Prenájom nehnuteľností predstavuje významný zdroj príjmov pre mnohých podnikateľov aj fyzické osoby. Súčasne však prináša rad daňových a právnych špecifík, najmä v oblasti dane z pridanej hodnoty (DPH). Zmeny v legislatíve, ktoré nadobudli účinnosť od 1. januára 2019, priniesli nové pravidlá týkajúce sa oslobodenia od DPH, obmedzení pri odpočítaní dane a používania koeficientu. Tieto zmeny si vyžadujú od podnikateľských subjektov dôkladnú analýzu a prispôsobenie svojich podnikateľských aktivít tak, aby boli čo najvýhodnejšie.
Miesto dodania a zdanenia nehnuteľností
Základným pravidlom pre určenie miesta dodania služby súvisiacej s nehnuteľnosťou, vrátane prenájmu a podnájmu, je zákon o DPH, konkrétne § 16 ods. 1. Podľa tohto ustanovenia sa miestom dodania rozumie krajina, v ktorej sa nehnuteľnosť fyzicky nachádza. Ak teda prenajímate nehnuteľnosť na Slovensku iným subjektom, miestom jej zdanenia je taktiež Slovenská republika. Tento princíp platí rovnako pre prenájom ako aj pre podnájom.
Podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti sa posudzuje rovnako ako priamy prenájom. Rozdiel spočíva len v označení účastníkov vzťahu: pri nájme ide o vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, zatiaľ čo pri podnájme ide o vzťah medzi nájomcom (ako prenajímateľom voči podnájomníkovi) a podnájomníkom.
Daňové aspekty prenájmu z pohľadu rôznych zákonov
Okrem DPH musia obe strany - prenajímateľ i nájomca - zohľadniť aj ďalšie právne predpisy. Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku stanovuje, že stavba môže byť používaná len na účel určený v kolaudačnom rozhodnutí. Teda, ak je nehnuteľnosť určená na bývanie, nemôže byť využívaná na podnikateľské účely.
Z pohľadu zákona o dani z príjmov (ZDP) u nájomcu definuje § 2 písm. i) ZDP daňový výdavok ako prostriedok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov preukázateľným spôsobom. V praxi sa často stretávame s názorom, že uplatnenie nájomného za kanceláriu, sídlo spoločnosti, rokovaciu miestnosť či sklad závisí od toho, či prenajímateľ dodržal povinnosti vyplývajúce zo stavebného zákona, najmä či nehnuteľnosť využíva v súlade s účelom v kolaudačnom rozhodnutí.
Pre prenajímateľa sa situácia posudzuje podľa § 2 písm. m) ZDP. Uznanie daňových výdavkov u prenajímateľa závisí od toho, či je prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť zaradená v jeho obchodnom majetku.
Registračná povinnosť a voľba daňového režimu DPH
Prenajímateľ, ktorý je platiteľom DPH, musí sledovať svoj obrat pre účely povinnej registrácie. Ak dosiahne obrat vo výške 49 790 EUR za najviac 12 po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH na príslušnom daňovom úrade.
Po registrácii ako platiteľ DPH má prenajímateľ dve hlavné možnosti podľa § 38 zákona o DPH:
- Uplatnenie oslobodenia od DPH na výstupe: V tomto prípade si však nemôže odpočítať DPH z vstupov súvisiacich s nadobudnutím alebo technickým zhodnotením nehnuteľnosti.
- Uplatňovanie výstupnej DPH: Toto rozhodnutie umožňuje odpočet vstupnej DPH, ale je možné ho uplatniť len pri nehnuteľnostiach iných ako byt, rodinný dom a apartmán v bytovom dome.
Rozhodnutie o uplatňovaní DPH alebo jej oslobodení závisí od konkrétnej situácie a môže mať významný vplyv na celkovú daňovú záťaž.
