Kúpa nehnuteľnosti je často spojená s vysokými finančnými nárokmi, pričom tradičné spôsoby financovania ako hypotekárny úver či stavebné sporenie môžu byť pre mnohých jedinou cestou, ako si zabezpečiť vlastné bývanie. Existuje však alternatíva, ktorá môže priniesť značné úspory - dražba nehnuteľností. Na dražbe je neraz možné získať nehnuteľnosť za cenu, ktorá je nižšia ako jej reálna hodnota na trhu. Táto výhoda je citeľnejšia najmä v regiónoch, kde sa ceny dosiahnuté na dražbách často líšia od bežných trhových cien, na rozdiel od Bratislavy, kde sa ceny na dražbách postupne približujú k štandardným trhovým hodnotám.
Od januára tohto roku došlo k významným zmenám v pravidlách dobrovoľných dražieb, a to prostredníctvom novely zákona o dobrovoľných dražbách. Tieto zmeny majú za cieľ predchádzať zneužívaniu inštitútu dobrovoľnej dražby, najmä predaju majetku pod jeho skutočnú hodnotu. Pre dlžníkov prináša novela významnú výhodu v podobe možnosti namietať platnosť dražby v lehote troch mesiacov od jej konania. Zákon navyše presne vymedzuje výšku najnižšieho podania, čo znamená, že ak má dlžník na draženej nehnuteľnosti trvalý pobyt, nemôže byť táto nehnuteľnosť predaná dražobníkom pod tri štvrtiny hodnoty určenej súdnym znalcom.
Rozdiel medzi nútenou a dobrovoľnou dražbou
Hlavný rozdiel medzi nútenou a dobrovoľnou dražbou spočíva v miere zmluvnej voľnosti medzi navrhovateľom dražby a dražobníkom, predovšetkým v otázke ceny predmetu dražby. Na Slovensku sa dobrovoľná dražba, upravená zákonom č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov, zväčša využíva na uspokojenie pohľadávok záložných veriteľov. Medzi týchto veriteľov patria najmä banky, bytové spoločenstvá či správcovia bytov.
Nehnuteľnosti sa na dobrovoľných dražbách predávajú primárne za účelom uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa. Tento proces spravidla nasleduje po niekoľkých urgenciách adresovaných dlžníkovi, po ktorých záložný veriteľ pristúpi k vyhláseniu mimoriadnej splatnosti celého úveru. Následne záložný veriteľ oznámi dlžníkovi a záložcovi začatie výkonu záložného práva prostredníctvom dobrovoľnej dražby, a to minimálne 30 dní pred jej konaním. Samotná dražba môže byť vykonaná najskôr 30 dní po zaslaní oznámenia o jej konaní. Z tohto vyplýva, že dlžník má dostatočný časový priestor na riešenie vzniknutej situácie. Bohužiaľ, ako uvádza Kamil Kubovich, väčšina dlžníkov nereaguje na výzvy a oznámenia záložného veriteľa a začínajú riešiť problém až v momente, keď je ich nehnuteľnosť označená nápisom „DRAŽBA“.
Ako sa stať záujemcom o dražbu?
Ak plánujete kúpiť dom či byt na dražbe, ocitnete sa v pozícii záujemcu o dražbu. Prvým krokom by malo byť oboznámenie sa s "Oznámením o dražbe". Toto oznámenie je zverejnené na webovej stránke www.notar.sk, v Obchodnom vestníku, na stránke www.justice.gov.sk alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Okrem informácií o predmete dražby je potrebné splniť aj zákonné podmienky pre účasť.
Účastníkom dražby je osoba prítomná na dražbe, ktorá sa dostavila s cieľom urobiť podanie a spĺňa zákonom stanovené podmienky. Zjednodušene povedané, ako záujemca o nadobudnutie nehnuteľnosti na dražbe musíte mať pri sebe platný doklad totožnosti a, vo väčšine prípadov, aj doklad o zložení určenej dražobnej zábezpeky.
Na dražbe sa nemôže zúčastniť osoba, ktorá nemôže nadobúdať vlastnícke právo k predmetu dražby. Taktiež sa jej nemôže zúčastniť dlžník, manžel či manželka dlžníka, ani dražobník a jeho zamestnanci. Účasť na dražbe je spravidla bezplatná.
Potenciálne úspory a realita
Vo všeobecnosti platí, že na dražbe je možné získať nehnuteľnosť za lepšiu cenu, než je jej reálna trhová cena. Táto výhoda je však výraznejšia v menej lukratívnych oblastiach Slovenska, kde je možné ušetriť až 25-40 % z ceny oproti realitnému trhu. Vydražiteľ, teda osoba, ktorá nehnuteľnosť vydraží, neplatí žiadne dodatočné poplatky spojené s dražbou.
