Podielové spoluvlastníctvo je právny inštitút, ktorý je bežnou súčasťou nášho právneho a ekonomického prostredia. Napriek tomu, niektoré jeho aspekty si zaslúžia hlbšiu analýzu a prípadnú reformu, aby lepšie odrážali potreby spoločnosti a zabezpečili spravodlivé a efektívne riešenie situácií, ktoré v praxi vznikajú. Tento článok sa zaoberá niektorými úvahami de lege ferenda, teda z pohľadu budúcej legislatívnej úpravy, v oblasti podielového spoluvlastníctva na Slovensku.
Základné princípy podielového spoluvlastníctva
Podielové spoluvlastníctvo, ako to aj z názvu vyplýva, predstavuje vlastnícke právo k určitej veci, ktoré prináleží viacerým osobám. Jedna vec, napríklad pozemok alebo stavba, je vo vlastníctve viacerých osôb v určitom pomere - podiele. Podiel preto vyjadruje mieru, v akej sa spoluvlastníci spoločne podieľajú na hospodárení s danou vecou a tiež mieru ich práv a povinností k danej veci. Tu je azda veľmi dôležité pochopiť to, že podiel NIKDY nevyjadruje pomernú reálnu časť vlastníctva k danej veci. Dvaja vlastníci v pomere 50/50 pozemku s rozlohou 100m2 nevlastnia každý zvlášť 50 m2 pozemku. V praxi sa často stáva, že sa podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti vzájomne dohodnú, kto bude užívať ktorú časť spoločnej nehnuteľnosti. Všetkým častiam domu, pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodli inak, prináleží právo na užívanie a údržbu. Vec môže byť v zmysle § 136 ods. 2 Občianskeho zákonníka podielové alebo bezpodielové. V súlade s § 137 ods. Občianskeho zákonníka sa spoluvlastníctvo zriaďuje rozhodnutím orgánu.
Predkupné právo spoluvlastníkov - aktuálny stav a výzvy
Podľa súčasnej právnej úpravy, konkrétne § 140 Občianskeho zákonníka, majú spoluvlastníci predkupné právo k podielu iného spoluvlastníka, ak tento podiel prevádza na tretiu osobu. Toto ustanovenie má za cieľ umožniť existujúcim spoluvlastníkom udržať kontrolu nad vlastníctvom a zabrániť vstupu neznámych osôb do spoluvlastníckeho vzťahu. Avšak, toto právo neplatí pri prevode blízkej osobe (§ 116, 117 Občianskeho zákonníka).
Otázka vzdania sa predkupného práva "bianco"
V praxi sa často vyskytuje otázka, či je možné sa predkupného práva platne vzdať aj vopred, teda ešte pred tým, ako konkrétna ponuka na prevod podielu vznikne. Táto otázka je komplikovaná a názory na ňu sa rôznia.
Judikatúra Najvyššieho súdu ČR: Judikatúra českého Najvyššieho súdu (NS ČR) sa touto problematikou zaoberala a dospela k záverom, ktoré naznačujú, že za určitých okolností je možné sa predkupného práva vopred vzdať. Dôležité je však zdôrazniť, že tieto rozhodnutia sa týkajú konkrétnych prípadov a je potrebné ich interpretovať opatrne.
- NS ČR, 22 Cdo 446/2002: Súd uviedol, že ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka je dispozitívne a spoluvlastníci sa od neho po dohode môžu odchýliť. Dohoda spoluvlastníkov o tom, že každý z nich samostatne prevedie svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, je taktiež dohodou o tom, že predkupné právo nebude uplatnené.
- NS ČR, 22 Cdo 1599/2003: Súd potvrdil, že ak spoluvlastníci vyjadria súhlas s predajom podielu tretej osobe a neuplatnia si predkupné právo, nejde o absolútne neplatný právny úkon.
- NS ČR, 22 Cdo 419/2008: Súd zdôraznil, že ak bol spoluvlastník oboznámený s úmyslom iného spoluvlastníka predať podiel a vyjadril súhlas s týmto predajom a s tým, že nebude uplatňovať predkupné právo, nemôže po následnom predaji toto právo úspešne uplatniť.