Ubytovacie služby a znížená sadzba DPH
Ubytovacie služby, rovnako ako prenájom či podnájom, sa vzťahujú na konkrétnu nehnuteľnosť, a preto ich miestom zdanenia je krajina, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Novelizácia zákona o DPH od 1. januára 2019 rozšírila uplatňovanie zníženej sadzby DPH. Pribudla nová príloha č. 7a, ktorá definuje služby podliehajúce zníženej sadzbe.
Pri ubytovacích službách je kľúčové posúdiť, či ide o jednu službu alebo o kombináciu viacerých služieb. Podľa judikatúry Súdneho dvora EÚ (prípad C-200/04) je pri kombinácii služieb nevyhnutné posúdiť každý prípad individuálne. V praxi to znamená, že pri ubytovacích službách sa posudzuje ich súvislosť s poskytovanou službou. Napríklad upratovanie a recepčné služby, parkovanie, vstup do bazéna či fitnescentra pre ubytovaných hostí môžu byť súčasťou balíka služieb.
Ubytovanie s raňajkami, ktoré sú zahrnuté v cene ubytovania, podlieha zníženej sadzbe dane 10 %. Ak hotel poskytne ubytovanie s raňajkami v jednej položke na doklade, celková suma bude mať DPH 10 %. Ak sa však hotel rozhodne poskytovať ubytovanie a raňajky samostatne, ubytovanie bude mať DPH 10 % a raňajky 20 %. Kombinácia s raňajkami v cene je pre zákazníka výhodnejšia a z ekonomického hľadiska môže viesť k vyššiemu dopytu.
Budeme platiť vyššie DANE? Ako funguje daň z NEHNUTEĽNOSTÍ?
Krátkodobé ubytovanie cez platformy ako Airbnb
Poskytovanie krátkodobého ubytovania prostredníctvom platforiem zdieľanej ekonomiky, ako je Airbnb, je v súčasnosti veľmi populárne. Ak ide o pravidelnú sústavnú činnosť, v zmysle Obchodného zákonníka ide jednoznačne o podnikanie. Poskytovateľ by mal byť preto registrovaným podnikateľom - či už živnostníkom alebo obchodnou spoločnosťou.
V rámci Štatistickej klasifikácie ekonomických činností (SK NACE Rev. 2) spadá takéto ubytovanie pod kategórie ako "Hotelové a podobné ubytovanie" (55.10), "Turistické a iné krátkodobé ubytovanie" (55.20) alebo "Ostatné ubytovanie" (55.90).
Komplikáciu prináša pravidlo v § 38 ods. 4 zákona o DPH: ostatné ubytovanie v triede 59.0 je ubytovacou službou len v prípade, ak je poskytnuté na menej ako 3 mesiace. Niektorí Airbnb ubytovatelia poskytujú v rámci jedného bytu ubytovanie na krátke obdobie (pár nocí) aj dlhodobé ubytovanie (niekoľko mesiacov), najmä pre študentov. V takom prípade by si mali sledovať a rozdeľovať jednotlivé izby a prijaté sumy na časť služieb, ktorá je prenájmom bez DPH a bez možnosti odpočtu vstupnej DPH, a na časť, ktorá predstavuje ubytovacie služby s uplatnením DPH a súvisiacim odpočtom DPH.
Z pohľadu dane z príjmov sa pre fyzické osoby ponúka možnosť zdaniť príjmy z prenájmu nehnuteľností s poskytnutím len základných služieb spojených s prenájmom v zmysle § 6 ods. 3 ZDP. Alternatívou je zdaňovanie príjmov ako živnostník na základe živnostenského oprávnenia, ak poskytovateľ poskytuje aj iné než základné služby. V praxi však nie je vždy jasné, čo presne predstavujú "základné a iné než základné" služby spojené s prenájmom, a najmä krátkodobé ubytovanie v rozsahu pár nocí môže byť považované za živnostenské podnikanie.
