Norma STN 73 4301, ktorá sa zaoberá bytovými budovami, prešla v nedávnej dobe revíziou, ktorá priniesla viaceré zmeny a objasnila niektoré doterajšie nejasnosti. Na nedávnom webinári boli zodpovedané mnohé otázniky týkajúce sa tejto normy, pričom sa objavili aj otázky, ktoré presahujú rámec jej priameho zamerania, ale súvisia s problematikou bývania a výstavby. Tento článok sa snaží syntetizovať informácie z webinára a poskytnúť ucelený pohľad na aktuálne dianie v oblasti bytových domov na Slovensku.
Záväznosť noriem a ich vzťah k legislatíve
Jednou z kľúčových otázok, ktoré sa objavili, bola záväznosť konkrétnych bodov normy STN 73 4301, napríklad bodu 6.2.2 týkajúceho sa odstupových vzdialeností medzi bytovými domami v prípade existencie okien v protiľahlých častiach stien. Bolo objasnené, že ak vyšší právny predpis, ako napríklad stavebný zákon alebo príslušná vyhláška, priamo cituje normu, potom platí aj táto norma. V pôvodnej norme bol tento bod vedený ako 5.2.1, čo naznačuje jeho dlhodobú relevanciu.
Vzťah noriem k právnym predpisom je často predmetom diskusií. Prechodné ustanovenia, ktoré by mohli definovať prechodné obdobia pre niektoré parametre, nemôže definovať norma, ale musí tak urobiť vyšší právny predpis. Toto je dôležité najmä vtedy, keď dôjde k zmene parametrov priamo v norme, ktoré sú zároveň regulované aj nadradenými predpismi. V takýchto prípadoch platí vyšší právny predpis, pokiaľ nie je explicitne uvedené inak.
Definícia podzemného podlažia a jej úskalia
Definícia podzemného podlažia bola jednou z najčastejšie diskutovaných tém. Podľa novej metodiky sa za podzemné podlažie považuje každé podlažie, ktorého obsypaná plocha fasády pôvodným terénom je viac ako 50% z celkovej plochy fasády. Referenčná plocha fasády uvažovaného podlažia je vymedzená jeho konštrukčnou výškou a obvodom jeho zastavanej plochy.
Vznikol však nesúlad s niektorými územnými plánmi, napríklad s územným plánom Bratislavy. V takýchto prípadoch je dôležité si uvedomiť, že otázka definície podzemného podlažia, pokiaľ ide o územné plány, nemusí priamo súvisieť s predmetom normy STN 73 4301, ktorá sa primárne zameriava na bytové budovy. Problematika definície podzemného podlažia u iných ako bytových budov nie je v norme STN 73 4301 priamo špecifikovaná. Všeobecné definície pojmov ako zastavaná plocha, podlažná plocha či ustúpené podlažie by mali byť zrejme uvedené v samostatnej norme alebo predpise. Norma STN 73 4301 stanovuje definície, s ktorými pracuje vo svojom celom obsahu, ale len vo vzťahu k bytovým budovám.
Otázka, prečo sa pri výpočte podzemného podlažia nezohľadňuje upravený terén, ale iba pôvodný terén, vychádza z princípu definície. Táto definícia sa odvoláva na pôvodný terén, čo znamená, že následné terénne úpravy resp. zmeny terénu po výstavbe nemajú vplyv na toto klasifikovanie.
Osvetlenie a preslnenie bytov
V súvislosti so svetlotechnikou sa spomenula aj nová norma pre budovy na bývanie. Hoci norma STN 73 0580 ostáva v platnosti, plánuje sa jej revízia, konkrétne STN 73 0580-1 a STN 73 0580-2. Zatiaľ však tieto revízie neboli zaradené do plánu Úradu pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo SR (UNMS).
Prezentovaný bol diagram zatienenia pre 21. marec, ktorý je dôležitý pre posúdenie preslnenia. Bod 5.2.1.2 bod d) normy hovorí: „trvanie preslnenia (pri zanedbaní oblačnosti) je od 21. marca do 22. septembra najmenej 1,5 hodiny denne pri výške slnka nad horizontom väčšej ako minimálnej stanovenej STN EN 17037. V bytoch, ktoré majú dve a viac obytných miestností má byť 3-hodinové preslnenie aspoň jednej obytnej miestnosti.“ Ak je pred obytnou miestnosťou alebo nad ňou čiastočne alebo úplne otvorený tieniaci priestor (napríklad balkón, lodžia), stačí dodržať požadovaný čas pre kritický deň 21. marca.
