Čo sa najviac oplatí prenajímať: Kompletný sprievodca trhom s nehnuteľnosťami

Prenájom nehnuteľností predstavuje pre mnohých atraktívnu formu investície a potenciálneho zdroja príjmu. Avšak, ako pri každej investícii, aj tu platí, že nie všetky možnosti prinášajú rovnaký zisk a úspech. Pochopenie dynamiky trhu, právnych aspektov a kľúčových faktorov ovplyvňujúcich výnosnosť prenájmu je nevyhnutné pre každého, kto zvažuje vstup do tejto oblasti. Tento článok sa zameriava na to, čo sa najviac oplatí prenajímať na Slovensku, s dôrazom na rôzne typy nehnuteľností, lokality a strategické prístupy k maximalizácii zisku.

Kde je trh s prenájmom najrozvinutejší?

Hoci sa po vstupe Slovenska do Európskej únie v máji minulého roka očakávalo zvýšený záujem zahraničných investorov a nájomníkov, realita trhu s prenájmom nehnuteľností sa odvtedy výrazne nezmenila. Nenaplnili sa najmä očakávania mnohých majiteľov bytov, domov ako aj iných typov nehnuteľností, že prijatie Slovenska do európskeho spoločenstva by viedlo k masívnemu presunu cudzincov a ich záujmu o prenájom slovenských nehnuteľností.

Napriek tomu, prenajímanie bytov sa na Slovensku stále môže oplatiť. Podľa pracovníkov realitných kancelárií je prenajímanie nehnuteľnosti stále pomerne výhodné, aj keď ponuka v mnohých lokalitách prevyšuje dopyt. Sumu, ktorú na predaji zarobíte, ovplyvňuje viacero faktorov. V konečnom dôsledku je to predovšetkým typ nehnuteľnosti, ktorú dávate do prenájmu, mesto, kde sa nachádza, ako aj atraktívnosť lokality v danom meste.

Najviac peňazí na prenájme samozrejme zarobia majitelia domov alebo bytov v Bratislave alebo v Košiciach. Práve v týchto mestách je trh s nehnuteľnosťami najrozvinutejší. V Bratislave stále existuje skupina ľudí, ktorá si bude potrebovať prenajať byt.

Prenájom v ostatných krajských mestách ako aj v menších mestách na Slovensku však už nie je natoľko výnosný. V niektorých mestách je pomerne náročné vôbec nájsť byt na prenájom. Typické je to napríklad pre Prešovský kraj, ktorý patrí medzi ekonomicky najslabšie regióny. Do popredia sa však stále výraznejšie dostávajú mestá Žilina a Trnava. Teda mestá, kde priniesli svoje investície automobilky Hyundai a Peugeot a ich ekonomická sila stále rastie.

Prenajať alebo nie? Výhodná investícia s potenciálom

Prenájom bytov možno považovať za výhodnú investíciu aj kvôli tomu, že ide v podstate o spôsob podnikania, ktorý so sebou, pri splnení určitých podmienok, neprináša žiadne riziká. Financie získané z prenájmu bytu sú zaujímavým zdrojom príjmov. Pokiaľ nie je majiteľ byt z rôznych dôvodov nútený ho predať, mal by s predajom počkať a nepripravovať sa o peniaze z prenájmu. Uložiť zisk z predaja nehnuteľnosti v niektorej finančnej inštitúcii je v súčasnosti kvôli pomerne nízkym úrokom nie veľmi zaujímavé. Na prenájme zarobí vlastník nehnuteľnosti viac.

Pred vstupom Slovenska do Európskej únie v máji minulého roka ľudia vo všeobecnosti očakávali, že zarobia viac peňazí na predaji a prenájme nehnuteľností ako dovtedy. Majitelia nehnuteľností sa však netešia vysokým ziskom z predaja a prenájmu ani po tomto dátume. Konštatovať možno, že trh s prenájmom nehnuteľností sa odvtedy výrazne nezmenil.

V súčasnosti sa trh s nehnuteľnosťami mení a rastúce úrokové sadzby robia hypotéky drahšími, čo mnohým znemožňuje kúpu vlastného bývania. Napríklad v Bratislave, kde priemerná cena nového bytu dosahuje približne 300-tisíc eur, by dvojica s priemerným zárobkom nedosiahla na úver vo výške potrebnej na kúpu. To prirodzene zvyšuje dopyt po prenájme. Kým na začiatku roka 2022 bolo priemerné nájomné v Bratislave o deväť percent nižšie ako splátka hypotéky, v treťom kvartáli tohto roka je tento rozdiel už 32 percent. Rastúca nedostupnosť vlastného bývania tak zákonite tlačí ceny nájmov nahor. V Bratislave ceny nájmov medziročne vzrástli o päť percent na 13 eur za meter štvorcový.

