Svet hypoték a financovania bývania je často spojený s mnohými otázkami a nejasnosťami. Jednou z takých otázok, ktorá môže napadnúť súčasných majiteľov nehnuteľností alebo tých, ktorí zvažujú rôzne finančné stratégie, je: "Môžem mať dve hypotéky na jednu nehnuteľnosť?" Táto otázka je legitímna, najmä v situáciách, keď potrebujete získať dodatočné finančné prostriedky a vaša nehnuteľnosť už slúži ako zabezpečenie pre existujúcu hypotéku. Hoci teoreticky existuje možnosť mať na jednej nehnuteľnosti viacero úverov zabezpečených záložným právom, získanie dvoch štandardných hypoték na bývanie na tú istú nehnuteľnosť je v praxi veľmi nepravdepodobné a zriedkavé.
Základné princípy hypoték a záložných práv
Keď si klient berie hypotekárny úver, banka si ako záruku splatenia tohto úveru zriaďuje na nehnuteľnosti záložné právo. Toto právo sa následne zapisuje do katastra nehnuteľností na príslušnom liste vlastníctva (LV). Teoreticky je možné na jednej nehnuteľnosti zriadiť aj viacero záložných práv. Kľúčovým faktorom, ktorý určuje poradie týchto práv, je ich zápis v katastri. Banka, ktorá ako prvá poskytla hypotéku a zapísala svoje záložné právo, má záložné právo v prvom poradí.
Poradie záložného práva je pre banky absolútne kľúčové. V prípade núteného predaja nehnuteľnosti má banka s prvým záložným právom prednosť. Výťažok z predaja nehnuteľnosti sa najprv použije na splatenie jej pohľadávky. Poskytnutie úveru, ktorý by bol zabezpečený záložným právom v druhom poradí, je pre druhú banku podstatne rizikovejšie. Existuje totiž riziko, že v prípade problémov so splácaním a následného predaja nehnuteľnosti výťažok z predaja nemusí pokryť obe pohľadávky. Z tohto dôvodu sú banky veľmi opatrné pri poskytovaní úverov, ktoré by boli zabezpečené záložným právom v druhom poradí.
Dve hypotéky pre dve osoby: Manželia vs. partneri
Pri posudzovaní možnosti dvoch hypoték na jednu nehnuteľnosť je dôležité rozlišovať medzi manželmi a partnermi. V prípade manželov banka zvyčajne vyžaduje jeden hypotekárny úver. Podľa finančnej poradkyne Tatiany Grznárovej by v prípade manželov nebolo možné, aby si každý z nich vzal samostatnú hypotéku na jednu nehnuteľnosť. Na takéto riešenie by sa museli najprv rozviesť.
Situácia je však iná v prípade dvoch mladých ľudí, ktorí žijú v partnerskom vzťahu, ale nie sú manželmi. V tomto prípade majú žiadatelia šancu, aby im banka schválila dva samostatné úvery. Je však nevyhnutné, aby žiadatelia o úver dodržali isté podmienky. Proces kúpy a predaja bude v tomto prípade mierne odlišný od bežného scenára. Keďže sa jedná o dve hypotéky a dvoch kupcov, musia byť vypracované aj dve kúpne zmluvy. Tieto zmluvy budú zároveň upravovať podielové vzťahy k danej nehnuteľnosti, čiže určia, koľko metrov štvorcových pripadne jednému a koľko druhému vlastníkovi.
Podmienky pre získanie druhej hypotéky
Ak už jedna hypotéka na vašu nehnuteľnosť existuje, vybavenie druhej hypotéky alebo spotrebného úveru je možné, avšak prináša so sebou určité úskalia. Predovšetkým musíte disponovať dostatočným príjmom na splácanie oboch úverov súčasne. V tomto prípade platí, že nesmiete prekročiť stanovený limit maximálneho úverového zaťaženia vo forme koeficientu DTI (Debt To Income) na úrovni 8. Okrem toho, splátka nového úveru nesmie predstavovať neprimeranú záťaž pre váš rozpočet. V prípade, že plánujete kupovanú nehnuteľnosť prenajímať, je dôležité poznamenať, že banka tento príjem z prenájmu zatiaľ nemusí akceptovať pri posudzovaní žiadosti.
Základným pravidlom pri poskytovaní hypoték v slovenských bankách je maximálne úverové zaťaženie definované koeficientom DTI. Tento koeficient predstavuje súčet všetkých úverových produktov, ktoré môže klient v bankách vlastniť. V súčasnosti platí, že žiadateľ nesmie prekročiť úverovú angažovanosť viac ako 8-násobok svojho ročného príjmu. Pri manželoch alebo viacerých žiadateľoch sa ich príjmy spočítavajú. Z vašich príjmov musí byť zároveň možné pokryť splátky úverov s ohľadom na životné minimum, tzv. „finančný vankúš“ a stres test. Stres test zabezpečuje, že aj pri zvýšení úrokových sadzieb hypotéky o 2 % vám ostane dostatočná suma na živobytie.
