V tejto komplexnej analýze sa zameriame na nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v obci Banka, okres Piešťany, konkrétne na ulici Karpatská 36, súpisné číslo 4489 na parcele KN č. 1160. Ide o rodinný dom, ktorý je súčasťou dvojdomu a jeho súčasný stav a právne pomery sú predmetom záujmu z dôvodu prebiehajúcich dražobných konaní a exekúcií. Cieľom tohto článku je poskytnúť detailný prehľad o danej nehnuteľnosti, jej konštrukčnom riešení, dispozičnom usporiadaní a predovšetkým o zložitom právnom pozadí, ktoré ovplyvňuje jej budúcnosť.
Architektonické a technické riešenie rodinného domu
Rodinný dom na ulici Karpatská 36 je konštruovaný ako celkovo dvojpodlažný objekt s plochou strechou. Jeho súčasťou je čiastočný suterén a prízemie, pričom objekt má pôdorysný tvar písmena L. Hlavný vstup do domu je situovaný z prednej dvornej strany.
Suterén (1.PP)
Suterénna časť objektu je prístupná z exteriéru prostredníctvom garážovej brány a z interiéru vedie schodisko. V suteréne sa nachádza garáž, hala so schodiskom na úrovni prvého nadzemného podlažia, dve skladovacie miestnosti, technická miestnosť, priestor pod schodiskom a práčovňa.
Základy domu sú vyhotovené z betónových monolitických pásov s integrovanou vodorovnou hydroizoláciou proti zemnej vlhkosti. Nosné konštrukcie sú murované zo siporexových tvárnic. Vnútorné nosné murivo a priečky sú taktiež murované. Stropné konštrukcie sú železobetónové doskové s rovným podhľadom. Zastrešenie je riešené plochou jednoplášťovou strechou s hydroizoláciou z materiálov na báze asfaltu. Klampiarske konštrukcie sú kompletne z pozinkovaného plechu.
Fasáda rodinného domu v úrovni suterénu je obložená keramickými obkladmi, zatiaľ čo fasáda na prvom nadzemnom podlaží je prevažne brizolitová, s čiastočným použitím keramického obkladu. Vnútorné omietky sú vápenné hladké. Schody do suterénu majú povrchovú úpravu z keramickej dlažby.
Okná v suteréne sú drevené zdvojené, zatiaľ čo na prvom nadzemnom podlaží sú osadené plastové okná s izolačným zasklením a interiérovými žalúziami. Interiérové dvere sú prevažne drevené hladké, osadené v drevených obložkových aj oceľových zárubniach. Garážová brána je drevená otváravá.
Podlahové krytiny v suteréne sú prevažne cementový poter, s výnimkou práčovne a haly, kde je použitá keramická dlažba. Na prvom nadzemnom podlaží sú v obytných miestnostiach použité veľkoplošné parkety, drevené alebo laminátové, zatiaľ čo v ostatných priestoroch prevláda keramická dlažba.
Vykurovanie rodinného domu je zabezpečené ústredným teplovodným radiátorovým systémom, pričom zdrojom tepla je plynový kotol umiestnený v technickej miestnosti v suteréne. V suteréne aj na prvom nadzemnom podlaží sú rozvody plynu. Rozvody vody, studenej aj teplej, sú na oboch podlažiach vedené prevažne v pozinkovaných potrubiach. Ohrev teplej vody je zabezpečovaný zásobníkom v kombinácii s kotlom ústredného kúrenia.
Rozostavaný rodinný dom - alternatívny pohľad a plánovaný stav
Okrem vyššie popísanej nehnuteľnosti existujú informácie aj o rozostavanom rodinnom dome na pozemku CKN, parc. č. 2014/371 v k.ú. Banka. Tento dom sa nachádza v novobudovanej obytnej zóne obce Banka a je osadený v mierne svahovitom teréne lokality Červená veža - Beethovenova alej. Prístup k nemu je momentálne zabezpečený z vnútroareálovej nespevnenej komunikácie. V súčasnosti nie je v danej lokalite možnosť napojenia na inžinierske siete, avšak v rámci budovania zóny je plánované kompletné vybudovanie rozvodov inžinierskych sietí vrátane spevnenej komunikácie.
