V každom spoločenstve, či už ide o rodinu, pracovný kolektív alebo obyvateľov bytového domu, hrá každý svoju rolu. Niekedy si kladieme otázky typu: „Aká hra sa tu vlastne hrá?“ alebo „Čo sa odo mňa očakáva?“. Keď premýšľame o tom, čo urobiť, aby sme niekomu alebo niečomu pomohli, je užitočné mať na pamäti, kým v očiach ľudí, s ktorými jednáme, v skutočnosti sme a kto vlastne sú oni pre nás. Aké roly v hre, ktorej sme aktérmi, hráme. Hrať dôstojne a efektívne svoju rolu v živote aj v práci sa oplatí.
Roly v hre zvanej bytový dom
Z najširšieho uhla pohľadu je pre mňa užitočné mať na pamäti, že raz som v role otca a podporovateľa rastu svojich detí, inokedy manžela a milujúceho partnera, niekedy zasa priateľa a pomocníka (pre svojich kamarátov) alebo aj podriadeného či nadriadeného (v práci). Prípadne som v role člena tímu, ktorý má plniť stanovené úlohy. Z každej takejto roly mi vyplývajú určité radosti, starosti, úlohy, ale aj práva a možnosti. Nemusím asi veľa písať o tom, čo sa začne diať, ak niekto začne doma vo vzťahu k manželke alebo deťom hrať úlohu nadriadeného alebo podriadeného z práce. Alebo ak svoju rolu otca a manžela prestane hrať úplne. K role manžela a otca patria predsa okrem iných aj prejavy lásky, ničím nepodmienenej náklonnosti a tolerancie. K pracovným roliam patria viac prejavy vecnosti a hodnotenia výkonu. Možno by ste však našli aj vo svojom okolí ľudí, ktorých ste videli v pracovnom prostredí pri prejavoch hodiacich sa viac do rodinného života a naopak. Výsledkom zamieňania si rolí bývajú problémy vo vzťahoch a prieťahy vo veciach, ktoré treba spoločne urobiť alebo zariadiť.
Pri správe bytového domu sú aktéri tejto „hry“ rovnako v rolách. Pri každom konaní ľudí, ktorí majú niečo spoločné so správou bytového domu, je veľmi potrebné a užitočné navzájom si vyjasniť roly a z nich vyplývajúce úlohy. A potom ich plniť v záujme čo najefektívnejšej správy bytového domu.
Vlastník bytu: Práva a povinnosti spoluvlastníka
Vlastník bytu je, samozrejme, v role užívateľa výhod, ktoré bývanie v bytovom dome umožňuje. Napríklad zdieľanie nákladov na prevádzku domu, využívanie služieb správcu domu, zástupcov vlastníkov bytov, spoločných dodávateľov prác a služieb pre dom. Zároveň sú vlastníci bytov aj v role spoluvlastníkov domu, z čoho im vyplývajú určité dôležité úlohy.
Napriek tomu, že mnohí vlastníci si uvedomujú svoje práva, ich povinnosti brať ohľad na susedov často absentujú. Napríklad pri prerábaní svojich bytov, keď neodborným konaním môžu ohroziť statiku domu. Z pohľadu zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám, jeho spolubývajúci, prípadne jeho návštevník. Zároveň môže v dome vykonávať úpravy, len ak sú v súlade s platnými právnymi predpismi, ako je stavebný zákon. Pred začatím akýchkoľvek stavebných úprav je povinný písomne informovať správcu.
Zástupca vlastníkov: Spojka medzi obyvateľmi a správcom
Zástupca vlastníkov bytov je predovšetkým v úlohe komunikátora mienky väčšiny ľudí správcovi. Jeho najdôležitejšou úlohou, ktorá mu vyplýva z jeho roly, je byť sprostredkovateľom dôležitých informácií medzi vlastníkmi bytov v dome a správcom. Znamená to mať prehľad o potrebách vlastníkov bytov, zorganizovať si tok informácií od jednotlivých vlastníkov bytov k sebe a vydiskutovať si na pôde domu veci s vlastníkmi bytov. Tak, aby dokázal komunikovať správcovi jednotný postoj domu k dôležitým rozhodnutiam, prípadne jasné stanovisko k tomu, čo má správca zabezpečiť alebo zmeniť. Najťažšou úlohou je mať pozbierané názory na dôležité otázky od všetkých alebo aspoň reprezentatívnej väčšiny vlastníkov bytov v dome, aby ich ako zástupca mohol skutočne zastupovať. Na získanie informácií od všetkých mienkotvorných ľudí v dome mu môžu slúžiť zasadania skupiny vlastníkov bytov, u nás v dome ho voláme výbor vlastníkov bytov.
Podľa zákona o vlastníctve bytov, zástupca vlastníkov zabezpečuje styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so správcom bytového domu. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytového domu o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky a údržby bytového domu. Zároveň je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytového domu v súlade so zmluvou o výkone správy. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.
