súbor geodetických informácií z katastra nehnuteľností realizované službami WMS (Web Map Service) a WMTS (Web Map Tile Service), ako aj informácie z katastra nehnuteľností pre vybrané geodetické činnosti.
Zistenie údajov z katastra nehnuteľností je vďaka moderným technológiám a online portálom dostupnejšie ako kedykoľvek predtým. Je však nevyhnutné pristupovať k týmto informáciám kriticky a v prípade pochybností vyhľadať odbornú pomoc, najmä pri transakciách s nehnuteľnosťami, kde môžu exekúcie a iné ťarchy znamenať vážne právne riziká.
tags: #exekucney #kataster #nehnutelnosti #mapa