Vlastníctvo nehnuteľností a nájomné vzťahy predstavujú komplexnú oblasť práva, ktorá si vyžaduje hlbokú znalosť a porozumenie platnej legislatívy. Často sa stretávame s komplikáciami, ako sú duplicitné vlastníctvo, nevysporiadané pozemky, nejasnosti v nájomných zmluvách a iné právne problémy. Tento článok sa venuje problematike duplicitného vlastníctva a s ním súvisiacim problémom v nájomných vzťahoch, pričom sa opiera o aktuálnu legislatívu, judikatúru a odborné názory.
Úvod do problematiky vlastníctva a nájmu nehnuteľností
Právne vzťahy k nehnuteľnostiam sú na Slovensku historicky zaťažené rôznymi problémami. Časté zmeny legislatívy, nepresné zápisy v pozemkových knihách a evidenciách nehnuteľností, ako aj nedostatočné riešenie dedičských konaní v minulosti, viedli k vzniku komplikácií, medzi ktoré patrí aj duplicitné vlastníctvo.
Situácia, keď je jedna a tá istá nehnuteľnosť evidovaná na dvoch miestach v katastri - v registri „E“ a „C“, pričom každá parcela má zapísaného iného vlastníka, je označovaná ako duplicitný zápis vlastníctva k nehnuteľnosti v katastri, alebo duplicitné vlastníctvo. Parcely v registri „E“ sú záznamy o historickej evidencii pozemkov, ktoré často obsahujú údaje o pôvodných vlastníkoch pred pozemkovými úpravami. Ak sa vlastnícke práva k nehnuteľnostiam evidovali v minulosti nedôsledne, mohlo dôjsť k tomu, že nie všetky tituly nadobudnutia vlastníctva pozemku boli riadne zaevidované. K duplicite prispela aj nedostatočná kvalita určenia hraníc pozemkov.
Duplicitné vlastníctvo: Príčiny a dôsledky
Duplicitné vlastníctvo vzniká, keď je na jeden a ten istý pozemok alebo nehnuteľnosť evidovaných viacero vlastníkov. Táto situácia môže nastať napríklad vtedy, ak sa parcela registra „C“ prekrýva s parcelou registra „E“ a na oboch sú zapísaní rôzni vlastníci. V prípade podielového spoluvlastníctva môže dôjsť k duplicite, ak je súčet spoluvlastníckych podielov k jednej nehnuteľnosti viac ako 1/1. V praxi sa môže stať, že k určitému pozemku (kusu zemského povrchu) budú zapísaní rozdielni vlastníci, jeden v rámci parcely registra „C“, druhý v rámci parcely registra „E“, prípadne, že pozemok má v súčte viac spoluvlastníckych podielov, ako tvorí celok 1/1 (jeden vlastník má 1/4, druhý 1/1).
Príčiny vzniku duplicitného vlastníctva
Hlavnou príčinou vzniku duplicitného vlastníctva je historická právna úprava, ktorá v rokoch 1951 až 1992 pripisovala zápisom do pozemkovej knihy a evidencie nehnuteľností iba deklaratórne účinky. Neoznámenie zmien vo vlastníckych právach nebolo sankcionované, čo viedlo k nedôslednosti zápisov. Nehnuteľnosti sa tak viackrát predeľovali, uzatvárali sa prevodové zmluvy s viacerými osobami a pozemky sa rozčleňovali nepresnými meraniami. Práve v takýchto prípadoch môže prichádzať do úvahy možnosť vydržania.
Dôsledky duplicitného vlastníctva
Kataster nehnuteľností sa v súčasnosti riadi zásadou materiálnej publicity, čo znamená, že údaje v ňom uvedené sú hodnoverné a záväzné, pokiaľ sa nepreukáže opak. Ak katastrálny orgán zistí duplicitné vlastníctvo, je povinný o tom informovať a zapíše na liste vlastníctva poznámku o spochybnení hodnovernosti údajov katastra.
Táto poznámka má obmedzujúci charakter, pretože osoby, v prospech ktorých svedčí zápis vlastníckeho práva, nemôžu s nehnuteľnosťou disponovať. Nemôžu ju predať, zaťažiť vecným bremenom alebo záložným právom. Ak je na kataster doručená listina, ktorá sa zapisuje vkladom (napr. prevodová zmluva), okresný úrad vkladové konanie preruší a vyzve účastníkov konania, aby predložili súdne rozhodnutie, ktoré určí skutočného vlastníka, alebo aby podali na súd žalobu o určenie vlastníckeho práva.