Ďalším obmedzením v niektorých bankách môže byť maximálna výška úverov, ktoré daná banka môže poskytnúť jednému žiadateľovi, prípadne maximálne LTV (Loan To Value) na druhej a ďalšej hypotéke.
Alternatívy k dvom hypotékam
Aj keď teoreticky existuje možnosť mať na jednu nehnuteľnosť viacero úverov zabezpečených záložným právom, získať dve štandardné hypotéky na bývanie na tú istú nehnuteľnosť je v praxi veľmi nepravdepodobné a zriedkavé. Existujú však iné, často výhodnejšie alternatívy, ako získať dodatočné financie.
Refinancovanie s navýšením
Jednou z najčastejších a často najvýhodnejších možností je refinancovanie existujúcej hypotéky s jej navýšením. V tomto procese sa starý úver vyplatí novou, vyššou hypotékou, ktorá zahŕňa pôvodnú dlžnú sumu aj požadované dodatočné prostriedky.
Výhody:
- Jedna splátka: Zjednodušenie finančného riadenia vďaka jednej mesačnej splátke.
- Potenciálne lepšia úroková sadzba: Možnosť získať výhodnejšiu úrokovú sadzbu ako pri pôvodnej hypotéke.
- Jedno záložné právo v 1. poradí: Udržanie primárneho záložného práva banky, čo zjednodušuje proces.
Nevýhody / Riziká:
- Nutnosť prejsť celým procesom schvaľovania hypotéky: Opätovné posudzovanie bonity a úverovej žiadosti.
- Poplatky: Súvisiace poplatky za zápis do katastra nehnuteľností a prípadne za znalecký posudok.
Spotrebný úver zabezpečený nehnuteľnosťou (tzv. „Americká hypotéka“)
Ak už máte na nehnuteľnosti hypotéku, niektoré banky môžu byť ochotné poskytnúť vám ďalší, zvyčajne bezúčelový úver, ktorý bude tiež zabezpečený touto nehnuteľnosťou, avšak so záložným právom v druhom poradí.
Podmienky:
- Dostatočná hodnota nehnuteľnosti: Celková suma oboch úverov (pôvodnej hypotéky a nového úveru) nesmie presiahnuť určitý percentuálny podiel z aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti, čo je ukazovateľ LTV. V praxi banky často akceptujú maximálne 80 % hodnoty nehnuteľnosti pre prvú hypotéku a ďalšie úvery môžu byť obmedzené. Napríklad, ak má dom hodnotu 200 000 eur a zostatok prvej hypotéky je 60 000 eur, banka môže na bezúčelovú hypotéku poskytnúť až 100 000 eur (160 000 eur - 60 000 eur).
- Nadštandardná bonita klienta: Banka bude veľmi dôkladne skúmať vašu schopnosť splácať oba úvery súčasne.
- Súhlas prvej banky: V niektorých prípadoch môže druhá banka vyžadovať súhlas prvej banky so zriadením ďalšieho záložného práva.
Spotrebný úver bez zabezpečenia
Ak potrebujete menšiu sumu peňazí, môžete zvážiť bežný spotrebný úver. Jeho hlavnou výhodou je, že banke nemusíte prezrádzať účel pôžičky. Týmto spôsobom viete ľahko dofinancovať chýbajúce percentá hypotéky alebo si zároveň požičať na čokoľvek iné. Tento typ úveru sa oplatí najmä vtedy, ak je jeho úroková sadzba nižšia ako 4 %.
Ako funguje hypotéka?
Medziúver alebo úver zo stavebného sporenia
Pre účely súvisiace s bývaním, ako napríklad rekonštrukcia, môžete využiť medziúver alebo úver zo stavebného sporenia. Väčšina slovenských bánk už k stavebnému sporeniu automaticky ponúka úver, či už na nové bývanie alebo na rekonštrukciu. Tieto produkty môžu mať dlhšiu maximálnu splatnosť, až do 30 rokov, čo môže byť vzhľadom na finančné zaťaženie praktickejšie. Je však dôležité vedieť, že obmedzenia Národnej banky Slovenska (koeficient DTI 8, stres test a finančný vankúš) platia plošne nielen pre banky, ale musia ich dodržiavať aj stavebné sporiteľne.
