Prenajímanie nehnuteľnosti môže byť pre mnohých fyzických osôb atraktívnym spôsobom, ako si privyrobiť alebo zhodnotiť svoj majetok. Je však dôležité si uvedomiť, že s príjmami z prenájmu sú spojené aj daňové povinnosti. Jednou z kľúčových oblastí, kde dochádza k častým nejasnostiam a chybám, je správne uplatnenie daňových výdavkov. Tento článok sa zameriava na detailné vysvetlenie, aké výdavky si môže prenajímateľ uplatniť v závislosti od toho, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku alebo nie, a aké ďalšie povinnosti mu v súvislosti s prenájmom vznikajú.
Rozlíšenie prenájmu: Obchodný majetok verzus súkromné vlastníctvo
Základným predpokladom pre správne uplatnenie daňových výdavkov je rozlíšenie, či prenajímaná nehnuteľnosť je, alebo nie je, zaradená do obchodného majetku daňovníka. Toto rozlíšenie má zásadný vplyv na to, aké náklady si môže prenajímateľ následne odpočítať od svojich príjmov.
Nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť, ktorú nemá zaradenú v obchodnom majetku, jej príjmy z prenájmu sa kvalifikujú podľa § 6 ods. 3 Zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len "ZDP") ako príjmy z prenájmu nehnuteľností. V tomto prípade nemá daňovník povinnosť viesť si účtovníctvo ani daňovú evidenciu v zmysle zákona, hoci sa odporúča viesť si prehľad o výdavkoch, napríklad v tabuľkovom editore (napr. Excel).
V takomto prípade si môže daňovník ako daňový výdavok uplatniť len výdavky, ktoré priamo súvisia s riadnou prevádzkou nehnuteľnosti. Medzi tieto výdavky patria:
- Výdavky na energie: Sem patria platby za elektrinu, vodu, plyn a teplo, pokiaľ nie sú uhradené priamo nájomcom a zmluva s dodávateľmi je na meno prenajímateľa.
- Výdavky na ostatné služby spojené s prenájmom: Tieto zahŕňajú napríklad platby za odpadovú vodu, stočné, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za komunálny odpad, ktorý platí fyzická osoba), kontrolu a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas, poplatky za pripojenie na internet, či poplatky za povinnú správu bytového domu.
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby: Tieto sú tvorené podľa zákona č. 182/1993 Z. z. a predstavujú dôležitú položku pre údržbu a obnovu bytového domu.
- Výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti: Sem môžu spadať aj úhrady za služby poskytované pri výkone povinnej správy bytového domu alebo za činnosť zástupcu vlastníkov bytov.
Je však dôležité poznamenať, že v prípade, ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), daňovník musí výdavky pomerne upraviť. To znamená, že si môže uplatniť len tú časť výdavkov, ktorá zodpovedá pomeru zdaniteľnej časti príjmu k celkovému príjmu z prenájmu.
Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku
Ak sa fyzická osoba rozhodne prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť do svojho obchodného majetku, vzniká jej povinnosť viesť si účtovníctvo (jednoduché alebo podvojné) alebo daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP. V tomto prípade si môže ako daňový výdavok uplatniť širší okruh nákladov, vrátane:
- Výdavkov na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti: Tieto sa uplatňujú prostredníctvom odpisov podľa zákona o dani z príjmov. Nehnuteľnosť sa odpisuje postupne počas viacerých zdaňovacích období (typicky 20 alebo 40 rokov v závislosti od jej zaradenia do odpisovej skupiny).
- Výdavkov na technické zhodnotenie nehnuteľnosti: Ide o náklady na rekonštrukciu, modernizáciu alebo iné zásahy, ktoré zvyšujú hodnotu alebo funkčnosť nehnuteľnosti.
- Výdavkov na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti: Sem patria bežné opravy a údržba, ktoré slúžia na zachovanie prevádzkyschopnosti nehnuteľnosti.
- Výdavkov súvisiacich s využívaním nehnuteľnosti: Rovnako ako v prípade nezaradenia do obchodného majetku, sem patria platby za energie, vodu, plyn, kúrenie, ako aj ostatné služby spojené s prevádzkou.
- Poistenia prenajímanej nehnuteľnosti: Náklady na poistenie bytu alebo domu.