Ceny za prenájom: Ako sa vyvíjajú a čo ich ovplyvňuje?

Ceny za prenájom bytov sa v niektorých lokalitách už dlhší čas držia na rovnakej úrovni, v niektorých dokonca mierne klesli. Výsledná suma za prenájom je však výsledkom pôsobenia viacerých okolností. Ceny za prenájom určite nestúpajú v lokalitách, kde ponuka prevyšuje dopyt, čo je problém napríklad bratislavského sídliska Petržalka. Toto spôsobuje najmä neochota ľudí z viacerých dôvodov predávať nehnuteľnosti. Záujem o prenájom bytov klesá aj medzi klientmi. Dostupnosť hypoték pre širšiu vrstvu obyvateľstva spôsobuje, že ľudia radšej investujú do splácania hypotéky ako do neustáleho splácania prenájmu cudzieho bytu a teda do vynakladania peňazí, ktoré sa im nikdy nevrátia.

Očakávať, že vlastník bytu zarobí veľké množstvo peňazí na prenájme bytu v Žiline alebo Trnave je však takisto prehnané. Prenajímať byt si tu nebudú len solventní manažéri, ale najmä slovenskí zamestnanci. Čiže pýtať si nadhodnotené sumy za prenájom bude nereálne.

Čo zvyšuje cenu za prenájom?

Na cenu vplýva predovšetkým atraktívnosť lokality. Tradične najdrahšie bývajú centrá miest, vedie centrum hlavného mesta, kde za prenájom bytu môže zaplatiť záujemca aj 60 tisíc korún mesačne. Záujem o prenájom bytu v takejto lokalite majú predovšetkým zahraničné firmy.

Cenu zvyšuje aj typ nehnuteľnosti. Lepšie sa prenajímajú byty v slušných domoch s dobrou dopravnou dostupnosťou. Byty na periférii sa prenajímajú len s veľkými obtiažami. Byt by mal byť takisto v dobrom stave, vyžaduje sa aspoň čiastočná rekonštrukcia, pokiaľ chce vlastník aspoň čosi zarobiť a neprenajímať pod cenu. Stále dobre sa prenajímajú aj byty v novostavbách.

Najväčší záujem medzi klientmi je o malometrážne jednoizbové až dvojizbové byty, najlepšie zariadené aspoň základným nábytkom a elektrospotrebičmi. Záujem majú o ne najmä mladí ľudia po skončení školy, ktorí sa ešte nechcú zaviazať k splácaniu.

Ceny prenájmu v kľúčových mestách (orientačné sumy v Sk)

Zdroj: aktuálne ponuky realitných kancelárií, internet, inzeráty. Sumy sú orientačné.

Prenájom nehnuteľností z právneho hľadiska

Otázky týkajúce sa prenájmu nehnuteľností upravuje Občiansky zákonník. Na nájom nehnuteľností sa vzťahujú najmä ustanovenia o nájomnej zmluve. Niektoré súčasti nájomného vzťahu upravuje aj zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, zákon o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov. V súčasnosti je na trhu dostupných množstvo zbierok obsahujúcich vzory zmlúv, či už v knižnej alebo elektronickej podobe. Pri ich používaní však treba zohľadniť náležitosti konkrétneho právneho vzťahu.

Čo musí obsahovať nájomná zmluva?

Zmluva by mala mať písomnú podobu. Písomná zmluva o prenájme je záväzná pre nájomcu aj prenajímateľa bytu. Písomnú zmluvu si nechajte notársky potvrdiť. O zmluve uzavretej ústnou formou si nechajte spísať minimálne notársky potvrdenú zápisnicu.

Prenajímateľ si do zmluvy alebo do jej dodatku môže uviesť rôzne požiadavky - nájomca však musí s nimi súhlasiť. V zmluve na dobu určitú nesmie chýbať dátum začatia a dátum ukončenia nájmu. Zmluva na dobu neurčitú musí obsahovať dátum začatia nájmu. Presne treba zapracovať aj dĺžku výpovednej lehoty. Chýbať v dokumentácii takisto nesmie presný popis bytu, vrátane súpisného čísla. V prípade zariadeného bytu sa spisuje inventárny zoznam. Dôležité je nezabudnúť na výšku nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu, ako aj podmienky zvyšovania nájmu.

