Kúpa nehnuteľnosti predstavuje pre väčšinu ľudí najväčší obchod ich života. S týmto významným krokom sú spojené aj isté riziká, najmä pokiaľ ide o bezpečnosť prevodu finančných prostriedkov. Ako kupujúci sa chcete uistiť, že vaše peniaze sa dostanú k predávajúcemu až vtedy, keď sa stanete právoplatným vlastníkom nehnuteľnosti. Na druhej strane, predávajúci chce mať istotu, že peniaze za svoj dom či byt budú uhradené v plnej výške a bezpečne. V tomto článku sa ponoríme do rôznych spôsobov úhrady kúpnej ceny a zhodnotíme ich bezpečnosť a praktickosť.
Právne Aspekty Vlastníctva Nehnuteľnosti
Je dôležité pochopiť, že momentom podpisu zmluvy o prevode nehnuteľnosti (kúpna alebo kúpnopredajná zmluva) sa nestávate okamžite jej majiteľom. Vlastníctvo nadobúdate až momentom vydania rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. To znamená, že kataster musí odsúhlasiť a následne vložiť vaše vlastnícke právo do katastra nehnuteľnosti. Bez tohto právoplatného zápisu nie ste právnym vlastníkom.
Obmedzenia Platieb v Hotovosti
V súčasnej dobe platí zákon o obmedzení platieb v hotovosti, ktorý striktne zakazuje akékoľvek platby v hotovosti bez ohľadu na ich právny dôvod, okrem výnimiek definovaných v zákone. Konkrétne, zákon č. 394/2012 Z. z. nadobudol účinnosť 1. januára 2013 a zakazuje platbu v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15 000 EUR medzi fyzickými osobami - nepodnikateľmi. V prípade nehnuteľností je kúpna cena spravidla dohodnutá vo výške presahujúcej uvedené limity. Ak sa zmluvné strany (fyzické osoby - nepodnikatelia) dohodnú na úhrade kúpnej ceny prevyšujúcej uvedené limity v hotovosti, dopustia sa priestupku a môžu im byť uložené pokuty do 10 000 EUR. Pri porušení zákazu fyzickou osobou - podnikateľom alebo právnickou osobou hrozí pokuta až do 150 000 EUR. Ak kúpna cena (resp. jej časť) presahuje tento limit a zmluvné strany chcú aspoň časť kúpnej ceny uhradiť v hotovosti, táto časť nesmie presiahnuť 15 000 EUR.
Spôsoby Úhrady Kúpnej Ceny a Súvisiace Riziká
Existuje niekoľko spôsobov, ako môžete uhradiť kúpnu cenu nehnuteľnosti. Každý z nich prináša rôznu mieru bezpečnosti a vyžaduje si odlišný prístup.
1. Platba v Hotovosti pri Podpise Kúpnej Zmluvy
Tento spôsob sa v minulosti využíval veľmi často, no v súčasnosti patrí medzi najnebezpečnejšie. Kupujúci odovzdáva predávajúcemu celú sumu v hotovosti ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. V tomto prípade dávate všetky peniaze vopred majiteľovi bez akejkoľvek záruky, že sa stanete skutočným vlastníkom nehnuteľnosti. Ak by napríklad iný kupujúci podal návrh na vklad s iným kupujúcim skôr, kataster by rozhodol v jeho prospech. Vy by ste tak nemali ani nehnuteľnosť, ani peniaze, a jediné, čo by vám zostalo, by bolo zdĺhavé súdne konanie.
Aj keď je tento spôsob vysoko rizikový, ak sa preň napriek tomu rozhodnete, je nevyhnutné prijať určité opatrenia na zvýšenie bezpečnosti. Pred vyplatením kúpnej ceny si z katastra nehnuteľností vyžiadajte overený list vlastníctva na právne účely (správny poplatok je 8 EUR). List vlastníctva nesmie byť zaťažený plombou a musí spĺňať všetky náležitosti podľa zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Dôležité je tiež vyžiadať si od predávajúceho potvrdenie o prijatí kúpnej ceny. Napriek týmto krokom je to však stále veľmi nebezpečný spôsob úhrady.
Odporúčaná formulácia v kúpnej zmluve, ak sa predsa len rozhodnete pre úhradu v hotovosti, by mohla byť: "Predávajúci prevzal celú kúpnu cenu od Kupujúceho pred podpisom tejto kúpnej zmluvy v hotovosti, čo zmluvné strany potvrdzujú svojím podpisom na kúpnej zmluve." Táto formulácia by mohla pomôcť predchádzať prípadným sporom o tom, či bola kúpna cena skutočne uhradená.
