Daň z nehnuteľností: Kedy a ako ju zaplatiť v Slovenskej republike

Daň z nehnuteľností predstavuje kľúčovú miestnu daň, ktorá sa vzťahuje na všetkých majiteľov pozemkov, domov či bytov. Upravuje ju zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, no jej správu a konkrétnu výšku si určuje každá obec alebo mesto individuálne. Je špecifická tým, že sa neplatí štátu, ale priamo samospráve. Mnohí vlastníci nehnuteľností si aj napriek tomu nie sú istí, kedy sa daň z nehnuteľnosti platí, ani kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí a často pátrajú aj po tom, aká je jej výška. Stáva sa, že nový majiteľ nehnuteľnosti čaká na výzvu od úradu, hoci by iniciatíva mala vyjsť z jeho strany a nejasnosti vznikajú aj v súvislosti s tým, ako funguje daň z kúpy nehnuteľnosti alebo daň z nadobudnutia nehnuteľnosti a kedy je potrebné podať daňové priznanie z nehnuteľnosti.

Kedy vzniká daňová povinnosť a kedy zaniká?

Daňová povinnosť vzniká daňovníkovi, ktorý sa v priebehu predchádzajúceho roka stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľností. Táto vzniká prvým dňom zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po tom zdaňovacom období, v ktorom nehnuteľnosť nadobudol. V praxi to znamená, že ak ste si kúpili byt v rámci roka 2024, t. j. od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024, daňová povinnosť vám vzniká od 1. 1. 2025. Daňová povinnosť pritom vzniká nielen pri kúpe nehnuteľnosti, ale aj pri darovaní, dedení či kolaudácii novostavby.

Povinnosť platiť daň zaniká k 31. decembru zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovník stratil vlastnícke, správcovské, nájomné alebo užívacie právo k nehnuteľnosti. Ak prišlo k predaju nehnuteľnosti napr. 1. 9. 2025, daňová povinnosť pôvodnému majiteľovi zaniká k 31. 12. 2025. Novému vlastníkovi následne vzniká daňová povinnosť od 1. 1. 2026.

Podanie daňového priznania k dani z nehnuteľnosti

Po nadobudnutí novej nehnuteľnosti je však prvoradé najskôr podať daňové priznanie z nehnuteľnosti na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade. Spravidla je na to vyhradený čas do 31. januára nasledujúceho roka. Daňové priznanie musí daňovník podať do 31. januára svojmu správcovi dane.

Kto musí podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti na rok 2025?

Táto otázka je dôležitá. Ak sa u vás v roku 2024 nič nezmenilo, teda ste nekúpili, nepredali ani nezmenili nehnuteľnosť, priznanie podávať nemusíte. Obec vám automaticky pošle rozhodnutie na zaplatenie dane, ktorá sa platí podľa stavu k 1. januáru 2025.

Daňové priznanie musíte podať vtedy, ak ste sa k 1. januáru 2025 stali vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti. Ide najmä o tieto najčastejšie prípady:

• Kúpa, predaj alebo darovanie nehnuteľnosti.
• Dedenie alebo dražba nehnuteľnosti. Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením v priebehu roka daňová povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia. Pri nadobudnutí nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka daňová povinnosť vydražiteľovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom. V týchto prípadoch sa uplatňuje výnimka. Daňové priznanie musíte podať do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti.
• Rozvod a majetkové vysporiadanie, ktoré zmenilo podiely na nehnuteľnosti.
• Získanie právoplatného stavebného povolenia alebo kolaudačného rozhodnutia. V prvom prípade sa mení napríklad záhrada na stavebný pozemok, po kolaudácii sa zasa zo stavebného pozemku stáva zastavaná plocha.
• Zmena účelu užívania stavby, bytu alebo pozemku. Príkladom je premena obytnej miestnosti na kanceláriu.
• Zbúranie stavby (na základe povolenia na odstránenie stavby).

Ak si nie ste istí, či patríte do niektorej z týchto kategórií, radšej sa poraďte so svojím obecným alebo mestským úradom.

Príklad: Ak ste nadobudli byt do vlastníctva 1. 9. 2025, do 31. 1. 2026 (v prípade, že je zapísaný v katastri) musíte podať daňové priznanie.

Praktická rada: Ak napríklad nadobudnete nehnuteľnosť 25. 8. 2022, daňové priznanie ste povinní podať do 31. januára 2023.

