Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Registrácia na daňovom úrade: Kedy a ako?
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.
Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.
Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá tieto funkcie plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové priznanie: Kedy je povinné a čo zahrnúť do výdavkov
Ako je to s daňovým priznaním v prípade nepodnikateľa? Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.
Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí:
- Pitná a úžitková voda
- Teplo na kúrenie
- Elektrická energia a plyn
Výdavky na ostatné služby sú:
- Použitie výťahu
- Osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov
- Odvádzanie odpadovej vody
- Odvoz smetí
- Čistenie žúmp a komínov
- Koncesionárske poplatky
- Internet
Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Ako PREDĹŽIŤ LEHOTU podania DAŇOVÉHO PRIZNANIA
Zmluva o nájme: Kľúčové náležitosti
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania
- Výšku nájomného
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
Podrobnejšie informácie o nájomnej zmluve sa môžete dočítať v tomto článku.
Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa
Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov. Príjem charakteru tzv. „príjmu z podnikania“ podlieha odvodom do Sociálnej a Zdravotnej poisťovne. V takom prípade si môžete uplatniť aj iné daňové výdavky, ktoré nie sú možné pri fyzickej osobe - nepodnikateľovi.
Nerezident SR a jeho daňové povinnosti
Za daňového nerezidenta SR (daňovníka s obmedzenou daňovou povinnosťou) podľa § 2 písm. x) zákona o dani z príjmov je fyzická osoba, ktorá nemá trvalý pobyt alebo právnická osoba, ktorá nemá sídlo v štáte uvedenom v zozname štátov uverejnenom na webovom sídle Ministerstva financií Slovenskej republiky.
Predmetom dane nerezidenta SR sú podľa § 2 písm. e) zákona o dani z príjmov príjmy zo zdrojov na území SR. Zdaniteľný príjem je podľa § 2 písm. j) zákona o dani z príjmov akýkoľvek príjem, ktorý nie je oslobodený od dane podľa tohto zákona alebo medzinárodnej zmluvy.
Daňové priznanie je nerezident SR povinný podať v prípade, ak jeho celkové zdaniteľné príjmy zo zdrojov na území SR za zdaňovacie obdobie presiahli sumu vo výške 2 876,90 eura (údaj platný pre rok 2025, môže sa meniť). Ak nerezident SR poberal aj iné druhy príjmov (napr. zo závislej činnosti), je povinný ich tiež uviesť v daňovom priznaní.
Daňové priznanie sa podáva do troch kalendárnych mesiacov po uplynutí zdaňovacieho obdobia (kalendárneho roka). Lehota na podanie daňového priznania k dani z príjmov za rok 2025 je 31. marca 2026. Daňovému nerezidentovi, ktorý je povinný podať daňové priznanie po uplynutí zdaňovacieho obdobia v lehote podľa § 49 ods. 2 zákona o dani z príjmov sa na základe oznámenia podaného príslušnému správcovi dane do uplynutia lehoty na podanie daňového priznania predĺži lehota na podanie daňového priznania.
Stála prevádzkareň a jej vplyv na zdaňovanie
Zdaňovanie príjmov daňovníka, ktorý je daňovým rezidentom štátu, s ktorým SR má uzatvorenú medzinárodnú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia, a ktoré mu plynuli zo zdrojov na území SR, vymedzených v § 16 zákona o dani z príjmov, sa riadi ustanoveniami tejto zmluvy a zároveň zákonom o dani z príjmov.
Príjem z činností vykonávaných prostredníctvom stálej prevádzkarne - § 16 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Podľa § 16 ods. 2 zákona o dani z príjmov stálou prevádzkarňou sa na účely tohto zákona rozumie trvalé miesto alebo zariadenie na výkon činností, prostredníctvom ktorého nerezident SR vykonáva úplne alebo sčasti svoju činnosť na území SR. Časová stálosť trvalého miesta je vymedzená nasledovne: Miesto alebo zariadenie na výkon činností je považované za trvalé, ak sa na výkon činnosti využíva sústavne alebo opakovane.
Stálou prevádzkarňou je aj osoba, ktorá koná v zastúpení daňovníka s obmedzenou daňovou povinnosťou a sústavne alebo opakovane prerokováva, uzatvára, sprostredkováva uzavretie zmlúv alebo zohráva hlavnú úlohu smerujúcu k uzatváraniu zmlúv, ktoré sú následne uzatvorené daňovníkom bez zmeny ich podstatných náležitostí a tieto zmluvy sú uzatvorené v mene daňovníka alebo ich predmetom je prevod vlastníckeho práva alebo udelenie práva na užívanie majetku vo vlastníctve daňovníka alebo majetku, ktorý má daňovník právo užívať alebo poskytnutie služieb daňovníkom. Osoba koná v zastúpení daňovníka, ak koná na základe jeho pokynov, pričom daňovník výsledky jej činnosti kontroluje a nesie za ne podnikateľské riziko.
