Proces predaja nehnuteľnosti je zložitý a jeho dĺžka sa môže výrazne líšiť v závislosti od mnohých faktorov. Odpoveď na otázku, "do kedy je byt predaný", je preto naozaj veľmi individuálna. Niektoré nehnuteľnosti sa predajú za pár týždňov, iné môžu na nového majiteľa čakať mesiace, či dokonca roky. Všetko závisí od konkrétnej situácie na trhu, typu nehnuteľnosti, jej ceny, stavu a pripravenosti predávajúceho.
Sezónne výkyvy na realitnom trhu
Všeobecne z praxe poznáme dve hlavné sezóny, kedy je najlepší čas začať s predajom nehnuteľnosti. Sú nimi jar a jeseň. Vtedy sa totiž stretne najviac faktorov pozitívne ovplyvňujúcich záujem kupujúcich.
Jar: V rámci jarného obdobia je ideálnym mesiacom marec. Marec favorizujú aj štatistiky, podľa prieskumu Rightmove sa vtedy nehnuteľnosti predávajú najrýchlejšie. Vhodná je však celá sezóna, a teda aj mesiace apríl a máj. Pozor však na termín veľkonočných sviatkov, ktoré môžu proces predaja mierne skomplikovať.
Leto: Najlepším letným mesiacom na predaj nehnuteľnosti je jún. So stúpajúcimi teplotami však klesá aj dopyt. Júl môže byť za priaznivých okolností vhodný, avšak v tomto čase treba počítať s dovolenkovým obdobím. Predaju teda neprospieva fakt, že v plnom prúde sú aj letné prázdniny. Ľudia majú iné záujmy a užívajú si teplé počasie. Pokiaľ ste nútení predávať v lete, pokúste sa umiestniť svoju ponuku na trh najneskôr v júni alebo začiatkom júla.
Jeseň: Po lete opäť prichádza váš čas. Ak chcete predávať čo najvýhodnejšie, stavte na koniec septembra, či október. Koncom jesene sa záujemcovia pomaly pripravujú na zimu spojenú s oslavami a ich dopyt môže prirodzene klesnúť. Sústreďujú sa na iné aktivity alebo rátajú výdavky na vianočné sviatky a Silvester. Pokiaľ sa rozhodnete pre jesenné obdobie, dbajte o to, aby ste nehnuteľnosť umiestnili na trh najneskôr koncom septembra. Ohľad je treba brať aj na fotografie a prezentáciu nehnuteľnosti - september a október sú posledné mesiace v roku, kedy vaša nehnuteľnosť vynikne aj na fotkách.
Zima: Pokiaľ predávate, decembru sa skôr snažte vyhnúť. Trh sa totiž začína prebúdzať až v druhej polke januára. Najhorším obdobím na predaj sú Vianoce, a to z pochopiteľných dôvodov. Ľudia oslavujú sviatky a príchod nového roka a kúpa bytu či domu je na posledných priečkach ich záujmu. Avšak, pokiaľ stojíte na druhej strane rieky a vystupujete na trhu ako kupujúci, môžete toto obdobie využiť vo svoj prospech. Predajcovia a realitní makléri sú práve v decembri často naklonení vyjednávaniu o cene. Svoju vysnívanú nehnuteľnosť tak môžete získať naozaj výhodne. Každá minca má však dve strany, a vy ako predávajúci, môžete so svojou nehnuteľnosťou práve v zime zahviezdiť a predať lepšie.
Viete kedy je správny čas predať nehnuteľnosť? Práve teraz.
Priemerné doby predaja podľa typu nehnuteľnosti
Druhou najčastejšou otázkou predávajúcich je, ako dlho trvá proces predaja nehnuteľnosti (prvá otázka smeruje k cene nehnuteľnosti). Keďže v mnohých prípadoch treba kúpu novej nehnuteľnosti naviazať na predaj starej, uskutočnili sme v Slovenskej realitnej akadémii medzi občanmi a aktívnymi realitnými sprostredkovateľmi prieskum. Je všeobecne známe, že ponuku na realitnom trhu tvoria byty, domy, administratívne a obchodné priestory, priemyselné nehnuteľnosti, stavebné pozemky, poľnohospodárske pozemky a množstvo iných druhov nehnuteľností. Rôzne druhy nehnuteľností vyžadujú aj odlišné stratégie ich propagácie.
- Byt: Priemerný čas potrebný na predaj bytu je 85 dní.
- Rodinný dom: Doba predaja rodinného domu je v porovnaní s bytom výrazne dlhšia.
- Poľnohospodársky pozemok: Poľnohospodársky pozemok je možné predať v priemere za 18 mesiacov.
Ak teda počítate s výťažkom z predaja nehnuteľnosti, odporúčame zohľadniť pri plánovaní uvedené lehoty.
Faktory ovplyvňujúce rýchlosť predaja
Okrem sezónnosti a typu nehnuteľnosti ovplyvňuje rýchlosť predaja aj množstvo ďalších faktorov.
