Darovanie nehnuteľnosti, a v tomto kontexte konkrétne bytu, predstavuje významný právny úkon s dlhodobými následkami. Často je preferovaným spôsobom prevodu majetku medzi rodinnými príslušníkmi, umožňujúcim jednoduchší a rýchlejší presun vlastníctva v porovnaní s kúpnou zmluvou. Tento spôsob prevodu vlastníctva môže priniesť viacero výhod, ako sú napríklad daňové úľavy a potenciálne nižšie náklady na súvisiace poplatky. Avšak, ako každý právny proces, aj darovanie nehnuteľnosti má svoje špecifické pravidlá a postupy, ktoré je nevyhnutné dodržiavať pre zabezpečenie bezproblémového prevodu vlastníctva a ochranu práv všetkých zúčastnených strán. Tento článok poskytne podrobný návod na proces darovania bytu a dôležité informácie, ktoré by ste mali poznať pred jeho realizáciou.
Čo je to darovacia zmluva na byt?
Všeobecne platí, že darovacia zmluva je zmluvný typ, ktorým darca bezodplatne prenecháva určitú vec obdarovanému a obdarovaný od darcu túto vec s vďakou prijíma. Základnými pojmovými znakmi darovacej zmluvy sú predmet daru a záväzok prenechať ho bezodplatne. Bez týchto základných náležitostí nemôžeme ani hovoriť o darovacej zmluve. Mnoho ľudí si myslí, že na to, aby došlo k darovaniu určitej veci postačuje to, ak darca vyhlási, že príslušnú vec daruje obdarovanému. Skutočnosť je však taká, že na platné darovanie sa vyžaduje, aby obdarovaný dar aj prijal a tým potvrdil, že s darovaním súhlasí. Darovanie nezávisí teda len od vôle darcu, ale aj od vôle obdarovaného. Nikto nemôže iného nútiť, aby prijal dar, o ktorý nemá záujem. Preto aj v prípade darovania ide o klasickú zmluvu, na ktorej uzatvorenie je potrebný súhlas oboch zmluvných strán.
Účelom darovacej zmluvy je bezodplatný (zadarmo) prevod vlastníckeho práva k predmetu darovania z darcu na obdarovaného. Práve bezodplatnosť je kľúčovým znakom darovacej zmluvy, ktorý túto zmluvu odlišuje od kúpnej zmluvy. V prípade, ak je predmetom daru byt, hovoríme o darovacej zmluve na byt.
Je dôležité rozlišovať darovanie od dedenia. Darovanie je prevod vlastníctva za života darcu, zatiaľ čo dedenie nastáva po smrti poručiteľa. Pri darovaní je možné dar za určitých podmienok žiadať späť (§ 630 OZ), čo pri dedení nie je možné v tomto kontexte.
Postup na darovanie nehnuteľnosti - Návod
Darovanie nehnuteľnosti je častou voľbou medzi rodinnými príslušníkmi, pretože umožňuje jednoduchý a rýchly prevod majetku. Tento spôsob prevodu vlastníctva má mnoho výhod, ako napríklad daňové úľavy a znížené náklady na notárske poplatky. Správny postup na darovanie nehnuteľnosti zaručí bezproblémový prevod vlastníctva.
Aký je teda postup na darovanie nehnuteľnosti?
Príprava dokumentov: Prvým krokom je získanie všetkých potrebných dokumentov. Medzi kľúčové dokumenty patria:
- Výpis z listu vlastníctva: Je potrebné skontrolovať aktuálny list vlastníctva, aby sa overilo, či je darca skutočne vlastníkom bytu a či na byte nie sú zapísané vecné bremená (prípadne predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného. Je dôležité skontrolovať, či darca je oprávnený s bytom nakladať v plnom rozsahu a či byt nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov.
- Identifikačné doklady oboch strán: Občianske preukazy darcu a obdarovaného.
- V prípade právnickej osoby: Výpis z obchodného registra alebo živnostenský register.
