Nadobúdanie vlastníctva darovaním je právny inštitút zakotvený v Občianskom zákonníku, pričom podmienky darovania sú detailne upravené v § 628 až 630 tohto zákona. Hoci samotný akt darovania nehnuteľnosti fyzickej osobe (nepodnikateľovi) zvyčajne nepredstavuje predmet dane z príjmov, situácia sa môže skomplikovať v momente, keď sa s darovanou nehnuteľnosťou ďalej nakladá, najmä ak z nej začne plynúť príjem alebo ak dôjde k jej predaju. Tento článok sa zameriava na daňové dôsledky spojené s darovaním nehnuteľností na Slovensku, pričom vychádza z platnej legislatívy a praktických príkladov.
Kedy darovanie nehnuteľnosti nie je predmetom dane?
Podľa § 3 ods. 2 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP) nie je predmetom dane z príjmov peňažný ani nepeňažný príjem získaný darovaním. To znamená, že ak fyzická osoba (nepodnikateľ) nadobudne nehnuteľnosť na základe darovacej zmluvy, nevzniká jej povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní. Napríklad, fyzická osoba, ktorá na základe darovacej zmluvy nadobudne nehnuteľnosť v hodnote 100 000 eur, nemusí z tohto titulu platiť daň z príjmov. Rovnako tak, ak rodičia darujú byt synovi, nie je potrebné podávať daňové priznanie na účely dane z príjmov, pretože príjmy z darovania nie sú predmetom dane z príjmu podľa zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov. Daň z darovania bola zrušená už v roku 2004.
Príjmy z darovanej nehnuteľnosti: Prenájom
Situácia sa mení, ak z darovanej nehnuteľnosti začne plynúť príjem. V takom prípade už tento príjem podlieha zdaneniu. Ak daňovník nadobudne nehnuteľnosť darom a následne ju dá do prenájmu, príjem z prenájmu sa stáva predmetom dane. Podľa § 6 ods. 3 ZDP ide o zdaniteľný príjem, ktorý je potrebné zdaniť. Pri tomto druhu príjmu ZDP umožňuje aj oslobodenie od dane do výšky 500 eur podľa § 9 ods. 1 písm. ZDP. Toto oslobodenie sa vzťahuje na príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale aj iných zdaniteľných príjmov, ak ich ročný úhrn nepresiahne uvedenú sumu.
Predaj darovanej nehnuteľnosti a daňové dôsledky
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je ďalšou situáciou, ktorá môže viesť k vzniku daňovej povinnosti. Keďže ide o príjem z predaja nehnuteľnosti, tento príjem už podlieha dani z príjmov. Príkladom je fyzická osoba, ktorá uzatvorí kúpnu zmluvu na predaj nehnuteľnosti, ktorú nadobudla darovaním od svojich rodičov. Ak v čase darovania bola nehnuteľnosť ocenená súdnym znalcom v hodnote 90 000 eur a z predaja fyzická osoba dosiahne príjem vo výške 100 000 eur, tento príjem je zdaniteľný.
V prípade predaja darovanej nehnuteľnosti je kľúčové určiť správny daňový výdavok. Postup sa líši v závislosti od toho, či by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania bol oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov.
- Ak bol príjem z predaja u darcu oslobodený: V tomto prípade, pri predaji darovanej nehnuteľnosti, daňovým výdavkom je cena zistená súdnym znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, a to v čase darovania. Napríklad, ak daňovník predáva pozemok, ktorý nadobudol darovaním a darca v čase darovania spĺňal podmienky oslobodenia (pozemok nadobudol reštitúciou), ako výdavok pri predaji sa uplatní cena zistená súdnym znalcom.
- Ak príjem z predaja u darcu nebol oslobodený: Ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej v čase darovania NEBOL príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, za daňový výdavok je možné uplatniť cenu, za ktorú nehnuteľnosť obstaral darca. Napríklad, ak darca kúpil nehnuteľnosť v roku 2008 a nemal ju zaradenú v obchodnom majetku, pri predaji darovanej nehnuteľnosti, ktorá bola predaná do piatich rokov od jej nadobudnutia darcom, sa ako daňový výdavok uplatní obstarávacia cena darcu.
Je dôležité poznamenať, že pri predaji nehnuteľnosti, ktorú obdarovaný vlastnil menej ako 5 rokov, predaj nebude automaticky oslobodený od dane z príjmu. Výnimkou je situácia, keď bola nehnuteľnosť nadobudnutá dedením v priamom príbuzenskom vzťahu, čo však v prípade darovania nie je splnené. V takom prípade bude obdarovaný musieť z predaja nehnuteľnosti odviesť daň z príjmu z rozdielu medzi obstarávacou a predajnou cenou.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Dary od zamestnávateľa a ich zdanenie
ZDP (§ 5 ods. 1 písm. g)) upravuje aj dary poskytované zamestnávateľom zamestnancom. Tieto sú zdaniteľným príjmom bez uplatnenia výdavkov, ak sú poskytované v súvislosti s výkonom závislej činnosti. Môže ísť o rôzne benefity, ako napríklad poukazy na nákup tovaru, rekreačné poukazy, či poukazy na wellness služby. Zdrojom týchto odmien môže byť sociálny fond, nerozdelený zisk po zdanení, alebo iné zdroje.
