Dražba nehnuteľností exekútorom: Komplexný sprievodca

Súčasná situácia na trhu s nehnuteľnosťami a dynamicky sa meniace právne predpisy kladú zvýšené nároky na správcov bytových domov a zároveň poukazujú na dôležitosť porozumenia procesom exekúcie a dražby nehnuteľností. Exekúcia je proces, ktorým sa vymáha súdny príkaz alebo pohľadávka. V kontexte správy bytových domov môžu exekúcie nastávať, ak vlastník bytu nezaplatil poplatky za služby spojené so správou bytového domu, ako sú príspevky na opravy, údržbu alebo iné spoločné náklady. Dražba je proces, pri ktorom sa predáva majetok, aby sa uspokojila pohľadávka veriteľa. V súvislosti so správou bytových domov môže dôjsť k dražbe bytu v prípade, že vlastník bytu nie je schopný plniť svoje finančné záväzky a je voči nemu vedená exekúcia.

Základné princípy civilného exekučného konania

Základným účelom civilného exekučného konania je nútená realizácia súdneho alebo iného rozhodnutia, ktoré tvorí exekučný titul. Cieľom tohto procesu je najmä uspokojenie pohľadávky oprávneného, ktorá bola priznaná vykonateľným exekučným titulom. Exekučné konanie sa riadi ustanoveniami zákona č. 233/1995 Z. z. Hlavným cieľom exekučného konania je uspokojenie práv oprávneného, ktoré je však možné realizovať len za súčasnej ochrany povinného a tretích osôb pred nadmernými alebo nepodstatnými zásahmi do práv týchto osôb.

Exekúcia predajom nehnuteľnosti: Kľúčové kroky a podmienky

Exekúcia predajom nehnuteľnosti v prvom rade predpokladá existenciu predmetnej nehnuteľnosti. Za nehnuteľnosti sú v zmysle Občianskeho zákonníka považované pozemky alebo stavby pevne spojené so základom, pričom nehnuteľnosťami sú aj byty a nebytové priestory. Predovšetkým musí byť preukázané vlastníctvo povinného k predmetnej nehnuteľnosti. Ak je nehnuteľnosť predmetom záložného práva, záloh môže byť predmetom exekúcie len vtedy, ak je oprávnený záložným veriteľom, alebo vtedy, ak záložný veriteľ súhlasí s vykonaním exekúcie.

Proces dražby: Od vyhlášky po príklep

Proces exekúcie predajom nehnuteľnosti zahŕňa niekoľko dôležitých krokov. Po vydaní exekučného príkazu je exekútor povinný zaobstarať znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti. Exekútor na žiadosť znalca poskytne súčinnosť potrebnú na vypracovanie posudku. Povinný musí umožniť exekútorovi alebo jeho zamestnancovi a znalcovi prístup na oceňovanú nehnuteľnosť.

Dražobná vyhláška je procesným úkonom exekútora, ktorým v ďalšom kroku oboznamuje osoby a orgány ustanovené právnymi predpismi s časom a miestom konania dražby. Označuje nehnuteľnosti, jej príslušenstvo a vlastníka. Obsahuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti určenú znaleckým posudkom, výšku zábezpeky a potrebné údaje k zábezpeke, najnižšie podanie, spôsob zaplatenia najvyššieho podania, závady a súvisiace ustanovenia k závadám, ustanovenia o prechod práv a úžitkov z nehnuteľnosti, odovzdaní nehnuteľnosti a ďalšie povinné ustanovenia podľa § 140 a nasled.

Dražiteľovi, ktorý urobil na dražbe najvyššie podanie, udelí exekútor príklep, čím sa z dražiteľa stáva vydražiteľ. Udelenie príklepu však v tomto prípade ešte podlieha schváleniu súdom. Súd rozhodne o tom, či udelenie príklepu schvaľuje, a to do 60 dní od doručenia žiadosti exekútora o jeho schválenie spolu s príslušnými podkladmi, na základe ktorých bol príklep udelený. Proti uzneseniu súdu už odvolanie nie je prípustné.

Exekučná vs. Dobrovoľná dražba: Rozdiely a výhody

Exekučná dražba je druhým najčastejším typom dražieb na Slovensku. Na rozdiel od dobrovoľnej dražby, ktorú navrhuje veriteľ, exekučnú dražbu nariaďuje súdny exekútor v rámci exekučného konania. Exekútor pristúpi k predaju nehnuteľnosti, ak sa pohľadávku nepodarilo vymôcť iným spôsobom (zrážkami zo mzdy, predajom hnuteľných vecí). Postup upravuje zákon č. 233/1995 Z.z.

