Investičný byt: Kľúč k pasívnemu príjmu a rastu hodnoty vašich úspor

Kúpa bytu je jedno z najdôležitejších rozhodnutí v našom živote. Ruku na srdce, koľko nehnuteľností ste si už kúpili? Väčšina ľudí sa k tomuto rozhodnutiu odhodlá raz za život, niektorí dvakrát, ale sú aj takí, ktorí sa k tomuto kroku ani neodhodlajú a bývajú po celý život u svojich rodičov v hoteli mama alebo v prenájme. A potom sú ľudia, ktorí si kúpia jednu nehnuteľnosť, začnú ju prenajímať, zapáči sa im to, neskôr si kúpia ešte jednu, časom ďalšiu, a postupne si takto začnú budovať svoje investičné portfólio, ktoré im bude prinášať pasívny príjem v podobe inkasovaného nájomného a navyše hodnota investovaných peňazí im bude rásť, keďže ceny nehnuteľností v dlhodobom horizonte priemerne rastú rýchlejšie ako inflácia. Nehnuteľnosti sú pomerne jednoduché investície, ktoré sú pre mnohých ľudí zrozumiteľné. Rekordne nízke úroky hypoték už presvedčili nejedného človeka stať sa investorom.

Čo presne znamená „investičný byt“?

Investičný byt je akýkoľvek majetok, ktorý sa kupuje s cieľom získať výnos. Je to nehnuteľnosť, ktorú vlastníte vy alebo skupina ľudí za účelom zisku, či už formou mesačného zisku z prenájmu nehnuteľnosti alebo zisku z konečného predaja. Na rozdiel od bytu určeného na vlastné bývanie, ktorý spĺňa náročnejšie požiadavky a prispôsobuje sa našim individuálnym potrebám, investičný byt by sa mal primárne prispôsobiť potrebám budúceho nájomcu.

Prečo je investícia do nehnuteľností taká obľúbená?

Mnohí Slováci radi investujú do nehnuteľností, avšak častokrát ako keby slepo išli investovať a neporovnali si aj iné možnosti. Ak necháte svoje peniaze ležať bez úžitku, z roka na rok vám ich znehodnocuje inflácia. Už len uloženie financií na sporiacom účte je lepšou alternatívou než ich nechať „spať“ na bežnom účte - no pre tých, ktorí chcú dlhodobo zhodnocovať svoje úspory, môže byť investícia do nehnuteľností ešte výhodnejšou cestou.‍ Mnohí Slováci preto hľadajú cestu, ako uchovať alebo zvýšiť hodnotu úspor - a často ju nájdu práve v nehnuteľnostiach.

Investičný byt ponúka kombináciu výhod:

• Konzervatívnosť: Je stabilný, menej náchylný na výkyvy trhu.
• Dvojaký výnos: Prináša pravidelný príjem z prenájmu a zhodnotenie ceny nehnuteľnosti v čase.
• Ochrana pred infláciou: Dlhodobo rastúce ceny nehnuteľností priemerne rastú rýchlejšie ako inflácia.
• Hmotný majetok: Zostáva vám hmotný majetok, ktorý môžete ďalej využiť alebo zdediť.

Aj preto zostáva kúpa bytu na prenájom jednou z najobľúbenejších foriem investovania do nehnuteľností.

Kľúčové kritériá pri výbere investičného bytu

Pri výbere investičnej nehnuteľnosti platia trochu iné pravidlá ako pri kúpe vlastného bytu. Za rozhodujúce kritériá môžeme označiť lokalitu, veľkosť nehnuteľnosti, stav nehnuteľnosti a samozrejme cenu, ktoré sú rovnaké ako pri kúpe bytu na bývanie, jednotlivé parametre sú však odlišné.

Lokalita, lokalita a ešte raz lokalita

Toto je pravdepodobne najdôležitejší faktor pri výbere investičného bytu. Musíme sa vžiť do kože nájomníka. Aký byt by sme asi potrebovali, keby sme hľadali prenájom? Určite by sme ho chceli mať blízko svojej práce, najlepšie v rámci toho istého mesta. Výhodou je blízkosť zastávky mestskej hromadnej dopravy, rozvinutá infraštruktúra a občianska vybavenosť. Čiže ak je v meste dostatok pracovných príležitostí, univerzity, školy, miesta pre kultúrne a športové vyžitie a nízka kriminalita (pozrite si napríklad Mapy trestných činov v Slovenskej republike za rok 2023), máme vysokú šancu si rýchlo nájsť vhodného nájomcu do nášho investičného bytu.