2. Bezhotovostný Prevod na Účet Predávajúceho
Platba peňazí prostredníctvom prevodu na účet je jednou z najčastejších možností vyplatenia kúpnej ceny. V tomto prípade neplatia limity ako pri hotovostnej platbe. Na druhej strane však obsahuje podobnú nevýhodu ako platba v hotovosti - kupujúci vyplatí predávajúcemu 100 % kúpnej ceny vopred, bez toho, aby sa stal majiteľom nehnuteľnosti pred právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra.
Bezpečnosť prevodu peňazí môžete zvýšiť jednoduchými úkonmi. Je dôležité, aby ste v banke skontrolovali, že bankový účet je skutočne účtom predávajúceho (nie rodinného príslušníka alebo tretej osoby). Rovnako ako pri platbe v hotovosti, aj tu je dôležité mať k dispozícii aktuálny list vlastníctva na právne účely bez plomby.
V kúpnej zmluve je vhodné dohodnúť si lehotu, v ktorej má byť kúpna cena prevedená, a tiež bližšie podmienky, za ktorých bude kupujúci povinný previesť kúpnu cenu na účet predávajúceho. Napríklad, prevod môže byť podmienený splnením určitých náležitostí alebo získaním financovania.
Pri tomto spôsobe úhrady existuje riziko, že ak správa katastra konanie preruší, predávajúci, ktorý už má peniaze na svojom účte, nemusí mať záujem o spisovanie dodatku ku kúpnej zmluve alebo o opravu iných chýb podania. V prípade, ak Okresný úrad - katastrálny odbor konanie zastaví, je nutné nanovo spísať celú kúpnu zmluvu a ešte raz ju podať do katastra nehnuteľností.
3. Úschova Peňazí
Úschova peňazí predstavuje bezpečnejší spôsob prevodu kúpnej ceny, kde kupujúci (zložiteľ) vloží kúpnu cenu na účet tretej osoby (uschovávateľ), ktorá sa na určitý čas vzdá práva s peniazmi disponovať.
a) Úschova v Realitnej Kancelárii
Najčastejšie je uschovávateľom realitná kancelária. Kúpna cena sa z úschovy najčastejšie vypláca vtedy, ak je na liste vlastníctva uvedené meno kupujúceho a sú splnené ostatné podmienky podľa zmluvy o prevode nehnuteľností (napr. nadobudnutie nehnuteľnosti bez tiarch predávajúceho).
Riziko spojené s touto formou vyplatenia spočíva v tom, že dávate možnosť realitnej kancelárii disponovať s týmito peniazmi. Tento problém môže nastať najmä vtedy, ak je účet, na ktorý ste vložili peniaze, prevádzkovým účtom, z ktorého realitná kancelária vypláca svoje náklady. Rovnako môže byť pre majiteľa realitnej kancelárie veľkým pokušením ukončiť svoju podnikateľskú činnosť, ak kupujúci zloží na ich účet vyššiu sumu do úschovy.
Ak sa rozhodnete pre tento spôsob, je dôležité zistiť, ako dlho spoločnosť figuruje na trhu (prostredníctvom výpisu z Obchodného registra SR) a aká je spokojnosť zákazníkov s realitnou kanceláriou. Napriek tomu, že niektorí realitní makléri tento spôsob odporúčajú, je spojený s rizikom sprenevery. Úschovu v rámci realitnej kancelárie možno odporučiť maximálne pri zložení rezervačného, resp. zálohového poplatku.
b) Úschova u Advokáta
Funguje na podobnom princípe ako úschova prostredníctvom realitnej kancelárie, s tým rozdielom, že peniaze zložíte na účet advokáta alebo advokátskej kancelárie. Dôležité je trvať na tom, aby účet bol oddelený (tzv. depozitný účet), slúžiaci výlučne na úschovu finančných prostriedkov klientov. V zmluve o úschove je možné dojednať aj ďalšie podmienky vyplatenia kúpnej ceny.