Duplicita bráni nakladaniu s nehnuteľnosťou a teda i prevodu vlastníckeho práva k nej. Okresný úrad, katastrálny odbor, preto nemôže povoliť vklad práva do katastra, kým nie je otázka vlastníctva pozemku vyriešená. Ak sa duplicitné vlastníctvo nevyrieši včas, môžu vzniknúť vážne právne a praktické problémy. Nehnuteľnosť s duplicitnými vlastníkmi nie je možné legálne predať, darovať alebo dediť, čo blokuje jej ďalšie využitie.
Riešenie duplicitného vlastníctva
Duplicitné vlastníctvo je riešiteľný problém, existujú tri hlavné spôsoby nápravy:
Dohoda duplicitných vlastníkov: Vlastníci môžu uzavrieť dohodu, v ktorej určia, kto bude výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, aká bude výška sporných spoluvlastníckych podielov, alebo spornú časť pozemku odčlenia geometrickým plánom a určia vlastníka novovytvorenej parcely. Podpisy účastníkov dohody musia byť úradne overené a na zápis dohody do katastra nehnuteľností je potrebné podať návrh na vklad a zaplatiť správny poplatok. Dohoda môže mať formu nepomenovanej zmluvy (§ 51 Občianskeho zákonníka) alebo dohody o urovnaní (§ 585 Občianskeho zákonníka), pričom musí spĺňať aj podmienky určené Katastrálnym zákonom (§§ 42 ods. 2 Katastrálneho zákona). Predmetom dohody je určenie, kto je skutočným vlastníkom predmetného pozemku. Jedna strana sa svojho vlastníckeho práva vzdá (uzná, že jej právo nepatrí) a druhej strane sa vlastnícke právo ponechá. Dohoda sa následne zapíše do katastra nehnuteľností návrhom na vklad. Jedná sa o najrýchlejšie a najjednoduchšie riešenie situácie. Nevýhodu môže predstavovať nutnosť zaplatenia správneho poplatku za vklad.
Súdne konanie: Ak sa duplicitní vlastníci nevedia dohodnúť, jeden z nich môže podať na súd žalobu o určenie vlastníckeho práva. Právoplatné rozhodnutie súdu orgán katastra zapíše záznamom, čím sa odstráni duplicita. Tento spôsob je zdĺhavý a vyžaduje zaplatenie súdneho poplatku a prípadných trov konania. V prípade, že nie je možné dospieť k dohode zúčastnených osôb, je možné určenie vlastníctva súdom a to na návrh niektorého z vlastníkov podľa ustanovenia § 137 písm. c) Civilného sporového poriadku. Duplicita sa v katastri odstráni záznamom na základe právoplatného rozsudku súdu o určení vlastníckeho práva. Nevýhodou takéhoto postupu riešenia duplicity je finančná nákladnosť a časová zdĺhavosť súdneho konania, ako aj nejednotnosť súdnej rozhodovacej praxe ohľadom náhrady trov konania v takýchto sporoch.
Oprava chyby v katastrálnom operáte: Inštitút opravy chyby v katastrálnom operáte, upravený v Katastrálnom zákone, predstavuje osobitnú úpravu odstránenia duplicity. Konanie sa začína na návrh alebo z podnetu samotného orgánu katastra. Ak okresný úrad zistí duplicitu, zašle dotknutým vlastníkom oznámenie o začatí katastrálneho konania a navrhne spôsob odstránenia duplicity. Okresný úrad opraví údaj o viacnásobnom vlastníctve, ak s tým súhlasia všetky osoby zapísané v katastri ako vlastníci a iné osoby, ktorým svedčí vlastnícke právo k tej istej nehnuteľnosti podľa verejnej listiny alebo podľa inej listiny, a nie sú zapísaní v katastri ako vlastníci tejto nehnuteľnosti. V tomto prípade je potrebné, aby žiadosť o opravu podali všetky dotknuté osoby spolu s ich osvedčeným podpisom. Okresný úrad po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia o oprave chyby alebo vyhotovení protokolu o oprave chyby vykoná zápis do katastra. Týmto spôsobom je možné predísť zbytočným sporom na súde, ak sa účastníci vedia dohodnúť a to bez potreby zaplatenia poplatku za vklad, ktorý je potrebný v prípade písomnej dohody strán. Konanie o oprave chyby sa začína na návrh alebo z podnetu samotného orgánu katastra. Bez ohľadu na to, či orgán katastra koná na návrh alebo z úradnej povinnosti, je povinný rozhodnúť do 30 dní, v odôvodnených prípadoch do 90 dní odo dňa začatia konania, resp. zistenia chyby.
