Kúpa nehnuteľnosti je často spojená so značnými finančnými nákladmi, ktoré mnohí riešia prostredníctvom hypotekárnych úverov alebo stavebného sporenia. Existuje však alternatívna cesta, ktorá môže viesť k získaniu nehnuteľnosti za výhodnejšiu cenu - prostredníctvom dražby. Aj keď sa v lukratívnych lokalitách, ako je Bratislava, ceny dosiahnuté na dražbách často vyrovnávajú bežným trhovým cenám, v iných regiónoch Slovenska môžete neraz získať nehnuteľnosť za cenu výrazne nižšiu, než je jej reálna trhová hodnota. V závislosti od regiónu a typu nehnuteľnosti je možné ušetriť aj 25-40 % z bežnej ceny na realitnom trhu.
Zmeny v pravidlách dražieb: Ochrana pred zneužívaním
Od januára tohto roka došlo k významným zmenám v pravidlách dobrovoľných dražieb, ktoré boli zavedené novelou zákona o dobrovoľných dražbách. Tieto zmeny majú za cieľ predchádzať zneužívaniu dobrovoľných dražieb, najmä vydraženiu vecí pod ich reálnu hodnotu. Veľkou výhodou pre dlžníka je aj predĺžená lehota na namietať platnosť dražby, ktorá teraz predstavuje 3 mesiace odo dňa jej konania.
Novela taktiež presnejšie vymedzuje výšku najnižšieho podania. V prípade, ak má dlžník trvalý pobyt hlásený na draženú nehnuteľnosť, nemôže ju dražobník predať pod 3/4 hodnoty určenej súdnym znalcom. Tento krok predstavuje dôležitú ochranu pre dlžníkov, aby neprišli o svoj majetok za neprimerane nízku cenu.
Rozdiel medzi nútenou a dobrovoľnou dražbou
Hlavný rozdiel medzi nútenou a dobrovoľnou dražbou spočíva v miere zmluvnej voľnosti medzi navrhovateľom dražby a dražobníkom, najmä pokiaľ ide o cenu predmetu dražby. Pri dobrovoľnej dražbe je táto voľnosť väčšia.
Na Slovensku sa inštitút dobrovoľnej dražby (podľa Zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov) využíva v prevažnej miere na výkon záložného práva záložnými veriteľmi, ako sú banky, bytové spoločenstvá či správcovia bytov. Nehnuteľnosti sa dražia predovšetkým za účelom uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa. Tento proces spravidla nasleduje po opakovaných urgenciách adresovaných dlžníkovi, po ktorých záložný veriteľ pristúpi k vyhláseniu mimoriadnej splatnosti celého úveru. Následne záložný veriteľ oznámi dlžníkovi a záložcovi minimálne 30 dní pred konaním dražby začatie výkonu záložného práva dobrovoľnou dražbou. Samotná dražba je potom možné vykonať 30 dní po zaslaní oznámenia. Tento postup poskytuje dlžníkovi dostatočný časový priestor na vyriešenie vzniknutej situácie.
Bohužiaľ, ako uvádza Kamil Kubovich, väčšina dlžníkov nereaguje na výzvy a oznámenia záložného veriteľa a začínajú riešiť problém až vtedy, keď je ich nehnuteľnosť označená nápisom „DRAŽBA“.
Ako sa stať záujemcom o dražbu
Ak plánujete kúpiť dom či byt na dražbe, ocitnete sa v pozícii záujemcu. Prvým krokom je oboznámenie sa s Oznámením o dražbe. Tento dokument je zverejnený na webovej stránke www.notar.sk, v Obchodnom vestníku, na stránke www.justice.gov.sk alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Samozrejme, musíte spĺňať aj ďalšie podmienky.
Účastníkom dražby je osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa zákonom stanovené podmienky. V praxi to znamená, že ako záujemca musíte mať so sebou doklad totožnosti a väčšinou aj doklad o zložení určenej dražobnej zábezpeky, ktorý vyžaduje dražobník. Účasť na dražbe je bez poplatkov.
Zo zákona sa na dražbe nemôže zúčastniť osoba, ktorá nemôže nadobúdať vlastnícke právo k predmetu dražby, ak bol na jej majetok vyhlásený konkurz. Taktiež sa nemôže zúčastniť dlžník, jeho manžel či manželka, ani dražobník a jeho zamestnanci.
Znižovanie ceny na dražbe: Opakovanie dražieb a ich dôsledky
O dražené veci nemusí byť vždy záujem, a preto sa dražby môžu opakovať aj viackrát, pričom ich počet nie je ničím obmedzený. Tento proces je úzko spojený so znižovaním ceny.
