Hľadáte nový byt, ale kúpa nehnuteľnosti na hypotéku vám nevyhovuje? Alebo sa chcete osamostatniť a bývať konečne vo vlastnom? Aj napriek dostatočnému príjmu viete, že hypotéku v banke dostanete len veľmi ťažko. V takom prípade môže byť družstevné bývanie zaujímavou alternatívou k tradičnej kúpe nehnuteľnosti do osobného vlastníctva. Záujem o družstevné bývanie v Európe rastie, a to z viacerých dôvodov. Tento článok sa zameriava na proces prevodu družstevného bytu do osobného vlastníctva, jeho výhody, povinnosti a prípadné úskalia.
Družstevné bývanie: Základné princípy
Družstevné bývanie predstavuje model, kde sa člen družstva podieľa na splácaní úveru bytového družstva a zároveň má právo užívať svoj byt. Spoločné priestory sú spravované kolektívne cez profesionálneho správcu. Kľúčovým rozdielom oproti priamej kúpe nehnuteľnosti je, že úver od banky si berie samotné bytové družstvo. Jeho členovia do vzťahu s bankou priamo nevstupujú, a preto banka neposudzuje ich individuálne príjmy. Pri družstevnom bývaní zároveň nie je dôležitý váš vek. Svoj podiel v družstve môžete kedykoľvek predať alebo previesť na inú osobu. Zvyšnú časť ceny bytu splácate družstvu postupne vo forme mesačných platieb. Keďže sa vek žiadateľa do družstva neposudzuje, otvára sa možnosť kvalitnejšieho bývania aj pre seniorov.
Prevod družstevného bytu do osobného vlastníctva: Prečo a ako?
V súčasnosti je na trhu stále množstvo bytov vo vlastníctve bytových družstiev. Niektorí klienti sa obracajú na odborníkov s otázkami, ako postupovať pri odkúpení družstevného bytu a aké to má pre nich benefity. Cieľom je priblížiť záujemcom povinnosti, ktoré ich čakajú v procese odkúpenia družstevného bytu a niektoré s tým súvisiace právne inštitúty.
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov bytových domov, nebytových priestorov a ich vzájomné vzťahy k pozemku. Právny rámec vzťahujúci sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov ďalej upravuje aj zákon č. 40/1964 Zb. Zákon o vlastníctve bytov umožňuje členom družstva, aby si odkúpili družstevný byt do osobného vlastníctva.
Pri družstevnom byte zároveň vždy platí, že člen družstva nie je osobným vlastníkom družstevného bytu, pretože vlastníkom družstevného bytu je konkrétne bytové družstvo. Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome sa nadobúda na základe zmluvy o prevode vlastníctva alebo nebytového priestoru v dome, ktorá sa uzatvára s vlastníkom domu alebo právnickou osobou, ktorá má právo hospodárenia k domu, prípadne s vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru.
Výhody osobného vlastníctva
Prevod bytu do osobného vlastníctva prináša niekoľko významných výhod. Medzi ne patrí predovšetkým jasnejšia právna situácia v súvislosti s dedením a väčšia flexibilita v nakladaní s majetkom. Osobné vlastníctvo bytu znamená, že byt bude predstavovať vaše vlastnícke právo, ktoré môžete prenášať, darovať alebo predávať podľa vašich predstáv. Pri osobnom vlastníctve by vaše deti dedili byt priamo ako nehnuteľnosť, nie len členstvo v družstve a právo na užívanie bytu. V praxi to znamená, že ste vlastníkom bytu, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva, a s takouto nehnuteľnosťou môžete disponovať podľa vašich individuálnych preferencií a potrieb.
Proces odkúpenia družstevného bytu
Proces odkúpenia družstevného bytu do osobného vlastníctva je štruktúrovaný a vyžaduje dodržanie určitých krokov.
- Žiadosť o prevod: Nájomca družstevného bytu - člen družstva, ktorý chce previesť družstevný byt do osobného vlastníctva (OV), doručí správcovi písomnú žiadosť.
- Vyčíslenie nákladov: Byty do OV sa prevádzajú štandardne v dvoch obdobiach v kalendárnom roku, a to k 30. júnu a k 31. decembru, v nadväznosti na úhradu mimoriadnej splátky investičného úveru na bytovú výstavbu. Žiadateľovi o prevod bytu do OV bude vyčíslená nesplatená časť investičného úveru ku koncu príslušného obdobia (nesplatená časť anuity) a ostatné poplatky spojené s prevodom, ktoré je povinný žiadateľ uhradiť.
