Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú pre mnohých občanov na Slovensku atraktívny spôsob zhodnotenia finančných prostriedkov a vytvorenia pasívneho príjmu. Či už ide o byt, dom alebo iný priestor, prenájom môže byť strategickým krokom na uchovanie hodnoty peňazí, najmä v období neistôt na finančných trhoch. Tento článok sa podrobne venuje možnostiam prenájmu majetku občanmi, daňovým povinnostiam, rozdielom medzi správou vlastného majetku a podnikaním, ako aj špecifickým aspektom prenájmu cez moderné digitálne platformy.
Daňové povinnosti fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti
Každá fyzická osoba, ktorá sa rozhodne prenajímať svoj majetok, či už ide o dom, byt alebo pozemok, sa musí oboznámiť s relevantnými daňovými povinnosťami. V prípade prenájmu nehnuteľnosti na území Slovenska je nevyhnutné sa registrovať na príslušnom daňovom úrade na účely dane z príjmov. Táto registrácia musí byť vykonaná najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom došlo k prvému prenájmu. Tento krok je základným predpokladom pre dodržiavanie legislatívnych požiadaviek a vyhnutie sa potenciálnym sankciám.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je považovaný za zdaniteľný príjem a podlieha dani z príjmov. Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, daň z príjmov sa uplatňuje vo výške 19 % alebo 25 %, v závislosti od výšky základu dane. Je dôležité poznamenať, že ak máte okrem príjmov z prenájmu aj príjmy zo závislej činnosti (zamestnanie), vaše ročné zúčtovanie dane spracované zamestnávateľom nestačí. Zamestnávateľ môže vykonať ročné zúčtovanie preddavkov na daň iba v prípade, ak vaše príjmy pochádzajú výlučne zo závislej činnosti. Ak vaše príjmy z prenájmu nehnuteľnosti presiahnu 500 EUR za zdaňovacie obdobie, vzniká vám povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb.
Do príjmu z prenájmu nehnuteľnosti sa zahŕňa nielen samotné nájomné za priestor, ale aj prenájom hnuteľných vecí, ktoré k nehnuteľnosti patria, ako aj platby za energie a iné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti, ak sú zahrnuté v celkovom nájomnom. Aj keď sú platby za energie a služby dohodnuté oddelene, ale sú uhrádzané nájomcom priamo prenajímateľovi, tieto príjmy podliehajú zdaneniu rovnako ako príjem z prenájmu. Všetky takéto platby prijaté od nájomcu sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy.
Uplatnenie daňových výdavkov pri prenájme
Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžete uplatniť daňové výdavky, ktoré znižujú základ dane. Od roku 2013 už nie je možné využívať tzv. paušálne výdavky vo výške 40 %. Všetky výdavky musia byť skutočné a náležite preukázateľné. Máte na výber, či budete príjmy a výdavky z prenájmu evidovať prostredníctvom jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodnete pre ktorúkoľvek z týchto možností, ste povinný dodržiavať zvolený spôsob počas celého zdaňovacieho obdobia. Je dôležité poznamenať, že vedenie účtovníctva v tomto prípade neznamená, že sa stanete účtovnou jednotkou v zmysle zákona.
Rozsah a výška výdavkov, ktoré si môžete ako nepodnikateľ uplatniť, závisí od toho, či sa rozhodnete prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo nie. Fyzická osoba - nepodnikateľ má možnosť voľby. Ak sa rozhodnete nezaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, môžete si uplatniť len výdavky, ktoré priamo súvisia s užívaním nehnuteľnosti. V tomto prípade nie je možné do daňových výdavkov zahrnúť náklady na opravu alebo zhodnotenie nehnuteľnosti.
Naopak, pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku si môžete uplatniť širšiu škálu výdavkov. Okrem výdavkov spojených s užívaním nehnuteľnosti sem patria aj náklady na daň z nehnuteľnosti, poistenie, obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), technické zhodnotenie a ďalšie. Podľa právneho výkladu je možné za daňový výdavok považovať aj platby úrokov z hypotekárneho úveru počas doby prenájmu, ak bol úver získaný na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti.