Ukončiť nájomnú zmluvu možno dvoma spôsobmi - dohodou medzi nájomcom a prenajímateľom alebo výpoveďou zo strany prenajímateľa. V prípade, ak dostal nájomca výpoveď z bytu z dôvodu neplatenia nájmu a na súde preukáže, že je z objektívnych príčin v hmotnej núdzi, vzniká mu nárok na ochrannú šesťmesačnú lehotu, počas ktorej ho nemožno z bytu vysťahovať.

Výnosnosť prenájmu: Analýza faktorov a prípadové štúdie

Prenájom novostavby v Bratislave v ideálnom prípade zarobí takmer 6 percent za rok. Tridsiatnik Peter si kúpil so zľavou malý jednoizbový byt v Eurovei ako investíciu na zhodnotenie zarobených peňazí. Zariadil ho kvalitne a účelne podľa vlastného vkusu. Exkluzívna lokalita a dizajnový interiér určili pomerne vysokú cenu za prenájom. Hoci si záujemcovia podávali kľučku, nikto si nechcel prenajať taký malý byt za niekoľko stoviek eur. Peter však nechcel ísť s cenou príliš dole, aby nezískal málo naspäť za opotrebenie nákladne zariadeného bytu. Napokon ho po pár mesiacoch radšej predal s malým ziskom.

Kde urobil chybu? Na výšku prenájmu a ročného výnosu má vplyv viacero faktorov. Za ideálnych podmienok zarobí majiteľ nového bytu v Bratislave pri prenájme v priemere 5,6 percenta ročne, uvádza v analýze poradenská spoločnosť The Advisors. Takýto výnos dokáže priniesť jednoizbový byt v Novom Meste, kde sú nižšie ceny ako v Starom Meste či Ružinove, ale nie je ďaleko od centra. Pri kúpnej cene 70-tisíc eur možno pýtať mesačne v priemere 400 eur bez energií. V Starom Meste je takýto byt v priemere o 50-tisíc drahší, ale nájomné nie je adekvátne vyššie, preto dosahuje výnos o celé percento menej. V prípade trojizbového bytu dokonca len štyri percentá. Najlepší výnos teda prinesú menšie byty v treťom okrese.

Priemerné čisté ročné výnosy z prenájmu v Bratislave (%)

Prameň - The Advisors

O tom, či bude investícia do bytu ziskovejšia ako do iného finančného nástroja, rozhoduje nielen exkluzívna lokalita a veľkosť bytu, ale aj viaceré ďalšie faktory, ktoré treba zohľadniť. „Príliš drahý nábytok a kuchynská linka znížia možný výnos, a pritom len kvôli nábytku nemožno pýtať vyššie nájomné,“ vysvetľuje Bianka Révayová, konzultantka The Advisors. Na druhej strane lacné zariadenie priláka nižšie sociálne skupiny a hrozí aj rýchlejšia výmena nájomníkov, dodáva.

Výberu nájomníkov treba tiež venovať veľkú pozornosť. Ak sa často menia, prináša to problémy s opotrebovaním bytu, ale aj výpadok príjmu. Jeden mesiac bez nájomníka znižuje celkový ročný výnos o 0,45 percenta. Majitelia by preto mali uprednostňovať stálych a spoľahlivých nájomníkov, hoci aj za cenu o niečo nižšieho nájomného, radí The Advisors.

„Prenajímanie je z hľadiska ochrany prenajímateľa veľký risk. Keď nájomníci neplatia, nevie ich vysťahovať a jedinou legálnou cestou je podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Následná exekúcia vyprataním nehnuteľnosti trvá týždne až mesiace a neplatiči medzičasom obývajú a znehodnocujú jeho vlastný byt,“ upozorňuje B. Révayová.

Oproti nedávnej minulosti sa zúžil okruh ľudí, ktorým sa oplatí kupovať byt na prenajímanie. Neoplatí sa už brať si na takýto byt hypotéku. Napríklad pri financovaní najvýnosnejšieho bytu na 90 percent hypotékou s úrokom 3,5 percenta na 20 rokov by celkový výnos počas tohto obdobia dosiahol len tesne nad 0,3 percenta ročne.