- Úhrada anuity: Družstvá v minulosti bežne čerpali úvery na výstavbu družstevných bytov. Pri prevode vlastníckeho práva k družstevnému bytu je tak kupujúci povinný uhradiť zostatkovú hodnotu takéhoto úveru podľa evidencie príslušného družstva, tzv. anuitu. V praxi sa tieto sumy pohybujú v rozmedzí od 1 000 do 10 000 eur v závislosti od veku stavby, v mnohých prípadoch je však suma aj nulová. Výška anuity môže predstavovať 1 000, ale i 20 000 eur. Jej konkrétna suma závisí od toho, ako dlho a v akej výške ju predávajúci splácal v predošlom období. Nie je to síce obvyklé, túto zostatkovú hodnotu nehnuteľnosti však nemusíte zaplatiť ihneď. Po dokúpení členských práv v bytovom družstve môžete v byte bývať a anuitu splácať postupne, v mesačných splátkach. POZOR: Niektoré bytové družstvá umožňujú zaplatenie anuity, a teda i odkúpenie bytu do osobného vlastníctva len v určitých časových obdobiach. Napríklad raz za 3 alebo 4 mesiace. Predtým, ako pristúpite k podpísaniu akejkoľvek zmluvy alebo prevodu financií, si však musíte overiť viacero skutočností. Najprv by ste mali bytové družstvo, ktoré daný byt vlastní, požiadať o sprístupnenie stanov. Nezabudnite ani na vzor zmluvy o prevode práv a povinností, ktoré sú spojené s členstvom v bytovom družstve. Podmienky prevodu členských práv a taktiež bytu do osobného vlastníctva sa môžu líšiť od družstva k družstvu. Takto sa vyhnete nepríjemným prekvapeniam, ako je napríklad to, že vám po dokúpení členských práv družstvo umožní odkúpenie bytu až po určitej dobe.
- Prevod členských práv a povinností: Keď ste sa pre kúpu družstevného bytu rozhodli definitívne, môžete pristúpiť k podpísaniu zmluvy o prevode členských práv s predávajúcim. Proces prebieha tak, že podáte žiadosť (väčšinou ide o predpísané tlačivo) spolu s podpísanou zmluvou na podateľni daného bytového družstva. Podľa § 230 Obchodného zákonníka pritom prevod práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve na základe dohody nepodlieha súhlasu predstavenstva. Keďže práva k bytu prechádzajú na nadobúdateľa dňom podania Dohody o prevode členských práv a povinností na družstve, je dôležité, aby pri podaní na družstve bola vyplatená dohodnutá kúpna cena za prevod družstevného bytu. Platobné podmienky za prevod členských práv a povinností k bytu zákon ponecháva na zmluvnej voľnosti strán.
- Odkúpenie do osobného vlastníctva: Po prevode členských práv sa stávate právoplatným členom bytového družstva. Posledným krokom je odkúpenie bytu do osobného vlastníctva. Aj v tomto prípade je potrebné podať písomnú žiadosť na BD, na základe ktorej bude vypracovaná kúpna zmluva. Následne vás čaká podanie návrhu na vklad a prevedenie vlastníckych práv na katastrálnom úrade.
- Správne poplatky: Poplatok Okresnému úradu, katastrálnemu odboru za prevod družstevného bytu do OV sa uhradí priamo na Okresnom úrade, katastrálny odbor vo výške podľa platného sadzobníka úradu. Cena za vklad do katastra nehnuteľností je 66 Eur alebo 266 Eur, podľa toho, či sa jedná o bežný vklad vlastníckeho práva alebo urýchlený vklad.
5 VECÍ NA ČO SI DAŤ POZOR PRI KÚPE BYTU
Potenciálne úskalia a ich riešenia
Kúpa družstevného bytu prináša aj určité úskalia, ktoré je dobré poznať vopred, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam.
- Financovanie: Najväčšou nevýhodou družstevného bytu je, že jeho financovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru nie je možné priamo. Alternatívou však je, ak dočasne v prospech banky (ktorá vám poskytne úver) založíte inú nehnuteľnosť (minimálne rovnakej hodnoty ako je kupovaný družstevný byt) a následne z prostriedkov tejto hypotéky kúpite družstevný byt. Hneď ako sa teda stanete majiteľom členských práv a povinností, podáte žiadosť o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva. Potom banku požiadate o preloženie záložného práva na váš (už teraz nie družstevný) byt.
