Nadobudnutie nehnuteľnosti prostredníctvom dobrovoľnej dražby sa stáva čoraz populárnejším spôsobom, ako sa stať vlastníkom. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa v tomto prípade nadobúda okamihom udelenia príklepu licitátorom. Avšak, situácia sa komplikuje, ak nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dražby, je zaťažená rôznymi ťarchami. Tieto ťarchy, ako sú vecné bremená, záložné práva či iné vecnoprávne obmedzenia, sú zapísané v časti "C" príslušného listu vlastníctva. Samozrejme, každý vydražiteľ si želá nadobudnúť nehnuteľnosť s čistým listom vlastníctva a bez akýchkoľvek obmedzení. Nie všetky ťarchy však po vydražení zanikajú a niektoré nehnuteľnosť naďalej zaťažujú. Tento článok sa podrobne venuje otázke, ktoré ťarchy po vydražení zanikajú a ktoré naopak nehnuteľnosť naďalej zaťažujú, so zameraním na špecifické prípady dražby spoluvlastníckeho podielu.
Vecné bremená: Pretrvávajúce obmedzenia
Vecné bremená predstavujú obmedzenie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Najčastejšie sa jedná o právo prechodu peši alebo prejazdu motorovými vozidlami, prípadne o povinnosť strpieť uloženie energetických sietí na pozemku. V prípade, ak bola nehnuteľnosť vydražená, vecné bremená nezanikajú, ale prechádzajú na vydražiteľa. Dražba ich svojou podstatou nedotýka a nový vlastník je nimi naďalej viazaný. Toto pravidlo platí aj v prípade, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel. Nový spoluvlastník je potom povinný rešpektovať existujúce vecné bremená vo vzťahu k celku nehnuteľnosti.
Predkupné právo: Rozlíšenie charakteru a jeho dôsledky
Pri predkupné právo je kľúčové rozlíšiť, či malo záväzkovoprávny (in personam) alebo vecnoprávny charakter (in rem). V zásade platí, že predkupné práva zanikajú pri prevode vlastníctva na nového vlastníka. Výnimkou je zákonné predkupné právo spoluvlastníkov k spoluvlastníckemu podielu, ktoré im ostáva zachované. Táto osobitosť platí výlučne pre podielové spoluvlastníctvo, kde predkupné právo vyplýva priamo zo zákona.
Predkupné právo je možné dohodnúť si aj ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve. Môže mať podobu záväzkovoprávneho vzťahu, ktorý zaväzuje výlučne predávajúceho a kupujúceho a neprechádza na ich právnych nástupcov. Alternatívne môže mať podobu vecného práva, ktoré pôsobí aj voči právnemu nástupcovi povinnej osoby.
Je dôležité vedieť, že nehnuteľnosť, na ktorej viazne predkupné právo in rem, nie je možné dražiť. Toto pravidlo však neplatí vtedy, ak bola dražba iniciovaná na návrh záložného veriteľa. V takomto prípade je možné dražiť aj predmet, na ktorom viazne zákonné predkupné právo alebo predkupné právo in rem. Predmetom dražby je v tomto špecifickom prípade spoluvlastnícky podiel. K zániku predkupného práva spoluvlastníkov veci k spoluvlastníckemu podielu však v tomto prípade výslovne nedochádza.
Ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel, oznámenie o dražbe sa zasiela podielovým spoluvlastníkom. Svoje predkupné právo môžu realizovať len tým, že sa na dražbe zúčastnia a urobia podanie v najvyššej výške. V takom prípade im licitátor prideli príklep. Ak podielový spoluvlastník svoje predkupné právo v súlade s vyššie uvedeným neuplatní, zostáva mu právo zachované aj voči vydražiteľovi, novému spoluvlastníkovi veci.
