Zrušenie spoločnej nehnuteľnosti v rámci pozemkového spoločenstva je proces, ktorý si vyžaduje hlboké porozumenie špecifickej právnej úpravy a historických súvislostí. Tento článok sa podrobne venuje aktuálnemu legislatívnemu rámcu, dôsledkom zrušenia spoločnej nehnuteľnosti a transformačným zmenám, ktoré priniesla nedávna novela zákona o pozemkových spoločenstvách. Pochopenie týchto aspektov je kľúčové pre vlastníkov podielov, členov spoločenstiev a dotknuté orgány štátnej správy.
Historický kontext formovania spoločnej nehnuteľnosti
Pojem spoločná nehnuteľnosť má svoje korene v dlhodobom vývoji vlastníckych vzťahov k pôde na Slovensku. Jeho počiatky siahajú do 18. a 19. storočia, obdobia tereziánskych a jozefínskych reforiem, ktoré umožnili roľníkom získať vlastnícke práva, predovšetkým k pasienkom a lesným pozemkom. Podobný model kolektívneho vlastníctva existoval aj v rámci komposesorátov, združení šľachtických rodín, ktoré spoločne spravovali rozsiahle lesné územia. Mnohé z týchto foriem kolektívneho vlastníctva sa nerozdelili a pretrvali až do druhej polovice 20. storočia.
Po roku 1948 došlo k zoštátneniu majetku urbárskych a podielnických spoločenstiev, alebo bol tento majetok ponechaný v právne nevysporiadanom stave. Až po zmene politického režimu v 90. rokoch 20. storočia sa začala intenzívnejšie riešiť otázka vlastníckych vzťahov k pôde. Tento proces viedol k prijatiu osobitnej právnej úpravy, ktorá transformovala majetok niekdajších spoločenstiev do režimu tzv. spoločnej nehnuteľnosti. Pôvodne bol tento režim spravovaný zákonom č. 181/1995 Z. z., ktorý bol neskôr nahradený aktuálnym zákonom č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách.
Aktuálna právna úprava pozemkových spoločenstiev a spoločnej nehnuteľnosti
Zákonodarca zámerne ustanovil, že spoločná nehnuteľnosť sa nebude primárne spravovať podľa Občianskeho zákonníka, ale podľa špecifického režimu definovaného v zákone č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách, najmä v jeho ustanoveniach § 8 až § 11. Tento prístup odráža jedinečnú povahu spoločnej nehnuteľnosti a jej historický vývoj.
Kľúčové charakteristiky spoločnej nehnuteľnosti podľa súčasnej právnej úpravy zahŕňajú:
- Nemožnosť delenia: Spoločná nehnuteľnosť, na rozdiel od bežného podielového spoluvlastníctva, nie je možné fyzicky rozdeliť. Tvorí jeden celok, aj keď sa môže skladať z viacerých samostatných pozemkov. Preto sa na práva a povinnosti vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti a vlastníkov spoločne obhospodarovaných nehnuteľností vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka len subsidiárne, v prípadoch, ktoré nie sú upravené osobitným zákonom.
- Spoluvlastnícky podiel viazaný na celý majetok: Spoluvlastnícky podiel sa viaže na celú spoločnú nehnuteľnosť, nie na jednotlivé parcely. To znamená, že vlastník podielu má práva a povinnosti k celému súboru pozemkov tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť.
- Zrušenie spoluvlastníctva len prostredníctvom pozemkových úprav: Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva k spoločnej nehnuteľnosti je možné len za splnenia špecifických podmienok, predovšetkým prostredníctvom procesu pozemkových úprav, ako ich upravuje osobitný predpis.
- Špecifické predkupné právo: Predkupné právo pri prevode podielu na spoločnej nehnuteľnosti má odlišný režim ako pri bežnom podielovom spoluvlastníctve. V prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu je vlastník povinný ho ponúknuť ostatným vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti, pričom túto ponuku je možné realizovať aj prostredníctvom výboru pozemkového spoločenstva. Na prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti sa však nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve, ak nejde o prevod podľa § 11 zákona.