Hlavná výhoda exekučnej dražby pre kupujúceho spočíva v nižšom najnižšom podaní. Pri prvej dražbe je to 67 % ceny stanovenej znaleckým posudkom, pri opakovanej dražbe dokonca 50 %. To znamená výrazné úspory oproti trhovej cene. Napríklad, ak je všeobecná hodnota nehnuteľnosti určená znaleckým posudkom 100 000 EUR, najnižšie podanie pri prvej dražbe bude 67 000 EUR a pri opakovanej dražbe 50 000 EUR.

Príklady aktuálnych dražieb

Na základe poskytnutých informácií je možné identifikovať niekoľko konkrétnych prípadov dražieb:

• Dňa 30.4.2026 o 9:00 sa v kancelárii súdneho exekútora uskutoční dražba záhrad zapísaných na LV č.453, pre k.ú. Dražba sa bude konať.
• Dňa 23.2.2026 o 10:00h sa na úrade Mgr. Stanislava Poláka - súdneho exekútora, Moyzesova 5, Nitra uskutoční dražba nehnuteľností vedených na LV č. 905 - k.ú. Dolné Brhlovce - Rodinný dom.
• Dňa 23.1.2026 o 11,00 hod sa bude konať na exekútorskom úrade JUDr. Papcunovej v Košiciach dražba podielu 3/4 rodinného domu s pozemkami o celkovej výmere 4383 m2. Dom je dlhodobo nepoužívaný v neudržiavanom stave. Bližšie informácie v pripojenej dražobnej vyhláške.
• Opakovaná dražba pozemkov v Trenčianskych Tepliciach (parc. č. 2643/1, 2643/4 a 2552/35, kat. ).
• Opakovaná dražba rodinného domu v Gabčíkove.
• Opakovaná dražba rodinného domu v Borskom Mikuláši - k.ú. Borský Peter.
• Dražba rodinného domu so súpisným číslom 81, kat. v obci Biskupice, ul. .
• Dražba domu z dvoch bytov a pozemky - Ivanka pri Nitre - 2. kolo dražby, zľava 25% z ceny stanovenej znalcom. Nová cena: 74.775 €.
• Dražba domu z dvoch bytov a pozemky - Ivanka pri Nitre - 2. kolo dražby, 50% ZĽAVA z ceny stanovenej znaleckým posudkom. Nová znížená cena je 78.500,- EUR.
• Dražba Hotela Branč v Senici - 1. kolo dražby. Predmetom dražby je budova so súp. č. 10 na parc. č. .
• Dražba záhradného domčeka s pozemkom - Trstín - 1. kolo dražby. Predmetom dražby je Záhradný domček so súp. č. .

Prevencia exekúcie a možnosti riešenia

Ak ste dlžníkom, alebo ste sa z akéhokoľvek dôvodu dostali do finančných problémov, ktoré nedokážete momentálne efektívne vyriešiť, odporúčame vám okamžite začať komunikovať s príslušnými oprávnenými osobami alebo inštitúciami alebo bankami. Týmto spôsobom dokážete často predchádzať exekúcii a aj predaju vášho majetku.

Existujú spoločnosti, ktoré ponúkajú právne poradenstvo a konzultácie v týchto situáciách. V prípade, že vám hrozí dražba, dokážu vašu nehnuteľnosť rýchlo a bezpečne odkúpiť, pričom ponúkajú aj možnosť jej spätného lízingu s kompletným právnym poradenstvo pri riešení danej situácie.

Aby sa predišlo exekúciám a dražbám, je dôležité, aby správcovia bytových domov pravidelne komunikovali s vlastníkmi a upozorňovali ich na zmeškané platby. V súčasnej dobe, keď sa trh s nehnuteľnosťami vyvíja rýchlym tempom a právne predpisy sa neustále menia, je pre správcov bytových domov nevyhnutné mať prehľad o najnovších možnostiach a postupoch, ako efektívne zvládnuť výzvy spojené s dobrovoľnými dražbami a exekúciami. Príprava na interaktívne a podnetné dni, ktoré poskytnú cenné nástroje a stratégie pre prax, je kľúčová.

Dôležité upozornenie

Táto stránka môže obsahovať aj cookies tretích strán. Aktualizované: apríl 2026 • Zákon č. 233/1995 Z. z. o exekútoroch a exekučnej činnosti.

tags: #drazba #nehnutelnosti #exekutor