Exekúcia nehnuteľnosti predstavuje vážny zásah do majetkových práv. Ak je navyše nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom, situácia sa stáva ešte zložitejšou. Tento článok sa zaoberá postupom exekúcie na nehnuteľnosť s vecným bremenom, právami a povinnosťami jednotlivých strán a možnosťami, ako sa predaju nehnuteľnosti vyhnúť alebo minimalizovať jeho dopady.
Úvod do problematiky exekúcií a vecných bremien
Exekúcia je nútený výkon súdneho alebo iného rozhodnutia, ktorého cieľom je uspokojiť pohľadávku veriteľa. Ak dlžník nemá iný majetok, exekútor môže siahnuť na jeho nehnuteľnosť. Vecné bremeno je obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v prospech inej osoby. Toto obmedzenie spočíva v povinnosti vlastníka nehnuteľnosti niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Najčastejším príkladom vecného bremena je právo doživotného užívania nehnuteľnosti.
Predpoklady na predaj nehnuteľnosti v exekúcii
Riadne začatá exekúcia a správny postup exekútora
V prvom rade je nevyhnutné preveriť, či bola exekúcia riadne začatá. To znamená, či bolo dlžníkovi riadne doručené upovedomenie o začatí exekúcie. Toto upovedomenie musí byť doručené do vlastných rúk dlžníka, pričom náhradné doručenie je vylúčené. Ďalej je potrebné preskúmať, či exekútor zvolil správny spôsob vykonania exekúcie. Ak by bolo možné uspokojiť pohľadávku veriteľa iným spôsobom, ako predajom nehnuteľnosti, mal by exekútor uprednostniť tento spôsob.
Dohoda o postupnom splácaní
Dlžník sa môže pokúsiť dohodnúť s exekútorom na postupnom splácaní vymáhanej pohľadávky. Táto dohoda však podlieha súhlasu veriteľa. Ak veriteľ s postupným splácaním nesúhlasí, exekútor je povinný pokračovať v exekúcii.
Súhlas oprávneného a preukázanie vlastníctva
Prvým predpokladom exekúcie predajom nehnuteľnosti je súhlas veriteľa a preukázanie, že nehnuteľnosť je skutočne vo vlastníctve dlžníka.
Odporovateľné právne úkony
Ak dlžník v snahe vyhnúť sa exekúcii prevedie nehnuteľnosť na tretiu osobu, ide o tzv. odporovateľný právny úkon. Odporovateľným právnym úkonom je úkon, ktorý ukracuje pohľadávku veriteľa a zmenšuje majetok dlžníka. Odporovať možno právnemu úkonu, ktorý dlžník urobil v posledných troch rokoch v úmysle ukrátiť veriteľa. V exekučnom konaní možno zexekvovať aj nehnuteľnosť, ktorá bola prevedená na tretiu osobu, ak bol tento právny úkon určený právoplatným rozsudkom súdu za neúčinný voči dlžníkovi.
Súhlas záložného veriteľa
Ak je na nehnuteľnosti zriadené záložné právo (iné ako exekučné záložné právo), k exekúcii predajom nehnuteľnosti je potrebný aj súhlas záložného veriteľa.
Predaj spoluvlastníckeho podielu a možnosti jeho záchrany
Ak je dlžník len spoluvlastníkom nehnuteľnosti, exekúcia sa týka len jeho spoluvlastníckeho podielu. Ostatní spoluvlastníci majú možnosť zabrániť predaju podielu tak, že najneskôr do začiatku dražby zložia u exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. V takom prípade nadobudnú podiel na veci pomerne podľa výšky svojich spoluvlastníckych podielov. Samotné nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu podlieha ešte schváleniu súdom.
Exekúcia predajom nehnuteľnosti: Dražba
Ak sa nepodarí predaju nehnuteľnosti zabrániť, exekútor vydá exekučný príkaz na uskutočnenie exekúcie predajom nehnuteľnosti a zabezpečí znalecký posudok na určenie ceny nehnuteľnosti. Následne určí termín dražby prostredníctvom vyhlášky.
Vplyv vecného bremena na exekúciu
Povinnosti vydražiteľa
Vydražiteľ je povinný bez započítania na najvyššie podanie prevziať vecné bremená, ktoré vznikli na základe osobitného právneho predpisu, a nájomné práva.
Zánik predkupného práva
Jedným z dôsledkov vydraženia nehnuteľnosti v exekučnej dražbe je, že predkupné právo k vydraženej nehnuteľnosti udelením príklepu zaniká.
Rozvrhové pojednávanie a uspokojenie pohľadávok
Po schválení príklepu súdom exekútor uskutoční rozvrhové pojednávanie, ktorého cieľom je určiť poradie a spôsob úhrady nárokov. Z podstaty sa uspokojujú pohľadávky v tomto poradí:
- Súdne trovy a trovy exekúcie
- Pohľadávky z hypotekárnych úverov a komunálnych úverov
- Pohľadávky zabezpečené záložným právom
- Pohľadávky veriteľa, dane, poplatky, clá a pohľadávky na poistnom
- Nedoplatky výživného
- Ostatné pohľadávky štátu
- Ostatné pohľadávky
Ak nemožno plne uspokojiť pohľadávky toho istého poradia, uspokoja sa pomerne. Ak výťažok predaja prevyšuje všetky uplatnené pohľadávky, exekútor vyplatí zvyšok dlžníkovi.