Ak 31. január pripadne na víkend alebo sviatok, lehota sa posúva na najbližší nasledujúci pracovný deň.

Ako vypočítať a zaplatiť daň?

Na rozdiel od iných daní, daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní. Vašou úlohou je vyplniť priznanie a uviesť v ňom všetky potrebné údaje, ako je výmera pozemku, počet podlaží stavby, a podobne. Na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru zdaňovacieho obdobia.

Daň potom vypočíta správca dane (mesto, obec), teda obec alebo mesto, na základe svojho Všeobecne záväzného nariadenia (VZN), v ktorom určuje sadzby a koeficienty. Správca dane vyrubuje daň z nehnuteľností každoročne podľa stavu k 1. januáru. Rozhodnutie o vyrubení dane vám pošle poštou alebo do elektronickej schránky, spravidla v marci alebo apríli.

Príklad výpočtu dane z bytu:

Pán Jozef kúpil v roku 2024 dvojizbový byt v Trnave s rozlohou 65 m². Mesto Trnava má vo svojom VZN určenú sadzbu dane z bytov 1,15 €/m². Správca dane vypočíta daň takto:

65 m² × 1,15 €/m² = 74,75 €

Daň pána Jozefa za celý rok 2025 bude 74,75 €.

Splatenie dane:

Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Správca dane vám pošle výmer za príslušné zdaňovacie obdobie s uvedením výšky dane spravidla do 15. mája. Pri vyšších sumách ju je možné platiť aj v splátkach. Správca dane môže určiť platenie dane z nehnuteľností aj v splátkach, pričom lehotu splatnosti jednotlivých splátok určí v rozhodnutí, ktorým daň vyrubuje. V prípade, že bude vyrubená daň vyššia ako 33 000 eur, mesto/obec určí platenie dane najmenej v dvoch rovnomerných splátkach. Všetky platobné údaje nájdete priamo v doručenom rozhodnutí.

Spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

Ak je pozemok, stavba, byt a nebytový priestor v bytovom dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podá každá fyzická alebo právnická osoba, teda spoluvlastník, do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Existuje však možnosť ustanovenia si na základe dohody všetkých spoluvlastníkov spoločného zástupcu, ktorý podá priznanie za všetkých. V takom prípade ostatní spoluvlastníci ručia za daň do výšky svojho podielu.

Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM) môže priznanie podať len jeden z manželov a za daň ručia obaja spoločne a nerozdielne.

Tlačivá a typy daňových priznaní

Priznanie sa podáva na jednotnom tlačive, ktoré je rovnaké pre fyzické aj právnické osoby. Môžete si ho stiahnuť zo stránky Ministerstva financií SR alebo ho získať priamo na úrade. K vyplnenému tlačivu nie je potrebné priložiť dokumenty ako list vlastníctva a pod. Tie by si úrady mali overiť sami v katastri nehnuteľností. Zaručuje to tzv. antibyrokratický zákon č. 177/2014 Z. z.

Rozlišujeme tri typy priznaní, ktoré označíte na úvodnej strane tlačiva:

• Priznanie k dani z nehnuteľností: Podávate ho, ak ste ho v danej obci ešte nikdy nepodávali, ale vznikla vám daňová povinnosť (napr. kúpa prvej nehnuteľnosti).
• Čiastkové priznanie na vznik ďalšej daňovej povinnosti: Podávate ho vtedy, ak už ste v danej obci priznanie podávali, ale v uplynulom roku ste nadobudli ďalšiu nehnuteľnosť alebo došlo k zmene na tej existujúcej.
• Čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti: Podávate ho, ak vám zanikla daňová povinnosť (napr. predali ste nehnuteľnosť).

Správne vyplnené tlačivo môžete podať osobne, poslať poštou alebo elektronicky (ak má obec túto možnosť a ste registrovaný na portáli Finančnej správy SR). Zákon neustanovuje povinnosť mesta alebo obce poskytovať elektronické služby, a teda napr. podať daňové priznanie elektronickými prostriedkami, avšak ustanovuje možnosť ich poskytovania.

