V dnešnej dobe, kedy bývanie v bytových domoch predstavuje pre mnohých bežnú realitu, nadobúda téma domového poriadku stále väčší význam. Je to súbor pravidiel a zásad, ktoré upravujú vzťahy medzi vlastníkmi a nájomníkmi bytov, ale aj medzi nimi a ostatnými osobami, ktoré sa v dome zdržiavajú. Domový poriadok nie je len formálnym dokumentom, ale stáva sa nevyhnutným nástrojom na zabezpečenie pokojného a kultivovaného spolunažívania, predchádzanie konfliktom a ochranu práv a oprávnených záujmov všetkých obyvateľov.
Podstata a význam domového poriadku
Domový poriadok, ako nový inštitút v bytovom zákone (novela č. 476/2019 Z. z.), je komplexným dielom, ktoré má právny a praktický základ. Jeho podstatou a predmetom je úprava vzťahov medzi vlastníkmi v konkrétnom bytovom dome. Na mnohé situácie myslí legislatíva už dnes, napríklad v § 127 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého „Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.“ Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „BytZ“) obsahuje podobné ustanovenie v § 11 ods. 1, v zmysle ktorého „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy.“
Napriek týmto všeobecným ustanoveniam, susedské vzťahy sú prirodzenou súčasťou života väčšiny ľudí. Do kvality bývania, prípadne iného užívania nehnuteľností, však najintenzívnejšie zasahujú obyvatelia (resp. užívatelia) nehnuteľností, ktoré sú súčasťou bytových domov. Pretože s vlastníctvom bytu, resp. nebytového priestoru v bytovom dome, je nevyhnutne spojené aj spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení, sused vlastníka/užívateľa bytu alebo nebytového priestoru je osobou spôsobilou ovplyvniť celkové bývanie toho ktorého vlastníka/užívateľa v oveľa vyššej miere ako je tomu pri užívaní rodinného domu. Spoločné časti a spoločné zariadenia, či už pôjde o chodby, výťahy alebo zariadenia protipožiarnej ochrany, užívajú všetci vlastníci a nájomníci rovnako, bez ohľadu na veľkosť ich spoluvlastníckych podielov.
Z vyššie uvedeného funkčného vymedzenia pojmu sused vyplýva zásadná skutočnosť, že vlastníctvo nehnuteľnosti v bytovom dome nekončí prahom bytu. Vlastníkovi totiž patrí aj spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam a spoločným zariadeniam bytového domu, a spravidla aj spoluvlastnícky podiel k pozemku. O otázkach týkajúcich sa spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu je preto každý vlastník oprávnený rozhodovať rovnako ako ktorýkoľvek iný vlastník. Na domovej schôdzi má každý z vlastníkov jeden hlas za každý byt, ako aj nebytový priestor. Bytový zákon ukladá vlastníkom bytov povinnosť zúčastňovať sa schôdzi a hlasovaním rozhodovať. Avšak jedinou sankciou, ktorá pripadá do úvahy, ak sa niektorý z vlastníkov platného hlasovania nezúčastní, je prijatie rozhodnutia bez zohľadnenia jeho názoru a zároveň v jeho neprítomnosti.
Legislatívny rámec a novinky
Všeobecne zaužívané (súdne) spôsoby vymáhania nedoplatkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov vzniknutých podľa zákona č. 182/1993 Z. z. neprinášajú očakávaný úžitok a dôvody nefunkčnosti tohto systému sa často hľadajú za hranicami praktického pohľadu. Existujú však možnosti prekonania zastaraných postupov a jediné čo potrebuje spoločenstvo k dosiahnutiu lepších výsledkov je obrátiť sa na expertov z www.finlegal.sk, ktorí sa špecializujú na vymáhanie práve nedoplatkov vlastníkov v dome.
Kľúčovou zmenou v oblasti domových poriadkov je novela bytového zákona č. 476/2019 Z. z., ktorá zaviedla Domový poriadok ako nový inštitút. Od 1. februára 2020 bude § 2 BytZ obohatený o nový odsek 16, v zmysle ktorého „sa domovým poriadkom rozumie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku“.