Pri hodnotení denného osvetlenia a preslnenia sa pracuje s rozmermi osvetľovacích otvorov. Vplyv rámov sa započítava činiteľom strát svetla konštrukciami neprepúšťajúcimi svetlo. „Efektívna šírka osvetľovacieho otvoru“ teda znamená šírku zasklenia, nie skladobný rozmer.
Garáže, kontajnery a bezbariérovosť
Odstupové vzdialenosti od susedných pozemkov sa často týkajú aj garáží. Tento problém norma samostatným predpisom nerieši priamo, ale napomáha tomu svetlotechnika.
Požiadavka na umiestnenie kontajnerov na odpad s odstupom 10 metrov od bytovky nie je v norme STN 73 4301 explicitne definovaná. Stanovenie maximálnej hranice je do budúcna možné, rozhodujúce sú však vlastnícke vzťahy k okolitým pozemkom. Preto bola zadefinovaná najmenšia vzdialenosť stanovišťa zberných nádob. Tento regulatív je definovaný v územnom rozhodnutí.
V oblasti bezbariérovosti bol spomenutý odporúčaný rozmer WC 1,8 x 1,6 m podľa normy ÖNORM B1600. Bolo potvrdené, že manipulačný priestor invalidného vozíka je determinovaný priemerom kružnice 1500 mm. Navrhnúť väčší priestor WC nie je vylúčené.
Rodinné domy a apartmány
Definícia rodinného domu sa v súčasnosti odvíja od zákona č. 50/1976 Zb. a STN EN 73 4301:2005-06. Podľa zákona č. 50/1992 Zb. §45 ods. (1) písm. b) a ods. (3) vychádza definícia rodinného domu z normy STN EN 73 4301. Norma STN 73 4301 vo svojom článku 3.6 definuje rodinný dom funkčne - s dvoma bytmi a priestorovo - dvoma nadzemnými podlažiami a podkrovím - ustúpeným podlažím. Môže mať podzemné podlažie? Norma STN 73 4301 a zákon č. 50/1976 Zb. hovoria o maximálnom počte podlaží, aby sme mohli hovoriť o rodinnom dome. Podľa poslednej zmeny definície rodinného domu sa uvažuje maximálny počet bytových jednotiek.
Vstup do rodinného domu s dvomi bytovými jednotkami môže byť samostatný alebo musí byť spoločný. Hlavný vstup do bytového domu musí byť v úrovni komunikácie pre chodcov bez schodov a vyrovnávacích stupňov. Ak to vzhľadom na územno-technické alebo stavebno-technické riešenie nie je možné, môže byť výškový rozdiel prekonaný pomocou rampy. Vonkajšia rampa musí spĺňať požiadavky podľa osobitného predpisu. V odôvodnených prípadoch pri zmene dokončenej stavby môže byť výškový rozdiel pred vstupom prekonaný pomocou zvislej zdvíhacej plošiny.
Otázka apartmánov nie je priamo riešená v STN 73 4301, ktorá sa zameriava na bytové budovy.
Stavba na individuálnu rekreáciu a záhradné chaty
V súčasnosti sa stretávame s problémom, že nikde nie je jasne definovaná stavba na individuálnu rekreáciu, resp. záhradná chata. Táto problematika presahuje rámec normy STN 73 4301.
Exteriérové priestory bytu
Požiadavka na exteriérové priestory bytu je v novej norme jednoznačne požadovaná. Boli spomenuté austrálske príklady, avšak forma a hustota zástavby v austrálskych mestách nie je nutne relevantná pre európske pomery.
Svetlá výška obytných miestností
Vyhláška 535 uvádza, že svetlá výška obytnej miestnosti je daná slovenskou technickou normou. Svetlú výšku obytnej miestnosti možno znížiť na najmenej 2 400 mm a miestností v podkroví na 2 300 mm za podmienky, že ostatné parametre sa dodržia tak, aby sa dodržali základné požiadavky na tvorbu zdravého obytného prostredia. Norma STN 73 4301 však hovorí v článku 8.3.2: „Svetlá výška obytných miestností musí byť najmenej 2 600 mm. Svetlá výška obytných miestností v podkroví musí byť najmenej 2 400 mm“. V tomto bode je norma v rozpore s vyhláškou. Vyhláška sa odvoláva na normu, ktorá sa zmenila, v tomto prípade by mala platiť nová norma.