Založenie inej nehnuteľnosti
Ak vlastníte inú nehnuteľnosť bez ťarchy (napríklad rodičovský dom), môžete ju založiť a získať tak dodatočné prostriedky. Vďaka tomu môžete od banky získať až 100 % potrebnej sumy na váš vysnívaný domov. V kombinácii s existujúcou hypotékou a pri dostatočnej hodnote založenej nehnuteľnosti môžete získať aj značnú sumu navyše.
Dôvody pre uvažovanie nad druhou hypotékou či úverom
Existuje viacero dôvodov, prečo by ste mohli zvažovať získanie ďalších finančných prostriedkov popri existujúcej hypotéke:
- Kúpa ďalšej nehnuteľnosti: Možno máte vlastný byt a rozhodli ste sa pre kúpu ďalšieho, napríklad na zabezpečenie bývania pre deti do budúcnosti alebo na účely investície prostredníctvom prenájmu.
- Dofinancovanie bývania alebo domácnosti: Ak vám pri kúpe nehnuteľnosti chýba určitá suma, alebo potrebujete zariadiť domácnosť, môže byť dodatočný úver vhodným riešením.
- Rekonštrukcia: Existujúca nehnuteľnosť si môže vyžadovať rekonštrukciu, na ktorú potrebujete dodatočné financie.
V každom z týchto prípadov platí, že nesmiete prekročiť stanovený limit maximálneho úverového zaťaženia (DTI 8) a splátka nového úveru nesmie byť pre váš rozpočet neúnosná.
Príprava na hypotéku a riziká
Príprava na hypotéku by sa nemala zameriavať iba na samotnú žiadosť a jej vybavenie. Hypotéka predstavuje dlhodobý záväzok, s ktorým dlžníci žijú často desiatky rokov. Počas tohto obdobia sa môžu vyskytnúť rôzne udalosti s pozitívnym či negatívnym vplyvom na rodinný rozpočet, ako napríklad narodenie detí, zmena príjmu, zmena výšky splátky po skončení fixácie, rozvod či úmrtie. Preto je nevyhnutné začať s reálnym finančným plánom.
Jedným z významných rizík je nadmerné zadlženie. Dve splátky úverov môžu výrazne zaťažiť váš rodinný rozpočet. Je nevyhnutné dôkladne zvážiť, či si takéto zaťaženie môžete dovoliť dlhodobo, a to aj v prípade výpadku príjmu alebo nečakaných výdavkov.
Daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie
Na Slovensku existuje možnosť uplatniť si daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie za splnenia zákonom stanovených kritérií. Tento bonus si môže daňovník uplatniť buď v ročnom zúčtovaní dane, alebo prostredníctvom daňového priznania, a to počas piatich po sebe idúcich rokov.
Kľúčovým momentom pre nárok aj výšku daňového bonusu je dátum podpisu zmluvy o úvere na bývanie. Pravidlá sa líšia podľa toho, či bola zmluva uzavretá do 31. decembra 2023, alebo až po 1. januári 2024. Okrem toho platí veková podmienka: v deň podania žiadosti o úver musel mať dlžník aspoň 18 rokov a najviac 35 rokov. Ďalšou rozhodujúcou podmienkou je výška jeho príjmu. Priemerný mesačný príjem dosiahnutý v kalendárnom roku, ktorý predchádzal roku podpisu úverovej zmluvy, nesmie prekročiť 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve SR.
Zákon jasne stanovuje, že daňový bonus sa viaže iba na jednu úverovú zmluvu a jednu nehnuteľnosť na území Slovenska. Nevzťahuje sa na spotrebné úvery, tzv. americké hypotéky ani na úvery určené na refinancovanie starej hypotéky. Ak má daňovník uzavretých viacero zmlúv o úvere na bývanie, pri ktorých sú splnené zákonné podmienky, môže si vybrať len jednu z nich, pričom logika velí zvoliť tú, pri ktorej bude daňový bonus najvyšší.
Odporúčania
Vzhľadom na komplexnosť a potenciálne riziká spojené so získavaním dodatočných úverov pri existujúcej hypotéke, dôrazne odporúčame, aby ste akékoľvek kroky konzultovali s vašou bankou alebo nezávislým finančným sprostredkovateľom. Ak si v týchto otázkach nie ste stopercentne istý alebo potrebujete odbornú radu, neváhajte kontaktovať finančného sprostredkovateľa a dohodnúť si bezplatnú konzultáciu. Banky si svojich klientov často vážia a môžu vám ponúknuť riešenia, ktoré presahujú štandardné ponuky. Je tiež ekonomickejšie zvážiť prenesenie účtu do banky, ktorá ponúka výhodnejšie podmienky, namiesto platenia poplatkov vo viacerých finančných inštitúciách.
tags: #dve #hypoteky #na #jednu #nehnutelnost