Oslobodenie od dane pri predaji a prenájme nehnuteľností
Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1 zákona o DPH. Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo jej časť spĺňajúcu tieto podmienky, sa môže rozhodnúť, že dodanie nebude oslobodené od dane. Táto možnosť však neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu alebo apartmánu v bytovom dome. Ak stavba slúži na bývanie aj na iný účel, platiteľ sa môže rozhodnúť pre oslobodenie len v časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 3).
Dodanie pozemku je tiež oslobodené od dane podľa § 38 ods. 2, s výnimkou dodania stavebného pozemku, ktoré sa vždy zdaňuje. Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti.
Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, s výnimkou nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5). Toto rozhodnutie môže byť výhodné z hľadiska odpočtu vstupnej DPH.
Ilustračný príklad: Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, skolaudovanú v roku 2011. Pri nadobudnutí si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce budovu predať inému platiteľovi dane. Keďže od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ nie je povinný k cene uplatniť daň. Zákon však umožňuje platiteľovi dane rozhodnúť sa pre uplatnenie dane na výstupe (§ 38 ods. 8). V takom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na odberateľa podľa § 69 ods. 12 písm. c), ak má odberateľ postavenie platiteľa dane.
Predaj stavebného pozemku a technické zhodnotenie
Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje. Ak sa predáva stavebný pozemok spolu so stavbou (napr. plot), posudzuje sa to ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 3.
V prípade technického zhodnotenia nehnuteľnosti (rekonštrukcia, modernizácia) platí, že ak platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, podlieha toto dodanie dani a predávajúci je osobou povinnou platiť daň podľa § 69 ods. 1. Pri dodaní technického zhodnotenia nehnuteľnosti sa však neuplatní režim oslobodenia podľa § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c).
DPH pri predaji bytov a nebytových priestorov
Predaj bytu je v zmysle § 38 ods. 3 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane, ak od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Ak však predaj bytu (časti stavby) nastane do 5 rokov od prvej kolaudácie, podlieha DPH. Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou sa posudzuje podľa § 38 ods. 3.
Spoločnosť s.r.o., platiteľ DPH, nemôže fakturovať predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti inej s.r.o., platiteľovi DPH. Predaj bytu musí byť predaný s DPH v zmysle § 38 ods. 3, a to bez ohľadu na to, či od kolaudácie uplynulo 5 rokov alebo nie.
Pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti platiteľ dane zdaniteľnej osobe sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Táto možnosť sa však nevzťahuje na nájom bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5).
Nájom nebytových priestorov a parkovacích miest
Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane, s výnimkou:a) ubytovacích služieb,b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,d) nájmu bezpečnostných schránok.
Ak platiteľ dane prenajíma nebytový priestor, tento prenájom je oslobodený od dane. Platiteľ sa však môže rozhodnúť, že prenájom nebude oslobodený od dane, ak prenajíma priestor zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5).
V prípade, ak platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu spolu s parkovacími miestami, pričom parkovacie miesta boli zriadené dodatočne na pozemku súvisiacom s užívaním budovy, uplatní sa § 38 ods. 3 zákona o DPH. To znamená, že prenájom budovy bude oslobodený od dane, zatiaľ čo nájom parkovacích miest bude zdaňovaný.
Zdanenie krátkodobého a dlhodobého ubytovania
Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, a preto podlieha DPH. Platiteľ, ktorý poskytuje ubytovacie služby v zmysle skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, sa môže rozhodnúť, že služba nebude oslobodená od dane (§ 38 ods. 5).
Ak služby spadajúce pod skupinu 55.9 platiteľ poskytuje na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, nejde už o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu. Tento nájom je podľa § 38 ods. 3 oslobodený od dane. V prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane (§ 38 ods. 5).
Prenájom nehnuteľnosti zahraničnou osobou
Španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť a rozhodne sa ju prenajímať slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3. V takom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a), a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH.
Sledovanie obratu a povinná registrácia
Každá zdaniteľná osoba je povinná sledovať svoj obrat (výšku príjmov). Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú významným zdrojom príjmov. Prenajímatelia nehnuteľností sa z pohľadu zákona o DPH považujú za zdaniteľné osoby bez ohľadu na to, či nehnuteľnosť prenajímajú na základe živnostenského oprávnenia alebo bez neho.
