V oblasti daní, najmä pokiaľ ide o nehnuteľnosti, panuje častokrát nejasnosť. Dva kľúčové pojmy, daňové priznanie k dani z nehnuteľností a daň z predaja nehnuteľnosti, sa síce môžu zdať podobné, no predstavujú dva odlišné daňové inštitúty s rozdielnou povahou a dôsledkami. Tento článok si kladie za cieľ objasniť tieto pojmy a poskytnúť komplexný prehľad o zdaňovaní obchodného vlastníctva na Slovensku, s dôrazom na definíciu obchodného majetku, príjmy z predaja nehnuteľností, oslobodenia od dane a uplatnenie výdavkov.
Daňové priznanie k dani z nehnuteľností: Kedy a ako podať
Daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa vzťahuje priamo na daň z nehnuteľnosti, nie na daň z jej predaja či prenájmu. Povinnosť podať toto priznanie vzniká daňovníkovi, ktorý sa v priebehu zdaňovacieho obdobia (kalendárneho roka) stal novým vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti, ktorá podlieha dani z nehnuteľností. Medzi takéto nehnuteľnosti patria pozemky, stavby, domy, byty alebo nebytové priestory v bytových domoch.
Kľúčový dátum pre vznik daňovej povinnosti je vždy 1. január nasledujúceho zdaňovacieho obdobia. To znamená, že ak ste sa v roku 2024 stali vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá podlieha dani z nehnuteľností, ste povinný podať daňové priznanie najneskôr do 31. januára 2025.
Je dôležité zdôrazniť, že daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva iba jednorazovo, a to v roku, kedy došlo k zmene vlastníctva, správy, nájmu alebo užívania nehnuteľnosti. Nepodávate ho každý rok, kedy ste vlastníkom. Následne vám správca dane (obec alebo mesto, v ktorého katastri sa nehnuteľnosť nachádza) bude každoročne zasielať oznámenie o vyrubení dane.
Príklad: Jozef sa 23. augusta 2023 zápisom do katastra nehnuteľností stal vlastníkom nového bytu. Vznikla mu povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti do 31. januára 2024.
Ak ste už v minulosti podali daňové priznanie k dani z nehnuteľností, ale k 1. januáru 2025 nastala zmena týkajúca sa vašej nehnuteľnosti (napr. stali ste sa vlastníkom ďalšej nehnuteľnosti, došlo k zmene druhu alebo výmery pozemku, alebo k zmene účelu využitia stavby, bytu či nebytového priestoru), ste povinný podať čiastkové daňové priznanie. Pre čiastkové priznanie platí rovnaká lehota, teda do 31. januára 2025, a podáva sa na rovnakom tlačive, kde sa len vyznačí, že ide o čiastkové priznanie. V prípade spoluvlastníctva sa môžu spoluvlastníci dohodnúť a poveriť jedného z nich podaním daňového priznania, o čom musia písomne informovať správcu dane.
Správu dane z nehnuteľností vykonáva obec alebo mesto, v ktorého katastri sa nehnuteľnosť nachádza, bez ohľadu na vaše trvalé bydlisko alebo sídlo podnikania. Daňové priznanie sa podáva na predpísanom tlačive, ktoré je jednotné pre fyzické aj právnické osoby. Možno ho podať osobne na oddelení miestnych daní príslušného obecného alebo mestského úradu, alebo elektronicky.
Výpočet dane: Výška dane z nehnuteľnosti sa vypočíta na základe vášho daňového priznania správcom dane. Pri dani z bytov a nebytových priestorov sa zohľadňuje výmera podlahovej plochy (bez balkónov a lodžií) a sadzba dane. Niektoré obce, ako napríklad Bratislava, môžu určiť štyri pásma sadzby dane v závislosti od atraktivity lokality. Pre pozemky je rozhodujúca výmera, druh a hodnota pôdy podľa príslušných príloh k zákonu o miestnych daniach.
Platenie dane: Na rozdiel od dane z príjmu, daň z nehnuteľností neplatíte v termíne podania daňového priznania. Vyrubená daň je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o jej vyrubení, čo je v praxi zvyčajne do 45 dní od doručenia rozhodnutia.