Nájomné problémy v kontexte duplicitného vlastníctva
Duplicitné vlastníctvo môže významne ovplyvniť nájomné vzťahy k nehnuteľnostiam. Ak prenajímateľ nie je jednoznačne určený ako vlastník nehnuteľnosti, nájomná zmluva môže byť spochybnená. To môže viesť k právnym sporom a neistote pre nájomcu aj prenajímateľa.
Duplicitné nájomné zmluvy
V praxi sa môže stať, že vlastník prenajme ten istý pozemok dvom rôznym nájomcom. Niektoré súdy zastávajú názor, že prekážkou nájmu tretej osoby môže byť aj skutočnosť, že predmet nájmu nie je právne voľný, teda že k nemu trvá platný nájomný vzťah iného nájomcu. Najvyšší súd Slovenskej republiky však v jednom zo svojich rozhodnutí uviedol, že ak prenajímateľ prenajal pozemky, ktoré už boli v nájme iného subjektu, táto okolnosť bez ďalšieho nezakladá neplatnosť zmluvy.
Ústavný súd Českej republiky v jednom zo svojich nedávnych rozhodnutí uviedol, že ak dôjde k uzavretiu viacerých nájomných zmlúv k tej istej veci, nie je ústavne konformný výklad, že druhá zo zmlúv je absolútne neplatná z dôvodu počiatočnej právnej nemožnosti plnenia. Súd zdôraznil, že sama existencia dvoch nájomných zmlúv k tej istej veci nemôže opodstatňovať záver o absolútnej neplatnosti druhej z týchto zmlúv.
Riešenie sporov z duplicitných nájomných zmlúv
V prípade existencie duplicitných nájomných zmlúv je dôležité posúdiť, kedy presne nastáva účinnosť každej z nich. Judikatúra sa posunula ku skúmaniu tohto časového momentu a nevylučuje uzatvorenie dvojitého nájmu v prípade, ak je časový moment ich účinnosti odlišný.
V kontexte nájomných vzťahov je dôležité poznamenať, že užívateľ užíva len pozemky, kde má nadpolovičnú väčšinu podielov, ostatné neužíva. Ak by použil §12a (v kontexte pozemkových úprav), mohol by užívať všetky svoje pozemky a v celosti (hoci ako podnájomné pozemky). V praxi farmár, ktorý sa venuje farmárčeniu, je podnikavý a má drzosť, nemusí sa zaujímať o zákony, pokiaľ nie sú v jeho prospech. Má aj prenajaté pozemky. Má niekoľko spoločností, niektoré na meno, niektoré sú právnické osoby. Je pripravený na stropovanie a firmy využíva pri získavaní výhod pri systéme priamych platieb. Na listoch vlastníctva má zapísané násobné nájomné zmluvy na ten istý vlastnícky podiel. Využíva slepotu kontrol, lebo tie sa zameriavajú len na sporné prípady. Vstupuje do sporov spoločnosťami, ktoré nežiadajú o priame platby, aby ostatné jeho spoločnosti boli čisté a sťažuje život konkurencii.
Ďalším administratívnym trikom je aj to, že bloky LPIS (Land Parcel Identification System) nie sú administratívne členené po katastrálnych územiach, čo znamená, že obce nebudú vedieť kontrolovať tých svojich farmárov. Ak by som bral za mernú mincu niekoľko desiatok katastrálnych území, kde som pripravoval podklady pre §12a, tak tých užívateľov na jedno katastrálne územie bolo v priemere okolo 50. Užívatelia sa dohodli, že budú spoločne postupovať pri žiadosti o priame platby ako jedna osoba (napr. podľa zákona č.97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách formou spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti), alebo sa zmenil zákon tak, že im to prikázal Okresný úrad.