Pri nútenej dražbe navrhuje zníženie ceny exekútor súdu, pokiaľ sa vec nepredá ani po opakovaných dražbách. Exekútor následne buď potvrdí dražbu v pôvodnej výške, alebo cenu zníži.
V prípade dobrovoľnej dražby sa cena môže znížiť už pri prvej dražbe, o čom rozhoduje navrhovateľ dražby. Toto platí najmä vtedy, ak dražiteľ neurobí ani najnižšie podanie. Najnižšie podanie môže byť určené až na úroveň hodnoty znaleckého posudku, ak ide o byt alebo dom, v ktorom má dlžník trvalý pobyt. V ostatných prípadoch môže byť najnižšie podanie stanovené na 50 % znaleckého posudku.
V praxi dochádza k znižovaniu najnižšieho podania pri opakovaní dražby, keď sa na dražbu nedostaví žiaden účastník alebo žiaden z účastníkov neurobí podanie vo výške najnižšieho podania. Bežne sa zaujímavá nehnuteľnosť vydraží najneskôr do tretieho kola dražby, teda do druhého opakovania, kedy najnižšie podanie dosahuje už najnižšiu prípustnú výšku v súlade so zákonom.
Znižovanie najnižšieho podania však závisí aj od vôle navrhovateľa dražby. V snahe rýchlo získať svoje peniaze späť, môže navrhovateľ pristúpiť k zníženiu ceny. Dražobník často vie už dopredu, do akej sumy bude navrhovateľ ochotný znižovať najnižšie podanie. Táto informácia je kľúčová a v praxi môže byť zneužívaná.
Ak existujú reálni záujemcovia o vydraženie nehnuteľnosti, dražobník sa s nimi môže dohodnúť, aby nedražili v prvom kole, ale až v druhom alebo treťom, kedy je cena už najnižšia. Týmto spôsobom by mohol dražobník získať finančnú odmenu od vydražiteľa alebo speňažiť nehnuteľnosť za trhovú cenu, čím by zarobil dvakrát. Je však dôležité poznamenať, že takéto konanie môže byť v rozpore so zákonom a trestnoprávne postihnuté podľa Trestného zákona (machinácie pri verejnom obstarávaní a verejnej dražbe).
Úspešnosť dražieb a možné problémy
Úspešnosť predaja nehnuteľnosti na dražbe sa odhaduje na približne 70 %. Dôvodom je fakt, že dlžník pri lukratívnejších nehnuteľnostiach často uhradí dlžnú sumu, hoci aj v deň konania dražby. Malé percento nepredajných nehnuteľností pripadá na objekty v havarijnom stave, nehnuteľnosti v oblastiach s nízkym záujmom o kúpu, alebo ak sa vyskytnú iné zákonné prekážky.
Kúpiť draženú nehnuteľnosť za štvrtinu jej ceny je za súčasných podmienok prakticky nemožné. Príkladom môže byť situácia, kedy dlžník dlží banke 1 milión Sk, založil nehnuteľnosť v trhovej hodnote 2 milióny Sk, nespolupracoval, nevpustil znalca, vykonali sa tri neúspešné kolá dražby, nastal útlm na trhu a vyvolávacia cena klesla na 50 % znaleckého posudku. V takomto prípade by sa nehnuteľnosť mohla vydražiť za polovicu pôvodnej ceny, avšak náklady na vykonanie dražby by sa medzitým mohli trojnásobne navýšiť.
Najväčším problémom v súvislosti s dobrovoľnou dražbou môže byť samotné odovzdanie nehnuteľnosti. Keďže ide o protokolárnu záležitosť, je to na dohode medzi bývalými vlastníkmi a vydražiteľom. Ak dohoda nefunguje, nasleduje vysťahovanie súdnou cestou.
Paradoxne, najviac si svojím negatívnym prístupom k celej záležitosti ubližujú samotní vlastníci. Je to podobné, ako keby ste potrebovali súrne peniaze a odmietali by ste záujemcov o kúpu vášho domu pustiť dnu.
Proces dobrovoľnej dražby z pohľadu dražobníka
Proces dobrovoľnej dražby začína návrhom. Navrhovateľom môže byť buď vlastník nehnuteľnosti, alebo záložný veriteľ. V praxi ide najčastejšie o záložných veriteľov, teda banky.
Nasleduje fáza komunikácie s vlastníkmi či dlžníkmi, ktorým sa oznamuje, že ich nehnuteľnosť ide do dražby. Dražobník sa im snaží vyjsť v ústrety, pomôcť pochopiť situáciu a poradiť, ako ju môžu riešiť.