V prípade, že daňové priznanie zabudnete podať alebo ho nestihnete v zákonnej lehote, správca dane vám môže uložiť pokutu vo výške od 5 eur do 3000 eur.
Ako vypočítať daň z nehnuteľností (odhalené).
Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľností: Kedy je príjem zdaniteľný?
Príjem z predaja nehnuteľnosti (domu, bytu, pozemku) sa podľa zákona o dani z príjmov (§ 8 ods. 1 písm. b) ZDP) zaraďuje medzi ostatné príjmy. Do základu dane sa zahrnie zdaniteľný príjem znížený o preukázateľne vynaložené výdavky na jeho dosiahnutie.
Kľúčové pre oslobodenie od dane je splnenie podmienok stanovených zákonom:
- Doba vlastníctva: Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak od jej nadobudnutia do vlastníctva alebo spoluvlastníctva uplynulo najmenej 5 rokov. Ak predaj nastane skôr, príjem nie je oslobodený a je zdaniteľný.
- Dedenie v priamom rade: Príjem z predaja nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade (po rodičoch, starých rodičoch, deťoch, vnúčatách) je oslobodený od dane bez ohľadu na dobu vlastníctva. Dedenie v priamom rade sa považuje za nadobudnutie vlastníctva smrťou poručiteľa.
- Dedenie v nepriamom rade: Ak nehnuteľnosť zdedíte v nepriamom rade (napr. po súrodencovi, ujovi, tete), príjem z jej predaja je oslobodený od dane až po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia dedičom.
- Nehnuteľnosti nadobudnuté podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb.: S účinnosťou od 1. septembra 2022 je oslobodený aj príjem z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej do obchodného majetku) nadobudnutej podľa tohto zákona.
Pri posudzovaní splnenia podmienok pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti je rozhodujúci deň, ktorý nastal skôr: buď deň prijatia prvej platby alebo preddavku, alebo deň uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti.
Príklad 1: Daňovník predal v marci 2025 byt, ktorý kúpil v roku 2021. Keďže od kúpy uplynuli menej ako 5 rokov, príjem z predaja bytu je zdaniteľný.
Príklad 2: Marta si v januári 2021 kúpila byt za 78 000 eur. V novembri 2023 ho predala za 85 000 eur. Keďže od kúpy uplynuli menej ako 5 rokov, musí príjem z predaja zdaniť. Daň sa bude počítať zo sumy 7 000 eur (rozdiel medzi 85 000 a 78 000 eur). Tento príjem uvedie v daňovom priznaní k dani z príjmu fyzickej osoby typu B za rok 2023.
Príklad 3: V roku 2025 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2022 po smrti otca (dedenie v priamom rade). Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane.
Výdavky pri predaji nehnuteľnosti
Pri predaji nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť viaceré výdavky, ktoré sú definované v § 8 ods. 5 ZDP:
- Obstarávacia cena: Ak bola nehnuteľnosť obstaraná kúpou, výdavkom je kúpna cena.
- Výdavky na rekonštrukciu a opravy: Preukázateľne vynaložené náklady na rekonštrukciu a opravy.
- Zaplatené úroky z úveru: Úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu nehnuteľnosti, ako aj súvisiace poplatky.
- Výdavky súvisiace s predajom: Náklady vynaložené priamo v súvislosti s predajom, napríklad poplatky realitnej kancelárii, znalecké posudky, náklady na odstránenie vád a podobne.
Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním a od jej nadobudnutia neuplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja nie je oslobodený. V takom prípade, ak príjem u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu. Ak išlo o majetok zahrnutý v obchodnom majetku darcu, výdavkom je zostatková cena.
Obchodný majetok a jeho vplyv na zdaňovanie
Definícia obchodného majetku sa líši pre právnické a fyzické osoby. Zatiaľ čo u právnickej osoby sa obchodný majetok rovná celému jej majetku, u fyzickej osoby ide o súhrn majetkových hodnôt, ktoré slúžia alebo sú určené na podnikanie. Podľa § 2 ZDP je obchodným majetkom fyzickej osoby súhrn majetkových hodnôt (vecí, pohľadávok, práv a iných hodnôt), ktoré má vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov podľa § 6 ZDP, o ktorých účtuje alebo vedie daňovú evidenciu.
