Predaj bytu sa môže zdať ako náročný proces, pri ktorom budete potrebovať pomoc realitnej kancelárie. Opak je však pravdou - svoju nehnuteľnosť dokážete predať aj bez toho, aby ste platili vysokú províziu za predaj realitnému agentovi. Pri predaji bytu musíte splniť len niekoľko jednoduchých krokov, ktoré vám detailne priblížime. Jednou z dôležitých otázok, ktoré sa často vynárajú, je práve lehota, počas ktorej nesmieme byt predať po jeho kúpe. Táto otázka úzko súvisí s právnymi náležitosťami a daňovými povinnosťami, ktoré je potrebné dodržať.
Určenie predajnej ceny: Kľúč k úspešnému predaju
Pokiaľ ste sa už nadobro rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, či už z dôvodu zmeny lokality alebo presťahovania sa do väčšieho, pristupujte k určeniu ceny zodpovedne. Pri jej nesprávnom nastavení si môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Majitelia bytov si často svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. Na začiatku predaja sa neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Tým sa potom spomaľuje celý proces predaja a potenciálny kupujúci často stratí záujem. Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu bytu a jeho lokalite. Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadnuť na realitných portáloch.
Príprava zariadeného bytu na predaj: Dokonalá prezentácia
Vašim cieľom je predať byt čo najrýchlejšie a kupujúci túži vidieť svoje potenciálne bývanie čisté, útulné a bez akýchkoľvek nedostatkov. Byt majte preto uprataný a zbavte sa všetkých zbytočných predmetov, ktoré vzbudzujú nečistý dojem. Taktiež odstráňte všetky osobné veci, ako napr. vlastné fotografie. Tie by totiž mohli odradiť kupujúceho, ktorý si vo vašom byte chce predstaviť vlastné bývanie so svojou rodinou.
Ak máte vo vašom byte určité nedostatky, o ktorých viete, ihneď by ste sa mali pustiť do ich opravy. Pokiaľ by ste totiž na niečo zabudli, záujemca si môže chybu ľahko všimnúť. Potom by si mohol myslieť, že v byte sa pravdepodobne nachádza viacero vecí, ktoré nie sú na poriadku. Existuje aj druhý prípad, keď nedostatok zámerne opomeniete. To by ste rozhodne nemali robiť, pretože ide o trestný čin a záujemca bude môcť požadovať odstúpenie od zmluvy.
Postup pri predaji holobytu: Potenciál pre vlastné bývanie
Na druhej strane tu máme byty, ktoré majú často hotové iba podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Pri ich predaji by ste mali svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých výhod bytu. Tie môžu byť: výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, na akú svetovú stranu je byt otočený, či napr. jeho presvetlenie. Hlavnou výhodou je však to, že kupujúci si môže sám, alebo s pomocou architekta zariadiť byt podľa svojich predstáv. Je to síce finančne náročnejšie, no s tým by mal už predom počítať.
Vytvorenie dokonalého inzerátu: Prilákanie záujemcov
O predaji vášho bytu určite vie vaše blízke okolie, no to často nestačí. Vaša nehnuteľnosť musí preto dostať inzerát, ktorý pritiahne nejedného záujemcu. Dbajte teda na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou bytu a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho naopak mohli od kúpy odradiť.
Našim ďalším odporúčaným krokom, ktorý je však nepovinný a využijete ho iba pri zariadených bytoch je homestaging. Ide o profesionálnu, estetickú úpravu vašich nehnuteľností so zámerom vyzdvihnúť jej najväčšie prednosti. Rátajte však s tým, že si bude vyžadovať určitú finančnú a časovú investíciu. Mnoho ľudí tento krok zanedbáva, no ak nechcete, aby váš inzerát ľudia odignorovali, odporúčame zainvestovať. Byt tak dokážete predať rýchlejšie a za lepšiu cenu. Po homestagingu pochopiteľne nasledujú fotografie. Tie často zabezpečuje človek alebo firma, ktorá vykonáva homestaging. Možno ste sa však rozhodli, že homestaging nevyužijete a fotografie si vytvoríte sám. V tomto prípade sa pokúste aby boli čo najkvalitnejšie spracované, preto ak nie ste rodený fotograf, poproste niekoho z vašich blízkych.