Ak zástupcovia vlastníkov bytov svoju rolu chápu a robia, čo je potrebné, aby ju naplnili, správca dostáva jasnú informáciu, čo má pre ľudí v dome urobiť, prečo to má urobiť a môže začať konať. Prípadne môže oponovať, lebo má na to dôvody, alebo môže k požadovaným riešeniam prispieť ďalšími návrhmi. Konečné rozhodnutia sa potom môžu rodiť na schôdzach vlastníkov domu rýchlo a veci sa skôr „začnú hýbať“.
Správca bytového domu: Odbornosť, transparentnosť a hájenie záujmov
Rolu správcu vo vzťahu k vlastníkom bytového domu definuje v prvom rade zmluva o výkone správy, ktorú má uzavretú. Tá stanovuje aj niektoré jeho úlohy. Z pohľadu zástupcu vlastníkov bytov v bytovom dome vyplývajú každému správcovi z jeho roly predovšetkým tri úlohy: odborne radiť vlastníkom domu, transparentne a efektívne hospodáriť s jeho majetkom a hájiť záujmy jeho vlastníkov.
Poctivé je napísať, že existujú správcovia, ktorí tieto základné úlohy plnia. Svoju odbornosť posilňujú externými odborníkmi, ktorých majú nakontrahovaných z rôznych oblastí potrebných na správu bytového domu. Efektívne hospodárenie riešia transparentnými výberovými konaniami pri zabezpečovaní prác pre bytový dom a zmluvami s dodávateľmi komodít a služieb, ktoré zvýhodňujú väčších odberateľov, takže ceny pre bytový dom sú pri rovnakej kvalite nižšie, ako by boli pre každého samotného vlastníka bytu.
Hájenie záujmov vlastníkov bytov môžu správcovia preukazovať denne. Ideálne je, ak ho dokážu prezentovať na konkrétnych príkladoch vlastníkom na schôdzach. A tu sa trojuholník vlastník bytu - zástupca vlastníkov - správca uzatvára a vracia k vlastníkom bytov. Určite nie je ľahké pre správcu vysvetľovať vlastníkom bytu, že správca musí hájiť záujmy všetkých vlastníkov bytov. To znamená konať podľa dohodnutých, zmluvne alebo legislatívne stanovených pravidiel. A že práve preto niekedy nemôže hájiť záujmy jednotlivca proti záujmom celku. Vlastník bytu v bytovom dome sa môže mať dobre, len ak dom funguje dobre ako celok a každý v ňom hrá dobre svoju rolu.
Domový dôverník: Kedy je odmena opodstatnená?
V kontexte správy bytového domu sa často objavuje aj pozícia domového dôverníka. Je dôležité rozlišovať medzi domovým dôverníkom a zástupcom vlastníkov. Zatiaľ čo zástupca vlastníkov má jasne definované zákonné povinnosti a reprezentuje záujmy všetkých vlastníkov voči správcovi, domový dôverník vykonáva skôr operatívne úlohy v rámci svojho vchodu alebo domu.
Prípad, kedy si domový dôverník účtuje poplatok od každej rodiny bez oficiálneho uznesenia schôdze vlastníkov, zmluvy so správcom, alebo preukázateľnej evidencie práce, je problematický. V takom prípade nemá právo vyberať peniaze. Peniaze „na ruku“ bez dokladov môžu zaujímať aj daňový úrad.
How Does a Trust Work?
Ľudia v dome sa niekedy rozhodnú vyjadriť peniazmi svoju vďaku človeku, ktorý vo svojom voľnom čase pracuje pre bytový dom. Spôsob, akým to robia, je však kľúčový. Komu a za čo sa rozhodnú vlastníci svoje peniaze dať, je na nich. Ak domový dôverník nedokáže preukázať, čo pre dom robí, je pochopiteľné, že mu peniaze dávať nebudete. Bez splnenia všetkých pracovno-právnych náležitostí (v tomto by vám mohol a mal kvalifikovane poradiť správca domu) nemá domový dôverník právo na vaše peniaze. Ak vidíte reálne odvedenú a pre váš dom (a teda aj váš byt) užitočnú prácu domového dôverníka, je na vás, ako ho v rámci dobrých vzťahov s ľuďmi v dome odmeníte. Ako som už písala, náš panelák má päť vchodov, v ktorých sú určení domoví dôverníci (v niektorých vchodoch sa domoví dôverníci striedajú po dvoch rokoch, inde je stále ten istý a to je prípad aj vo vchode, v ktorom bývam). Správkyňa nemá uzatvorené s domovými dôverníkmi žiadne zmluvy o výkonoch, ani im to na spoločnej schôdzi nikto neodsúhlasil, jediné, čo od nich požaduje, je to, aby sa informácie dostali od nej cez dôverníkov k vlastníkom bytov. Teda nie sú za nič odmeňovaní.