Vypracovanie darovacej zmluvy: Nasleduje vypracovanie darovacej zmluvy. Darovacia zmluva na byt je právny úkon s trvalými následkami a musí byť v písomnej forme, inak je neplatná. Musí však tiež obsahovať všetky podstatné náležitosti a byť v súlade so zákonmi. Vypracovanie zmluvy je najlepšie zveriť odborníkom, ako je napríklad advokátska kancelária. Naša advokátska kancelária v Žiline vám poskytne úvodnú konzultáciu. Vzor preberacieho protokolu na byt si môžete stiahnuť zadarmo.
Notárske overenie podpisov: Po vypracovaní zmluvy je potrebné jej notárske overenie, ktoré zaručí právnu platnosť a bezproblémový priebeh darovania. Podpisy zmluvných strán na darovacej zmluve musia byť úradne overené. Overenie podpisov u notára stojí približne 2-4 € za podpis.
Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností: Posledným krokom je podanie návrhu na vklad darovacej zmluvy do katastra nehnuteľností. Tento krok oficiálne prevedie vlastníctvo nehnuteľnosti na obdarovaného. Vlastnícke právo k nehnuteľnej veci (aj k bytu) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zjednodušene povedané: kým nie je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva, byt mu nepatrí. Návrh na vklad môže podať buď darca alebo obdarovaný. Nie je potrebné, aby ho podali obe strany súčasne. Správny poplatok za vklad je 66 € (elektronicky 33 €). Ak chcete, aby kataster konal rýchlejšie (do 15 dní), je potrebné zaplatiť poplatok vo výške 266 Eur. Ak chcete ušetriť, môžete podať návrh na vklad elektronicky, vtedy zaplatíte poplatok 33 eur, resp. 133 eur, ak žiadate urýchlené rozhodnutie. Ak nemáte možnosť podať návrh elektronicky, môžete ešte pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva podať tzv. oznámenie o zamýšľanom návrh na vklad. Po tomto oznámení musíte do 90 dní podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra.
Ak nepoznáte postup na darovanie nehnuteľnosti a netrúfate si na tieto úkony, obráťte sa na našich advokátov. Naši profesionáli vám poskytnú všetky potrebné informácie a asistenciu pri darovaní nehnuteľnosti.
04 Prednáška 1 - Príklad 2 - žiadosť - nahratie a spustenie procesu v low-code jazyku Petriflow
Náслеžnosti darovacej zmluvy na byt
Darovacia zmluva na byt musí obsahovať tieto podstatné náležitosti, aby bola platná:
Označenie zmluvných strán: Treba uviesť, kto je darca a kto obdarovaný. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Darcom alebo obdarovaným môže byť fyzická osoba aj právnická osoba.
- Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.
- Ak ide o právnickú osobu, uvedie sa názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).
- Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.
Označenie daru: Predmet darovania (v tomto prípade byt) je potrebné v zmluve riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené:
- Katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres).
- Súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený.
- Popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu.
- POZOR! Balkóny / loggie / terasy nie sú príslušenstvom bytu a ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Naopak, pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.
- Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
- Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov.
- Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.
- Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.
Vymedzenie právneho úkonu: Právny úkon darovania musí byť v zmluve jasne uvedený tak, aby bolo zrejmé, že darca bezodplatne prenecháva (daruje) predmet daru obdarovanému a tento dar bez výhrad prijíma. Zvyčajne sa v darovacej zmluve uvádza táto formulácia: “Darca daruje a obdarovaný s vďakou prijíma predmet darovania do svojho vlastníctva.”
Bezodplatnosť: Darovacia zmluva musí byť vždy bezodplatná, t.j. obdarovaný sa nezaväzuje poskytnúť darcovi žiadnu protihodnotu či odplatu. V prípade, ak by zmluva označená ako "darovacia zmluva" obsahovala povinnosť obdarovaného poskytnúť darcovi určité protiplnenie (aj nepeňažné) za prijímaný dar, nešlo by v skutočnosti o darovaciu zmluvu, ale o kúpnu, prípadne inú odplatnú zmluvu. Vlastníctvo k bytu sa darovacou zmluvou prevádza až rozhodnutím katastra nehnuteľností o povolení jej vkladu.
Dobrovoľnosť: Darca nie je povinný poskytnúť obdarovanému predmet darovania na základe právnej povinnosti a rovnako obdarovaný nie je povinný dar prijať. Ak sa zmluvné strany na darovaní nedohodnú, darovacia zmluva na byt nevznikne.