Pre účely dražby je nevyhnutné zabezpečiť vypracovanie znaleckého posudku. Ak dlžník nespolupracuje a nehnuteľnosť nesprístupní, znalec môže vypracovať tzv. znalecký odhad na základe starých posudkov a iných dostupných materiálov. Táto alternatíva však nie je výhodná, pretože môže spôsobiť výrazný pokles odhadnutej ceny a výťažku z dražby.
Následne sa stanovia termíny dražby a obhliadok, zabezpečí sa miesto konania a vypracuje sa Oznámenie o dražbe. Toto oznámenie sa posiela na podpis do banky a registruje sa v Notárskom centrálnom registri dražieb u notára.
V deň dražby je miestnosť otvorená pol hodiny pred stanovenou hodinou. Ďalší postup závisí od úspešnosti dražby. V prípade neúspechu sa zábezpeky vracajú, notár vyhotoví zápisnicu a zaregistruje oznámenie o výsledku dražby. Ak bola dražba úspešná, vydražiteľovi plynie 15-dňová lehota na zaplatenie zvyšku vydraženej sumy. Po zaplatení sa odosielajú odpisy notárskej zápisnice správe katastra a vydražiteľovi. Poslednou fázou je protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti.
Výhody dobrovoľnej dražby oproti nútenej
Dobrovoľná dražba je z časového aj ekonomického hľadiska omnoho výhodnejšia ako nútená dražba. Spravidla netrvá dlhšie ako 3 mesiace, zatiaľ čo realizácia nútenej dražby môže trvať aj rok, keďže udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom.
Odmena pre dražobnú spoločnosť pri dobrovoľnej dražbe sa pohybuje na úrovni 3-5 %, zatiaľ čo pri nútenej dražbe môže dosiahnuť až 20 %. Zaujímavosť dražieb spočíva najmä v atraktivnejších cenách, keďže kupujúci neplatí provízie sprostredkovateľom a rôzne poplatky. Cena majetku v dražbe býva stanovená súdnym znalcom, ktorý vypracúva posudok výlučne pre účely konkrétnej dražby, zohľadňujúc skutočnosť, že majetok sa predáva v dražbe.
Regionálne rozdiely v dražbách
Regionálne rozdiely fungujú aj v prípade dražieb. V súčasnosti sa najlepšie dražia byty v hlavnom meste a krajských mestách, ďalej nehnuteľnosti v rekreačných a lyžiarskych oblastiach, ako aj výrobné a administratívne budovy v priemyselných centrách. V minulosti, počas realitného boomu, však ceny v Prešove, Košiciach a iných krajských mestách rástli závratným tempom o 30-40 % v krátkej dobe.
Rady pre dlžníkov
V prípade rozhodovania sa o úvere alebo hypotéke je dôležité použiť "sedliacky rozum" a spočítať si, do akej miery sa možno zadlžiť. Treba tiež zvážiť scenár, čo v prípade neschopnosti splácať záväzky pri podstatnej zmene životnej situácie, ako je strata zamestnania, úraz, či dokonca zmeny vo svetovej ekonomike, ako sme to zažili počas finančnej krízy.
Ak sa dlžník ocitne v nepríjemnej situácii, odporúča sa navštíviť záložného veriteľa (banku, bytového správcu, predsedu bytového spoločenstva). Je dôležité oznámiť mu vzniknutú situáciu a dohodnúť sa na dočasnom upravení podmienok platieb.
Daňová exekúcia a možnosti správcu dane
Správca dane má rozsiahle právomoci pri vymáhaní daňových nedoplatkov. Môže si sám určiť spôsob daňovej exekúcie a súčasne uplatniť viaceré spôsoby exekúcie. Ak daňový dlžník vlastní nehnuteľnosť, má finančné prostriedky na bankovom účte a je držiteľom motorového vozidla, správca dane môže súčasne vydať exekučný príkaz na prikázanie pohľadávky z účtu, na predaj hnuteľných vecí a aj na predaj nehnuteľnosti.