- Automatické členstvo v spoločenstve: Vlastníctvo podielu na spoločnej nehnuteľnosti automaticky zakladá členstvo v pozemkovom spoločenstve. Členmi spoločenstva sú všetci vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti.
Dôsledky zrušenia spoločnej nehnuteľnosti a legislatívne zmeny
Zrušenie pozemkového spoločenstva ako právnickej osoby je samostatný proces od zrušenia spoločnej nehnuteľnosti ako majetkovoprávneho celku. Spoločenstvo podľa zákona môže vykonávať len úkony smerujúce k svojmu zániku a zaniká dňom výmazu z registra. Registráciu pozemkového spoločenstva nemožno zrušiť, nakoľko registrovaním pozemkové spoločenstvo vzniká. Zrušiť sa môže len samotné spoločenstvo. Spôsoby zrušenia spoločenstva uvádza zákon č. 97/2013 Z. z. Nemôže ho zrušiť úrad. Súd samozrejme môže rozhodnúť o jeho zrušení. Po zrušení nasleduje likvidácia spoločenstva a po jej skončení výmaz z registra, čím spoločenstvo právne zaniká.
Štatút spoločnej nehnuteľnosti je od existencie pozemkového spoločenstva nezávislý. Po zániku pozemkového spoločenstva užívacie právo k spoločnej nehnuteľnosti prechádza na jej spoluvlastníkov. Vzhľadom na potenciálne vysoký počet spoluvlastníkov by však neregulované spoločné užívanie mohlo byť v praxi problematické. V takom prípade je v záujme spoluvlastníkov dohodnúť sa, ako s ich spoločným majetkom naložia. Majú na výber z viacerých možností: založiť nové pozemkové spoločenstvo, založiť obchodnú spoločnosť alebo družstvo, hospodáriť sami a splnomocniť zástupcu na zastupovanie, alebo pozemky predať.
Zákon č. 257/2022 Z. z., ktorý nadobudol účinnosť dňa 1. septembra 2022, priniesol významné zmeny do zákona č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Tieto zmeny reagujú na dlhodobé problémy vyplývajúce z existencie špecifického typu nedeliteľného spoluvlastníctva (spoločná nehnuteľnosť) a jeho organizačného substrátu (pozemkové spoločenstvo).
Najvýznamnejšie zmeny zahŕňajú:
- Odstránenie princípu nedeliteľnosti spoločnej nehnuteľnosti: Novela odstraňuje striktný princíp nedeliteľnosti spoločnej nehnuteľnosti, pričom zachováva princíp nemožnosti zrušenia a vysporiadania jej spoluvlastníctva s výnimkou postupov definovaných pri pozemkových úpravách. To v praxi znamená, že spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o úplnom alebo čiastočnom zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva, a to postupmi, ktoré upravuje platný právny poriadok, napríklad podľa § 11 ods. 13 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách.
- Možnosť nadobúdania podielov spoločenstvom: Zavádza sa možnosť pre pozemkové spoločenstvo nadobúdať vlastníctvo podielov spoločnej nehnuteľnosti, avšak len do limitu 49 % celkového podielu. Tento postup musí byť podmienený súhlasom spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti. Spoločenstvo môže v mene svojich členov uzatvárať zmluvu o nadobudnutí vlastníctva podielu spoločnej nehnuteľnosti v prospech členov spoločenstva. Cieľom týchto opatrení je umožniť spoločenstvám získať vlastníctvo drobných, nerentabilných podielov, buď ich kumulovať do rúk samotného spoločenstva ako právnickej osoby, alebo ich pomerne rozdeliť medzi všetkých spoluvlastníkov, čím sa ich podiely logicky zvýšia. Týmto sa predchádza nadobúdaniu vlastníctva podielov špekulatívnymi záujemcami.