Podľa dôvodovej správy by domový poriadok mohol upravovať napr. problematiku susedských vzťahov, fajčenie v spoločných priestoroch, chov domácich zvierat, dodržiavanie nočného pokoja, pravidlá pre prenajímanie bytov, či používanie spoločných priestorov. V tejto súvislosti je potrebné poukázať na nové ustanovenie § 14b ods. 1 písm. s), v zmysle ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku“. Vzhľadom na legálnu definíciu domového poriadku v novom § 2 ods. 16 je potrebné chápať domový poriadok ako súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov, ktoré sú vlastníkmi schválené nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Takýmto spôsobom však môže byť prijaté aj určité pravidlo mimo domového poriadku, napr. ako samostatný bod programu schôdze. V tejto súvislosti je potrebné chápať takto prijaté pravidlo ako záväzné pre všetky skupiny uvedené v § 2 ods. 16 len v prípade, ak je schválené väčšinou podľa § 14b ods. 2 písm. s) a chápať ho ako súčasť domového poriadku.
046 – Povinnosti projektantov podľa nového stavebného zákona – JUDr. Tatiana Prokopová
Praktické aspekty a vymáhateľnosť
Domový poriadok je na tom podobne ako zákonné záložné právo. Aj keď bolo v odborných kruhoch jasné a zreteľné, že zákonné záložné právo má prednostné postavenie medzi záložnými právami a aj bez zápisu na liste vlastníctva, bolo komplikovanejšie túto skutočnosť vysvetliť verejnosti. Po nadobudnutí účinnosti zákona č. 63/2019 Z. z. je však jeho legislatívno-technická úprava viac než jasná a správna. Argumentačne je aktuálne oveľa jednoduchšie dokázať práve prednosť zákonného záložného práva a vymôcť tak nedoplatky vlastníka oveľa efektívnejšie a ľahšie.
Legálnym definovaním domového poriadku sa z neho stal jasným spôsobom právny dokument s konkrétnym vymedzením práv a povinností. To, že ide o dokument záväzný, je predmetom úpravy § 11 ods. 10 BytZ, v zmysle ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s).“ Okruh osôb, ktoré zaväzuje domový poriadok je vymedzený v § 11 ods. 16.
V súlade so zásadou informovanosti a verejnosti je nevyhnutné oboznámiť sa s obsahom domového poriadku. Za tým účelom je správca a spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome. Čo je však miestom obvyklým si vlastníci určujú sami. Problémom môže byť plnenie zásady verejnosti a informovanosti vtedy, ak si za takéto miesto určia napr. vlastnú digitálnu nástenku alebo vlastnú internetovú stránku, ku ktorej majú prístup len vlastníci, prípadne nájomcovia. Len ťažko si viem predstaviť, že by sa o obsahu takto zverejneného domového poriadku dozvedeli všetky osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome. Pre účely praxe je preto na mieste jeho zverejnenie na verejne viditeľnom mieste v spoločných častiach pri vstupe do bytového domu, napr. na nástenke.
Rozmanitosť susedských vzťahov prináša rôzne druhy zásahov do susedských práv. Susedské nezhody sú často veľmi nepríjemnými stretmi medzi vlastníkmi a užívateľmi nehnuteľností, ktoré spravidla prerastajú do dlhodobých a vyhrotených sporov. Všetci vlastníci a užívatelia by sa mali správať tak, aby v čo najmenšej miere zasahovali do práv svojich susedov. Každé konanie by malo byť v súlade s dobrými mravmi, s mierou určitej spoločenskej únosnosti a vzájomnej tolerancie.