Výťahy v bytových domoch
Otázka, kedy môžeme vyžadovať dodržanie normy, ktorá má odporúčací charakter, je zložitá. Bude sa na ňu odvolávať nový stavebný zákon? V súčasnosti platí vyšší právny predpis, a to Vyhláška 532/2002, § 33 Výťah: „Výťah sa zriaďuje v bytovom dome s viac ako štyrmi nadzemnými podlažiami.“ V tomto bode je norma STN 73 4301 v rozpore s touto vyhláškou.
Zmeny v zákone o vlastníctve bytov
Novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, účinná od 1. januára 2025, prináša viaceré zmeny. Dôležitou zmenou je možnosť elektronického hlasovania vlastníkov bytov. Toto hlasovanie sa uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob prejaví vlastník záujem a zabezpečí ho spoločenstvo alebo správca. Vlastník oznámi svoju elektronickú adresu.
Novelou došlo k vypusteniu ustanovenia o povinnej náležitosti plnej moci, ktorou bol príkaz na hlasovanie. Od 1. januára 2025 bude rozsah oprávnení vyplývajúcich z plnej moci ponechaný výlučne na úpravu zmluvného zastúpenia v Občianskom zákonníku.
Ďalšia novela zákona o vlastníctve bytov, účinná od 1. apríla 2023, v súvislosti s reformou stavebnej legislatívy, novo vymedzuje predmet a rozsah právnej úpravy zákona. Zákon o vlastníctve bytov upravuje práva a povinnosti súvisiace s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov, správou domov a vzťahmi s tretími osobami. Novela v § 6 prináša negatívne vymedzenie, kedy sa správa domu nevyžaduje - na rodinné domy a domy, v ktorých sú všetky byty a nebytové priestory vo vlastníctve jedného vlastníka.
Obmedzenia neplatičov
Zákon o vlastníctve bytov umožňuje správcovi domu vymáhať vzniknuté nedoplatky a tiež zverejňovať zoznam vlastníkov s nedoplatkami na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie, ak ich výška dosiahne aspoň trojnásobok ich aktuálneho mesačného určenia. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka a suma nedoplatku.
Domový poriadok a jeho záväznosť
Prijatie domového poriadku nie je povinné, je na rozhodnutí vlastníkov bytov. Má význam vtedy, ak si vlastníci potrebujú upraviť pravidlá pre užívanie spoločných častí a zariadení domu. O prijatí, zmene alebo zrušení rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov.
Zákon o vlastníctve bytov neoprávňuje ukladať za nedodržiavanie domového poriadku sankcie. Správca alebo spoločenstvo sú povinní zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome. Ak vlastník bytu svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov, obmedzuje ich alebo znemožňuje, hrubo poškodzuje spoločné časti domu, sústavne narušuje pokojné bývanie, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy, môže súd na návrh spoločenstva alebo niektorého vlastníka nariadiť predaj bytu.
V prvom rade by sa mali vlastníci s problémovým susedom pokojne porozprávať. Ak to nepomôže, môžu sa obrátiť na príslušné štátne orgány, samosprávu alebo súd. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastník veci musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného.
Poistenie bytových domov
Poistenie nehnuteľnosti sa môže uzatvoriť na byt, dom alebo rekreačnú budovu a kryje samotnú stavbu vrátane všetkých pevných súčastí. Pri poistení bytového domu sa ako nehnuteľnosti myslia okrem samotného bytového domu a jeho stavebných súčastí aj vedľajšie objekty. Uzatvoriť si poistenie bytového domu môžu vlastníci, spoločenstvá vlastníkov, ako aj správcovské spoločnosti.
Za bytový dom sa v zmysle zákona 182/1993 Z. z. považuje budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty. Akonáhle sú v rámci stavby umiestnené viac ako 3 samostatné bytové jednotky, je potrebné uzavrieť poistenie bytového domu. Pre komplexné poistné krytie sa odporúča individuálne poistenie majetku, ktoré kryje nielen nehnuteľnosť, ale aj domácnosť.
Revízia normy STN 73 4301 a súvisiace legislatívne zmeny prinášajú nové pravidlá a objasňujú doterajšie nejasnosti v oblasti výstavby a užívania bytových domov. Je dôležité sledovať tieto zmeny a prispôsobovať im svoje postupy a projekty.