V dnešnej dobe čoraz väčšie množstvo obyvateľov čelí zadlženosti, či už na účely zabezpečenia si bývania alebo na zabezpečenie bežných životných potrieb ako nákup spotrebičov alebo nového auta. V záujme si tieto potreby zabezpečiť vstupujú do záväzkových vzťahov s osobami, ktoré im finančné prostriedky poskytnú/požičajú (veritelia). Veritelia, aby si zabezpečili návratnosť svojich pohľadávok, často siahnu po vhodnom a dostupnom spôsobe zabezpečenia prostredníctvom záložného práva. V momente, kedy dlžník nesplní svoj záväzok, môže veriteľ záložné právo vykonať. Ak dôjde k samotnému výkonu záložného práva, najjednoduchšou cestou je uplatnenie práva veriteľa práve prostredníctvom dobrovoľnej dražby. Ide o postup podľa zákona číslo 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách. Tento inštitút predstavuje jeden z mnohých prostriedkov, ktoré možno využiť v procese vymáhania pohľadávok.
Čo je dobrovoľná dražba?
Dobrovoľná dražba je verejné konanie mimosúdneho charakteru, ktoré iniciuje navrhovateľ. Cieľom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby. Ustanovený licitátor sa obracia na účastníkov dražby s výzvou na podávanie ponúk. Príklepom licitátora prejde vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu dražby na účastníka dražby, ktorý urobí najvyššiu cenovú ponuku na kúpu predmetu dražby - vydražiteľa. Samotná dražba je vlastne verejný predaj, pri ktorom sa určitá vec ponúka na kúpu neurčitému počtu osôb. Táto vec sa predá udelením príklepu, a to tomu, kto ponúkne najviac.
Zákonný rámec a regulácia
Problematika dobrovoľných dražieb je primárne upravená v zákone č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách (ďalej len „Zákon o dobrovoľných dražbách“). Ďalšími zdrojmi informácií sú dražobné poriadky jednotlivých dražobných spoločností. Zákon definuje dražbu ako verejné ponukové konanie, pri ktorom sa na základe vopred určených podmienok prechádza vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku a splní všetky podmienky dražby.
Zákon tiež ustanovuje, čo nemôže byť predmetom dobrovoľnej dražby. V praxi ide napríklad o predmety, s ktorými navrhovateľ dražby alebo dražobník na základe zmluvy, vykonateľného rozhodnutia súdu alebo vykonateľného rozhodnutia orgánu verejnej správy nesmie nakladať, predmety, pri ktorých konanie dražby vylučuje osobitný predpis, cenné papiere či majetok vo vlastníctve štátu, obce alebo určených právnických osôb.
Kto iniciuje dobrovoľnú dražbu?
Navrhovateľom je zvyčajne vlastník predmetu dražby (najčastejšie nehnuteľnosti), osoba vykonávajúca záložné právo alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. V praxi sú najčastejšími iniciátormi banky, ktorých dlžníci nie sú schopní splácať svoje hypotekárne úvery zabezpečené záložným právom na nehnuteľnosť. Dobrovoľnú dražbu môže navrhnúť vlastník predmetu dražby, záložný veriteľ (resp. osoba vykonávajúca záložné právo), alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona.
Ako sa dozvedieť o dobrovoľnej dražbe?
Záujemca o dobrovoľnú dražbu sa o nej môže dozvedieť prostredníctvom dražobníka konkrétnej nehnuteľnosti. Dražobníkov ako aj zoznamy všetkých dražieb si záujemca môže nájsť v Notárskom centrálnom registri dražieb (www.notar.sk) a v Obchodnom vestníku (www.justice.gov.sk) alebo na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Dražobník je povinný oznámenie o dražbe uverejniť v registri dražieb minimálne 15 dní pred otvorením dražby. Pokiaľ je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka, alebo ak najnižšie podanie presiahne sumu 16 550 €, je povinnosťou dražobníka oznámenie o dražbe uverejniť najmenej 30 dní pred jej začatím.
Kto môže byť účastníkom dobrovoľnej dražby?