JAK FOTIT NEMOVITOST | 4 TIPY
Počas obhliadok dokonale prezentujte svoj byt: Prvý dojem je kľúčový
Obhliadky s ľuďmi budú skutočne dôležitým krokom. Práve vy musíte najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúčame veci zbytočne preháňať. A čo by ste vôbec nemali robiť, je vymýšľať si. Ľudia totiž dokážu často vycítiť, či hovoríte pravdu, alebo nie. Pri obhliadkach si voľný čas vymedzte najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý. Pokiaľ bude záujemca očarený už pri vstupe, máte obrovskú šancu uspieť!
Právne náležitosti: Zabezpečenie hladkého priebehu transakcie
Predaj bytu logicky zahŕňa viaceré právne náležitosti, bez ktorých by nebol zrealizovateľný. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení, no nemajte strach, nižšie vám poskytujeme kompletný zoznam a popis toho, čo je nevyhnutné vybaviť pred, pri a po predaji.
Rezervačná zmluva: Ochrana pre obe strany
Ak už máte kupcu, tak vám odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je to povinná náležitosť, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. Výhoda pre vás, ako predávajúceho, je tá, že keby kupujúci po podpísaní zmluvy a zložení zálohy vycúval od kúpy, rezervačná záloha zostane vám. Je to z toho dôvodu, že za čas, počas ktorého ste byt držali, sa mohli nájsť noví záujemcovia.
Kúpna zmluva na byt: Základný kameň predaja
Ďalší krok je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy, povinným dokumentom.
Kúpna zmluva musí obsahovať:
- Spôsob platenia
- Dátum odovzdania nehnuteľnosti
- Ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav
- Jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom bytového domu
Prepis vlastníckych práv: Kľúčový moment nadobudnutia
Je potrebné, aby vám najprv notár overil kúpnu zmluvu. Potom vás čaká prepísanie vlastníckych práv na katastri, pričom budete potrebovať aj sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti. Musíte totiž vlastniť potvrdenie, ktoré preukáže, že nemáte žiadne záväzky voči správcovi nehnuteľnosti. Pri financovaní formou hypotéky môže banka požadovať aj záložnú zmluvu. Tá sa podpisuje medzi predajcom, kupujúcim a bankou. Predávajúceho táto zmluva nepostihuje, keďže pomocou nej sa banka zabezpečuje pred rizikom, že by kupujúci nebol schopný splácať hypotéku.
Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až spomínaným vkladom do katastra. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.
Odovzdanie bytu novému majiteľovi: Finálne kroky
Po týchto úkonoch ostáva ešte spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu budete zaznamenávať: Údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov). Ako posledný krok je prepísanie energií.
Po predaji: Povinnosti nového aj pôvodného vlastníka
Podpisom kúpnej zmluvy a zmenou vlastníka nehnuteľnosti v katastri to nekončí. Ako predávajúci, tak aj kupujúci má ešte niekoľko ďalších povinností. Po povolení vkladu kúpnej zmluvy príslušným katastrom nehnuteľností obdržíte poštou na adresu uvedenú v kúpnej zmluve cca do 15 dní od povolenia vkladu tzv.: "Rozhodnutie o povolení vkladu kúpnej zmluvy". Ak ho chcete skôr, môžete si ho vyzdvihnúť aj osobne.
Povinnosti predávajúceho:
- Odhlásenie sa z povinnosti platenia dane z nehnuteľnosti: Tento úkon viete realizovať len v termíne 1.1. až 31.1. v roku nasledujúcom po roku, kedy došlo k zmene vlastníctva (ak ste nehnuteľnosť predali v roku 2025 tak tento úkon viete realizovať v januári 2026). Potrebujete k tomu vyššie spomenuté rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností a Váš občiansky preukaz. Údaj o zmene vlastníka si vedia dohľadať aj pracovníčky daného oddelenia. Toto vybavíte na miestne príslušnom obecnom, či mestskom úrade.