Napriek týmto výhodám sa v praxi môžu objaviť problémy, s ktorými vydražiteľ pôvodne nerátal. Najväčším problémom v súvislosti s dobrovoľnou dražbou, ako uvádza Veronika Chorváthová, riaditeľka spoločnosti Dupos dražobná v Trnave, môže byť samotné odovzdanie nehnuteľnosti. Keďže ide o protokolárnu záležitosť, odovzdanie je v podstate na dohode medzi bývalými vlastníkmi a vydražiteľom. Ak dohoda nefunguje, nasleduje vysťahovanie súdnou cestou.
Kamil Kubovich poukazuje na to, že ťažkosti pri dražbách nehnuteľností spôsobuje aj prístup vlastníkov. Paradoxne si svojím negatívnym prístupom ubližujú najviac sami. Je to podobné, ako keby ste potrebovali súrne peniaze a rozhodli sa predať váš dom v hodnote 1 milióna Sk. Záujemcov by ste do domu nevpustili a kričali by ste na nich, že vás odtiaľ v živote nikto nedostane.
Znižovanie ceny: Opakovanie dražieb a iné mechanizmy
Nie vždy je dražba úspešná. O dražené veci nemusí byť záujem, a preto sa dražby môžu opakovať aj viackrát, bez obmedzenia ich počtu. Tento proces závisí od toho, či ide o nútenú alebo dobrovoľnú dražbu.
Pri nútenej dražbe navrhuje zníženie ceny exekútor súdu, pokiaľ sa vec nepredá ani po opakovaných dražbách. Exekútor potom buď dražbu v pôvodnej výške potvrdí, alebo cenu zníži.
Pri dobrovoľnej dražbe sa cena môže znížiť už pri prvej dražbe, o čom rozhoduje navrhovateľ dražby. Toto platí len v prípade, ak dražiteľ neurobí ani najnižšie podanie. Najnižšie podanie môže byť v tomto prípade znížené až na úroveň hodnoty znaleckého posudku, ak ide o byt alebo dom, v ktorom má dlžník trvalý pobyt. V ostatných prípadoch môže byť najnižšie podanie znížené na 50 % hodnoty znaleckého posudku.
Úspešnosť predaja nehnuteľnosti na dražbe sa odhaduje približne na 70 %. Dôvodom je fakt, že pri lukratívnejších nehnuteľnostiach dlžník často uhradí pohľadávku ešte v deň konania dražby. Malé percento nepredajných nehnuteľností pripadá na nehnuteľnosti, ktoré sa medzičasom dostali do havarijného stavu, nachádzajú sa v oblastiach s nízkym záujmom o kúpu nehnuteľností, alebo sa vyskytli iné zákonné prekážky.
Kúpiť draženú nehnuteľnosť za štvrtinu jej ceny je za súčasných podmienok skôr nereálne. Ilustratívnym príkladom môže byť situácia, kedy dlžník si požičal od banky 1 milión Sk a založil nehnuteľnosť v trhovej hodnote 2 milióny Sk. Po nesplácaní úveru došlo k predaju na dobrovoľnej dražbe. Dlžník nespolupracoval, nevpustil súdneho znalca, ani nespolupracoval pri obhliadkach. Po troch neúspešných kolách dražby, počas ktorých nastal útlm na trhu s nehnuteľnosťami a vyvolávacia cena klesla na 50 % znaleckého posudku, sa nehnuteľnosť vydražila za polovicu pôvodnej ceny. Náklady spojené s vykonaním dražby pritom narástli trojnásobne.
Naopak, v prípade, ak dlžník spolupracuje, umožní obhliadky a potvrdí bezodkladné odovzdanie nehnuteľnosti po vydražení, môže byť výsledok dražby predsa len priaznivejší.
Proces dobrovoľnej dražby podrobnejšie
V zmysle Zákona o dobrovoľných dražbách môže byť navrhovateľom buď vlastník nehnuteľnosti, alebo záložný veriteľ. V praxi najčastejšie ide o banky, ktoré chcú uspokojiť svoje pohľadávky.
Proces sa začína podaním návrhu. Nasleduje štádium komunikácie s vlastníkmi, čiže dlžníkmi, ktorým je oznámené, že ich nehnuteľnosť smeruje do dražby. Dražobník sa im snaží vyjsť v ústrety, pomôcť pochopiť situáciu a poradiť s možnými riešeniami.
Pre účely dobrovoľnej dražby je nevyhnutné zabezpečiť vypracovanie znaleckého posudku. Ak dlžník nespolupracuje a nehnuteľnosť nesprístupní, znalec môže vypracovať tzv. znalecký odhad na základe starších materiálov. Táto alternatíva však nie je pre žiadnu stranu výhodná a môže spôsobiť výrazný pokles odhadnutej ceny.
Ďalej sa stanovia termíny dražby a obhliadok, zabezpečí sa miesto konania a vypracuje sa "Oznámenie o dražbe". Toto oznámenie sa posiela na podpis do banky a následne sa registruje v Notárskom centrálnom registri dražieb u notára. Po dvoch obhliadkach prichádza na rad samotná dražba.