- Úprava predkupného práva a prevodu/prechodu vlastníctva: Precizuje sa úprava ustanovení o predkupnom práve a jeho vylúčení, s cieľom jasnejšie formulovať tieto ustanovenia bez závažnejšej zmeny ich doterajšieho významu. Dôležitým aspektom je aj ustanovenie, že pri prevode a ani pri prechode vlastníctva nemôže dôjsť k zmene vlastníctva podielov spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých jej parcelách, ale vždy na všetkých. Tento princíp vychádza zo základného znaku spoločnej nehnuteľnosti ako jednej veci pozostávajúcej z viacerých parciel.
- Precizovanie vzťahov s fondom a správcom: Novela prináša precizovanie vzťahov pozemkového spoločenstva so Slovenským pozemkovým fondom (ďalej len „fond“) a so správcom lesného majetku štátu (ďalej len „správca“). Fond už nebude mať povinnosť uzatvárať so spoločenstvom nájomnú zmluvu na užívanie podielov, ktoré spravuje, ale spoločenstvo bude automaticky užívateľom týchto podielov. Fond ako zástupca štátu a neznámych vlastníkov bude mať nárok na podiel zo zisku ako ktorýkoľvek iný člen spoločenstva. Podobne sa upravuje postavenie správcu pri rozhodovaní na zhromaždení.
Proces oddelenia časti spoločnej nehnuteľnosti
Zákon explicitne umožňuje oddeliť časť spoločnej nehnuteľnosti. Na základe rozhodnutia spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti na zhromaždení možno oddeliť novovytvorený pozemok, ktorý prestáva byť spoločnou nehnuteľnosťou dňom zápisu v katastri nehnuteľností. O oddelení časti spoločnej nehnuteľnosti rozhoduje zhromaždenie nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých členov spoločenstva, ak ide o účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť podľa osobitných predpisov, rozhoduje sa len nadpolovičnou väčšinou hlasov tých vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktorých podiely na spoločnej nehnuteľnosti nespravuje alebo s ktorými nenakladá fond. Výnos z predaja takejto oddelenej časti sa stáva príjmom vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktorí pristúpili k zmluve o prevode vlastníckeho práva k oddelenej časti. Ak však vlastnícke podiely na spoločnej nehnuteľnosti spravuje alebo s nimi nakladá fond, výnos z predaja oddelenej časti spoločnej nehnuteľnosti je príjmom fondu podľa veľkosti podielov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré fond spravuje alebo s ktorými nakladá.
Orgány pozemkového spoločenstva a ich rozhodovacie procesy
Pozemkové spoločenstvo má svoje riadiace a kontrolné orgány, ktoré zabezpečujú jeho fungovanie a správu spoločnej nehnuteľnosti.
- Zhromaždenie: Je najvyšším orgánom spoločenstva. Zvoláva ho výbor najmenej raz ročne. Výbor je povinný pozvať na zasadnutie všetkých členov spoločenstva, fond (ak spravuje podiely) a správcu (ak vykonáva práva vlastníka). Oznámenie o zasadnutí zhromaždenia sa zverejňuje vopred, obvykle najmenej 25 dní pred termínom. Zhromaždenie rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých členov spoločenstva alebo nadpolovičnou väčšinou hlasov členov, ktorých podiely nespravuje fond alebo správca, v závislosti od povahy rozhodovanej veci. Zhromaždenie môže zasadnúť formou čiastkových schôdzí alebo korešpondenčného hlasovania.
- Výbor: Je výkonným a štatutárnym orgánom spoločenstva. Má najmenej troch členov a zodpovedá za svoju činnosť zhromaždeniu. Za výbor koná navonok predseda spoločenstva, ak zmluva o spoločenstve alebo stanovy neurčujú inak. Výbor uzatvára v mene spoluvlastníkov zmluvy o prevode vlastníctva podielu na spoločnej nehnuteľnosti. Členovi výboru možno priznať za výkon funkcie odmenu.