Vyhlásenie obdarovaného o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy: Podľa toho, či správu bytového domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, obdarovaný pristúpi buď k zmluve o spoločenstve vlastníkov bytov alebo k zmluve o výkone správy. Prílohou darovacej zmluvy musí byť aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov, že vlastník bytu (darca) nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
Zmluvné strany si v darovacej zmluve na byt môžu tiež dohodnúť:
Veľkosť spoluvlastníckeho podielu: Ak je obdarovaných viac, je potrebné uviesť v darovacej zmluve aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných. V prípade, že obdarovaní sú manželia, špecifiká spojené s darovacou zmluvou si môžete prečítať nižšie v časti Darovacia zmluva a manželia.
Vyhlásenia zmluvných strán o technickom stave bytu: Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame si stav bytu dobre skontrolovať. V darovacej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).
Vyhlásenia darcu: V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia darcu:
- že, je oprávnený s bytom nakladať v plnom rozsahu.
- že byt nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov.
- že na byte neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.
Podmienky vrátenia daru zo zákona: Uvedenie, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi. V týchto prípadoch totiž nejde o právny úkon odstúpenia od zmluvy. Viac o vrátení daru nájdete nižšie v časti článku Vrátenie daru.
Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Zmluvné strany môžu odstúpiť od zmluvy zo zákonných dôvodov (napr. ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok) alebo z dôvodov uvedených v zmluve. V zmluvách sa najčastejšie uvádza, že obdarovaný môže odstúpiť od zmluvy v prípade, ak darca uvedie v zmluve nepravdivé vyhlásenia, zriadi na byte ďalšie (v zmluve neuvedené) ťarchy alebo dá byt do nájmu a podobne. Darca môže odstúpiť od zmluvy napr. v prípade porušenia podmienok uvedených nižšie v bode 12.
Iné podmienky darovania: Darca a obdarovaný sa môžu dohodnúť na zriadení bezodplatného vecného bremena spočívajúceho v práve darcu alebo inej osoby doživotne užívať byt, alebo užívať byt počas určenej doby. Takéto vecné bremeno sa dňom prevodu vlastníctva k bytu zapíše na list vlastníctva a obdarovaný je ním viazaný. Ak bude osobou oprávnenou z vecného bremena osoba iná ako darca, musí táto osoba zmluvu v časti o zriadení vecného bremena podpísať. Darca môže dať v zmluve obdarovanému aj príkaz alebo zákaz nejako s bytom nakladať (napr. užívať byt len na potrebu svojho bývania a neprenajímať ho ďalej). Tiež môže obdarovaného zaviazať vykonávať nejakú činnosť, ktorá ani nesúvisí s darom, ako napr. doživotne zaopatriť darcu.
Na čo si treba dávať pozor pri darovaní nehnuteľnosti?
Pri darovaní nehnuteľnosti je potrebné si dávať pozor na rôzne právne nástrahy a potenciálne problémy. Dôležité je mať správne vypracovanú darovaciu zmluvu a zabezpečiť jej notárske overenie. Taktiež je potrebné venovať pozornosť daňovým povinnostiam, ktoré môžu vzniknúť pri darovaní nehnuteľnosti.
Kontrola listu vlastníctva: Pred podpisom zmluvy je nevyhnutné dôkladne skontrolovať list vlastníctva. Overte si, či darca je jediným vlastníkom, či na byte neviaznu žiadne ťarchy, záložné práva, vecné bremená alebo nájomné práva, ktoré by prešli na obdarovaného. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného.
Prechod vlastníckeho práva: Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k bytu) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Kým nový vlastník nie je zapísaný na liste vlastníctva, byt mu nepatrí.
Darovanie a smrť darcu: Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa, je zákonom vylúčené. Takáto darovacia zmluva je neplatná. Ak však darca zomrie po uzatvorení zmluvy, a tá ešte nebola zapísaná v katastri nehnuteľností, dedičia sú viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
Darovanie a exekúcia: Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou. Ak darca v postavení dlžníka daruje svoj majetok a tým ukracuje uspokojenie veriteľovej pohľadávky, veriteľ sa môže domáhať na súde, že takáto darovacia zmluva je voči nemu neúčinná. Veriteľ sa potom môže uspokojiť exekúciou na tomto majetku voči obdarovanému.