Úľavy a oslobodenia od dane

Zákon definuje prípady, kedy je možné získať úľavu alebo byť od dane úplne oslobodený. Obce a mestá môžu vo svojom VZN znížiť daň najmä pre tieto skupiny:

• Osoby staršie ako 65 rokov - ak nehnuteľnosť slúži výhradne na ich osobné potreby alebo trvalé bývanie. V niektorých obciach sa úľava uplatní automaticky, inde je potrebné o ňu požiadať.
• Osoby s ťažkým zdravotným postihnutím (ŤZP) - úľavy sa môžu týkať pozemkov, stavieb alebo garáží, ktoré využívajú.
• Ďalšie prípady: Oslobodenie sa často týka aj nehnuteľností, ktoré slúžia na sociálne, vzdelávacie alebo športové účely, prípadne sú vo vlastníctve cirkví a neziskových organizácií. Správca dane môže znížiť alebo oslobodiť od dane aj ďalšie kategórie pozemkov, stavieb alebo bytov. Podmienky zníženia alebo oslobodenia od dane ustanovuje vo všeobecne záväznom nariadení.

Ak máte nárok na úľavu, nezabudnite ho uplatniť do 31. januára príslušného roka. Inak nárok na daný rok zaniká. Žiadosť o oslobodenie alebo zníženie dane je potrebné podať do 31. januára.

Príklady z praxe:

1. Pán Jablonec roky platí daň z nehnuteľností za svoj rodinný dom. V septembri 2025 však skolaudoval novú samostatne stojacu garáž a hoci dom už v systéme zaevidovaný má, 31. januára 2026 musí podať čiastkové daňové priznanie z nehnuteľnosti, v ktorom túto novú stavbu prizná.
2. Pani Guľatá zdedila v marci 2024 byt. Do 30 dní oznámila obci, že sa stala jeho novou vlastníčkou a keďže byt nadobudla v roku 2024, daňové priznanie k dani z nehnuteľností podala do 31. januára 2025.
3. Pani Kvetnatá predala svoj byt 15. decembra 2025. Hoci už byt nevlastní, je povinná do 31. januára 2026 podať čiastkové daňové priznanie k dani z nehnuteľností na zánik daňovej povinnosti.

Dôležité upozornenia a rady

• Správu dane z nehnuteľností v Bratislave vykonáva mesto (teda nie mestská časť), Oddelenie miestnych daní a poplatkov.
• Daň sa vypočíta na základe údajov v daňovom priznaní (napr. výmera bytu v m² alebo počet podlaží stavby) a príslušnej sadzby.
• Správca dane sa môže rozhodnúť, že daň nižšiu ako 5 € nebude vyrubovať a vyberať. Týka sa to najmä obcí a mestských častí, nehnuteľností iných štátov, cirkví a náboženských spoločností, verejných vysokých škôl, štátnych pozemkov a stavieb, ktoré spravuje Slovenská akadémia vied, nehnuteľností, ktoré slúžia na vzdelávanie, pozemkov vo vlastníctve zdravotníckych zariadení určených na ústavnú zdravotnú starostlivosť, vo vlastníctve Slovenského Červeného kríža a podobne. Kompletný zoznam s upresnením nájdete v § 17 Zákona č. 582/2004 Z. z.
• V súvislosti s problémami, ktoré aktuálne eviduje kataster, môžu mať niektorí daňovníci problém zistiť, či ich vlastníctvo bolo alebo nebolo zapísané do katastra nehnuteľností v minulom roku, a teda či im vznikla povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Finančná správa v týchto prípadoch dáva do pozornosti ustanovenie daňového poriadku, ktoré hovorí, že správca dane zo závažných dôvodov odpustí zmeškanie lehoty, ak o to daňový subjekt požiada najneskôr do 30 dní odo dňa, keď odpadli dôvody zmeškania, a ak v tej istej lehote urobí zmeškaný úkon.
• Na Slovensku sa v súčasnosti neplatí žiadna priama daň z kúpy nehnuteľnosti. Niektoré staršie zdroje totiž spomínajú daň z nadobudnutia nehnuteľnosti, no tá sa už dlho neplatí, v roku 2004 bola zrušená.
• Daň z nehnuteľnosti upravuje § 4 až § 18 zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach.

Daň z nehnuteľností je dôležitou povinnosťou každého vlastníka. Dôkladná príprava a dodržanie termínov vám ušetrí čas aj prípadné pokuty. Ak si niečím nie ste istí, neváhajte kontaktovať príslušný mestský alebo obecný úrad.

tags: #dokey #vyplatit #dan #za #nehnutelnost