Dobrovoľnej dražby sa môže zúčastniť len osoba spôsobilá na právne úkony. Výnimkou sú maloletí alebo osoby, ktoré boli zbavené spôsobilosti na právne úkony alebo ich spôsobilosť na právne úkony je obmedzená, ak je predmetom dražby spoluvlastnícky podiel k veci, ku ktorej už spoluvlastnícky podiel majú a zároveň musia byť zastúpené zákonným zástupcom alebo opatrovníkom. Na dobrovoľnej dražbe je následne oprávnený dražiť každý účastník dražby, ktorý nie je vylúčený podľa zákona o dobrovoľných dražbách a splnil si povinnosť zložiť dražobnú zábezpeku. Účastníkom dražby môže byť aj štát. Zákon ustanovuje, že účastníkom dražby nemôže byť napríklad osoba, ktorá nemôže nadobúdať vlastnícke právo a iné práva k predmetom dražby, osoby, na ktorých majetok bol vyhlásený konkurz alebo voči ktorým bol zamietnutý návrh na vyhlásenie konkurzu pre nedostatok majetku alebo ohľadne ich majetku bolo opätovne potvrdené nútené vyrovnanie, a to po dobu troch rokov od zrušenia konkurzu, jeho zamietnutia pre nedostatok majetku alebo do troch rokov od skončenia opätovného vyrovnania, pričom nikto nesmie dražiť za nich.
Dražobná zábezpeka
Dražobná zábezpeka plní v podstate úlohu klasickej zálohy. Jej výška môže byť maximálne do výšky 30 % z ceny nehnuteľnosti, avšak ani maximálnu možnú sumu 49 790,88 Eur. Pokiaľ by záujemca nevyhral dražbu, zábezpeka mu bude v plnej výške vrátená. V prípade, že záujemca úspešne vydraží nehnuteľnosť, bude do 15 dní musieť doplatiť už len rozdiel medzi konečnou cenou a výškou zábezpeky. Ak by záujemca do 15 dní neuhradil celkovú sumu, bude jeho zábezpeka použitá na úhradu nákladov dražby, ako aj opakovanej dražby.
Priebeh dobrovoľnej dražby
Priestory, v ktorých sa dražba má konať, sa sprístupňujú pre účastníkov dražby najmenej 30 minút a pre verejnosť najmenej 10 minút pred konaním dražby. Na dochvíľnosť si treba dať pri dražbe pozor. Pokiaľ by účastník prišiel neskôr, nemusí už byť na dražbu pripustený. Dražba sa otvára vyvolaním. Vyvolanie predstavuje oboznámenie účastníkov dražby s predmetom dražby, právami a záväzkami viaznucimi na predmete dražby, s cenou, ako aj s výškou najnižšieho podania a najnižšieho prihodenia.
Dražba prebieha, pokiaľ účastníci dražby robia vyššie podania. Ak po poslednom podaní nenasleduje ďalšie vyššie podanie, licitátor dvakrát vyzýva na ďalšie podanie. Ak ďalšie podanie zo strany účastníkov dražby nenastane, licitátor oznámi ešte raz posledné podanie, a po tretej výzve vykoná príklep. Udelením príklepu sa účastník dražby, ktorý urobil posledné, a teda najvyššie platné podanie, stáva majiteľom nehnuteľnosti. Podanie je pre účastníka dražby záväzné a udelením príklepu licitátora dražba končí. Vydražiteľ nadobudne vlastnícke právo príklepom licitátora len za predpokladu, ak v určenej lehote zaplatil cenu dosiahnutú vydražením.
Rozdiel medzi dobrovoľnou a nútenou dražbou
Nútená (exekučná) dražba je jedným zo spôsobov, akým sa voči dlžníkovi vykonáva exekúcia. Navrhovateľ, ktorý chce uspokojiť svoju pohľadávku predajom nehnuteľnosti dlžníka, musí mať v prvom rade právoplatný exekučný titul (napr. vykonateľné rozhodnutie súdu, notársku zápisnicu a pod.). Následne je potrebné, aby navrhovateľ podal návrh na vykonanie exekúcie. Na základe tohto návrhu súd poveruje exekútora, aby vykonal exekúciu. Predaj nehnuteľnosti na exekučnej dražbe je oprávnený vykonať len exekútor a výsledok dražby schvaľuje súd. Z uvedeného je zrejmé, že exekučná dražba je administratívne aj časovo náročný postup, z čoho vyplývajú aj nemalé náklady na jej realizáciu.
Dobrovoľnú dražbu vykonáva dražobník, ktorý je podnikateľom a má oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. Navrhovateľ dobrovoľnej dražby nemusí mať žiadne rozhodnutie súdu, stačí ak je v jeho prospech zriadené napr. záložné právo k nehnuteľnosti. Dobrovoľná dražba je jednoduchším procesom než exekučná dražba. Rýchlosť uskutočnenia dobrovoľnej dražby ako aj výška nákladov sú jej výhodami. Pri dobrovoľnej dražbe nie je potrebné žiadne rozhodnutie súdu, stačí ak je v prospech veriteľa zriadené napr. záložné právo k nehnuteľnosti. Na záver možno povedať, že inštitút dobrovoľnej dražby je veľmi účinným prostriedkom na vymáhanie pohľadávok, nakoľko nehnuteľnosti sa na dražbe takmer vždy predajú. Veriteľ si však musí uvedomiť, že ak chce postupovať touto cestou, nestačí mu len splatná pohľadávka ale musí byť zriadené aj príslušné záložné právo.