- Odhlásenie sa z povinnosti platieb za komunálny odpad: Túto povinnosť vybavíte taktiež na miestne príslušnom obecnom, či mestskom úrade, potrebujete k tomu rovnaké doklady ako v predošlom bode.
- Odhlásenie z Trvalého pobytu: Po prihlásení sa k trvalému pobytu na inej adrese Vás automaticky odhlásia z trvalého pobytu na pôvodnej adrese, netreba nikam chodiť.
- Odhlásenie sa z poplatku RTVS: Od 1.7.2023 sa ruší povinnosť platiť úhrady RTVS, tzv. koncesionárske poplatky. Ak platíte úhradu RTVS cez SIPO, nie je potrebné kontaktovať RTVS. Ak platíte prevodným príkazom, neplaťte úhradu RTVS a zrušte si prípadný trvalý príkaz.
- Ďalšie ohlasovacie povinnosti: Po zmene trvalého pobytu máte povinnosť nahlásiť jeho zmenu niektorým inštitúciám, ako napr. banke, zamestnávateľovi, Sociálnej poisťovni a podnikateľským registrom. Ak vlastníte auto, ozvite sa na dopravný inšpektorát. Zdravotnej poisťovni zmenu trvalého pobytu hlásiť nemusíte, ak ste štátnym občanom SR s trvalým pobytom na území SR. V opačnom prípade musíte zdravotnej poisťovni zmenu nahlásiť do 8 dní. Pri zmene trvalého pobytu si musíte vymeniť občiansky preukaz za nový do 30 dní.
Povinnosti kupujúceho:
- Prihlásenie sa k povinnosti platenia dane z nehnuteľnosti: Keďže ste v roku 2025 nadobudli nehnuteľnosť do vlastníctva (rozhodujúci je dátum povolenia vkladu uvedený na rozhodnutí o povolení vkladu do katastra nehnuteľností), tak do 31. januára 2026 máte povinnosť nahlásiť sa na miestne príslušnom obecnom, či mestskom úrade k plateniu dane z nehnuteľnosti a podať priznanie k dani z nehnuteľnosti. Potrebujete k tomu rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností a Váš občiansky preukaz. List vlastníctva nestačí.
- Prihlásenie sa k povinnosti platieb za komunálny odpad: Povinnosť platiť za komunálny odpad Vám vzniká dňom vzniku práva užívať nehnuteľnosť alebo dňom vzniku trvalého alebo prechodného pobytu, podľa toho čo nastane skôr a to do 30 dní odo dňa, kedy tieto skutočnosti nastali. Túto povinnosť vybavíte na miestne príslušnom obecnom, či mestskom úrade.
- Prihlásenie sa k Trvalému pobytu: K trvalému pobytu sa môžete prihlásiť osobne na ohlasovni miestne príslušného obecného, či mestského úradu alebo ONLINE cez portál www.slovensko.sk, tu však budete potrebovať OP so zaručeným elektronickým podpisom (ZEP). Pri osobnom prihlásení vás vybavia na počkanie.
- Ďalšie ohlasovacie povinnosti: Po zmene trvalého pobytu máte povinnosť nahlásiť jeho zmenu niektorým inštitúciám. Keďže ste novým vlastníkom nehnuteľnosti, novú adresu hlásite katastru (nemusíte, ale na liste vlastníctva Vám zostane uvedená pôvodná adresa) a na dopravný inšpektorát sa ozvite, ak vlastníte auto. Zdravotnej poisťovni zmenu trvalého pobytu hlásiť nemusíte, ak ste štátnym občanom SR s trvalým pobytom na území SR. V opačnom prípade musíte zdravotnej poisťovni zmenu nahlásiť do 8 dní. Pri zmene trvalého pobytu si musíte vymeniť občiansky preukaz za nový do 30 dní.
Ako vidíte, realitný obchod skutočne nekončí podpisom kúpnej zmluvy, ale po predaji či kúpe má nový i pôvodný vlastník niekoľko dôležitých povinností. Ak ste pri predaji, či kúpe nehnuteľnosti využili služby realitného makléra, o týchto povinnostiach Vás už určite informoval.