Tento rozostavaný dom je riešený ako podpivničený s jedným nadzemným podlažím a plochou strechou. Obytné miestnosti sú orientované na severozápad. Dispozičné riešenie v podzemnom podlaží zahŕňa technickú miestnosť, dve obytné miestnosti, šatník, kúpeľňu, vonkajšiu terasu a chodbu so schodiskom do prvého nadzemného podlažia. Na prvom nadzemnom podlaží sa nachádza vstupná chodba so schodiskom, jedna obytná miestnosť, obytná miestnosť s kuchyňou, kúpeľňa, WC a vonkajší vstup s parkoviskom.
Objekt je založený na betónových základových pásoch s rozmermi 900 mm hĺbky a 800 mm hrúbky z betónu triedy C 16/20, vystužených oceľou. Podkladový betón obsahuje sieťovinu a štrkové lôžko, pričom sú zabezpečené vodorovné a zvislé izolácie. Obvodová konštrukcia podzemného podlažia je z betónových prefabrikovaných dielcov, v časti murovaná z tehloblokov. Nadzemné podlažie je murované z tehloblokov hrúbky 250 mm s kontaktným zatepľovacím systémom EPS hrúbky 200 mm. Deliace konštrukcie podzemného podlažia sú z betónových prefabrikovaných dielcov, zatiaľ čo na prízemí sú murované z tehloblokov s hladkou vápennou omietkou. Stropy sú monolitické s SDK podhľadmi.
Plánovaný stav rodinného domu po jeho dokončení počíta s bezspádovou strechou so zeleňou, odvodnením strechy vnútornou strešnou vpusťou a hliníkovými vonkajšími parapetmi. Podlahy v obytných miestnostiach, jedálni a vstupnej chodbe budú laminátové parkety, v ostatných miestnostiach keramická dlažba. Na vonkajšej terase a vonkajšom vstupe bude exteriérová dlažba. Okná sú naprojektované ako hliníkové s izolačným trojsklom. Interiérové dvere budú drevené v obložkových drevených zárubniach, vstupné dvere a zasklené steny budú hliníkové. Vykurovanie objektu by malo byť podlahové teplovodné dvojrúrové s núteným obehom vykurovacej vody. Centrálnym zdrojom tepla má byť kaskáda plynových kondenzačných kotlov v kotolni v blízkosti lokality, pričom lokálny zdroj tepla bude zabezpečovaný tlakovo nezávislou výmenníkovou stanicou v komore v 1.PP. Ohrev vody bude prietokový cez výmenník odovzdávacej stanice s cirkuláciou zabezpečenou obehovým čerpadlom.
V kúpeľni na prízemí je plánovaný sprchový kút so zástenou, obklad stien, umývadlo a pákové batérie. Samostatné WC bude závesné s umývadlom a pákovou batériou, s keramickým obkladom stien. V podzemnom podlaží v kúpeľni bude osadená akrylátová vaňa s obkladom, sprchový kút, závesné WC, umývadlo a pákové batérie, s keramickým obkladom stien. V technickej miestnosti bude keramické umývadlo s pákovou batériou. Kuchyňa bude vybavená linkou na báze dreva o dĺžke 6 bm so zabudovanou elektrickou rúrou, indukčnou varnou doskou, mikrovlnnou rúrou, umývačkou riadu, chladničkou s mrazničkou a odsávačom pár, s obkladom okolo linky a granitovým drezovým umývadlom.