V porovnaní s úschovou v realitnej kancelárii je úschova u advokáta považovaná za bezpečnejší spôsob, podobne ako notárska úschova. Advokáti sú zo zákona povinní poistiť sa v oblasti zodpovednosti za výkon činnosti (poistenie profesnej zodpovednosti právnikov) s minimálnym limitom poistenia vo výške 1 500 000 EUR. Dôležité je však pamätať na to, že poistenie sa nevzťahuje na peniaze na účte, ale na činnosť advokáta. Pri výbere advokáta odporúčame zvoliť takého, ktorý pôsobí na trhu viac ako 5 rokov a má dobré referencie. Pri skutočne vysokých sumách sa zvážte rozdelenie platby na viacerých advokátov.
c) Notárska Úschova
Notárska úschova, spolu s advokátskou úschovou, je považovaná za najbezpečnejší spôsob vyplatenia kúpnej ceny na Slovensku. Notár je zo zákona povinný poistiť sa voči zodpovednosti za výkon činnosti s poistnou sumou okolo 1 600 000 EUR, ktorá sa dá v prípade potreby navýšiť.
Postup je nasledovný: kupujúci prevedie kúpnu cenu na účet notára. Notár pripraví notársku zápisnicu (Zápisnica o prevzatí peňazí do notárskej úschovy) na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti, ktorá sa podpíše oboma zmluvnými stranami spolu s notárom. V zápisnici sú uvedené všetky strany a podmienky, za ktorých budú peniaze z úschovy uvoľnené. Predávajúci má istotu, že kupujúci disponuje finančnou čiastkou. Ďalšou výhodou je, že peniaze v notárskej úschove sú chránené pred exekúciou kupujúceho, čo predávajúcemu odpadá ďalšie pochybnosti.
Zriadenie notárskej úschovy stojí približne dvakrát toľko ako vinkulácia v banke, no pre maximálnu bezpečnosť prevodu peňazí pri kúpe nehnuteľnosti ju odporúčame.
4. Banková Vinkulácia (Viazaný Účet)
Banková vinkulácia patrí medzi najrozšírenejšie a bezpečné spôsoby vyplatenia peňazí. Kúpna cena je vinkulovaná (zablokovaná) na účte kupujúceho. Predávajúci následne dostane od banky potvrdenie o zriadení vinkulácie a zablokovaní kúpnej ceny. Obyčajne zriadenie vinkulácie trvá 1 až 3 dni a doba zablokovania peňazí je 2 až 3 mesiace.
Nakladanie s peniazmi uloženými na vinkulačnom účte je možné iba vtedy, ak s tým súhlasí aj predávajúci. Vinkulácia bude uvoľnená predávajúcemu po splnení podmienok uvedených v zmluve o vinkulácii, ktorá vychádza zo zmluvy o prevode nehnuteľnosti. Dokladom na uvoľnenie vinkulácie je originál listu vlastníctva, kde v časti "B" figuruje meno nového vlastníka a sú splnené ostatné podmienky.
Je však potrebné poznamenať, že niektoré banky (napr. Prima banka) zriaďujú vinkuláciu na obdobie, nie na úkon. To znamená, že aj keď máte prepísaný list vlastníctva, banka peniaze z vinkulácie uvoľní až po skončení dohodnutej lehoty, čo môže predstavovať problém pri predaji.
Z hľadiska predávajúceho môže vinkulácia znamenať riziko, ak vznikne exekúcia na osobu kupujúceho v čase, keď prebieha vinkulácia. V takom prípade finančné prostriedky z vinkulácie podliehajú exekúcii.
Poplatok za zriadenie vinkulácie sa pohybuje od 20,- EUR do 200,- EUR, v závislosti od banky.
5. Financovanie Prostredníctvom Hypotéky
Hypotekárny úver je momentálne najčastejším spôsobom financovania kúpy nehnuteľnosti. Ide o bezpečný spôsob, kde okrem kupujúceho a predávajúceho je prítomná aj banka. Banka uhrádza hypotéku na základe vyznačenej plomby na liste vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti, ktorá sa vyznačí na základe podaných záložných zmlúv na kataster.
Pre čerpanie úveru je potrebné do banky dodať kúpnu zmluvu s overenými podpismi predávajúcich, poistiť nehnuteľnosť, zriadiť vinkuláciu a splniť ostatné bankou vyžadované náležitosti. Banka na základe vopred definovaných a neskôr splnených podmienok prevádza peniaze predávajúcemu na účet.
Zriadenie hypotekárneho úveru trvá od niekoľkých pracovných dní až po 1 mesiac. Nevýhodou je povinnosť kupujúceho splácať úver každý mesiac počas dohodnutých rokov a tiež ťarcha (záložné právo) na nehnuteľnosti, ktorá obmedzuje vlastníka v možnostiach nakladať s vlastnou nehnuteľnosťou (vždy je potrebný súhlas banky).