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku sa oplatí najmä pri starších nehnuteľnostiach, kde vznikajú vyššie náklady na rekonštrukciu. Dôkladne však zvážte aj vplyv tohto rozhodnutia na podmienky oslobodenia príjmu pri predaji nehnuteľnosti. V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je zaradená v obchodnom majetku, je príjem z predaja vo všeobecnosti oslobodený od zdanenia po uplynutí piatich rokov od jej nadobudnutia.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je klasifikovaný ako pasívny príjem. V súvislosti s týmito príjmami si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 EUR za jedno zdaňovacie obdobie. V prípade manželov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, sa na účely dane z príjmov registruje len ten z nich, kto je uvedený v nájomnej zmluve ako prenajímateľ. Ak sú nájomcami obaja manželia, príjem z nehnuteľnosti si môžu rozdeliť podľa svojich preferencií, či už rovným dielom alebo iným dohodnutým pomerom. V takomto prípade si každý z manželov môže znížiť svoj príjem z prenájmu o 500 EUR.
Základy zdaňovania prenajímaných nehnuteľností
Prenájom bytu: Pasívna správa majetku vs. podnikanie
Rozhodnutie, či prenájom bytu predstavuje bežnú správu vlastného majetku alebo už podnikateľskú činnosť, má zásadný význam z pohľadu súkromného aj verejného práva. V rámci súkromnoprávnej oblasti status podnikateľa ovplyvňuje aplikáciu príslušných právnych predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy, vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a ďalších právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je tiež rozhodujúce pri aplikácii osobitných ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu.
Právna úprava nájmu bytu
Nájom bytu na Slovensku je upravený dvoma hlavnými právnymi predpismi: Občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú úpravu nájmu, ako aj špecifickú právnu úpravu tzv. chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu je špeciálnym predpisom súkromného práva, ktorý sa vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uplatňuje subsidiárne a nijako nezasahuje do režimu chráneného nájmu. Na základe nájomnej zmluvy prenajímateľ prenecháva byt do užívania nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú, pričom nájomca je povinný platiť za užívanie dohodnutú odplatu - nájomné. Správa vlastného majetku je úzko spojená s právom vlastniť majetok. Podľa § 123 Občianskeho zákonníka právo vlastniť majetok zahŕňa právo držať, užívať, požívať plody a úžitky a nakladať s predmetom vlastníctva. Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, zachovanie hodnoty majetku, hospodárenie na vlastnom majetku a bez ďalšieho aj prenájom bytu.
Definícia podnikania a prenájom bytu
Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 Obchodného zákonníka uvádza: „sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu“. Aby bolo možné prenájom bytu považovať za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania: 1) sústavnosť, 2) samostatnosť, 3) vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, 4) za účelom zisku. Tieto tzv. materiálne znaky podnikania odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku. V niektorých prípadoch je odlíšenie podnikania od iných činností jednoduché, v iných je zložité. Tak je to aj pri posudzovaní, kedy prenájom bytu predstavuje podnikanie a kedy ide o správu vlastného majetku.
V prvom rade je možné vylúčiť náhodné alebo príležitostné konanie. Ak prenajímateľ počas svojej neprítomnosti dá svoj byt na mesiac do nájmu inej osobe, nepôjde o sústavnú, opätovanú alebo plánovanú sezónnu činnosť. Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Táto skutočnosť je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť väčšie opravy a údržbu bytu a udržiavať ho v stave spôsobilom na prenájom. Na plnenie týchto povinností vynakladá finančné prostriedky, čo môže ovplyvniť fakt, či mu prenájom generuje reálny zisk. V zmysle definície podnikania je však irelevantné, či prenájmom bytu skutočne dosiahne zisk.
V porovnaní so slovenskou právnou úpravou podnikania, český Občiansky zákonník (§ 420 ods. 1) na to, aby sa osoba považovala vzhľadom na svoju zárobkovú činnosť za podnikateľa, okrem znakov samostatnosti, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, sústavnosti a za účelom dosiahnutia zisku, vyžaduje, aby táto činnosť bola vykonávaná živnostenským alebo obdobným spôsobom. Tento prístup zdôrazňuje mieru, rozsah, organizáciu práce, plánovitosť činnosti, trvalosť a časovú náročnosť organizácie. Nezáleží pritom na výške hodnoty spravovaného majetku či výške investície, ale na charaktere a náročnosti správy daného majetku.