- Dane za nehnuteľnosť: Daň platená obci.
- Úrokov z hypotéky alebo úveru: Úroky z úverov alebo pôžičiek, ktoré boli použité na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Príspevku do fondu opráv: Rovnako ako v predchádzajúcom prípade.
V prípade, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, fyzická osoba si môže uplatniť aj výdavky na nákup hnuteľných vecí, ktoré sú prenajímané ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok, sedačka, posteľ), ak sú splnené podmienky pre daňový výdavok. Tieto výdavky sú špecifikované v nájomnej zmluve.
Dôležité aspekty prenájmu nehnuteľností
Okrem správneho uplatnenia výdavkov je potrebné zohľadniť aj ďalšie aspekty súvisiace s prenájmom nehnuteľností:
Oslobodenie príjmov do výšky 500 €
Podľa ZDP platí, že príjmy z prenájmu nehnuteľnosti fyzickej osobe (bez živnostenského oprávnenia) sú oslobodené od dane do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie. To znamená, že z celkových príjmov z prenájmu sa odpočíta 500 € a len zvyšná suma sa zahrnie do základu dane. Ak daňovník dosiahne príjmy z prenájmu nižšie alebo rovné 500 €, nemusí ich v daňovom priznaní uvádzať.
Povinnosť podať daňové priznanie
Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzickej osoby (typu B) vzniká vtedy, ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka (vrátane príjmov zo závislej činnosti, ak ich má) za zdaňovacie obdobie presiahne zákonom stanovenú hranicu. Pre rok 2024 je táto hranica 2 823,24 eura. Lehota na podanie daňového priznania je do 31. marca nasledujúceho roka, pričom túto lehotu je možné predĺžiť.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinná registrovať sa na príslušnom daňovom úrade. Túto povinnosť si musí splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začala prenajímať nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky. Registrácia je potrebná aj v prípade, ak prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sám v nájme, alebo ak ide o nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
Prenájom cez digitálne platformy
V prípade prenájmu nehnuteľností prostredníctvom digitálnych platforiem (napr. Airbnb, Booking.com) vznikajú prenajímateľovi rovnaké daňové povinnosti ako pri klasickom prenájme. Dôležité je správne evidovať príjmy a výdavky a splniť si registračnú povinnosť na daňovom úrade.
Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť v dohodnutom pomere. Rovnakým pomerom si rozdelia aj súvisiace daňové výdavky. Každý z manželov si potom môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €.
Opravy a technické zhodnotenie nezaradené do obchodného majetku
V prípade, ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku, výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie sa považujú za výdavky na jeho osobnú potrebu. Tieto výdavky si môže uplatniť až v momente, keď predmetnú nehnuteľnosť predá a dosiahne z nej zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Vtedy si ich uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Príklady z praxe
Pre lepšie pochopenie problematiky si uveďme niekoľko príkladov:
Príklad 1: Zamestnanec zarobí za prenájom nehnuteľnosti 3 200 eur a za energie zaplatí 1 200 eur. Nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku. Po odpočítaní oslobodenia 500 eur sú zdaniteľné príjmy 2 700 eur. Výdavky na energie je potrebné pomerne znížiť v pomere 2 700 : 3 200, čo predstavuje 1 050 eur.
Príklad 2: Starobný dôchodca prenajímal byt za 2 000 eur. Môže si uplatniť oslobodenie 500 eur, takže zdaniteľný príjem je 1 500 eur. Keďže nemal iné zdaniteľné príjmy a celková suma nepresiahla 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad 3: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v BSM, z ktorej dosiahli príjem 7 440 eur a výdavky 3 840 eur. Rozdelili si príjem rovnakým dielom. Každý má príjem 3 720 eur. Po odpočítaní oslobodenia 500 eur je zdaniteľný príjem každého 3 220 eur.
Správne pochopenie daňových pravidiel pri prenájme nehnuteľnosti je kľúčové pre predchádzanie zbytočným chybám a pokutám. Odporúča sa vždy konzultovať konkrétnu situáciu s daňovým poradcom alebo sa informovať na príslušnom daňovom úrade.
tags: #danove #vydavky #na #prenajatu #nehnutelnost