Ak na území SR vykonáva činnosť rezident štátu, s ktorým SR nemá uzatvorenú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia, vznik stálej prevádzkarne sa posudzuje výlučne podľa definície ustanovenej v zákone o dani z príjmov (t.j. podľa § 16 ods. 2 ZDP). Ak na území SR činnosť vykonáva rezident štátu, s ktorým SR má uzatvorenú zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia, vznik stálej prevádzkarne je potrebné posudzovať nielen podľa zákona o dani z príjmov, ale aj podľa článku 5 príslušnej zmluvy, ktorý upravuje vznik stálej prevádzkarne na účely tejto zmluvy. V zmluvách o zamedzení dvojitého zdanenia je vymedzený tzv. „obchodný zisk“, ktorý sa zdaňuje len v krajine rezidencie podniku, pokiaľ podnik nemá na území druhej zmluvnej strany stálu prevádzkareň.
Všeobecnými podmienkami pre vznik stálej prevádzkarne podľa ustanovenia § 16 ods. 2 zákona o dani z príjmov a článku 5 ods. 1 a 2 vzorovej zmluvy OECD je trvalé miesto na podnikanie (napr. kancelária, dielňa, sklad) a vykonávanie podnikateľskej činnosti prostredníctvom tohto miesta.
Príjem zo závislej činnosti a zo služieb
Príjem zo závislej činnosti (zamestnania) vykonávanej na území SR - § 16 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Rozhodujúcou podmienkou pre zdaniteľnosť príjmov zo závislej činnosti je vykonávanie tejto činnosti na území SR. Ide o príjmy napr. z pracovnoprávneho vzťahu, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru, členského pomeru alebo z obdobného vzťahu, v ktorom pri výkone práce pre platiteľa príjmu (zamestnávateľa) je nerezident SR povinný dodržiavať jeho pokyny alebo príkazy.
Príjem nerezidenta SR zo závislej činnosti nie je zdaniteľný v SR, ak mu tento príjem vypláca zahraničný zamestnávateľ (nerezident SR), ktorý na území SR nemá stálu prevádzkareň a časové obdobie súvisiace s výkonom tejto činnosti na našom území nepresiahne 183 dní v akomkoľvek období 12 po sebe nasledujúcich mesiacov.
Príjmy zo služieb poskytovaných nerezidentom SR - § 16 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov. Zdroj príjmov nerezidenta zo služieb je na území SR len vtedy, ak tieto príjmy plynú nerezidentovi za služby poskytované na území SR, aj keď nie sú vykonávané prostredníctvom stálej prevádzkarne. Pojem "služba" označuje činnosti nevýrobného charakteru vykonávané daňovníkmi s obmedzenou daňovou povinnosťou na území SR za účelom dosahovania zisku.
Z príjmov vyplácaných daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou z týchto služieb poskytovaných na území SR, aj keď nie sú vykonávané prostredníctvom stálej prevádzkarne, sa daň zráža v prípade príjmov vyplácaných daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou so sídlom alebo s bydliskom v nespolupracujúcich štátoch, ale len do momentu vzniku stálej prevádzkarne podľa § 16 ods. 2 zákona o dani z príjmov. Pri zdaniteľnom príjme za poskytnuté služby plynúce daňovníkovi nespolupracujúceho štátu platiteľ dane uplatňuje zvýšenú sadzbu dane vyberanej zrážkou podľa § 43 ods. 2 zákona o dani z príjmov vo výške 35 %.
Ak sú uvedené príjmy vyplácané daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou so sídlom alebo bydliskom v zmluvnom štáte, takéto príjmy sú zdaniteľné len v prípade, ak je činnosť, z ktorej sú dosahované, vykonávaná v stálej prevádzkarni na území SR vzniknutej podľa § 16 ods. 2 zákona o dani z príjmov a zároveň aj podľa príslušného článku aplikovanej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia. V tom prípade však stála prevádzkareň, ktorá vznikla, už bude vyčísľovať základ dane v súlade s ustanoveniami § 17 až 29 zákona o dani z príjmov a na jej príjmy sa nebude aplikovať zrážková daň vykonávaná platiteľom dane.
Príklady uplatňovania nákladov a oslobodení
Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Pretože v roku 2023 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2023 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu bytu dosiahli vo výške 2 800 eur. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur.
Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2023 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Pretože každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2023 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.
Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), tzv. nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku si nemôže uplatniť.
Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. je 19 %.
Trvalý pobyt a jeho súvislosti s prenájmom
Čo je trvalý pobyt a na čo slúži? Trvalý pobyt je adresa, ktorú má občan zapísanú v registri obyvateľov. Slúži ako oficiálne kontaktné miesto pre úrady a inštitúcie, a zároveň určuje, kam vám budú doručované úradné zásielky. Má význam pri voľbách, určovaní spádovej materskej alebo základnej školy či pri komunikácii so štátnymi orgánmi. Môže byť vyžadovaný aj pri vybavovaní formálností, napríklad pri žiadosti o hypotéku alebo pri registrácii vozidla.