Autorizovaný projektant pozemkových úprav im spravil audit nájomných zmlúv, vyriešil duplicitné nároky na tie isté vlastnícke podiely (lebo vlastník prenajal pôdu viacerým užívateľom) a iné nesúlady, pripravil podklady, na základe ktorých im je jasné, aké majú nároky na výmery, ktoré môžu užívať. Projektant im na základe existujúceho stavu užívania a ich špecifických požiadaviek pripravil aj rozdeľovací plán užívania, ktorý dostali v elektronickej podobe, schválili ho a následne použili v aplikácii GSAA. Rozdeľovací plán obsahoval aj návrhy na budovanie opatrení na spomalenie odtoku vody, niekde sa navrhli remízky, niekde cesty a navrhlo sa aj efektívne rozdelenie veľkých blokov na menšie. Výsledkom konania podľa §12a sa vlastníctvo nemení, len sa legalizuje právny vzťah k užívaniu pôdy.
Vlastníkov oslovili s ponukou na predaj tých malých, nevyužiteľných podielov, za ktoré nikto neplatil nájom, nikto sa o tieto pozemky nezaujímal. Predajú ich, veď to nikomu neublíži. Niektorí pristúpia na vyrovnanie v peniazoch, ich podiely prejdú na štát alebo investora pozemkových úprav. Niektorí ich predajú spoluvlastníkom, lebo im ponúknu vyššiu sumu. Farmári oslovili vlastníkov, aby im po pozemkových úpravách prenajali svoje pozemky. Vlastníci požiadali o vlastné užívanie pozemkov, lebo zákon neumožňuje ukončenie nájomných zmlúv (len v prípade vlastného užívania) a po projekte ich prenajmú novému užívateľovi podľa zákona č.97/2013 cez spoločne užívanú nehnuteľnosť. Pri projekte pozemkových úprav sa využili podklady podľa spoločného postupu pri podávaní žiadostí o priame platby.
Na tom istom bloku už je len 10 parciel, ktorých výmera je totožná s výmerou bloku. Nájomca má uzavretú nájomnú zmluvu s ôsmimi vlastníkmi, ale v deklarácii cez aplikáciu GSAA si deklaruje celú parcelu LPIS, lebo ju roky užíval a bude v tom aj pokračovať. Ale z tých ostávajúcich dvoch vlastníkov je jeden z predchádzajúcich farmárov a chce hospodáriť na svojich pozemkoch. V projekte sme ho umiestnili ako prvého vlastníka, lebo jeho hlavná požiadavka bola hospodárenie na vlastných pozemkoch. Jeho pozemky sú prístupné z cesty a jeho pozemky nebránia vstupu na ostatné pozemky v bloku. Jeho výmera je len 2,4 hektára, lebo v pozemkových úpravách sa riešilo zadržiavanie vody a relatívne blízko jeho pozemkov vznikla veľká remízka s malým jazierkom. Pretože chce dostať priame platby na obhospodarovanú plochu, tak si cez aplikáciu GSAA zakreslí svoju parcelu a veľký užívateľ si v stanovenom termíne opraví svoju žiadosť. Jeho sused, ktorý neriešil vlastné užívanie sa po pozemkových úpravách rozhodol, že bude hospodáriť na svojich pozemkoch. Keďže nemal v pozemkových úpravách žiadnu požiadavku takéhoto typu, tak je jeho pozemok umiestnený uprostred bloku, a pri súčasnom užívaní pozemkov sa nedá k nim dostať. Tiež podporoval neprijatie novely zákona o pozemkových úpravách, kde bol spôsob riešenia tohto problému, §12d, teda zámena pozemkov podobná §12a, aby mohol užívať pôdu podobne, ako jeho vyššie spomenutý sused. Myslím, že každý pochopí, že toto nie je dobré, ale správne riešenie v tomto prípade je dohoda. Pre nájomcu je určite lepšie sa dohodnúť, ako vzdať sa pozemkov, ktoré boli určené v pozemkových úpravách ako prístupové komunikácie ku každému pozemku (hoci sa využívajú ako poľnohospodárska pôda). A tak susedia budú mať pozemky vedľa seba, lebo vlastník, na pozemku ktorého bude sused užívať podnájomný pozemok, súhlasil. Ak by sa nedohodli, uprostred bloku by bol pozemok, ku ktorému by viedla cestička.