Záložné právo: Dôležitosť poradia a postavenia veriteľa
Typickou črtou záložného práva je, že pôsobí aj voči neskoršiemu nadobúdateľovi zálohu, na ktorom záložné právo viazne. Výnimku môže ustanoviť zákon alebo zmluva o zriadení záložného práva, ak je v nej ustanovené, že záložca je oprávnený previesť záloh nezaťažený záložným právom.
Ak ide o výkon záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby, pre výmaz viacerých záložných práv z listu vlastníctva je rozhodujúce, či záložné právo vykonáva prednostný záložný veriteľ alebo nie. Prednostným záložným veriteľom je záložný veriteľ v prvom rade, teda ten, ktorého záložné právo je zapísané na liste vlastníctva ako prvé v poradí. Ak záložné právo vykonáva prednostný záložný veriteľ, vydražiteľ nadobúda záloh nezaťažený záložným právom ostatných záložných veriteľov, teda s čistým listom vlastníctva. Toto platí aj vtedy, ak by na nehnuteľnosti viazli exekučné záložné práva.
Na druhej strane, ak záložné právo vykonáva záložný veriteľ, ktorý nemá postavenie prednostného záložného veriteľa (napríklad je na liste vlastníctva zapísaný ako tretí v poradí), nadobúdateľ nadobúda nehnuteľnosť zaťaženú záložnými právami všetkých záložných veriteľov, ktorí sú v poradí pred tým záložným veriteľom, ktorý vykonáva záložné právo.
Podkladom pre zápis do katastra nehnuteľností a súčasný výmaz vecných práv z príslušného listu vlastníctva predstavuje notárska zápisnica osvedčujúca priebeh dražby a súčasné vydraženie predmetu dražby.
Exekúcia predaja spoluvlastníckeho podielu: Možnosti a obmedzenia
V prípade, ak sestra vášho manžela neplní svoje záväzky, exekútor pristúpi k predaju jej podielu na nehnuteľnosti. Na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na hnuteľnej veci alebo nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov.
Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. Ďalej exekútor postupuje podľa ustanovení o dražbe.
Po obdržaní upovedomenia o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti alebo podielu na nehnuteľnosti, je odporúčané, aby ste sa dohodli, kto odkúpi tento podiel. Týmto spôsobom zabránite vstupu tretej osoby do podielového spoluvlastníctva k danej nehnuteľnosti. Je však veľmi málo pravdepodobné, že exekúcia spoluvlastníckeho podielu bude úspešná, pretože sa neočakáva reálny záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu v exekúcii.
Správca oddlženia a predkupné právo v konkurze
V prípade konkurzu alebo osobného bankrotu postupuje správca oddlženia podľa zákona o konkurze a reštrukturalizácii. Ak je dlžník spoluvlastníkom nehnuteľnosti, jeho podiel patrí do konkurznej podstaty. Správca je povinný zabezpečiť speňaženie tohto podielu v prospech veriteľov. Predaj sa spravidla vykonáva dražbou alebo priamym predajom. V konkurze je však predkupné právo vylúčené podľa § 167k ods. 2 zákona č. 7/2005 Z. z., a preto správca nie je povinný spoluvlastníkov osobitne upovedomiť o predaji podielu. Ak by však došlo k inému procesnému pochybeniu správcu, je možné podať podnet na súd alebo na Slovenskú komoru správcov.
Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva
Ak nedochádza k dohode medzi spoluvlastníkmi, každý spoluvlastník môže podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd rozhodne, a to buď rozdelením majetku alebo prikázaním nehnuteľnosti jednému spoluvlastníkovi s povinnosťou vyplatiť druhých. Súd prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.
Predkupné právo pri prevode spoluvlastníckeho podielu na blízku osobu
V prípade, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, ostatní spoluvlastníci majú predkupné právo, pokiaľ sa nejedná o prevod blízkej osobe (§ 116, 117 Občianskeho zákonníka). Toto ustanovenie je dôležité v prípadoch, kedy jeden zo spoluvlastníkov chce svoj podiel previesť napríklad na svoje deti. V takom prípade sa predkupné právo ostatných spoluvlastníkov neuplatní.
Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu bez konania dražby
V prípade, ak je spoluvlastnícky podiel predmetom exekúcie, spoluvlastník môže zabrániť dražbe tým, že najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Odporúča sa čím skôr kontaktovať príslušného exekútora a dohodnúť s ním podmienky nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu bez konania dražby. Cenu za spoluvlastnícky podiel je potrebné zložiť na účet exekútora najneskôr do termínu konania dražby.
Pochopenie spoluvlastníctva: Ako sa viacerí vlastníci delia o vlastníctvo nehnuteľnosti!
Nárok na náhradu za neužívanie spoločnej veci
Nárok spoluvlastníka na náhradu za neužívanie spoločnej veci v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu vyplýva z ustanovenia § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Jeho nevyhnutným predpokladom je užívanie tejto veci druhým spoluvlastníkom (ostatnými spoluvlastníkmi) nad rozsah jeho (ich) spoluvlastníckeho podielu.
Dedenie predkupného práva spoluvlastníka
Predkupné právo spoluvlastníka založené zákonom v § 140 Občianskeho zákonníka nie je vylúčené z dedenia. Keďže smrťou spoluvlastníka prechádza jeho spoluvlastnícke právo na dedičov, stávajú sa dedičia zároveň zo zákona aj nositeľmi predkupného práva.
Ochrana spoluvlastníctva
Spoluvlastník musí mať možnosť samostatne čeliť protiprávnym zásahom do práv a povinností plynúcich zo spoluvlastníckeho vzťahu. Uplatnenie práva žalobcu domáhať sa negatórnou žalobou súdnej ochrany svojho spoluvlastníctva nie je podmienené dohodou s ostatnými spoluvlastníkmi.
Neplatnosť právneho úkonu z dôvodu nerešpektovania predkupného práva
Ak povinná osoba z predkupného práva neponúkne vec oprávnenej osobe ku kúpe, a vec predá tretej osobe, nemá to za následok neplatnosť kúpnej zmluvy len preto, že nebolo rešpektované predkupné právo. Výnimku by mohli tvoriť len prípady, kedy by sa oprávnená osoba dovolala relatívnej neplatnosti alebo ak by právny úkon bol v rozpore s dobrými mravmi alebo obchádzal zákon.
Hospodárenie so spoločnou vecou
Rozhodovanie o prenájme bytu v dome v spoluvlastníctve viacerých osôb je súčasťou rozhodovania o hospodárení so spoločnou vecou v zmysle § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Pre prijímanie rozhodnutí spoluvlastníkov o hospodárení so spoločnou vecou nie je predpísaná žiadna osobitná procedúra ani formálny hlasovací akt. Dôležité je, aby sa na procese prijímania rozhodnutia zúčastnili všetci spoluvlastníci.
Užívanie spoločnej veci
Právo užívať vec, ktorá patrí vlastníkovi, prislúcha pri podielovom spoluvlastníctve všetkým spoluvlastníkom spoločne a mierou oprávnení každého z nich je jeho spoluvlastnícky podiel. V Občianskom zákonníku nie sú osobitné ustanovenia o tom, ako majú spoluvlastníci vec spoločne užívať.
Prevod spoluvlastníckeho podielu
Spoluvlastnícky podiel má charakter tzv. ideálneho podielu, čo znamená, že spoluvlastník nie je výlučným vlastníkom určitej hmotnej časti spoločnej veci. Napriek tomu, že spoluvlastník nemôže na iného previesť reálnu časť spoločnej veci, neznamená to, že by so spoluvlastníckym podielom nebolo možné disponovať. Ideálny spoluvlastnícky podiel má charakter "veci" a môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov, vrátane prevodu na tretiu osobu, avšak s dodržaním zákonných obmedzení, ako je predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.
tags: #drazba #spoluvlastnickeho #podielu