V Bratislave napríklad existuje veľké množstvo bytov, ktoré sú prázdne alebo využívané na krátkodobé prenájmy cez platformy ako Airbnb. Situácia sa líši v závislosti od regiónu a ekonomických podmienok. Na Slovensku je to aktuálny problém, keďže Slovensko patrí ku krajinám s najhoršou dostupnosťou bývania v EÚ. Dopyt po nájomnom bývaní bude rásť. Rast cien nehnuteľností a prísnejšie podmienky na získanie hypotéky spôsobujú, že vlastné bývanie sa pre mnohých stáva menej dostupným. To znamená jediné: viac ľudí bude bývať v podnájme. Aj na Slovensku dlhodobo platí, že nájomné bývanie tvorí menšiu časť trhu ako v západných krajinách. Tento rozdiel a vývoj cien nehnuteľností vytvára priestor pre investorov, ktorí chcú na trhu s prenájmami dlhodobo pôsobiť.

Pri výbere lokality je dôležité rozhodnúť sa, aký typ budúcich nájomníkov preferujete. Iné požiadavky na byt má mladá rodina, iné skupina študentov alebo mladý pár. Iná situácia je v prípade, že sa rozhodnete pre investičnú nehnuteľnosť v atraktívnej rekreačnej lokalite.

Veľkosť a dispozícia bytu

Menšie byty (1-izbové, 2-izbové) sú v súčasnosti najžiadanejšie. Sústreďte sa preto skôr na tieto typy bytov. Prenajmete ich širšej cieľovej skupine, tzn. jednotlivcom, mladým bezdetným párom, starším jednotlivcom/párom. Pri 3-izbových bytoch už nárast nájomného oproti 2-izbovým nie je taký markantný. Veľké byty (3-izbové a viac) hľadajú skôr početnejšie rodiny s deťmi bez vlastného bývania, alebo tie v horšej finančnej situácii.

Stav nehnuteľnosti a budovy

Osobne odporúčam byty, ktoré majú už kompletnú rekonštrukciu za sebou, lebo vám to ušetrí mnoho času a môžete čím skôr začať prenajímať. Ale pozor, nie je rekonštrukcia ako rekonštrukcia. Sledujte jej kvalitu, lebo sa môže stať, že použitý lacný materiál vydrží iba pár rokov. Ideálna je spolupráca s interiérovým dizajnérom, no ak si ju nemôžete dovoliť, skúste si s ním dohodnúť ekonomickejšiu variantu - konzultáciu. Tak získate informácie o trendoch, materiáloch a správnych farbách pre váš konkrétny priestor. Pri dnešných možnostiach sa pri decentnom redizajne zmestíte aj do 2 000 €. Pri viac náročnom zásahu rátajte približne 10 000 €, kompletná rekonštrukcia sa zvykne v priemere vyšplhať na 20 - 30 000 €. Zo skúsenosti vieme, že krásny byt prenajmete ľahko aj v menej atraktívnej lokalite.

Venujte pozornosť aj samotnému bytovému domu. Ako na vás pôsobí? Je zateplený? Má balkóny? Sú vymenené vchodové dvere? Fungujú elektronické zvončeky? Funguje výťah? Zamknú sa vchodové dvere alebo sú v objekte nainštalované kamery?

Cena a financovanie

Cena je pravdepodobne hlavným kritériom, od ktorého sa bude odvíjať všetko ostatné. Pri súčasných nízkych úrokových sadzbách sa v mnohých prípadoch oplatí aj kúpa investičnej nehnuteľnosti na úver. Najmä, ak je výnos z prenájmu vyšší ako mesačná splátka úveru. Dôležité je však vedieť, že banky nemusia poskytovať na financovanie investičných bytov alebo rekreačných nehnuteľností rovnaké podmienky úveru ako v prípade, že financujete nehnuteľnosť na bývanie.

Ak nemáte dostatok vlastných zdrojov, požiadajte o hypotekárny úver od banky. Dnes je pre získanie hypotéky naozaj ideálne obdobie. Historicky najnižšie úroky a ten najlepší servis na strane sprostredkovateľov.