Exekúcia zrážkami zo mzdy
Pri výkone daňovej exekúcie zrážkami zo mzdy správca dane využíva nárok daňového dlžníka na peňažné plnenie od zamestnávateľa. Predmetom exekúcie je nárok na mzdu, plat alebo iný príjem, ktorý nahrádza mzdu a nie je z exekúcie vylúčený. Postup je podobný ako pri bežnej exekúcii zrážkami zo mzdy. Správca dane zašle platiteľovi mzdy oznámenie o začatí daňového exekučného konania. Daňový exekučný príkaz musí byť doručený do vlastných rúk platiteľovi mzdy a daňovému dlžníkovi. Po doručení príkazu je platiteľ mzdy povinný zrážať zo mzdy dlžníka sumy na úhradu nedoplatku, pričom nesmie byť zrazená tzv. nepostihnuteľná suma. Vyššie zrážky sú možné len so súhlasom dlžníka.
Exekúcia prikázaním pohľadávky z účtu v banke
Pri daňovej exekúcii prikázaním pohľadávky z účtu môžu byť postihnuté peňažné prostriedky na všetkých účtoch daňového dlžníka. Po doručení príkazu banka odpíše peňažné prostriedky z účtu dlžníka a poukáže ich správcovi dane. Pri termínovanom vkladovom účte odpíše banka prostriedky dňom splatnosti. Daňovej exekúcii nepodliehajú peňažné prostriedky na účte fyzickej osoby do výšky 5 000 Sk a prostriedky pridelené dlžníkovi zo štátneho rozpočtu alebo prostriedky s účelovým určením.
Exekúcia prikázaním inej peňažnej pohľadávky
Inou peňažnou pohľadávkou sa rozumie peňažný záväzok tretích osôb voči daňovému dlžníkovi. Správca dane zakáže poddlžníkovi uhradiť záväzok daňovému dlžníkovi a zároveň zakáže daňovému dlžníkovi vymáhať pohľadávku od poddlžníka.
Exekúcia predajom hnuteľných vecí
Správca dane vydá daňovú exekučnú výzvu, v ktorej zakáže daňovému dlžníkovi nakladať s vecami, ktoré sú v nej uvedené. Súpis sa vykonáva predovšetkým vecí, bez ktorých sa daňový dlžník môže najľahšie zaobísť. Daňový dlžník musí správcovi dane zabezpečiť prístup do priestorov. Ak je predmetom exekúcie motorové vozidlo, správca dane uloží dlžníkovi povinnosť pristaviť vozidlo a predložiť doklady. Z daňovej exekúcie sú vylúčené veci, ktoré daňový dlžník nevyhnutne potrebuje na uspokojovanie svojich hmotných potrieb a potrieb rodiny, alebo veci, ktorých predaj by bol v rozpore s morálnymi zásadami.
Dražba hnuteľných vecí
Predaj spísaných hnuteľných vecí vykoná správca dane na dražbe. Najnižšie podanie sa určí najmenej vo výške troch štvrtín z ceny určenej znaleckým posudkom alebo z ceny obvyklej. V prípade, že nebolo predložené najnižšie podanie, v dražbe sa nepokračuje. Vydražiteľ musí zaplatiť najvyššie podanie ihneď.
Zmeny v právnej úprave dobrovoľných dražieb
Novela zákona o dobrovoľných dražbách (Zákon č. 527/2002 Z. z.) priniesla viaceré kľúčové zmeny. Medzi ne patrí explicitné zakotvenie oznamovacej povinnosti dražobníka k dňu, ku ktorému sa uvádza výška dlhu, a obmedzenie výšky úrokov pri pôžičkách. Informácie o dražbách sa budú zverejňovať aj na webovom sídle obce a v Notárskom centrálnom registri dražieb. Zákon tiež explicitne vylučuje osoby blízke dlžníkovi z dražby a navrhuje sa posilniť kontrolu nad činnosťou dražobníkov zo strany Ministerstva spravodlivosti SR, ktoré bude môcť ukladať pokuty až do výšky 1 milióna korún.
Zabezpečovací prevod práva
Novela zákona sa zameriava aj na posilnenie ochrany účastníkov v inštitúte zabezpečenia pohľadávky prevodom práva. Cieľom je nastavenie transparentných vzťahov medzi veriteľom a dlžníkom s jasne definovanými právami a povinnosťami. Ak si dlžník splní svoj záväzok, stáva sa znovu držiteľom dočasne prevedeného práva.
Účastníci dražby a povinnosti dražobníka
Účastníkom dražby je osoba spôsobilá na právne úkony. Dražobník, ktorý organizuje dražbu, musí spĺňať zákonom stanovené odborné predpoklady a byť poistený proti vzniku škody s minimálnou výškou plnenia 2 000 000 eur. Dražobník je povinný viesť riadnu spisovú evidenciu a zabezpečiť bezpečné uloženie písomností. Peňažné čiastky sa skladajú v hotovosti alebo bankovým prevodom.