Uplatňovanie a posúdenie sporov v susedských vzťahoch je potrebné vykladať predovšetkým v súlade so zásadou ekvity. Vzájomné konanie alebo opomenutie medzi susedmi nesmie byť v rozpore s dobrými mravmi. Pre porušenie pravidla správania sa predpokladá, aby rozpor s dobrými mravmi bol dostatočne výrazný, spoločensky jasný a zrozumiteľný. Právny poriadok poskytuje rôzne druhy právnej ochrany. Dožadovanie sa ochrany by však malo sledovať určitý stupeň, a to podľa závažnosti konkrétneho zásahu. Nebude vždy potrebné domáhať sa ochrany na súde, ak je túto ochranu možné poskytnúť prostredníctvom iných orgánov, ako sú napríklad obce. Súdna ochrana by mala byť až posledným stupňom ochrany porušených práv. Štátne orgány ako aj samotní účastníci právnych vzťahov, by sa mali prioritne usilovať o riešenie sporov vzájomnou dohodou, nakoľko je v praxi najjednoduchším a najnenáročnejším prostriedkom. V prípade, ak toto riešenie zlyhá, je na mieste uplatniť represívne opatrenia voči konaniu vlastníka (užívateľa) nehnuteľnosti zo strany autoritatívneho orgánu.
Vzorový domový poriadok - komplexné riešenie
Združenie pre lepšiu správu bytových domov, ako moderné združenie zamerané na skupinu spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcov bytových domov, sa dlhodobo venuje problematike správy bytových domov. S cieľom poskytnúť komplexné a praktické riešenie pre spoločenstvá a správcov, vypracovalo vzorový domový poriadok. Tento poriadok je výsledkom dlhoročných skúseností a zberu podnetov od samotných vlastníkov a správcov.
Odborníci z www.lepsiasprava.sk ako autori novely zákona v rovine domového poriadku dlho zbierali podnety a tak je ich domový poriadok komplexným dielom, ktoré má právny a praktický základ. Cieľom ich Združenia je určiť pravidlá tak, aby boli aplikovateľné v každom bytovom dome a takým spôsobom, aby boli sankcie plynúce z porušenia takéhoto domového poriadku aj právne vymožiteľné. Preto počas uplynulých mesiacov zbierali podnety aj od vás, aby bol domový poriadok naozaj komplexným dielom, ktoré má právny základ a bude možné s ním pracovať aj v rámci udeľovania sankcií za jeho porušenie.
Vzorový domový poriadok obsahuje základné práva a povinnosti vlastníkov a nájomníkov, ako aj správcu, pričom zohľadňuje špecifické situácie a problémy, ktoré sa v bytových domoch vyskytujú. Medzi kľúčové oblasti, ktoré domový poriadok upravuje, patria:
- Udržiavanie poriadku a čistoty: Zakazuje sa ukladať akékoľvek veci alebo materiál patriaci vlastníkom, nájomcom v spoločných priestoroch, ktoré nie sú na tento účel priamo vymedzené. Sú to najmä chodby a schodištia, prístupové vestibuly, miestnosti s meracou a regulačnou technikou, miestnosti určené pre rozvody tepla, TÚV a elektriny. Tuhý komunálny odpad je každý vlastník, nájomca povinný ukladať do nádoby na to určenej. Zakazuje sa vyhadzovanie cigaretových ohorkov, popola, smetia a iných predmetov.
- Dodržiavanie nočného pokoja: Nočný pokoj je stanovený v letnom období (od 1. apríla do 30. septembra) od 22.00 do 06.00 hod. a v zimnom období (od 1. októbra do 31. marca) od 21.00 do 07.00 hod. V čase nočného pokoja sa nesmie vykonávať činnosť, ktorá by akokoľvek rušila pokoj v dome. Nie je dovolené hrať na hudobnom nástroji, spievať, hlučne sa zabávať, používať vysávače, práčky, iné zariadenia a vykonávať činnosť, ktorá spôsobuje hluk.
- Chov domácich zvierat: Chov domácich zvierat (napr. psy, mačky, drobné vtáctvo a iné) je dovolený v súlade so všeobecne záväzným nariadením mesta, mestskej časti alebo obce. Nie je dovolený voľný pohyb domácich zvierat v spoločných priestoroch bytového domu bez dozoru majiteľa. Vlastník - majiteľ zvierat je povinný dbať na to, aby neboli výkalmi ani iným spôsobom znečisťované spoločné priestory a spoločné zariadenia domu (chodby, pivnice, výťahy, priestory pred domom a iné).