Ako dlho po kúpe môžem byt predať? Daňové dôsledky
Otázka, ako dlho po kúpe nesmieme byt predať, je často spojená s daňovými aspektmi. V Slovenskej republike platí, že príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola vo vlastníctve kratšie ako päť rokov, podlieha dani z príjmov.
Ak predáte nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený. Považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Základom dane (čiastkovým základom dane) z tohto druhu príjmu je príjem znížený o výdavky definované v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov. Medzi tieto výdavky patria:
- Kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt pri jeho nadobudnutí.
- Preukázateľné výdavky vynaložené na jeho rekonštrukciu (je dôležité mať bločky a faktúry, hoci ich nemusíte vždy predkladať priamo pri podaní daňového priznania, sú nevyhnutné preukázanie výdavkov).
- Prípadne ďalšie preukázateľne zaplatené výdavky súvisiace s predajom bytu (napr. provízia realitnej kancelárie pri obstaraní bytu), najviac však do výšky príjmov z predaja.
- Výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku, ak bolo obstaranie financované napríklad hypotekárnym úverom a bolo potrebné vypracovanie znaleckého posudku.
Ak kúpa + náklady na rekonštrukciu sú vyššie ako predajná cena, neplatíte daň z príjmu. V takom prípade je váš zisk nulový alebo záporný.
Príklad: Kúpili ste byt za 130 000 eur, investovali ste do rekonštrukcie 10 000 eur (celkové náklady 140 000 eur). Predáte ho za 150 000 eur. Váš zisk je 10 000 eur (150 000 - 140 000). Z tohto zisku zaplatíte 20 % daň, čo je 2 000 eur.
Platiť daň budete až v budúcom roku, keď budete robiť daňové priznanie k dani z príjmu. V tlačive je aj časť, kde sa vypisuje príjem z predaja nehnuteľnosti. Musíte tam reálne priložiť aj bločky, faktúry z rekonštrukcie, ak chcete znížiť príjem, ktorý chcete zdaniť.
Je dôležité si uvedomiť, že predaj bytu je možný hneď po jeho kúpe, avšak s dôrazom na dodržanie všetkých zákonných postupov a zváženie daňových dôsledkov.
Ponuka na predaj bytu môže byť prezentovaná skôr
Aj keď predmetný byt sa nemôže predať skôr, než kataster vykoná vklad, kupujúci ho môže dať do ponuky na predaj vopred. Zákon takýto krok súvisiaci s prezentáciou bytu na predaj nijako neobmedzuje. Pokiaľ sa kupujúci dohodne s predávajúcim, ponuka môže byť spustená hneď po dohode. Uviesť sa môže na akýchkoľvek dostupných portáloch, ktoré umožňujú inzerovať predaj bytov. V prípade záujmu by však kupujúci mal upozorniť záujemcu, že byt je zatiaľ v štádiu predaja a čaká sa na oficiálne uzavretie tohto procesu vkladom vlastníckeho práva do katastra.
Realitné kancelárie: Uľahčenie procesu
Pre rýchlejšie a transparentnejšie zvládnutie celého procesu kúpy bytu či inej nehnuteľnosti vrátane vkladu do katastra sú k dispozícii služby realitnej kancelárie. Tá sa zároveň postará o vytvorenie ponuky bytu na predaj vrátane jej prezentácie, ktorá pomôže novému majiteľovi nájsť záujemcu o danú nehnuteľnosť v najkratšom možnom čase. Realitná kancelária zároveň prevezme plnú zodpovednosť za následný predaj bytu so všetkým, čo k realitnému obchodu patrí, čím odbremení majiteľa bytu od všetkých administratívnych povinností a urýchli celý priebeh transakcie.
Napríklad, ak sa rozhodnete predávať byt v Trnave alebo Bratislave a chcete sa vyhnúť papierovačkám, môžete sa obrátiť na realitnú kanceláriu, ktorá prevezme zodpovednosť za všetky žiadosti, protokoly a ustráženie lehôt. Vy si tak môžete užívať pocit z úspešného predaja a venovať sa sťahovaniu.