Ako nájsť investičný byt?

Pred začatím hľadania si dôkladne zadefinujte, aký typ nehnuteľnosti hľadáte. Potom si zoznámte s realitnými portálmi. Na začiatok si pozrite ponuku nehnuteľností, ktoré budú vyhovovať vašim podmienkam. Ak vás niečo zaujme, dohodnite si schôdzku s maklérom, poprípade s vlastníkom nehnuteľnosti, ak byt predáva bez realitky. Všetky relevantné realitné portály majú možnosť uložiť si vyhľadávanie. Toto vám ušetrí neskutočne veľa času.

Keď budete zadávať svoje kritériá pre vyhľadávanie, nechoďte až príliš do hĺbky. Nechajte najskôr hovoriť makléra. Väčšinou sú to ľudia komunikatívni a veľa prezradia nielen o nehnuteľnosti, ale častokrát aj pikošky o majiteľovi.

Dôležité otázky pri obhliadke

• Okolie: Všímajte si okolie domu, autobusové zastávky, mieru frekventovanosti okolitých ciest, obchody, služby. Tiež sa pozrite na okolie vo večerných hodinách, či tam nie je rušno, či sa tam nezbiehajú rôzne individuá. Ráno si zase vychutnajte ranné zápchy a dopravu v okolí.
• Parkovanie: Bude mať váš nájomník kde parkovať?
• Platby: Spýtajte sa na platby spojené s užívaním bytu, aj na to, aké bývajú zvyčajne po ročnom vyúčtovaní nedoplatky či preplatky za teplo a teplú vodu.
• Bytový dom: Zistite, či bytový dom spláca nejaký úver, ak áno, tak v akej výške a aké dlhé obdobie bude musieť ešte splácať, pretože tieto náklady sa vás budú priamo dotýkať počas celého tohto obdobia.
• Susedia: Pýtajte sa na susedské a medziľudské vzťahy v dome. Isto nebudete mať záujem o byt vo vchode, kde žije niekoľko neprispôsobivých rodín alebo kde sa susedia nevedia dohodnúť. Rovno sa môžete spýtať aj ochotnej susedky. Poviete jej, že si tu plánujete kúpiť byt a chceli by ste sa informovať, ako sa tu žije, akí sú susedia a tak. Nechajte ju hovoriť a možno sa dozviete niečo, čo sa vám maklér snažil zatajiť.
• Ďalšie vybavenie: Balkón je pre mnohých dôležitý rovnako, ako kvalitný matrac. Ak máte možnosť, vyberajte byt s balkónom. Ocenia ho nielen fajčiari, ale prirodzene každý. Parking v novostavbe je určite “must have”. Bez vlastného miesta tu s parkovaním väčšinou nemáte šancu. Ak je navyše garážové, je to príjemný bonus. V starších bytových domoch je tradične k dispozícii verejné parkovanie, spravidla neplatené. No už v centre mesta je to opäť dôležitá otázka.

Administratívne a právne kroky

Po výbere ideálneho bytu zo širokej ponuky je dôležité absolvovať niekoľko krokov, aby sa celý proces uskutočnil hladko.

1. Overenie vlastníctva a bremien: Prvým krokom je overenie vlastníctva bytu a prípadných bremien spojených s nehnuteľnosťou.
2. Financovanie pomocou hypotekárneho úveru: Ak nemáte dostatok vlastných zdrojov, požiadajte o hypotekárny úver od banky.
3. Kúpna zmluva: Uzatvorte kúpnu zmluvu s predávajúcim a podpíšte návrh na vklad.
4. Vklad na kataster: Maklér alebo právnik predloží záložné a kúpne zmluvy spolu s návrhom na vklad na kataster. Tento proces by mal povoliť vklad do 30 dní, ak bude všetko v poriadku.
5. Odovzdanie bytu a administratívne úkony: Na základe protokolu o odovzdaní bytu prevezmite nehnuteľnosť od súčasného majiteľa. Zaznamenajte stavy všetkých meračov energií. Následne sa prihláste ako nový vlastník na bytovom družstve a uzavrite zmluvy s dodávateľmi energií (elektrina, plyn).
6. Poistenie: Byt si hneď poistite - poistenie bytu a domácnosti.
7. Daňové záležitosti: Požiadajte o prihlásenie na odber od elektrární a plynu. Vyplňte a podajte daňové priznanie z nehnuteľnosti najneskôr do 31. januára kalendárneho roka, ak vám vznikla daňová povinnosť 1. januára tohto kalendárneho roka nasledujúceho po roku, v ktorom ste byt kúpili. Napríklad, ak ste kúpili byt v marci 2019, daňová povinnosť vám vznikla 1. 1. 2020 a daňové priznanie musíte podať najneskôr do 31. 1. 2020.