Pri dražbe nehnuteľností, podniku alebo kultúrnej pamiatky je dražobník povinný najmenej 15 dní pred konaním dražby zverejniť oznámenie o dražbe na úradnej tabuli obce a v periodickej tlači. Taktiež je povinný umiestniť na predmet dražby označenie a oznámenie o dražbe. Dražba je prístupná verejnosti, pričom vstupné na jeden dražobný deň je najviac 3,32 eura na osobu.
Dražobník zaistí ohodnotenie predmetu dražby podľa všeobecnej hodnoty. V prípade nehnuteľností, podniku alebo kultúrnej pamiatky musí byť cena určená znaleckým posudkom, ktorý nie je starší ako šesť mesiacov. Vlastník predmetu dražby a osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, sú povinní umožniť vykonanie ohodnotenia a obhliadky. Vlastník má právo vzniesť námietky proti ohodnoteniu.
Zmluva o vykonaní dražby
Zmluva o vykonaní dražby musí obsahovať označenie navrhovateľa dražby, dražobníka, predmetu dražby, najnižšie podanie, predpokladané náklady a výšku odmeny dražobníka. Prílohou je písomné vyhlásenie navrhovateľa, že predmet dražby je možné dražiť.
Ako zistiť, kde sa dražba koná?
Konanie dobrovoľnej dražby nehnuteľnosti sa vyhlasuje prostredníctvom Oznámenia o dražbe. Toto sa zverejňuje v Notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk), v Obchodnom vestníku (www.justice.gov.sk), na úradnej tabuli obce a v periodickej tlači. Oznámenie sa tiež umiestňuje na viditeľnom mieste na draženej veci.
Kto a za akých podmienok sa môže zúčastniť?
Dražiť môže fyzická a právnická osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú osoby s obmedzenou spôsobilosťou, ak sa draží spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už podiel majú. Účasť na dražbe znemožňuje napríklad vyhlásenie konkurzu na majetok alebo postavenie dražobníka či jeho zamestnancov. Ak to dražobník vyžaduje, je potrebné zložiť dražobnú zábezpeku.
Za akú cenu sa draží?
Najnižšie podanie sa zistí z oznámenia o dražbe. V prvej dražbe nesmie byť nižšie ako 90 % hodnoty určenej znaleckým posudkom (pri byte alebo dome, kde má dlžník trvalý pobyt) alebo 80 % (pri inej draženej veci). V ďalších dražbách platí, že ak sa realizuje zákonné záložné právo alebo sa draží byt/dom s pobytom dlžníka, najnižšie podanie nesmie byť nižšie ako ¾ hodnoty znaleckého posudku; inak nesmie byť nižšie ako ½ hodnoty.
Dražobná zábezpeka
Dražobná zábezpeka je peňažná čiastka, ktorú je potrebné zložiť do rúk dražobníka, aby sa záujemca mohol zúčastniť dražby. V prípade neúspechu sa zábezpeka vráti v plnej výške. Ak účastník dražby neplatí žiadnu sprostredkovateľskú províziu ani iný poplatok za účasť na dražbe.
Priebeh dražby
Dražba má jednoduchý priebeh. Účastník pozorne počúva licitátora, ktorý vedie dražbu. Dražba sa začína v stanovenom termíne. Licitátor účastníkov oboznámi s pravidlami. Po zodpovedaní otázok licitátor začne s licitáciou a vyzve účastníkov na podanie. Najvyššie podanie vyhráva. Cenu dosiahnutú vydražením je potrebné doplatiť do 15 dní. Vydražiteľ sa stáva vlastníkom po doplatení ceny.
Čo ak je dražba neúspešná?
Neúspešná dražba nastáva, ak sa nepodarí urobiť ani najnižšie podanie. V takom prípade licitátor dražbu ukončí. Ak vydražiteľ nezaplatí cenu, ide o zmarenú dražbu. Neplatná je dražba, ak nebol dodržaný zákonný postup. V prípade neúspechu sa môže uskutočniť opakovane.
Na čo si dať pozor ako účastník dražby
Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny môže spôsobovať problémy, najmä pri vybavovaní hypotéky. Je dôležité preveriť, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa. Možným problémom je aj neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť nehnuteľnosť. Najväčšie riziko pre vydražiteľa predstavuje 3-mesačná lehota na napadnutie dražby na súde.
Dohľad nad dobrovoľnými dražbami
Kontrolu nad dodržiavaním zákonnosti a správnosti postupov dražobníkov vykonáva Ministerstvo spravodlivosti SR.
tags: #drazba #nehnutelnosti #postup #znizovanie #ceny