Ak zdaniteľná osoba (vrátane občana) dosiahne obrat 50 000 EUR za najviac 12 po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov, je povinná podať žiadosť o registráciu pre DPH do piatich pracovných dní odo dňa, keď tento obrat presiahla. Stáva sa platiteľom dane až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane platiteľom dovtedy z iného dôvodu.
Existuje aj možnosť dobrovoľnej registrácie pre DPH, ktorú môže platiteľ iniciovať pred dosiahnutím obratu 50 000 EUR.
Zmluva o nájme a jej náležitosti
Nájom nehnuteľností vzniká na zmluvnom základe a môže byť dohodnutý na dobu určitú alebo neurčitú. Všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy obsahuje § 663 Občianskeho zákonníka. Zmluva o nájme by mala obsahovať minimálne predmet a účel nájmu, výšku nájomného, splatnosť a spôsob platby, ako aj obdobie, na ktoré je zmluva uzatvorená.
Ak je prenajímateľ platiteľom DPH, v zmluve by malo byť tiež uvedené, či ide o nájom oslobodený od DPH alebo či sa nájom zdaňuje. Odporúča sa tiež zmluvne ošetriť doúčtovanie energií, prípadné zvyšovanie cien a zodpovednosť za škodu.
Nehnuteľnosti ako tovar v zmysle DPH
Zákon o DPH pojem "nehnuteľnosť" osobitne nedefinuje. Podľa § 8 ods. 1 písm. a) ZDP sa nehnuteľnosti považujú za tovar. Tovarom sa na účely DPH rozumie hmotný majetok, vrátane nehnuteľných vecí a pozemkov. Dodaním tovaru sa podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP rozumie aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej podobnej zmluvy.
Podnájom nehnuteľnosti
Z hľadiska uplatňovania DPH sa podľa § 38 ods. 6 ZDP rovnako ako nájom nehnuteľnosti alebo jej časti posudzuje aj podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti. Podľa § 666 Občianskeho zákonníka je nájomca oprávnený dať predmet nájmu do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.
Služby viažuce sa k nehnuteľnosti
Služby, ktoré sa viažu k nehnuteľnosti, sa zdaňujú v tom štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza, bez ohľadu na to, či sú poskytnuté zdaniteľnej alebo nezdaniteľnej osobe. Toto pravidlo miesta dodania služby je upravené v § 16 ods. 1 ZDP.
Okrem samotnej služby nájmu môže prenajímateľ poskytovať nájomcovi aj ďalšie služby a dodávať tovary, ktoré sú spojené s nájmom nehnuteľnosti. Ide napríklad o refakturáciu elektrickej energie, tepla, vody alebo plynu na základe skutočnej spotreby, čo predstavuje dodanie tovaru s vznikom daňovej povinnosti podľa § 19 ods. 3 písm. c). Poskytovanie ďalších služieb ako upratovanie, telekomunikačné služby či odvoz odpadu predstavuje poskytnutie služby podľa § 9 ods. 4 ZDP.
Zdaniteľná osoba a ekonomická činnosť
Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou sa rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2025
Príjmy z prenájmu sa zaraďujú medzi celkové ročné príjmy fyzickej osoby. Do základu dane sa započítava nájomné bez záloh na energie a vodu, ak sú tieto náklady účtované osobitne. Ak sú zálohy súčasťou paušálnej platby, celková suma je daňovým príjmom. Príjem z prenájmu je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie.
Z príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP sa neplatia odvody na sociálne a zdravotné poistenie. Daňové priznanie sa podáva do 31. marca nasledujúceho roka.
Vysoké príjmy z prenájmu spadajú do druhého daňového pásma. Pre zdaňovacie obdobie 2025 platia dve sadzby dane z príjmov: 19 % pre daňový základ do 48 441,43 € a 25 % pre sumu presahujúcu tento limit.