Čo je Vecné Bremeno?
Vecné bremeno je právny inštitút, ktorý obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby alebo subjektu. Toto obmedzenie znamená, že vlastník je povinný niečo strpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe.
Typy Vecných Brien
Rozlišujeme dva základné typy vecných bremien:
- Vecné bremeno in rem: Toto bremeno viaže oprávnenie priamo na nehnuteľnosť. Oprávnenie patrí vlastníkovi inej nehnuteľnosti (napr. právo prechodu cez susedný pozemok). Takéto bremeno prechádza automaticky na každého nového vlastníka.
- Vecné bremeno in personam: Toto bremeno je viazané na konkrétnu osobu, napríklad právo doživotného bývania alebo užívania bytu rodičom po prevode na deti.
Prídavné mená. Akostné a vzťahové. 1. časť
Zriadenie Vecného Bremena
Vecné bremeno sa zriaďuje písomnou zmluvou, ktorá musí obsahovať všetky potrebné údaje, ako aj jednoznačné určenie nehnuteľnosti, na ktorú sa bremeno vzťahuje. Táto zmluva bude následne predmetom vkladu do katastra nehnuteľností, čím nadobudne účinnosť. Na nadobudnutie práva zodpovedajúceho vecným bremenám je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Zápis vecného bremena sa vykonáva v katastri nehnuteľností a každý si ho môže verejne overiť.
Zmluva o Zriadení Vecného Bremena
Zmluva o zriadení vecného bremena musí jasne odzrkadľovať úmysel zriadenia vecného bremena a musí byť podrobne špecifikovaná, aby nevznikli pochybnosti o jej obsahu.
Vecné Bremeno a Exekúcia
V kontexte exekučného konania je dôležité rozlišovať, či je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom in rem alebo in personam.
Exekúcia Nehnuteľnosti s Vecným Bemenom in Rem
Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. To znamená, že ak je nehnuteľnosť zaťažená vecným bremenom in rem (napr. právo prechodu), toto bremeno zostáva v platnosti aj po predaji nehnuteľnosti v exekúcii. Nový vlastník (nadobúdateľ) je povinný toto bremeno rešpektovať.
Exekúcia Nehnuteľnosti s Vecným Bremenom in Personam
Pri vecnom bremene in personam (napr. právo doživotného bývania) je situácia zložitejšia. Exekútor môže siahnuť na majetok dlžníka (povinného) len za predpokladu, že daná nehnuteľnosť či právo je v jeho vlastníctve. Ak je nehnuteľnosť vo vlastníctve inej osoby a dlžník má len právo doživotného bývania, exekútor nemôže siahnuť priamo na nehnuteľnosť. Napriek tomu je potrebné si uvedomiť, že hodnota vecného bremena môže byť predmetom záujmu veriteľov. Veritelia sa teoreticky môžu snažiť zhodnotiť právo dlžníka (napr. právo doživotného bývania), ale reálne úkony takéto vecné bremeno sa len ťažko dajú speňažiť.
Ochrana Majetku Pred Exekúciou
Zriadenie vecného bremena môže byť jedným zo spôsobov, ako chrániť majetok pred exekúciou. Napríklad, ak vlastník nehnuteľnosti zriadi právo doživotného bývania pre blízku osobu, môže to obmedziť možnosti exekútora predať nehnuteľnosť v exekúcii.
Zriadenie Vecného Bremena a Spomalenie Exekúcie
Zriadenie vecného bremena bytu - doživotné právo na užívanie bytu pre blízku osobu, môže minimálne spomaliť proces zablokovania nehnuteľnosti exekútorom. V niektorých prípadoch môže dokonca exekúciu zastaviť, najmä ak ide o drobnú exekúciu.
Drobné Exekúcie a Predaj Nehnuteľnosti
Ak ide o vykonanie exekúcie na vymoženie peňažnej pohľadávky, ktorá bez príslušenstva ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie neprevyšuje 2 000 eur (ďalej len „drobné exekúcie“), nemožno exekúciu vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt podľa osobitného predpisu; právo zriadiť exekučné záložné právo na nehnuteľnosť tým nie je dotknuté. Za drobnú exekúciu sa nepovažuje exekúcia na vymoženie pohľadávky na výživnom.
Exekúciu predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný prihlásený trvalý pobyt alebo prechodný pobyt, možno vykonať výnimočne na základe schválenia súdu, ak sú voči povinnému vedené viaceré exekúcie, v ktorých sa vymáhajú pohľadávky prevyšujúce v súhrne 2 000 eur a exekútor preukáže, že peňažná pohľadávka nemôže byť vymožená iným spôsobom.