Neúspešná, zmarená a neplatná dražba
Neúspešná dražba nastáva vtedy, ak sa nepodarí urobiť ani najnižšie podanie na vydraženie predmetu dražby. V takom prípade licitátor dobrovoľnú dražbu ukončí.
Pokiaľ by vydražiteľ nezaplatil cenu, za ktorú predmet dražby vydražil, hovoríme o dražbe zmarenej.
Neplatná je dražba zase v prípade, ak nebol dodržaný zákonný postup dražby. Pri spoločnej dražbe je neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka (§ 23 ZoDD). Zákon neobsahuje osobitnú úpravu vo vzťahu k neplatnosti opakovanej dražby, a teda v prípade, ak je dražba (t. j. aj prvá dražba, od ktorej sa odvíja následne opakovaná dražba) neplatná, nie je možné vykonať ani opakovanú dražbu. Ak sa dražba z nejakého dôvodu nepodarí, môže sa uskutočniť opakovane.
Opakovaná dražba
Ak bola dražba neúspešná alebo zmarená, môže sa navrhovateľ dražby s dražobníkom dohodnúť na jej opakovaní. Opakovaná dražba sa vykonáva na základe zmluvy o opakovanej dražbe. Takúto zmluvu môže navrhovateľ uzavrieť len s dražobníkom, ktorý vykonával predchádzajúcu dražbu. Ak by dražbu konal iný dražobník, musel by s navrhovateľom uzavrieť zmluvu o vykonaní dražby.
Opakovaná dražba sa vykonáva v skrátenom režime, k tomu istému predmetu dražby, preto nie je dôvod opätovne zisťovať odhad ceny predmetu dražby, a teda je možné použiť odhad z predchádzajúcej dražby. Pri pôvodnej dražbe musí byť oznámenie o dražbe zverejnené najmenej 15 dní, resp. napr. pri podniku či nehnuteľnosti až 30 dní pred dražbou. V prípade opakovanej dražby je dražobník povinný zverejniť oznámenie o opakovanej dražbe najmenej 10 dní pred jej konaním bez ohľadu na to, či ide o opakovanú dražbu nehnuteľností, alebo hnuteľných vecí.
Zmluva o vykonaní opakovanej dražby sa uzatvára medzi dražobníkom, ktorý vykonával predchádzajúcu dražbu, a navrhovateľom predchádzajúcej dražby. V prípade, ak by už bola realizovaná neúspešná dražba a následná zmluva o dražbe by nebola uzatváraná s tými istými účastníkmi (t. j. zmenila by sa osoba dražobníka, resp. navrhovateľa), musela by sa uzatvoriť zmluva o dražbe a nešlo by o dražbu opakovanú.
Oznamovaciu povinnosť o konaní opakovanej dražby musí splniť dražobník zverejnením oznámenia o opakovanej dražbe najmä v Notárskom centrálnom registri dražieb. Toto oznámenie musí byť v Notárskom centrálnom registri dražieb zverejnené najmenej 10 dní pred jej konaním.
Na čo by si mal dať účastník dražby najväčší pozor?
Lehota 15 dní na splatenie výslednej ceny nehnuteľnosti môže spôsobovať problémy. Hypotéku si za tak krátky čas asi nestihnete vybaviť, preto je potrebné mať voľné finančné prostriedky. Účastník dražby by si mal tiež preveriť, či niektoré ťarchy na nehnuteľnosti neprechádzajú na vydražiteľa. Možným problémom môže byť aj neochota predchádzajúcich vlastníkov opustiť vydraženú nehnuteľnosť, čo sa následne musí riešiť podaním návrhu na vypratanie nehnuteľnosti, o ktorom rozhoduje súd.
Asi najväčšie riziko pre vydražiteľa nehnuteľnosti predstavuje 3-mesačná lehota odo dňa konania dražby, kedy môže pôvodný vlastník, rovnako aj účastník dražby napadnúť dražbu na súde.
Dohľad nad dobrovoľnými dražbami
Kontrola sa vykonáva dvoma spôsobmi. Prvým sú náhodné, účelové alebo pravidelné previerky dodržiavania zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov. Druhý spôsob predstavuje dodržiavanie zákonnosti a správnosti postupov a povinností dražobníkov alebo preskúmanie podnetov na postup pri činnosti dražobníkov. Túto kontrolu vykonáva poverený zamestnanec Ministerstva spravodlivosti SR. Ústavný súd Slovenskej republiky uviedol, že „Sťaženie následnej súdnej kontroly dobrovoľnej dražby by malo byť kompenzované dostatočnou preventívnou a priebežnou kontrolou dobrovoľnej dražby orgánom verejnej moci.“ (Uznesenie ÚS SR, sp. zn.: PL ÚS 23/2014).