Trvalý pobyt nemá vplyv na vlastnícke právo k nehnuteľnosti ani na právo v nej bývať - ide výlučne o administratívny údaj.
Môže si nájomca zriadiť trvalý pobyt v prenajatom byte?
Nájomca si nemôže zriadiť trvalý pobyt bez súhlasu vlastníka alebo všetkých spoluvlastníkov bytu či domu. Zákon vyžaduje, aby bol tento súhlas udelený písomne s úradne osvedčeným podpisom vlastníka. Ide o tzv. prehlásenie o súhlase s prihlásením občana na trvalý pobyt. Bez tohto dokumentu úrad trvalý pobyt nezapíše, aj keby mal nájomca platnú nájomnú zmluvu.
Súhlas možno dať dvoma spôsobmi:
- Písomne s úradne overeným podpisom
- Osobne priamo na ohlasovni pobytu (napr. na obecnom alebo mestskom úrade)
V praxi to znamená, že aj keď je v nájomnej zmluve uvedené, že prenajímateľ súhlasí so zriadením trvalého pobytu, úrad si pravdepodobne vyžiada samostatné overené vyhlásenie vlastníka. Preto sa odporúča dohodnúť sa s prenajímateľom vopred a zabezpečiť si potrebný súhlas ešte pred návštevou úradu.
Ako si zriadiť trvalý pobyt v prenájme?
Pred samotným podaním žiadosti je dôležité mať pripravený súhlas vlastníka s overeným podpisom. Samotná nájomná zmluva nie je postačujúca na zápis trvalého pobytu.
- Majte platnú nájomnú zmluvu vystavenú na svoje meno.
- Navštívte ohlasovňu pobytu v mieste prenájmu (napr. obecný alebo mestský úrad).
- Vyplňte hlásenie o zmene trvalého pobytu.
- Predložte platný doklad totožnosti a nájomnú zmluvu, prípadne úradne overené písomné potvrdenie od vlastníka.
- Zaplatíte správny poplatok vo výške 7 €, v prípade elektronického podania 3,50 €.
- Úrad vás zapíše do evidencie a vydá vám potvrdenie o trvalom pobyte.
Pre podrobný prehľad postupu vrátane lehôt a aktuálnych právnych úprav navštívte oficiálnu stránku Ministerstva vnútra Slovenskej republiky.
Iná situácia nastáva pri trvalom pobyte v podnájme
Zriadenie trvalého pobytu v podnájme je o niečo komplikovanejšie. Podnájomca má totiž priamy vzťah s nájomcom, nie s vlastníkom nehnuteľnosti. V takomto prípade úrady často vyžadujú súhlas vlastníka, bez ktorého nie je možné zapísať trvalý pobyt, aj keď máte platnú podnájomnú zmluvu. Preto je dôležité vopred si overiť, či vám nájomca vôbec môže sprostredkovať súhlas majiteľa bytu.
Nájomná zmluva je pri zriadení trvalého pobytu nevyhnutná
Bez nájomnej (alebo podnájomnej) zmluvy nie je prakticky možné trvalý pobyt zriadiť. Úrad totiž vyžaduje doklad o tom, že máte oprávnenie užívať danú nehnuteľnosť - buď nájomnú zmluvu, alebo výslovný súhlas vlastníka. Ak teda bývate na adrese, kde nemáte trvalý pobyt a nemáte ani právny základ na jej užívanie, trvalý pobyt vám úrad nezapíše.
Exekúcia nájomcu vs. trvalý pobyt - ako to funguje?
Trvalý pobyt nájomcu nie je prekážkou jeho vysťahovania po ukončení nájomnej zmluvy. Po skončení nájmu by mal nájomca byt opustiť a odhlásiť si trvalý pobyt. Ak tak neurobí, prenajímateľ môže podať návrh na zrušenie trvalého pobytu na príslušnom obecnom alebo mestskom úrade. Je potrebné doložiť, že nájom skončil a že nájomca už v byte nebýva - napríklad nájomnou zmluvou, výpoveďou alebo dohodou o ukončení nájmu.
Zhrnutie kľúčových bodov
Prenájom bytu či domu vám môže priniesť pravidelný príjem, no zároveň aj povinnosti, na ktoré sa často zabúda. Práve tu vznikajú chyby, ktoré vás môžu stáť zbytočné peniaze a pokuty. Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. zdaňuje sadzbou 19 %.
Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov za rok presiahol sumu 2 876,90 eura (údaj platný pre rok 2025, môže sa meniť). Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka, s možnosťou predĺženia. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky.
Pamätajte, že aj keď má nájomca na adrese evidovaný trvalý pobyt, platná výpoveď z nájmu znamená, že musí byt opustiť. Trvalý pobyt mu nezaručuje právo na zotrvanie v nehnuteľnosti po skončení zmluvy.