Z týchto rozhodnutí vyplýva, že dohoda o vzdaní sa predkupného práva je možná, ak je jasná, určitá a vzťahuje sa na konkrétny prevod.
Argumenty proti "bianco" vzdaniu sa práva
Existujú argumenty, ktoré spochybňujú platnosť "bianco" vzdania sa predkupného práva. Jedným z nich je, že predkupné právo vzniká až v momente, keď sa objaví konkrétna ponuka na prevod podielu. Dovtedy ide len o akúsi "potenciálnu" možnosť, ktorej sa nemožno platne vzdať. Ďalším argumentom je, že takéto vzdanie sa práva by mohlo byť v rozpore s dobrými mravmi, najmä ak by viedlo k znevýhodneniu jedného zo spoluvlastníkov.
Dôležité je tiež zohľadniť ustanovenie § 574 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré hovorí, že dohoda, ktorou sa niekto vzdáva práv, ktoré môžu v budúcnosti len vzniknúť, je neplatná. Toto ustanovenie by mohlo byť prekážkou pre platné "bianco" vzdanie sa predkupného práva.
De lege ferenda: Možnosti legislatívnej úpravy predkupného práva
Z pohľadu budúcej právnej úpravy by bolo vhodné zvážiť, či by sa nemala táto otázka jednoznačnejšie upraviť. Možnosti sú rôzne:
- Výslovné zakotvenie možnosti "bianco" vzdania sa predkupného práva: Toto by prinieslo právnu istotu a umožnilo spoluvlastníkom flexibilnejšie nakladať so svojimi právami. Je ale nevyhnutné stanoviť podmienky, za ktorých by bolo takéto vzdanie sa práva platné, aby sa predišlo jeho zneužitiu.
- Zákaz "bianco" vzdania sa predkupného práva: Toto by posilnilo ochranu spoluvlastníkov a zabránilo situáciám, kedy by sa niekto vzdal svojho práva bez toho, aby si plne uvedomoval dôsledky.
- Kompromisné riešenie: Napríklad stanoviť, že "bianco" vzdanie sa predkupného práva je možné len za určitých, zákonom stanovených podmienok, napríklad ak je dohoda uzavretá vo forme notárskej zápisnice a obsahuje poučenie o právnych dôsledkoch.
Právo spoluvlastníka na informácie z katastra nehnuteľností
Ďalšou oblasťou, ktorá si zaslúži pozornosť, je právo spoluvlastníka na prístup k informáciám z katastra nehnuteľností. Konkrétne ide o sprístupnenie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, ktorej účastníkom sám nebol, a na sprístupnenie údaja o tom, za akú cenu bol spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti predaný tretej osobe.
Aktuálna právna úprava a aplikačná prax
Zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov a zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník upravujú tieto otázky. V aplikačnej praxi sa však vyskytujú rôzne problémy a nejasnosti pri sprístupňovaní týchto informácií. Napríklad, ak je v zmluve uvedená cena za celý predmet prevodu (teda nielen za spoluvlastnícky podiel), je otázne, či má spoluvlastník právo na sprístupnenie celej ceny alebo len časti, ktorá sa týka jeho podielu. Ďalším problémom je, ak je údaj o cene označený ako obchodné tajomstvo.
De lege ferenda: Zlepšenie prístupu k informáciám
Z pohľadu budúcej právnej úpravy by bolo vhodné:
- Jasnejšie definovať rozsah práva spoluvlastníka na informácie z katastra: Toto by malo zahŕňať aj právo na informáciu o cene prevádzaného podielu, a to aj v prípade, ak je cena v zmluve uvedená kumulatívne za celý predmet prevodu.
- Upraviť postup v prípade, ak je údaj o cene označený ako obchodné tajomstvo: Je potrebné nájsť rovnováhu medzi ochranou obchodného tajomstva a právom spoluvlastníka na informácie potrebné na uplatnenie jeho práv.