Podľa doslovného výkladu legálnej definície podnikania je posledným definičným znakom podnikania status podnikateľa. Obchodný zákonník rozlišuje niekoľko skupín osôb, ktoré sa považujú za podnikateľa, napríklad osoby zapísané v obchodnom registri, osoby podnikajúce na základe živnostenského oprávnenia, alebo osoby podnikajúce na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov. Spoločným znakom týchto osôb je splnenie určitých verejnoprávnych podmienok, predovšetkým potreba podnikateľského oprávnenia.
Živnostenské oprávnenie a prenájom bytu
Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, znamená to, že automaticky nevykonáva podnikateľskú činnosť? Problematika podnikateľského oprávnenia v súvislosti s prenájmom bytu je riešená v zákone o živnostenskom podnikaní. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Živnostenský zákon explicitne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. Všeobecne sa však uvádza, že živnostenské oprávnenie sa vyžaduje v prípade, ak sa popri základných službách, ako sú vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie, poskytujú aj ďalšie služby, napríklad služby hotelového typu.
Na základe judikatúry možno konštatovať, že základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba. Teda, ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného aj za upratovanie bytu alebo inú podobnú službu, mohlo by ísť o podnikanie. Judikatúra ďalej uvádza, že nie je podstatnou otázkou, či prenajímateľ prenajímal celú nehnuteľnosť alebo jej časť, ale skutočnosť, či pri tejto činnosti boli poskytované aj iné služby.
Stojí za zamyslenie sa, či prenájom nehnuteľnosti, ktorá je vybavená vnútorným zariadením ako nábytok a spotrebiče, má vplyv na to, aby išlo o podnikanie. Živnostenský zákon hovorí o činnostiach alebo službách spojených s prenájmom, nie o vnútornom zariadení nehnuteľnosti ako rozlišovacom kritériu. Napriek snahám o výklad, § 4 Živnostenského zákona možno považovať za nejednoznačný a spôsobujúci problémy. Ako možno dovodiť aj z rozhodnutí súdov, vytvára priestor na zneužívanie jeho formulácií, najmä s cieľom vyhnúť sa riadnemu plneniu daňových povinností, keďže daňové a iné verejnoprávne predpisy nadväzujú na súkromnoprávnu úpravu podnikania. Ubytovatelia sa často snažia presvedčiť daňové úrady, že nimi vykonávaná činnosť predstavuje prenájom nehnuteľností, hoci v skutočnosti ide o poskytovanie ubytovania ako podnikateľskú činnosť.
Intenzita podnikania a správa vlastného majetku
Samotný prenájom bytu, ak sa poskytujú len základné služby, nie je živnosťou, to znamená, že sa na túto činnosť nevyžaduje verejnoprávne oprávnenie. Nie je však vylúčené, aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, ak dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka. Na to, aby sa mohlo uvažovať o nájme bytu ako o podnikaní, musela by byť prekročená hranica správy vlastného majetku. Bude sa vyžadovať, aby organizácia a plánovanie takejto činnosti nadobudli podnikateľský charakter. Nebude stačiť, aby osoba vykonávala túto činnosť len "od písacieho stola", ale bude sa vyžadovať aktívna činnosť, či už priamo touto osobou, alebo prostredníctvom niekoho ďalšieho. Je pritom potrebné posúdiť všetky okolnosti prípadu. Jednoznačné pravidlá, kedy ide o podnikanie, nie sú dané ani v právnych poriadkoch Nemecka, Rakúska alebo Českej republiky. V Rakúsku súdy orientačne vyžadujú, aby išlo o prenájom piatich bytov.
Prenájom cez digitálne platformy (Airbnb)
Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking. Z pohľadu súkromného a verejného práva vznikajú otázky ohľadom povinností osôb, ktoré poskytujú ubytovanie cez digitálne platformy, a ich právneho postavenia. Majú osoby účastné na "zdieľanej ekonomike" potrebné oprávnenia, plnia si svoje daňové povinnosti a sektorové regulačné pravidlá?