Dňom zaradenia majetku do obchodného majetku sa rozumie deň, kedy sa o ňom začne účtovať alebo viesť evidencia. Dňom vyradenia majetku z obchodného majetku je deň, kedy daňovník poslednýkrát účtoval o majetku v účtovníctve alebo ho uvádzal v evidencii.
Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorá bola zaradená do jeho obchodného majetku, príjem z takéhoto predaja je zdaniteľným príjmom. V závislosti od spôsobu využitia nehnuteľnosti sa môže radiť medzi príjmy z podnikania alebo ostatné príjmy.
Príklad: Daňovník nadobudol byt v roku 2012, v roku 2013 ho zaradil do obchodného majetku a začal ho prenajímať. V roku 2025 byt predal. Keďže k predaju došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku (ktoré by nastalo napr. v momente ukončenia prenájmu a preradenia do osobného užívania), príjem z predaja je zdaniteľný. Ako výdavok si môže uplatniť zostatkovú cenu nehnuteľnosti.
Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je zahrnutá v obchodnom majetku a patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, sa v základe dane rozdelí medzi oboch manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak.
Príklad: Manželia predali byt, ktorý nadobudli v roku 2022 a nebol zaradený v obchodnom majetku. Byt predali v roku 2025. Ak sa nedohodnú inak, príjem z predaja sa zahrnie do základu dane každého z nich v pomere 1:1. Ak by sa však dohodli, že celý príjem zahrnie do základu dane len jeden z nich, je to možné.
Zdaňovanie príjmov z predaja hnuteľných vecí
Príjmy z predaja hnuteľnej veci sú podľa § 9 ods. 1 písm. d) ZDP oslobodené od dane, s výnimkou príjmov z predaja hnuteľnej veci, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku a predáva sa do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Ak je hnuteľná vec v čase predaja zaradená v obchodnom majetku, príjem z jej predaja sa považuje za príjem z podnikania.
Zámenná zmluva a daňové aspekty
Zámenná zmluva umožňuje výmenu jednej veci za druhú. Ak dôjde k zámene bytov, ktoré nie sú zahrnuté v obchodnom majetku a nie je splnená podmienka oslobodenia, ide o prevod vlastníctva. Príjem (peňažný aj nepeňažný) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane sa zahrnie zdaniteľný príjem znížený o preukázateľne vynaložené výdavky, pričom ako výdavok sa zvyčajne uplatní kúpna cena za byt, ktorý daňovník na výmenu odovzdal.
Príklad: Daňovník A si vymenil svoj jednoizbový byt za trojizbový byt daňovníka B. Okrem toho doplatil 90 000 eur v hotovosti. Hodnota trojizbového bytu bola 220 000 eur a jednoizbového 120 000 eur. Daňovník A získal nepeňažný príjem 220 000 eur a peňažný príjem 90 000 eur. Ako výdavok si môže uplatniť kúpnu cenu svojho pôvodného jednoizbového bytu.
Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov
Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2025 je povinný podať daňovník, ak jeho celkové zdaniteľné príjmy presiahli sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je do 31. marca 2026.
- Daňové priznanie typu A: Podáva daňovník s príjmami len zo závislej činnosti (zamestnanie).
- Daňové priznanie typu B: Podáva daňovník, ktorý má aj príjmy z podnikania, prenájmu, kapitálového majetku alebo ostatné príjmy (vrátane príjmov z predaja nehnuteľností).
Je dôležité si uvedomiť, že daň z nehnuteľnosti a daň z predaja nehnuteľnosti sú dva odlišné inštitúty. Daň z nehnuteľnosti platíte každý rok ako vlastník, správca, nájomca alebo užívateľ, pričom daňové priznanie podávate len prvý rok. Daň z predaja nehnuteľnosti platíte iba vtedy, ak príjem nie je oslobodený od dane a vznikne vám povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmu typu B.
tags: #danove #priznanie #byt #obchodne #vlastnictvo