- Zjednotiť aplikačnú prax: Je potrebné zabezpečiť, aby orgány štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností postupovali pri sprístupňovaní informácií jednotne a v súlade so zákonom.
Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva: Výzvy a riešenia
V praxi sa často stretávame so situáciami, kedy spoluvlastníci nie sú schopní sa dohodnúť na vyporiadaní svojho spoluvlastníctva. Príkladom je situácia, kedy jeden zo súrodencov po smrti rodičov nejaví záujem o dom a pozemok, zatiaľ čo druhý súrodenec sa o nehnuteľnosť stará a má najvyšší podiel z dôvodu doopatrovania rodičov.
Dohoda ako primárne riešenie
Zákon očakáva, že sa spoluvlastníci budú vedieť dohodnúť. Najideálnejšie riešenie - dohoda. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, že odkúpia podiel spoluvlastníka, ktorý si už neželá byť v spoluvlastníctve. Ak je spoluvlastníkov viac, ktorýkoľvek z nich môže zmluvou nadobudnúť podiel tohto spoluvlastníka. Ak po predaji podielu jedného spoluvlastníka stále ostanú aspoň dvaja spoluvlastníci, tak sa spoluvlastníctvo neruší. Vyporiadať podielové spoluvlastníctvo je možné dohodou uzavretou pred mediátorom, notárom alebo advokátom. Odporúčame Vám preto vyhľadať advokáta alebo mediátora a pokúsiť sa celú záležitosť najprv riešiť mimosúdne.
Súdne konanie ako krajné riešenie
Ak k dohode nedôjde, podielové spoluvlastníctvo môže vyporiadať na základe žaloby súd. Platí, že nikoho nemožno nútiť zotrvať v spoluvlastníctve (až na určité prípady hodné osobitného zreteľa). Ak teda dohoda medzi spoluvlastníkmi nie je možná, spoluvlastník má právo podať žalobu na súd, aby súd autoritatívne rozhodol. Súd postupuje podľa pravidla ustanoveného v § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ako je možné si všimnúť aj z poradia postupu súdu, najdrastickejšie riešenie - nariadenie predaja a rozdelenia zisku - je určené ako posledné riešenie. V praxi je dohoda spôsobu vyporiadania podielového spoluvlastníctva menej problematickejšia, než cena, za ktorú sa má podiel predať.
V prípade, ak súrodenci nevedia nájsť spoločnú reč, je nevyhnutné stanoviť cenu znaleckým posudkom. Nakoľko nám nie je známa ani skutočnosť, či nejde o poľnohospodársky pozemok, odporúčame tento prevod riešiť prostredníctvom buď notára alebo advokáta aj vo vzťahu k možnej aplikácii zákona č. 140/2014 Z.z. V tejto súvislosti ešte dopĺňame, že Občiansky zákonník v ust. § 143a ods. 1 umožňuje manželom dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Na záver si ešte pre úplnosť dovoľujeme upozorniť na ust. § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý stanovuje, že bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. Následne v súlade s ust. § 145 ods. V opačnom prípade by sa mohla Vaša manželka v zmysle § 40a Občianskeho zákonníka na súde dovolať neplatnosti právneho úkonu.
V kontexte riešenia sporov týkajúcich sa podielového spoluvlastníctva, je dôležité poznamenať, že súdne konanie by malo byť až posledným krokom. V prvom rade by sa mali spoluvlastníci pokúsiť o zmierlivé riešenie. Ak to nie je možné, potom je na mieste obrátiť sa na odborníkov, ako sú advokáti alebo mediátori. V prípade, ak advokát postupuje nehospodárne alebo neprofesionálne, je možné zvážiť zmenu advokáta. Dôležité je dodržať lehoty na odpoveď a komunikovať s ním jasne o svojich požiadavkách.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a jeho modifikácie
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je ďalší inštitút, ktorý si zaslúži pozornosť z pohľadu de lege ferenda. Súčasná právna úprava je pomerne zložitá a v praxi spôsobuje mnohé problémy, najmä v súvislosti s podnikateľskými aktivitami manželov.