Rozvody studenej a teplej vody budú z centrálneho zdroja. Elektroinštalácia bude svetelná aj motorická s automatickým istením. Doplnkovým riešením na zníženie spotreby elektrickej energie bude solárne fotovoltaické zariadenie s celkovým výkonom 10 kW, pozostávajúce z 22 FV panelov. V dome bude dátový rozvod, rozvody digitálneho satelitného prijímača. Odkanalizovanie splaškovej vody z kuchyne, kúpeľní a WC bude do verejnej kanalizácie. Dom bude napojený na verejný rozvod elektro, vodovodu, kanalizácie a zemného plynu. Bude osadený videovrátnik, chránený bleskozvodom, zabezpečovacím systémom a kamerovým systémom.
V čase obhliadky znalcom bol stavebno-technický stav skutočného vyhotovenia nasledovný: boli vyhotovené základové, obvodové, deliace konštrukcie, stropné konštrukcie, krytina a klampiarske konštrukcie strechy, vodorovné izolácie a čiastočne rozvody elektro. Ostatné konštrukcie neboli prevedené. Nehnuteľnosť v čase obhliadky nebola dokončená a obývaná.
Právny stav a súvisiace konania
Nehnuteľnosť je zaťažená komplexným súborom právnych vzťahov, ktoré sú výsledkom rôznych súdnych a mimosúdnych konaní. Nižšie uvádzame prehľad zaznamenaných právnych úkonov a ich súvislostí:
- Konkurzné konanie: V súvislosti s nehnuteľnosťou bolo vedené konkurzné konanie pod spisovou značkou P 254/2017, kde bolo vyhlásené konkurzné konanie na majetok dlžníka. Správcom konkurznej podstaty bol JUDr.
- Oznámenie o dobrovoľnej dražbe: Oznámenie o dobrovoľnej dražbe bolo pod spisovou značkou P 484/2017, dražobníkom bola spoločnosť Platiť sa oplatí, s.r.o.
- Záložné práva:
- Záložné právo v prospech Slovenskej sporiteľne a.s. Bratislava, IČO: 00 151 653 na dom s.č. 4489 na parcele číslo 1160 a pozemok parc.č.
- Záložné právo v prospech Miloša Číka, rod. Čík (nar. 24.12.1977) na pozemok parc. č.1160 a dom súp. č. 4489 na pozemku parc. č.1160 k úveru, podľa záložnej zmluvy, vklad V 2098/16 účinný dňa 21.10.2016.
(Ne)výhody aukcií nehnuteľností. Kedy ich zvážiť a kedy sa im vyhnúť?
- Exekučné konania a zápisy v registri C-KN: V poslednom období bolo zaznamenaných viacero zápisov v registri nehnuteľností týkajúcich sa exekučných konaní a záložných práv, ktoré sa týkajú rozostavanej stavby na pozemku registra C-KN parc.č. 2014/371 v k.ú. Banka. Tieto zápisy sú spojené s rôznymi súdnymi exekútormi a oprávnenými osobami:
- P-205/2025: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom REGULAR HORIZON, s.r.o. Piešťany (IČO 47561874) na rozostavanú stavbu formou dobrovoľnej dražby.
- P-241/2025 až P-258/2025: Súbor oznámení o začatí exekúcie predajom a zriadením exekučného záložného práva vedených Exekútorským úradom Nové Mesto nad Váhom, JUDr. Evou Šteinerovou, súdnou exekútorkou, v prospech rôznych oprávnených osôb ako Jablonka Roman a Jablonková Andrea, Ing. Ladislav Valíček, Obec Banka, ZSE Energia, a.s., ZAPA beton SK s.r.o.
- P-259/2025, P-261/2025, P-262/2025, P-263/2025, P-264/2025, P-265/2025, P-266/2025: Ďalšie oznámenia o začatí exekúcie predajom a zriadením exekučného záložného práva v prospech uvedených oprávnených.
- P-299/2025, P-300/2025: Oznámenia o začatí exekúcie predajom a zriadením exekučného záložného práva v prospech ZAPA beton SK s.r.o.