- Úpravy bytov a nebytových priestorov: Vlastník BaNP v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, je potrebný súhlas väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
- Prenájom bytov: Vlastník, ktorý prenajíma byt alebo nebytový priestor je povinný oboznámiť nájomcu so všetkými prijatými pravidlami a zásadami bývania v dome a zaviazať ho, že tieto pravidlá je povinný dodržiavať.
Riešenie problémov a výzvy
Problémom televíznych divákov boli jednoznačne susedia - fajčiari. Domový poriadok môže explicitne zakázať fajčenie na balkónoch alebo v spoločných priestoroch, čím sa predíde možným konfliktom a sťažnostiam. Rovnako tak môže riešiť problematiku nájomníkov bývajúcich cez portály „booking“ alebo „airbnb“, ktorí často nedodržiavajú domový poriadok a spôsobujú problémy.
V súvislosti s vymáhateľnosťou sankcií, Združenie pre lepšiu správu bytových domov pracuje na modeloch, ktoré by umožnili právne vymožiteľné sankcie za porušenie domového poriadku. Tieto modely sú navrhnuté tak, aby boli aplikovateľné v každom bytovom dome a aby sankcie boli primerané a spravodlivé. Ako to previesť do praxe? Kto bude sankcie vyberať a akým spôsobom? Ako dokázať „neprispôsobivému“ susedovi porušenie domového poriadku? Tieto otázky sú zodpovedané v rámci domového poriadku aj návodom ako sankcie udeľovať a vyberať.
Aby bol domový poriadok považovaný za právne záväzný dokument a nie iba za dokument s odporúčajúcim charakterom bolo potrebné ukotviť jeho funkciu aj v zákone. Jedným z návrhov zmien, ktoré boli predložené parlamentu na schôdzi NR SR v druhej polovici septembra 2019 sa týkal práve domového poriadku. Tento pozmeňovací návrh prešiel do druhého čítania s podporou veľkej väčšiny poslancov. Obsahom návrhu zmien v súvislosti s domovým poriadkom bolo, že na schválenie domového poriadku je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a neb. priestorov v bytovým dome. V praxi tento návrh znamená, že porušenie schváleného domového poriadku bude možné sankcionovať oveľa jednoduchším spôsobom ako je tomu dnes.
Vzhľadom na rozsiahlu problematiku v tejto oblasti, Združenie pre lepšiu správu bytových domov vyčlenilo samostatný priestor pre spoločenstvá vlastníkov. Projekt SVB.sk je zameraný najmä na poskytovanie služieb a informácií spoločenstvám vlastníkov a na otázky týkajúce sa správy bytových domov z ich uhla pohľadu. Ak predseda SVB nemá alebo nepotrebuje pravidelný prístup k počítaču alebo internetu, prípadne si nemôže alebo nechce elektronickú schránku aktivovať a spravovať sám, môže nás ako Združenie splnomocniť a ponechať tak správu elektronickej schránky na nás.
Aktuálne tiež pracujú na tzv. vzorovom domovom poriadku, na ktorého tvorbe sa môžete podieľať aj vy. Ide o elementárny dokument fungovania SVB. Vzhľadom na to, že zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v § 7d ods. 4 odkazuje pri likvidácií spoločenstiev vlastníkov na ustanovenia Obchodného zákonníka, konkrétne § 68 až 75, úplne sa tým mení právny základ a spôsob výkonu likvidácie SVB. Ak uvažujete nad likvidáciou svojho spoločenstva, realizujte ju v súlade so zákonom a so skúseným partnerom. Sledovať termíny povinných revízií, či mať prehľad o technickom stave všetkých technických zariadení v bytovom dome nie je jednoduché. Na tieto aktivity správcovia a predsedovia SVB vynakladajú množstvo času a rovnako aj financií, ktoré v konečnom dôsledku zaťažujú vlastníkov.
Domový poriadok je teda nástrojom, ktorý môže prispieť k lepšiemu a pokojnejšiemu bývaniu. Jeho tvorba a dodržiavanie vyžaduje spoluprácu a kompromis zo strany všetkých vlastníkov a nájomníkov. Je to obojstranný kompromis, ktorý sa oplatí, pretože výsledkom je kvalitnejšie a príjemnejšie prostredie pre život.