- Nedoplatky predávajúceho: Predtým, ako pristúpite k podpísaniu akejkoľvek zmluvy alebo prevodu financií, si musíte overiť viacero skutočností. Nezabudnite si na bytovom družstve na všetkých dôležitých oddeleniach (referátoch) preveriť, či predávajúci nemá žiadne nedoplatky, pre ktoré by družstvo byt nepreviedlo. Z tohto dôvodu väčšina družstiev vyžaduje na prepis prílohu k dohode o prevode členských práv a povinností, ktorá tvorí dodatok k tejto zmluve. Ak má predávajúci na bytovom družstve nedoplatky, byt nie je možné odkúpiť do osobného vlastníctva, preto sa v dostatočnom predstihu informujte o všetkých možných dlhoch. Tento bod je obzvlášť dôležitý. Predávajúci, ktorý má nedoplatky, vám môže bez problémov predať členské práva v bytovom družstve. To vám však následne „povie“, že nehnuteľnosť nemôžete odkúpiť do osobného vlastníctva, resp. môžete, avšak až po uhradení týchto dlhov. Vy teda zaplatíte napr.
- Obmedzenia v stanovách: Každé družstvo má v zmysle zákona vytvorené stanovy, v ktorých uvádza do života pravidlá fungovania daného družstva, ako aj práva a povinnosti jeho členov a možnosti spojené s užívaním bytu. V stanovách družstva tak môže byť napríklad dohodnuté, že danú nehnuteľnosť nemožno prenajímať iným osobám, ako členom družstva. Ak ste vlastníkom družstevného bytu a nebývate v ňom, ale radi by ste ho prenajali, stanovy vášho družstva to však nepovoľujú, vhodnou cestou je odkúpenie tejto nehnuteľnosti do osobného vlastníctva.
- Časové obmedzenia pri prevode: Niektoré bytové družstvá umožňujú zaplatenie anuity, a teda i odkúpenie bytu do osobného vlastníctva len v určitých časových obdobiach. Napríklad raz za 3 alebo 4 mesiace. Preto je dôležité overiť si priamo na družstve, či neexistujú takéto obmedzenia.
Dedenie družstevných bytov
Vaša otázka je veľmi dôležitá, pretože sa týka budúcnosti vašich detí po vašom úmrtí. V prípade družstevného bytu existujú špecifické pravidlá, ktoré sa týkajú dedenia členstva v bytovom družstve a využívania družstevného bytu. Prevod bytu do osobného vlastníctva by priniesol jasnejšiu právnu situáciu v súvislosti s dedením. Pri osobnom vlastníctve by vaše deti dedili byt priamo ako nehnuteľnosť, nie len členstvo v družstve a právo na užívanie bytu.
Vzťah k exmanželovi/exmanželke
Na to, aby ste predali spoločný byt, je nevyhnutné, aby ste mali súhlas aj vášho exmanžela. Ak však už od vášho rozvodu uplynuli tri roky, potom je váš byt v zmysle zákonnej domnienky vo vašom podielovom spoluvlastníctve. V tomto prípade stačí, ak vyhotovíte kúpnu zmluvu, ktorou vaše podiely na spoločnom byte prevediete na kupujúceho. Kúpna zmluva musí byť písomná, nakoľko sa jedná o nehnuteľnosť a vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností.
Na záver možno zhrnúť, že s bytom v družstevnom vlastníctve sa spájajú viaceré dispozičné obmedzenia, pričom v skutočnosti nie ste jeho vlastníkom. Pokiaľ kupujete byt družstevný, prevodom členských práv a povinností v konkrétnom bytovom družstve sa stanete členom bytového družstva a získate nájomnú zmluvu k tomuto bytu. Ak niekto predáva družstevný byt, neprevádza teda vlastníctvo bytu, ale prevádza členské práva a povinnosti člena družstva. Bytové družstvo nemôže brániť svojim nájomníkom odkúpiť byty do vlastníctva a po požiadaní by vám malo umožniť byt odkúpiť. Žiadne bytové družstvo by nemalo brániť majiteľom členských práv a povinností odkúpiť byt do osobného vlastníctva.
Ak máte ďalšie otázky alebo potrebujete podrobnejšiu konzultáciu, odporúčame prebrať výhodnosť jednotlivých možností osobne s odborníkom.
tags: #druzstevny #byt #do #osobneho #vlastnictva