V deň dražby je miestnosť otvorená pol hodiny pred stanoveným časom. Ak bola dražba úspešná, účastníkom sa vrátia dražobné zábezpeky, notár vyhotoví zápisnicu a zaregistruje sa "Oznámenie o výsledku dražby". Vydražiteľovi plynie 15-dňová lehota na zaplatenie zvyšku vydraženej sumy. Po uhradení celej sumy sa osvedčené odpisy notárskej zápisnice posielajú správe katastra a vydražiteľovi. Poslednou fázou je odovzdanie nehnuteľnosti, ktoré je protokolárnou záležitosťou.
Výhody dobrovoľnej dražby oproti nútenej
Dobrovoľná dražba je z časového aj ekonomického hľadiska omnoho výhodnejšia ako nútená (exekučná) dražba. Kým nútená dražba sa môže konať na druhom konci republiky, dobrovoľná sa spravidla vykonáva v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Časovo je dobrovoľná dražba tiež výhodnejšia, keďže jej realizácia zvyčajne netrvá dlhšie ako tri mesiace, zatiaľ čo nútená dražba môže trvať aj rok, keďže udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom.
Odmena pre dražobnú spoločnosť pri nútenej dražbe môže dosiahnuť až 20 %, zatiaľ čo pri dobrovoľnej dražbe sa pohybuje na úrovni 3-5 %.
Regionálne rozdiely a aktuálna situácia na trhu
Regionálne rozdiely fungujú aj v prípade dražieb. V čase realitného boomu rástli ceny bytov v Bratislave rýchlym tempom, zatiaľ čo v Prešove, Košiciach a iných krajských mestách rástli závratným tempom aj o 30-40 % v krátkej dobe. V súčasnosti, v čase realitnej a finančnej krízy, sa situácia normalizovala. Nehnuteľnosti v hlavnom meste sa predávajú stále dobre, ale nie všetko a za každú cenu. Najlepšie sa dražia byty v hlavnom meste a krajských mestách, ďalej nehnuteľnosti v rekreačných a lyžiarskych oblastiach, ako aj výrobné a administratívne budovy v priemyselných centrách.
(Ne)výhody aukcií nehnuteľností. Kedy ich zvážiť a kedy sa im vyhnúť?
Rady pre dlžníkov: Ako predísť strate majetku
Prísť o vlastnú strechu nad hlavou nie je v situácii vysokých cien nehnuteľností príjemné. Ak si človek zobral hypotéku či úver s vysokými splátkami a nevládze ich splácať, ocitá sa na strane dlžníka. Kamil Kubovich z oddelenia dobrovoľných dražieb v spoločnosti General Factoring v Bratislave odporúča pri rozhodovaní o úvere či hypotéke použiť „sedliacky rozum“ a spočítať si, do akej miery sa môže zadlžiť, a čo v prípade podstatnej zmeny v živote (napr. strata zamestnania, úraz, úmrtie blízkeho) alebo v globálnej ekonomike.
V takýchto situáciách je dôležité navštíviť záložného veriteľa (banku, bytového správcu, predsedu bytového spoločenstva), oznámiť mu vzniknutú situáciu a dohodnúť sa na dočasnom upravení podmienok platieb.
Kľúčové zmeny v právnej úprave dobrovoľných dražieb
Novela zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách priniesla niekoľko kľúčových zmien s cieľom predchádzať neprimeranému zbaveniu majetku a minimalizovať neplatné dražby a súdne spory. Medzi ne patria:
- Oznamovacia povinnosť dražobníka: Explicitne sa zakotvuje informačná povinnosť dražobníka ku dňu, ku ktorému sa uvádza výška dlhu.
- Obmedzenie výšky úrokov: Cieľom je zabrániť neprimerane vysokým úrokom pri pôžičkách.
- Zverejňovanie informácií o dražbách: Informácie sa budú zverejňovať aj na webovom sídle obce, kde sa nehnuteľnosť nachádza, a v Notárskom centrálnom registri dražieb.
- Vylúčenie osôb z dražby: Dlžník, osoby jemu blízke a ani im blízke osoby sa nemôžu zúčastniť dražby.
- Kontrola nad činnosťou dražobníkov: Ministerstvo spravodlivosti SR môže ukladať pokuty až do výšky 1 milióna korún za nedodržiavanie podmienok.
Dražby nehnuteľností predstavujú komplexný proces, ktorý sa riadi prísnymi pravidlami a postupmi. Pochopenie týchto pravidiel, ako aj potenciálnych rizík a výhod, je kľúčové pre každého, kto uvažuje o kúpe nehnuteľnosti prostredníctvom dražby.
tags: #drazba #nehnutelnosti #postup #znizovanie #ceny #nazov