Hypotéky 101 (pre kupujúcich nehnuteľností po prvýkrát)
Zmluva o Budúcej Kúpnej Zmluve (ZOBZ)
Pred samotným podpisom kúpnej zmluvy sa často stretávame so zmluvou o budúcej kúpnej zmluve (ZOBZ). Ide o predbežnú dohodu, ktorou sa obe strany zaviažu, že v budúcnosti uzatvoria kúpnu zmluvu. Aj keď ide „len“ o budúci záväzok, ZOBZ je právne záväzná. Toto je častá prax, najmä pri developerských projektoch.
ZOBZ by mala obsahovať identifikačné údaje zmluvných strán, presný opis nehnuteľnosti, dohodnutú kúpnu cenu, spôsob a čas úhrady, ako aj podmienky a termín uzatvorenia finálnej kúpnej zmluvy. V prípade, že sa kupujúci rozhodne uhradiť časť kúpnej ceny vopred (napr. rezervačný poplatok), mal by byť tento spôsob úhrady detailne špecifikovaný v ZOBZ.
Je dôležité si uvedomiť, že zložením rezervačného poplatku sa celý proces len začína a kedykoľvek môže stroskotať (napr. kupujúci nemusí dostať hypotéku). Preto je nevyhnutné, aby bola v ZOBZ upravená možnosť odstúpenia od zmluvy a podmienky vrátenia zálohy.
Rezervačná Zmluva
Rezervačná zmluva slúži na „zmrazenie“ danej nehnuteľnosti, teda na zabezpečenie toho, aby ju majiteľ ďalej neponúkal na predaj. Zmluva musí obsahovať opis nehnuteľnosti, identifikáciu zmluvných strán a dohodnutú lehotu trvania rezervačnej zmluvy. Pri hypotekárnom úvere ide zvyčajne o 4 až 8 týždňov, pri kompletnej hotovosti môže stačiť aj týždeň.
Rezervačný poplatok platí kupujúci v realitnej kancelárii, môže to byť formou hotovosti alebo prevodom na účet. Výšku rezervačného poplatku zvyčajne určuje realitná kancelária a často predstavuje aj výšku provízie pre realitnú kanceláriu (2% až 5% z ceny nehnuteľnosti, alebo pevné sumy).
V prípade nedodržania rezervačnej zmluvy by mal byť v zmluve upravený inštitút zmluvnej pokuty, ktorá zabezpečí, aby nedošlo k svojvoľnému nedodržaniu podmienok ani jednej strany.
Vklad do Katastra Nehnuteľností
Po podpísaní kúpnej zmluvy a zabezpečení úhrady kúpnej ceny nasleduje proces vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Tento proces má svoje zákonné lehoty. Pri bežnom návrhu na vklad (V-čkové konanie) je lehota 30 dní (správny poplatok 66 EUR). V prípade urýchľovacieho poplatku (kolok 66 + 200 EUR) sa lehota skráti na 15 dní.
Ak predávajúci má na liste vlastníctva ťarchu (napr. záložné právo banky), je potrebné túto ťarchu vymazať pred podaním návrhu na vklad. Po vyplatení dlžnej sumy obdrží predávajúci potvrdenie (kvitanciu), ktoré slúži ako návrh na vymazanie záložného práva.
Po ukončení konania o vklade pošle kataster list vlastníctva novému majiteľovi. Ak nový majiteľ potrebuje list vlastníctva skôr, musí sa informovať na katastri alebo sledovať internetovú stránku katasterportal.sk (aktualizuje sa raz týždenne). Po získaní listu vlastníctva ho predloží banke alebo notárovi, ktorí následne uvoľnia peniaze predávajúcemu.
Rada na Záver
Pri kúpe nehnuteľnosti je kľúčové maximalizovať bezpečnosť prevodu peňazí. Odporúčame zriadenie notárskej úschovy alebo advokátskej úschovy ako najbezpečnejších spôsobov. Banková vinkulácia je tiež dobrou alternatívou, no treba si uvedomiť jej obmedzenia a riziká spojené s exekúciou. Bezhotovostný prevod na účet predávajúceho je bežný, ale vyžaduje si dôkladnú kontrolu a dôveru v predávajúceho. Platba v hotovosti priamo pri podpise kúpnej zmluvy je vysoko riziková a v dnešnej dobe sa jej treba vyhnúť, ak je to možné.
Pri predaji nehnuteľnosti spolupracujte so solídnou realitnou kanceláriou, ktorá vám dá na výber z bezpečných možností úschovy peňazí. Na úschove peňazí sa neoplatí šetriť, nakoľko bezpečnosť celého procesu je v záujme oboch zmluvných strán. Takto budú mať obe strany maximálnu dôveru v celý proces prevodu nehnuteľnosti a peňazí.