Dobrovoľná dražba domu a správa bytov
Výkon záložného práva dobrovoľnou dražbou je jedným z nástrojov ochrany práv vlastníkov voči neplatičom. Vlastníci bytov a nebytových priestorov tvoria spoločenstvo, ktoré ovplyvňuje život každého jedného z jeho „členov“. Vlastníctvo bytov upravuje samostatný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „ZoVB“). S vlastníctvom bytov sú spojené mnohé práva a povinnosti vlastníka vyplývajúce zo ZoVB, pričom niektoré z povinností sú zviazané so zákonným záložným právom, ktoré je možné vymáhať prostredníctvom dražby.
V zmysle ZoVB správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak je v bytovom dome vlastník, ktorý si neplní povinnosť mesačne vopred uhrádzať platby na účet domu do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia, nie je dlžníkom správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, ale je dlžníkom všetkých ostatných vlastníkov v celom bytovom dome.
Problémy s platobnou neschopnosťou a prevencia: Vlastník bytu sa môže pomerne jednoducho dostať do platobnej neschopnosti. Najčastejšou chybou správcov či predsedov je, že v dobrom “prehliadnu“ prvú/é omeškanú/é platbu/y vlastníka. Každá včas nevykonaná úhrada síce môže mať vždy nejaký dôvod, no „privieranie očí“ rozhodne nie je na mieste. Dlh sa môže postupne navyšovať a kumulovať za každý príslušný neuhradený mesiac. V počiatkoch dlhu má správca príležitosť vyriešiť situáciu s dlžníkom ešte v období, kedy dlh nie je až tak vysoký a pravdepodobnosť úhrady zo strany dlžníka je potencionálne najvyššia. Preto sa odporúča už v začiatkoch porušenia platobnej disciplíny vyzvať dlžníka na riadne a včasné plnenie hneď ako vznikne prvá pohľadávka a upovedomiť ho o možných následkoch jeho konania, resp. nekonania.
Samotný výkon záložného práva v sebe nesie aj prevenčnú funkciu a nemusí vždy skončiť dražbou. Každý vlastník nehnuteľnosti nadobúda nehnuteľnosť s vedomím, že nesplnenie si povinností môže viesť k jeho strate. Jedným zo spôsobov, ktorým sa záložný veriteľ v rámci vyššie spomenutého výkonu záložného práva môže uspokojiť, je predaj zálohu na dobrovoľnej dražbe.
Na uskutočnenie dobrovoľnej dražby, ako samostatného spôsobu výkonu záložného práva nie je potrebné podávať na súd návrh na vydanie platobného rozkazu, príp. žaloby na zaplatenie dlžnej sumy vlastníkom bytu a následné potrebné vydanie súdneho rozhodnutia - exekučného titulu. Dražba nehnuteľnosti sa z toho dôvodu môže uskutočniť pomerne v krátkom čase od vzniku problému.
Spoločnosť DRAŽOBNÍK, s.r.o. sa ako dlhoročný profesionálny partner správcov či spoločenstiev vlastníkov bytov venuje dražbám a vymáhaniu pohľadávok od neplatičov. Vykonávajú dobrovoľné dražby v zmysle zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v prospech záložných veriteľov, resp. vlastníkov (navrhovateľov dražieb). Sú silným partnerom pri riešení reálnych problémov s nesplatenými dlhmi, zabezpečenými záložným právom, či už zákonným alebo záložným.
Vzhľadom na predpokladané zvyšovanie cien energií sa očakáva nárast nedoplatkov a následne aj vzrast počtu neplatičov a platobnej neschopnosti vlastníkov. Hlavným problémom pri výkone dražieb v komunikácii so správcami a spoločenstvami vlastníkov je podľa skúseností z praxe časový faktor. Riešenie problémov sa často odkladá na poslednú chvíľu, kým sa problémy nestanú neúnosnými.
Nie každý má odvahu ísť do dražby a získať tam niečo za lepšiu cenu, než ponúka trh. Medzi obavy dražiteľov patrí obava o uvoľnenie nehnuteľnosti, o hygienický stav nehnuteľností po neprispôsobivých občanoch, o zrušenie ostatných záložných práv. Pri exekúcii to môže byť navyše neistota, či súd schváli udelený príklep, a hlavne v akej lehote. Dlžníci sa, naopak, môžu obávať iba predaja ich majetku za nízku cenu. Tomu by však malo zabrániť zákonné nastavenie, ktoré povoľuje zníženie ceny stanovenej znaleckým posudkom len v určitých limitoch.
tags: #dobrovolna #drazba #domu #pohotovost