Za zmienku stojí rozhodnutie Mestského súdu v Prahe, ktoré posudzovalo, či poskytovanie ubytovania cez digitálnu platformu Airbnb možno považovať za prenájom bytu, alebo už ide o ubytovacie služby a podnikanie. Podľa § 4 ods. 2 Živnostenského zákona, základnými službami spojenými s prenájmom je potrebné rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadnu prevádzku danej nehnuteľnosti, resp. možnosť jej riadneho užívania nájomcom. Takýmito službami sú napr. dodávka tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého domového a komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov a pod. Z uvedeného teda vyplýva, že „Prenájom nehnuteľností“ možno v režime živnostenského zákona vykonávať len za súčasného poskytovania ďalších (iných než základných) služieb súvisiacich s prenájmom. Na poskytovanie súvisiacich služieb, ktoré majú charakter podnikateľskej činnosti (napr. poskytovanie raňajok, upratovanie prenajatých priestorov či poskytovanie posteľného oblečenia a jeho pranie), je potrebné živnostenské oprávnenie.
V prípade iných ako základných služieb spojených s prenájmom je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky: poskytovanie služieb iných ako základných a zároveň, aby tieto služby spĺňali znaky podnikania. Poskytovanie ubytovania cez internetové platformy navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti k dočasnému užívaniu sú poskytnuté aj ďalšie služby, ako napríklad záverečné upratovanie, výmena čistých uterákov a toaletných potrieb.
Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi. Účel právneho vzťahu možno vyvodiť jednak zo zm…
Nájomná zmluva - kľúč k bezproblémovému prenájmu
Dobrá a precízna nájomná zmluva je základom úspešného a bezproblémového prenájmu. Tento dokument upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom a definuje ich práva a povinnosti. Podľa Občianskeho zákonníka musí nájomná zmluva obsahovať minimálne tieto náležitosti:
- Označenie zmluvných strán: Jasné uvedenie identifikácie prenajímateľa a nájomcu.
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania: Presné určenie prenajímanej nehnuteľnosti a spôsob, akým ju nájomca môže užívať.
- Výška nájomného: Stanovenie konkrétnej sumy nájomného.
- Výška úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu: Definovanie platieb za energie, vodu, teplo a iné služby.
Okrem týchto základných náležitostí je vhodné v zmluve špecifikovať aj ďalšie dôležité body:
- Spôsob platby a splatnosť: Určenie, kedy a ako má byť nájomné uhradené (napr. do 15. dňa v mesiaci).
- Doba nájmu: Uvedenie doby, na ktorú sa zmluva uzatvára (určitá alebo neurčitá). Pri krátkodobom nájme je maximálna doba určitá dva roky, s možnosťou predĺženia.
- Kaucia: Stanovenie výšky a účelu kaucie, ktorá slúži ako zábezpeka pre prípad vzniku škôd alebo nezaplatenia nájomného.
- Poistenie: Odporúča sa, aby prenajímateľ mal prenajímanú nehnuteľnosť poistenú a aby zmluva obsahovala aj povinnosť nájomcu uzatvoriť poistenie zodpovednosti.
- Opravy a údržba: Jasné rozdelenie zodpovednosti za drobné opravy a bežnú údržbu a za väčšie opravy a technické zhodnotenie. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci.
- Výpovedné dôvody: Stanovenie podmienok, za ktorých môže prenajímateľ alebo nájomca zmluvu vypovedať.
- Odovzdávací protokol: Dôkladné zdokumentovanie stavu nehnuteľnosti a počtu meradiel pri odovzdaní bytu nájomcovi.
Pri prenájme bytu je dôležité pamätať na to, že ak prenajímateľ neposkytuje iné než základné služby spojené s prenájmom (kúrenie, voda, elektrina), nepotrebuje na túto činnosť živnostenské oprávnenie. V takom prípade postupuje ako fyzická osoba - nepodnikateľ. Ak však poskytuje aj ďalšie služby (napr. upratovanie, stravovanie), môže ísť o podnikanie vyžadujúce živnostenské oprávnenie.
Dobre vyhotovená nájomná zmluva a dodržiavanie registračných a daňových povinností sú kľúčové pre hladký priebeh prenájmu a ochranu vášho majetku.