Ďalšie problémy v nájomných vzťahoch
Okrem duplicitného vlastníctva a duplicitných nájomných zmlúv existujú aj ďalšie problémy, ktoré môžu komplikovať nájomné vzťahy k nehnuteľnostiam:
- Nevysporiadané pozemky: Ak právny stav pozemku nezodpovedá skutočnému užívaniu alebo ak vlastnícke vzťahy nie sú jednoznačne usporiadané, môže to predstavovať prekážku pri predaji nehnuteľnosti, stavebnom konaní, dedičskom konaní či pri vybavovaní hypotekárneho úveru.
- Neznámi vlastníci: Ak je na liste vlastníctva zapísaný tzv. neznámy vlastník, teda osoba, pri ktorej sú známe len základné údaje, no chýba údaj o trvalom pobyte alebo dátume narodenia, môže to komplikovať nakladanie s nehnuteľnosťou.
- Bránenie v užívaní nehnuteľnosti: Ak niekto bráni vlastníkovi alebo nájomcovi v užívaní nehnuteľnosti, môže to mať právne následky a dotknutá osoba sa môže účinne brániť. Ak niekto užíva vašu nehnuteľnosť bez právneho dôvodu, máte nárok na finančnú náhradu. Neviete, ako získať náhradu za neoprávnené užívanie vašej nehnuteľnosti?
Právna ochrana pri nájomných zmluvách
Právna ochrana pri nájomných zmluvách je nevyhnutná pre obe strany, prenajímateľa aj nájomcu.
Písomná nájomná zmluva
Hoci zákon umožňuje prenajať byt aj bez písomnej nájomnej zmluvy, takýto postup so sebou nesie značné riziká. Písomná zmluva je nevyhnutná na predchádzanie sporom a zabezpečenie právnej istoty.
Vinkulácia poistenia
Pri kúpe nehnuteľnosti alebo pri vybavovaní úveru sa môžete stretnúť s pojmom vinkulácia poistenia. Ide o mechanizmus, ktorý chráni predovšetkým banku alebo inú finančnú inštitúciu.
Zmeny v Katastrálnom Zákone
Novela katastrálneho zákona účinná od októbra 2018 priniesla niekoľko zmien, ktoré majú za cieľ zjednodušiť a zefektívniť evidenciu nehnuteľností.
Vlastníte pozemok a na jednom liste vlastníctva ste zapísaný ako vlastník vy a na inom liste vlastníctva niekto iný? Ste majiteľom pozemku parcely registra „C“, ktorá sa prekrýva s parcelou registra „E“, ktorej majiteľom je iná osoba? Alebo ste spoluvlastníkom pozemku, ktorý má v súčte viac spoluvlastníckych podielov ako je celok (1/1)? Ide o tzv. duplicitné vlastníctvo.
Ak sa ocitnete v situácii, keď na liste vlastníctva figurujú dve rôzne parcely s rôznymi vlastníkmi, je dôležité konať okamžite. Prvým krokom je podanie návrhu na katastrálny úrad, ktorý prešetrí stav duplicitného vlastníctva. Ak sa situácia nedá vyriešiť správnym konaním na katastri, môže byť nevyhnutné podať žalobu na súd, ktorý rozhodne o skutočnom vlastníkovi.
Tím tvoria advokáti a právnici so špecializáciou na realitné právo a tiež geodeti, znalci, projektanti, ekonomickí analytici a realitní poradcovia. Už prvá konzultácia môže pomôcť k vyriešeniu Vášho problému.
Hľadáte spoľahlivého právnika v oblasti práva nehnuteľností? Pomáhame vám bezpečne a efektívne riešiť všetky právne otázky týkajúce sa nehnuteľností. Chcete kúpiť alebo predať nehnuteľnosť? Chcete sa vyhnúť rizikám pri kúpe nehnuteľnosti? Prenajímate alebo si prenajímate nehnuteľnosť? Právna ochrana pri nájomných zmluvách je nevyhnutná. Potrebujete právne poradenstvo v oblasti nájmu? Máte problém s duplicitným vlastníctvom pozemku alebo inej nehnuteľnosti? Máte nejasnosti pri vlastníctve nehnuteľnosti?
tags: #duplicitne #vlastnictvo #najomne