Ustanovenie § 143a Občianskeho zákonníka umožňuje manželom modifikovať BSM dohodou, ktorá musí mať formu notárskej zápisnice. Manželia môžu BSM rozšíriť, zúžiť alebo dohodnúť jeho vznik ku dňu zániku manželstva. Zúženie BSM je jednou z možností, ako môžu manželia upraviť svoje majetkové vzťahy. Problémy v praxi sa vyskytujú napríklad pri určení, či sa dohoda o zúžení BSM môže týkať len jednotlivých konkrétnych častí majetku alebo len všeobecnej zmeny rozsahu BSM.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemkom
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemkom sa v podmienkach fondu realizuje na návrh spoluvlastníka podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Na základe dohody alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva nemôže vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov poľnohospodársky pozemok menší ako 3000 m2, ani lesný pozemok menší ako 5000 m2 (§ 23 zákona č.180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom). Pri tomto procese je potrebné zohľadniť aj prípadný odvod za drobenie pozemkov, ak vznikne (§ 22 zákona č. 180/1995 Z. z.). V prípade potreby je nevyhnutné zabezpečiť znalecký posudok v súlade s vyhláškou Ministerstva spravodlivosti SR č. 492/2004 Z. z.
Potenciálne právne medzery a potreba legislatívnych zmien
Niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka (ďalej aj "OZ") ako základný prameň súkromného práva obsahujú právne medzery, ktoré treba legislatívne odstrániť. Ide o tzv. právne medzery, ktoré treba legislatívne odstrániť.
V súvislosti s prevodom spoluvlastníckeho podielu je dôležité spomenúť, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Nakoľko nám nie je známe, či nejde o spoločnú nehnuteľnosť podľa ust. § 8 zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách pre úplnosť veci uvádzame, že na prevod spoluvlastníckeho podielu v tamto prípade sa vzťahuje § 9 ods. 7 tohto zákona, v zmysle ktorého ak ide o prevod medzi členmi spoločenstva sa nevťahuje ust. Pri uskutočnení zámeny pozemkov je potrebné rešpektovať ust. § 24 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z.z.
Pokiaľ ide o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, je dôležité, aby sa spoluvlastníci predovšetkým dohodli. Ak k dohode nedôjde, súd môže spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať ho na návrh niektorého spoluvlastníka. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.
V kontexte zmeny vlastníckych vzťahov je tiež dôležité spomenúť inštitút odporovateľného právneho úkonu podľa § 42a Občianskeho zákonníka. Príspevok sa zaoberá problematikou nejednoznačnosti právnej úpravy vymedzenej v § 42a Občianskeho zákonníka (zák. č. 40/1964 Zb., v znení neskorších predpisov) o odporovateľnom právnom úkone. Tento inštitút v rámci konania o odporovateľnosti právneho úkon súdy vykladajú odlišne.
V neposlednom rade je potrebné reflektovať aj na právnu úpravu náhrady trov konania, ktorá v oblasti vyporiadania bezpodielového spoluvlastníctva manželov zostala v praxi nejednotná a často nespravodlivá. Príspevok sa zameriava na aplikačnú prax, v rámci ktorej niektoré súdy rozhodujú platobnými rozkazmi, rozsudkami pre zmeškanie žalovaného či neodkladnými opatreniami v situáciách, v ktorých rozhodovanie takouto formou, podľa nášho názoru, nie je prípustné.
Zhrnutie, podielové spoluvlastníctvo na Slovensku čelí viacerým výzvam, ktoré si vyžadujú pozornosť legislatívy. Jasnejšie pravidlá týkajúce sa predkupného práva, prístupu k informáciám z katastra a zjednotenie aplikačnej praxe sú kľúčové pre zabezpečenie spravodlivého a efektívneho fungovania tohto inštitútu. V záujme právnej istoty a ochrany práv všetkých spoluvlastníkov je nevyhnutné tieto aspekty riešiť de lege ferenda.
tags: #de #lege #ferenda #podielove #spoluvlastnictvo