Výdavky pri prenájme
Pri príjmoch z prenájmu je možné uplatniť len skutočné preukázateľné výdavky. Paušálne výdavky nie sú pri prenájme podľa § 6 ods. 3 ZDP možné. Je potrebné viesť podrobnú evidenciu všetkých výdavkov súvisiacich s prenájmom.
Daňové úľavy a nezdaniteľné časti
Na príjmy z prenájmu ako pasívny príjem sa bežné daňové úľavy nevzťahujú. Príjem z prenájmu je možné znížiť len o oslobodenú sumu 500 €. Možno využiť základnú nezdaniteľnú časť na daňovníka, daňový bonus na dieťa či nezdaniteľnú časť na manžela/manželku.
DPH a prenájom bytu
Prenájom bytu je spravidla oslobodený od DPH. V prípade fyzických osôb sa DPH pri prenájme stretávame len výnimočne, napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo ak sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie a nie je určená na bývanie. V takýchto prípadoch sa zmluvné strany môžu dohodnúť na fakturácii s DPH.
Dôležitosť odborného poradenstva
Vzhľadom na komplexnosť daňových, účtovných a právnych predpisov týkajúcich sa prenájmu nehnuteľností sa odporúča vyhľadať pomoc odborníka - daňového poradcu. Daňové poradenstvo je regulovaná profesia, ktorú môžu vykonávať len odborníci s príslušným vzdelaním a praxou, krytí poistením.
Zmeny v DPH od 1. januára 2025
Novela zákona o DPH, účinná od 1. januára 2025, priniesla okrem iných zmien aj zníženie sadzby DPH na dodanie elektrickej energie. Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je vo všeobecnosti oslobodený od DPH (s výnimkami). Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že nájom bude zdaňovať, ak prenajíma zdaniteľnej osobe a nejde o nehnuteľnosť určenú na bývanie.
Zložené plnenie a fakturácia energií a služieb
Pri fakturácii dodávok energií a ďalších služieb poskytovaných popri nájme je potrebné posúdiť, či ide o jedno zložené plnenie alebo o samostatné plnenia. Podľa judikatúry Súdneho dvora EÚ sa každé plnenie považuje za odlišné a nezávislé, pokiaľ nie sú dva alebo viaceré prvky tak úzko spojené, že tvoria jedno neoddeliteľné hospodárske plnenie. Hlavná a vedľajšia zložka zloženého plnenia musia podliehať rovnakému daňovému režimu.
Legislatívny rámec
Problematika prenájmu nehnuteľností je upravená viacerými zákonmi, vrátane:
- Zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov
- Zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov
- Občianskeho zákonníka
- Obchodného zákonníka
- Živnostenského zákona
- Stavebného zákona
Registrácia občanov ako platiteľov DPH pri prenájme
Občan, ktorý prenajíma nehnuteľný majetok na Slovensku na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu, sa považuje za zdaniteľnú osobu. Ak sú splnené podmienky pre povinnú registráciu (obrat 50 000 EUR), vzniká mu povinnosť registrácie pre DPH.
Príklad registrácie občana: Občan prenajíma byty od 1. 2. 2025, pričom mesačne prijíma 7 500 EUR. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol 52 500 EUR. Je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH. Daňový úrad ho zaregistruje od 1. 1. 2026. Ak by v tom istom roku poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 EUR, čím by jeho obrat dosiahol 63 000 EUR, stal by sa platiteľom dane dňom poskytnutia tohto prenájmu (31. 7. 2025) a bol by povinný podať žiadosť o registráciu do 7. 8. 2025.
Dobrovoľná registrácia pre DPH
Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom dane dobrovoľne aj pred presiahnutím obratu 50 000 EUR alebo 62 500 EUR. V takom prípade podá žiadosť o registráciu pre daň. Daňový úrad ho zaregistruje a pridelí identifikačné číslo pre daň.
tags: #dph #a #prenajom #nehnutelnosti