- Dozorná rada: Kontroluje činnosť spoločenstva a prerokúva sťažnosti členov. Má najmenej troch členov, pričom počet členov, ktorí nie sú členmi spoločenstva, musí byť menší ako počet členov, ktorí sú členmi spoločenstva. Dozorná rada má právo zvolať zasadnutie zhromaždenia, ak dôjde k bezdôvodnému zníženiu majetku spoločenstva alebo k podozreniu z porušenia zákona či zmluvných dokumentov.
Budeme platiť vyššie DANE? Ako funguje daň z NEHNUTEĽNOSTÍ?
Register pozemkových spoločenstiev a administratívne procesy
Spoločenstvo je povinné viesť zoznam členov a zoznam nehnuteľností, ktoré tvoria spoločnú nehnuteľnosť. Do zoznamu členov sa zapisujú identifikačné údaje fyzických a právnických osôb, pomer účasti na právach a povinnostiach, dátum vzniku členstva a ďalšie relevantné informácie. Do zoznamu nehnuteľností sa zapisujú údaje o spoločnej nehnuteľnosti alebo spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach. Členovia spoločenstva, fond a správca sú povinní nahlasovať všetky zmeny evidovaných skutočností do dvoch mesiacov. Majú tiež právo nahliadnuť do zoznamov a žiadať výpisy.
Zápis spoločenstva do registra vykonáva príslušný okresný úrad, pozemkový a lesný odbor. Okresný úrad o zápise bezodkladne upovedomí Štatistický úrad Slovenskej republiky. Zrušenie spoločenstva a jeho výmaz z registra je proces, ktorý nasleduje po likvidácii spoločenstva, pričom štatút spoločnej nehnuteľnosti ako majetkovoprávneho celku pretrváva.
Riešenie špecifických problémov a otázok
V praxi sa môžu objaviť rôzne otázniky týkajúce sa fungovania pozemkových spoločenstiev a správy spoločných nehnuteľností. Napríklad, otázka zápisu spoločnej nehnuteľnosti na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností vyžaduje vlastné skúmanie správou katastra na základe historickej podstaty daných nehnuteľností, nakoľko zmluva o spoločenstve sama o sebe spoločnú nehnuteľnosť nevytvára. Preukazovanie súvislosti medzi viacerými listami vlastníctva a ich tvorba jednej spoločnej nehnuteľnosti môže byť komplikované.
V prípade, ak vlastníci pozemkového spoločenstva s právnou subjektivitou po roku hospodárenia zistia, že tento model nie je pre nich optimálny a chcú prejsť na formu združenia bez právnej subjektivity, je potrebné absolvovať proces likvidácie spoločenstva. Tento proces zahŕňa zostavenie mimoriadnej účtovnej závierky, zápisnicu o zrušení spoločenstva a vstupe do likvidácie, vymenovanie likvidátora, zápis do registra pozemkových spoločenstiev s dodatkom „v likvidácii“, oznámenie v obchodnom vestníku a daňovému úradu, ako aj Sociálnej a zdravotnej poisťovni. Po ukončení likvidácie sa vykoná výmaz z registra.
Štátny dozor nad činnosťou pozemkových spoločenstiev vykonávajú príslušné orgány štátnej správy, ktoré majú dohliadať na dodržiavanie zákonov a predpisov. V prípade pochybení zo strany štátnych orgánov je možné riešiť situáciu prostredníctvom opravných prostriedkov.
Zákonné ustanovenia o prevode a prechode podielov na spoločnej nehnuteľnosti, ako aj úprava predkupného práva, sú kľúčové pre predchádzanie drobeniu pozemkov a špekulatívnym nadobudnutiam. Cieľom týchto opatrení je zabezpečiť udržateľné a efektívne obhospodarovanie spoločných nehnuteľností v súlade s ich historickým a spoločenským významom.