Cena: Cena je samozrejme jedným z najdôležitejších faktorov. Príliš vysoká cena môže odradiť potenciálnych kupcov a predĺžiť dobu predaja. Naopak, primeraná cena, ktorá zodpovedá aktuálnej situácii na trhu, môže zabezpečiť rýchly predaj. Hodnotu predávaného bytu alebo domu môžete navýšiť aj o niekoľko desiatok percent či tisícky, niekedy až desiatky tisíc eur.
Stav nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť v dobrom stave, bez nutnosti rozsiahlych opráv, sa predáva rýchlejšie a za vyššiu cenu. Dôležitá je nielen vizuálna stránka, ale aj technický stav.
Lokalita a občianska vybavenosť: Dobrá lokalita s kompletnou občianskou vybavenosťou (školy, škôlky, obchody, zdravotnícke zariadenia, dopravná dostupnosť) je vždy veľkým plusom a zvyšuje atraktivitu nehnuteľnosti. Očami kupujúcich rastie cena nehnuteľnosti v dvoch rovinách, po právnej a po vizuálnej stránke. Po právnej stránke ide o skutkový stav nehnuteľnosti - cena rastie, ak nenesie ťarchu, pozemok je vysporiadaný alebo je nehnuteľnosť v dobrej dostupnosti a občianskej vybavenosti.
Marketing a prezentácia: Kvalitná prezentácia nehnuteľnosti, vrátane profesionálnych fotografií a prípadne virtuálnej prehliadky, môže výrazne zvýšiť záujem kupujúcich. Vhodné je poradiť sa s odborníkom o predaji už pár týždňov pred začatím sezóny, aby ste nič nepremeškali, prípadne stihli nehnuteľnosť pripraviť na predaj.
Právne aspekty: Všetky právne náležitosti, ako sú vysporiadanie pozemku, odstránenie ťarchy na nehnuteľnosti či príprava zmlúv, by mali byť v poriadku pred začatím predaja. Ak je pozemok vysporiadaný, nehnuteľnosť nenesie ťarchu alebo je v dobrej dostupnosti a občianskej vybavenosti, cena rastie.
Predaj nehnuteľnosti a hypotéky
Pri predaji a kúpe nehnuteľnosti sa často stretávame so zložitými finančnými operáciami, najmä ak sú obe strany závislé od hypotekárneho financovania. Ako ukazuje aj príklad z praxe, kde sa predávajúci zároveň kupovali, celý proces si vyžaduje dôkladné plánovanie a koordináciu. Súbežné vybavovanie hypoték, predajnej a kúpnej zmluvy, a zároveň hladké prevedenie finančných prostriedkov, môže byť stresujúce.
V takýchto prípadoch môže byť výhodné využiť ponuky bánk, ktoré umožňujú predchválené hypotéky na bližšie neurčený byt. Tieto produkty umožňujú kupujúcemu zafixovať si úrokovú sadzbu vopred a získať čas na nájdenie vhodnej nehnuteľnosti, čo môže byť až rok.
V jednom prípade sa proces podpisovania rezervačných zmlúv na nový aj starý byt uskutočnil v jeden deň, ale až po tom, čo boli všetky peniaze v banke. Keďže úvery boli schválené, celý proces šiel rýchlo, doslova pár dní.
Realitný maklér - luxus alebo nutnosť?
Predaj nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých najväčšie finančné rozhodnutie ich života. Je preto na mieste uvažovať nad rôznymi možnosťami. Medzi ľuďmi, ktorí nemajú predošlú skúsenosť s predajom, často prevláda názor, že realitná kancelária je luxus a k predaju bytu či domu ju nepotrebujú. Je prirodzené, že k nehnuteľnosti má väčšina vlastníkov určitý citový vzťah. Dedičstvo po rodičoch alebo spomienky na určitú etapu života bývajú najčastejšími dôvodmi. Emócie by však mali ísť bokom.
Druhá vec je pozícia na trhu. Ako jednotlivcovi sa vám nikdy nepodarí dostať svoju nehnuteľnosť medzi tak široké spektrum ľudí ako realitnému agentovi. Viac očí rovná sa viac príležitostí na predaj. Často sa tiež stáva, že majitelia si v hlave vytvoria svoju, často irelevantnú cenovú predstavu a za žiadnych okolností z nej nechcú spustiť. Vyjednávanie je však v tomto prípade na mieste. Realitný trh je živý organizmus a pokiaľ nemáte roky skúseností, len ťažko mu úplne porozumiete.
V neposlednom rade je potrebné myslieť na právne záležitosti - zmluvy, prepisy, splnomocnenia a množstvo iných papierovačiek. Ste na to pripravení? Poznáte spoľahlivého právnika? Viete, koľko vás to bude stáť? A na záver azda najpodstatnejší vzorec, ktorý často rozhoduje - čas verzus peniaze. Týmto aktivitám sa realitní agenti venujú na plný úväzok.
"Každá nehnuteľnosť, aj tá vaša, je niečím výnimočná." Tento citát zdôrazňuje potrebu individuálneho prístupu pri predaji nehnuteľnosti.