Zánik Vecného Bremena
Vecné bremeno nemožno jednoducho „zrušiť“ pri predaji, pretože je zapísané v katastri a viaže sa na vec, nie na osobu. K zániku dochádza len vtedy, ak dôvod jeho existencie odpadol (napr. zanikne prístupová cesta), alebo ak sa zmluvné strany dohodnú na jeho výmaze a kataster túto zmenu zapíše. Ak oprávnený z vecného bremena už zomrel a ide o bremeno in personam (napríklad právo dožitia), vlastník môže po predložení úmrtného listu požiadať kataster o výmaz tohto bremena z listu vlastníctva.
Exekučné Záložné Právo
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v Exekučnom poriadku. Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje len na návrh oprávneného z exekučného titulu a len ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.
Zriadenie Exekučného Záložného Práva
Exekútor je povinný zrealizovať prvý procesný úkon smerujúci k zriadeniu exekučného záložného práva. Týmto úkonom je vydanie upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie, ktorý má odkladný účinok, alebo po tom, čo sa exekútorovi doručí rozhodnutie súdu, ktorým sa takýto návrh zamietol, vydá súdny exekútor exekučný príkaz (príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť). Tým dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva.
Zápis Exekučného Záložného Práva
Exekútor je povinný doručovať exekučný príkaz oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu, pričom platí, že povinnému a okresnému úradu je nevyhnutné doručiť exekučný príkaz do vlastných rúk. Následne je okresný úrad povinný zapísať zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností. Zápis exekučného záložného práva na nehnuteľnosť sa vykoná záznamom. Záložné právo sa bude vpisovať do časti „C“ listu vlastníctva, kde sa uvádzajú ťarchy. V tejto časti sa uvedie aj osoba záložného veriteľa, ktorá je oprávnenou osobou zo záložného práva.
Podmienky na Vydanie Exekučného Príkazu
Na vydanie exekučného príkazu súdnym exekútorom sa bude vyžadovať kumulatívne splnenie nasledovných podmienok:
- Doručenie upovedomenia o začatí exekúcie povinnému.
- Doručenie upovedomenia o začatí exekúcie výkonom záložného práva na nehnuteľnosť.
- Márne uplynutie lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie.
Zánik Exekučného Záložného Práva
Jediným zákonom upravený spôsob zrušenia exekučného záložného práva sa nachádza v Exekučnom poriadku. Ďalším spôsobom zrušenia exekučného záložného práva, ktorý by prichádzal do úvahy v prípade, ak nedošlo k zastaveniu exekúcie je výmaz exekučného záložného práva na návrh exekútora, nakoľko platí zásada „kto vymenúva, ten odvoláva“. Poslednou teoretickou možnosťou výmazu je možnosť súdu uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva a to najmä v prípade, ak by mal súd za to, že ide o úkon potrebný na odstránenie nedostatkov exekúcie napr. v prípade, ak nebol pri zriadení exekučného záložného práva udelený súhlas prednostného záložného veriteľa.
Záložné Právo na Nehnuteľnosť
Záložné právo na nehnuteľnosť sa najčastejšie viaže na existenciu záložnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka. Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť musí mať písomnú formu. Predmetom zálohu bude nehnuteľnosť, ktorú môže založiť obligačný dlžník alebo záložca. Spravidla ide o osobu, ktorej bol poskytnutý úver alebo pôžička, teda o osobu, ktorá má dlh.
Hypotékárne Záložné Právo
Záložné právo, ktorého predmetom je nehnuteľnosť nazývame aj tzv. hypotekárne záložné právo. Najčastejšie sa prostredníctvom zmluvy o zriadení záložného práva na nehnuteľnosť zabezpečujú pohľadávky banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Hypotekárna banka vystupuje ako záložný veriteľ, žiadateľ o úver môže byť obligačným dlžníkom, prípadne predmet zálohu môže poskytnúť aj 3. osoba s postavením záložcu.
Evidencia Hypotékárneho Záložného Práva
Hypotekárne záložné právo sa eviduje v katastri nehnuteľností v časti „C“ ťarchy. Na okresný úrad katastrálny odbor je potrebné doručiť najskôr záložné zmluvy až následne kúpne zmluvy.
Následky Zriadenia Záložného Práva
Následkom zriadenia záložného práva na nehnuteľnosť je skutočnosť, že pokiaľ si obligačný dlžník neplní svoje povinnosti vyplývajúce z hlavného záväzkovoprávneho vzťahu, ktorým sa zmluvný vzťah medzi dlžníkom a bankou, môže záložný veriteľ (napr. banka) domáhať uspokojenia svojej pohľadávky z výťažku predaja založenej nehnuteľnosti.
Daňové Záložné Právo
Daňové záložné právo je upravené v Zákone o správe daní. Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k predmetu záložného práva vo vlastníctve daňového dlžníka alebo k pohľadávke daňového dlžníka.
Rozhodnutie o Zabezpečení Daňového Nedoplatku
„Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva k zálohu daňového dlžníka sa doručí daňovému dlžníkovi.“ Voči tomuto rozhodnutiu je možné v lehote 15 dní podať odvolanie, ktoré nemá odkladný účinok.