Príbehy úspešných investorov

Tomáš bol mladý podnikateľ, ktorý už dlhšie premýšľal nad investíciou do nehnuteľností. Po mesiacoch skúmania trhu si vybral dvojizbový byt v širšom centre Bratislavy - lokalitu, ktorá bola atraktívna pre mladých profesionálov. Požičal si peniaze v banke a kúpil byt v pôvodnom stave za výhodnú cenu. Rekonštrukcia zahŕňala nové podlahy, kuchynskú linku, kvalitné osvetlenie a štýlový nábytok. Tomáš sa rozhodol byt prenajímať dlhodobo a nastavoval cenu tak, aby pokrývala náklady na hypotéku (splátky) a zároveň mu priniesla zisk. Po piatich rokoch sa rozhodol byt predať, keďže ceny v oblasti stúpali. Nakoniec ho predal za takmer dvojnásobok pôvodnej ceny, čím zarobil slušnú sumu, ktorú investoval do ďalších nehnuteľností. Tomášov príbeh ukazuje, že investovanie do nehnuteľností môže byť vhodné pre každého, kto starostlivo plánuje, analyzuje trh a nerieši morálne otázky spojené s týmto druhom investície.

Riziká a alternatívy

Investovanie do nehnuteľností nie je cesta k rýchlemu zbohatnutiu, ale postupný proces budovania investičného portfólia. Je to postupný proces kupovania bytov - budovania si svojho portfólia, ktoré budete mať v držbe niekoľko rokov, desaťročí a počas celej tejto doby budete poberať príjmy v podobe inkasovaného nájomného. Tento druh investície funguje tak, že investor si požičia v banke peniaze na byt, ten následne niekomu prenájme a splátky banke platí z peňazí, ktoré dostáva od nájomcu.

Medzi riziká priamej investície do nehnuteľnosti patrí aj takzvaná nízka likvidita. Nehnuteľnosť totiž človek spravidla nedokáže zo dňa na deň speňažiť, ak to potrebuje. Okrem toho, že nájsť solídnych a pravidelne platiacich nájomníkov je často veľmi ťažké, podliehajú takéto príjmy daňovej povinnosti. Konečný zisk ovplyvňujú aj budúce nevyhnutné investície do opráv podľa stupňa opotrebenia, v ktorom nehnuteľnosť zanechajú nájomníci. A samozrejme, byt či dom, ktorý sa nedarí dlhodobo prenajať, sa stáva skôr pasívom, ktoré si peniaze pýta, nie zarába.

Pre tieto dôvody je pri realitných investíciách dobré uvažovať aj nad realitnými podielovými fondami, ktoré priamo investujú do nehnuteľností. Na rozdiel od jedného domu či bytu však majú v portfóliu nielen viacero nehnuteľností, ale aj viacero realitných sektorov, ktorých ceny sa spravidla nevyvíjajú rovnako. Okrem rezidenčných aj kancelárske, logistické, priemyselné, obchodné či rekreačné nehnuteľnosti, a to nie len na lokálnom trhu. Podiely v špeciálnych realitných podielových fondoch nie je problém speňažiť spravidla do niekoľkých dní, aj keď im zákon umožňuje vo výnimočných situáciách predĺžiť lehotu vyplatenia na maximálne 12 mesiacov.

Na Slovensku je aktuálne problém s dostupnosťou bývania, čo vytvára priestor pre rast nájomného bývania. Dopyt po nehnuteľnostiach určite ešte dlho bude. Je v nás totiž hlboko zakorenené, že chceme bývať vo vlastnom. Určite sa oplatí zvážiť investíciu do nehnuteľnosti, čísla často vychádzajú v prospech bytov.

tags: #co #znamena #investicny #byt