Započítanie darov do dedičstva: Dary sa započítavajú do dedičstva. Ak darca ako poručiteľ nespísal závet, po jeho smrti sa zo zákona započítava dedičovi do dedičského podielu to, čo za života od darcu bezplatne dostal. O to bude menšie jeho dedičstvo oproti ostatným dedičom.
Daň z darovania a daň z príjmu: Na Slovensku bola daň z darovania zrušená od 1. januára 2004. Pozor však na daň z príjmu pri predaji. Ak obdarovaný nehnuteľnosť predá, musí pri výpočte dane z príjmu použiť cenu, za ktorú nehnuteľnosť nadobudol darca (nie trhovú hodnotu v čase darovania).
Spoluvlastníctvo a predkupné právo: Môžete darovať spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti. V darovacej zmluve musí byť presne uvedená veľkosť podielu. V prípade, ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb a vy ste sa rozhodli darovať na ňom svoj podiel, musíte tento podiel najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.
Darovanie z BSM (Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov): Ak je byt predmetom darovania a je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, musia darovať obaja títo manželia spoločne.
Darovanie zaťaženého bytu (hypotéka, záložné právo): Ak váš byt, ktorý chcete darovať tretej osobe, je zaťažený záložným právom hypotekárnej banky, v prvom rade kontaktujte túto banku a požiadajte o udelenie jej súhlasu s prevodom bytu na tretiu osobu. Bez potrebného/prípadného informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých vám banka poskytla hypotekárny úver. Záložné právo zostáva na nehnuteľnosti aj po darovaní. Ak je na byt zriadené exekučné záložné právo v prospech oprávneného, toto ostáva aj naďalej platné a existuje po darovaní domu v prospech tretej osoby. V takom prípade je potrebný súhlas banky.
Vecné bremeno: Vecné bremeno (právo doživotného užívania) je vhodné zriadiť v situácii, kedy v byte, ktorý chcete darovať, bývate a chcete v ňom bývať aj naďalej. Takéto vecné bremeno sa dňom prevodu vlastníctva k bytu zapíše na list vlastníctva a obdarovaný je ním viazaný.
Vrátenie daru
Darca môže odvolať dar, ak sa obdarovaný správa voči nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy (§ 630 OZ). Správanie musí byť závažné (napr. fyzické napadnutie darcu obdarovaným). V tomto prípade darca zašle obdarovanému výzvu na vrátenie domu/daru. V prípade, že obdarovaný dar má vady, na ktoré darca neupozornil obdarovaného pri jeho ponuke a darca o nich vedel, je obdarovaný oprávnený vrátiť byt ako dar darcovi. Obdarovaný zašle darcovi výzvu, na základe ktorej ho vyzve na prevzatie domu ako daru. Právo na vrátenie daru musí darca uplatniť tak, že sa dovolá zákonných dôvodov vrátenia daru. Obdarovaný môže odoprieť vrátenie daru tým, že poprie existenciu týchto dôvodov.
Advokát ako garancia hladkého procesu
Darovanie nehnuteľnosti je zložitý proces, ktorý vyžaduje dôkladnú prípravu a pochopenie všetkých právnych aspektov. Správny postup na darovanie nehnuteľnosti a dodržiavanie pravidiel vám zabezpečí bezproblémový prevod majetku a ochranu vašich práv. Vypracovanie darovacej zmluvy na byt ako aj realizácia ostatných krokov, ktoré je potrebné splniť voči katastru, predstavujú úkony vyžadujúce značné právne povedomie. Preto neváhajte využiť naše odborné právne služby v Bratislave alebo v Žiline, aby ste zabezpečili, že všetko prebehne hladko a bez komplikácií. Príprava zmluvy advokátom sa pohybuje v rozmedzí 150-400 €.
Ak máte akékoľvek otázky alebo potrebujete právnu pomoc, či potrebujete poznať postup na darovanie nehnuteľnosti, neváhajte kontaktovať nášho advokáta. Naša advokátska kancelária v Bratislave vám poskytne úvodnú konzultáciu.