- P-317/2025 až P-324/2025: Exekučné príkazy na vykonanie exekúcie predajom a zákaz prevodu a zaťaženia nehnuteľnosti vydané Exekútorským úradom Nové Mesto nad Váhom, JUDr. Evou Šteinerovou, súdnou exekútorkou, v prospech rôznych oprávnených vrátane Energetika Slovensko, a.s., Jablonka Roman a Jablonková Andrea, Ing. Ladislav Valíček, Obec Banka.
- P-349/2025, P-350/2025: Oznámenia o začatí exekúcie predajom a zriadení exekučného záložného práva v prospech HiCOM s.r.o.
- P-41/2026, P-49/2025: Oznámenie o dobrovoľnej dražbe a exekučný príkaz na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti v prospech ZAPA beton SK s.r.o.
- Z-2648/2025 až Z-2655/2025: Súbor exekučných príkazov na zriadenie exekučného záložného práva k nehnuteľnosti vydaných Exekútorským úradom Nové Mesto nad Váhom, JUDr. Evou Šteinerovou, súdnou exekútorkou, v prospech Jablonka Romana a Jablonkovej Andrei, Ing. Ladislava Valíčka, Obce Banka.
- Z-3092/2025, Z-3093/2025: Exekučné príkazy na vykonanie exekúcie predajom a zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosti v prospech HiCOM s.r.o.
- Z-342/2026: Exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva v prospech ZAPA beton SK s.r.o.
Tento komplexný súbor právnych úkonov naznačuje, že nehnuteľnosť je predmetom viacerých finančných záväzkov a súdnych procesov, čo komplikuje jej prevod a využitie. Situácia si vyžaduje dôkladné právne posúdenie pred akýmkoľvek záujmom o kúpu či ďalší rozvoj.
Význam detailného posúdenia nehnuteľnosti
Pri každej dražbe, najmä pri nehnuteľnostiach, ktoré sú v rôznych štádiách rozostavanosti alebo sú zaťažené viacerými právnymi bremenami, je kľúčové pristúpiť k detailnému a kritickému posúdeniu všetkých dostupných informácií. V tomto prípade máme do činenia s dvoma odlišnými, hoci potenciálne súvisiacimi, objektmi: dokončeným rodinným domom na Karpatskej ulici a rozostavaným rodinným domom na pozemku parc.č. 2014/371.
Pre potenciálnych záujemcov o kúpu v dražbe je nevyhnutné:
- Overiť presnú identifikáciu draženej nehnuteľnosti: Uistiť sa, ktorá z dvoch uvedených nehnuteľností je konkrétnym predmetom dražby.
- Preskúmať právny stav: Detailne analyzovať všetky záložné práva, exekučné príkazy a iné bremená zapísané v katastri nehnuteľností. Je dôležité pochopiť poradie záložných práv a ich vplyv na proces dražby a následné vlastníctvo.
- Zohľadniť stav nehnuteľnosti: V prípade rozostavanej stavby je potrebné posúdiť mieru dokončenosti, náklady na dokončenie a potenciálne problémy spojené s napojením na inžinierske siete, ktoré sú v súčasnosti neisté. V prípade dokončeného domu je dôležité zhodnotiť jeho technický stav a prípadné potrebné rekonštrukcie.
- Posúdiť lokalitu: Oblasť Banky pri Piešťanoch je atraktívna, avšak je potrebné zvážiť aj špecifické podmienky novej obytnej zóny, ako je dostupnosť občianskej vybavenosti a infraštruktúry.
- Konzultácia s právnikom a znalcom: Pred účasťou na dražbe je vysoko odporúčané konzultovať právny stav s advokátom špecializujúcim sa na nehnuteľnosti a technický stav s nezávislým stavebným znalcom.
Zložitá právna situácia, ako je táto, často vedie k nižšej predajnej cene v porovnaní s trhovou hodnotou, čo môže predstavovať príležitosť pre skúsených investorov, avšak zároveň nesie so sebou zvýšené riziko. Dôkladná príprava a pochopenie všetkých aspektov sú nevyhnutné pre úspešné a bezpečné nadobudnutie nehnuteľnosti prostredníctvom dražby.