Dary poskytované odborovou organizáciou zamestnancom (členom) z členských príspevkov nie sú predmetom dane z príjmov podľa § 3 ods. 2 písm. a) ZDP, pretože nie sú poskytnuté zamestnávateľom a nie sú v súvislosti s výkonom závislej činnosti.
V praxi sa môžu vyskytnúť aj dary od dodávateľov zamestnancom odberateľov za objednávanie ich tovaru alebo služieb. V takýchto prípadoch môže správca dane individuálne posúdiť, či ide o zdaniteľný príjem zamestnanca, vzhľadom na to, že bez pozície zodpovednej za objednávky by dar nebol poskytnutý. Správca dane môže takéto dary vyhodnotiť aj ako úplatky s ďalšími právnymi dôsledkami.
Dary v rámci podnikania
Fyzická osoba vykonávajúca stavebné práce v rámci svojej podnikateľskej činnosti, ktorá dostala ako dar od svojho dodávateľa lešenie, sa môže stretnúť so špecifickým daňovým posúdením. V súlade s usmernením MF SR k zákonu o dani z príjmov sa k takýmto príjmom uvádzajú aj výdavky v hodnote prijatého daru. Tento postup je podobný s postupom pri zahrňovaní dotácií, podpor a príspevkov do zdaniteľných príjmov.
Dary od držiteľov povolenia na výrobu liekov
Obchodná spoločnosť ako držiteľ povolenia na výrobu liekov, ktorá darovala fyzickej osobe - zdravotníckemu pracovníkovi (nie podnikateľovi) počítač, spôsobuje, že u lekára ide o zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. l) ZDP. Tento príjem podlieha dani vyberanej zrážkou, ktorú je povinný odviesť lekár podľa § 43 ods. 17 písm. ZDP.
Dôležitosť znaleckého posudku a listu vlastníctva
Pri predaji darovanej nehnuteľnosti je nevyhnutné hodnoverným spôsobom preukázať hodnotu nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia darovaním. Ak sa predáva darovaná nehnuteľnosť, pri ktorej by bol v čase darovania príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, daňovým výdavkom je cena zistená súdnym znalcom podľa zákona č. 382/2004 Z. z. Daňovník si môže uplatniť aj ďalšie výdavky podľa § 8 ods. 5 písm. d) ZDP.
V prípade zmluvného prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa vlastníctvo nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Preto je dôležité mať v poriadku list vlastníctva a v prípade pochybností alebo nejasností konzultovať situáciu s odborníkmi.
Iné situácie a oslobodenia
- Finančná hotovosť: Manželka po smrti svojho manžela, ktorá dostala od kolegov manžela ako dar finančnú hotovosť na preklenutie jej ťažkej životnej situácie, sa nemusí obávať daňovej povinnosti z tohto daru, nakoľko ide o príjem získaný darovaním, ktorý nie je predmetom dane.
- Darovanie späť: Ak priateľka, ktorej rodičia darovali nehnuteľnosť, chce nehnuteľnosť darovať späť rodičom, tento úkon nie je predmetom dane, pretože priateľka by z neho nemala príjem.
- Daň z nehnuteľností: Po nadobudnutí nehnuteľnosti darovaním vzniká obdarovanému povinnosť podať daňové priznanie k miestnym daniam, konkrétne k dani z nehnuteľností. Je potrebné navštíviť príslušný obecný alebo mestský úrad a oznámiť zmenu majetkových pomerov, aby sa predišlo sankciám.
- Nehnuteľnosť z obchodného majetku: Pri darovaní nehnuteľnosti, ktorá je súčasťou obchodného majetku, daňová povinnosť z darovania nevzniká. Ak by sa však darovaná nehnuteľnosť neskôr predávala, dôležité je vedieť, kedy bola vyradená z obchodného majetku. Príjem z predaja je oslobodený od dane, ak uplynulo 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
Celkovo, hoci samotné darovanie nehnuteľnosti nie je spojené s priamou daňou z príjmov, je nevyhnutné poznať pravidlá a potenciálne daňové dôsledky, najmä v prípade následného prenájmu alebo predaja darovanej nehnuteľnosti. Vždy je vhodné konzultovať špecifické prípady s daňovým poradcom alebo právnikom.