V rámci každého bytu by si mal vlastník robiť všetko vo svojej réžii. Teda ak má spoločné priestory na starosti správkyňa, za čo jej platíme, prečo by som teda mala ešte za tú istú prácu platiť domovému dôverníkovi, ktorý mi len veľmi stručne povedal, že „to je na hrable, žiarovky…“, a za to, že ak prídu do nášho vchodu niečo opravovať, on pri nich celý čas stojí a zrejme ich kontroluje. Keďže som mu ešte žiadne peniaze nedala, neviem, či vystavuje príjmový daňový doklad, čo si nemyslím. Ďalej si myslím, že hrable, lopaty, odhŕňače a podobné veci sa nekupujú každý mesiac ani každý rok (samozrejme, pokiaľ ich niekto nezničí). Skladať sa na žiarovky je banalita, v tom nevidím problém (samozrejme vo výške 1/12 z obstarávacej ceny). Nikto nemá od vás pýtať ani cent, pokiaľ vám nevysvetlil, prečo sa „hrable a žiarovky“ nekupujú za peniaze, ktoré každý mesiac platíte podľa zálohového predpisu (ľudia to bežne nazývajú „bytné“ alebo „nájomné“, ale v podstate ide o mesačnú platbu za vodu, teplo, elektrickú energiu, služby spojené s užívaním bytu, platbu do fondu prevádzky, údržby a opráv, často sú v zálohovom predpise aj osobitné položky ako upratovanie alebo drobná údržba domu a pod.). Spoločne so správkyňou sa skúste pozrieť na to, aké položky v zálohovom predpise máte. Mali by tam byť aj položky, z ktorých je možné (a mali by sa) hradiť drobné výdavky na údržbu domu. Všetky takéto, ale aj iné výdavky zo spoločných peňazí by vám (tak ako každému vlastníkovi bytu v bytovom dome) mal správca vedieť do posledného centu vydokladovať a preukázať. Pokiaľ ide o čas, ktorý niekto strávi poskytnutím služby ostatným ľuďom žijúcim v bytovom dome, to je na zváženie. Ak nejde o prácu na základe zmluvného vzťahu (a to si, prosím, u vašej správkyne overte), tak ide o dobrovoľnú službu daného pána, ktorý sa na to dal.
Domový poriadok: Pravidlá spolunažívania
Domový poriadok definuje pravidlá, ktoré musia dodržiavať osoby nachádzajúce sa v bytovke. Schvaľuje ho nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov. Hoci sankcie za nedodržiavanie domového poriadku neboli uzákonené, niektoré aspekty, ako napríklad zverejňovanie dlžníkov na „tabuli hanby“ pri nedoplatkoch presahujúcich trojnásobok aktuálneho mesačného určenia, sú v súlade s GDPR a Zákonom o vlastníctve bytov.
Základné práva a povinnosti vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome upravuje Občiansky zákonník, zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a zákon č. 116/1990 Zb. Užívateľ bytu alebo nebytového priestoru je povinný bezodkladne na vlastné náklady odstrániť väčšie znečistenie spoločných priestorov, ktoré spôsobil sám, jeho domáce zviera, resp. návštevník. Pri stavebných úpravách je povinný zabezpečiť priebežné čistenie spoločných priestorov. Taktiež je povinný triediť komunálny odpad a ukladať ho do vyhradených kontajnerov.
Dodržiavanie nočného kľudu od 22:00 do 6:00 hodiny nasledujúceho dňa je taktiež súčasťou domového poriadku. V tomto čase nie je povolené vykonávať akúkoľvek činnosť, ktorá by spôsobovala nadmerný hluk. Vchod do domu je potrebné uzamykať od 22:00 hodiny na zamedzenie prístupu cudzích osôb.
Vzťah zástupcu vlastníkov a domového dôverníka
Je zrejmé, že význam týchto dvoch pracovných pozícií sa niekedy ľuďom splýva. Kedysi boli len domovníci, ktorí opravovali, upratovali, v zime odhŕňali sneh a v lete polievali záhradku pred domom. Dnes je svet správy bytových domov ďaleko zložitejší. Vlastníci bytov sú vzdelanejší, legislatíva sa vyvíja a všetky služby spojené so správou bytových domov je možné si kúpiť.
Zástupca vlastníkov má byť predovšetkým organizátor a komunikátor, ktorý dokáže dať ľudí v dome dohromady a tlmočiť správcovi, čo dom chce. Súčasne s tým má byť schopný spočítať a pomenovať ekonomický zmysel činnosti správcu a iných dodávateľov služieb pre dom. Každodennú starostlivosť o dom môžu vykonávať „klasickí“ domovníci, niektorí z vlastníkov bytov, alebo iní dodávatelia služieb. Právne a technologické stránky správy domu by mal pritom postrážiť správca.
V prípade, že sa v dome vyskytnú problémy s osobou zvolenou do funkcie zástupcu vlastníkov, je na mieste túto situáciu riešiť, a to jeho odvolaním na schôdzi vlastníkov. Podobne, ak domový dôverník neoprávnene vyberá finančné prostriedky, vlastníci bytov by mali iniciovať kroky na jeho odvolanie alebo riešenie situácie prostredníctvom správcu. Jasné definovanie rolí a zodpovedností je kľúčové pre hladký chod a efektívnu správu bytového domu.