Priemerná celková cena voľného bytu v Bratislave (€)

Prameň - The Advisors

Na výšku výnosu má napokon vplyv aj zdanenie. Príjmy z prenájmu treba zdaniť, do priznania si však možno zahrnúť výdavky spojené s prevádzkou bytu a tým si daň znížiť. Pri zvážení všetkých spomínaných rizík a odporúčaní stále možno dosiahnuť prenájmom lepší výnos ako pri vklade v banke. Dobrá nehnuteľnosť navyše v dlhšom čase ešte získa na cene. Investor potom nemusí dopadnúť ako postava z príbehu zo začiatku článku, ktorý je skutočný, len meno bolo zmenené.

The Advisors použila v analýze priemerné ceny nových ponúkaných bytov na základe vzorky vyše 2 400 jednotiek a analyzovala stovky ponúk prenájmov. Slovensko je z pohľadu dostupnosti bývania na poslednej pozícii v celom európskom bloku. Na kúpu vlastného bývania tu treba viac ako 14 čistých ročných platov. Ukazujú to dáta spoločnosti Deloitte. Pre rastúce úrokové sadzby sú hypotéky čoraz drahšie a ľudia si kúpu bytu nemôžu dovoliť.

Krátkodobý prenájom vs. Dlhodobý prenájom: Ktorý je výnosnejší?

Vlastníci nehnuteľností sa čoraz častejšie rozhodujú pre krátkodobé prenájmy, často prostredníctvom rezervačných platforiem ako Airbnb či Booking. Krátkodobé prenájmy zarábajú lepšie, než tie dlhodobé, no nie je to bez nákladov a zodpovednosti. Kým pri dlhodobom prenájme má prenajímateľ minimálne povinnosti, pri krátkodobom sa stáva podnikateľom.

S vyšším príjmom prichádza viac zodpovednosti. Prenajímať byt cez Airbnb či Booking sa dnes stáva bežnou praxou a pre mnohých vlastníkov nehnuteľností aj lákavou cestou k vyššiemu zárobku. Stačí dobrá lokalita, štipka podnikavého ducha a správne nastavená stratégia. V centre Bratislavy takýto byt dokáže vyniesť aj dvojnásobok oproti klasickému dlhodobému prenájmu. No s vyšším výnosom prichádza aj viac zodpovednosti a zákonných povinností.

„Krátkodobý prenájom nehnuteľnosti je považovaný za podnikanie a preto je pre jeho výkon potrebná živnosť alebo prevádzka prostredníctvom právnickej osoby, spravidla spoločnosti s ručením obmedzeným,“ vysvetľuje Erik Schwarcz z advokátskej kancelárie FAIRSQUARE. A hneď pripomína, že túto činnosť je potrebné nahlásiť aj na mestskom alebo miestnom úrade, podľa všeobecne záväzných nariadení danej samosprávy. Zanedbanie týchto registračných povinností sa rozhodne nevypláca. Pokuty zo živnostenského úradu môžu dosiahnuť výšku 1 659 eur pri voľnej živnosti a až 3 319 eur pri remeselnej či viazanej. „Neoprávnené podnikanie môže byť dokonca pri splnení viacerých aspektov považované za trestný čin,“ upozorňuje Schwarcz.

Ako na dane z príjmov pri prenájme?

Z finančného hľadiska je dôležité vedieť, že pri zdanení príjmov možno uplatniť buď paušálne výdavky vo výške 60 percent z príjmov (do 20-tisíc eur ročne), alebo si viesť evidenciu skutočných výdavkov. Tie zahŕňajú náklady na prevádzku bytu - od energií, cez služby, až po výmenu bielizne. A aby toho nebolo málo, každý podnikateľ v rámci živnosti musí mať oddelený podnikateľský bankový účet, z ktorého sa platí aj transakčná daň vo výške 0,4 % pri platbách a 0,8 % pri výbere hotovosti. O samotný výber dane sa však stará banka, takže podnikateľ sa týmto smerom nijako nezaťažuje.

Okrem toho treba odviesť aj daň za ubytovanie, ktorú si stanovuje každá obec zvlášť. Napríklad v bratislavskom Starom Meste ide až o 3,50 eura za každú prenocovanú osobu.

Krátkodobé prenájmy zarábajú viac

Podnikateľský duch sa však stále vypláca. „V Bratislave, v nehnuteľnostiach vhodných na krátkodobé ubytovacie služby a pri dobre nastavenej stratégii, rovnako tak kvalitnej lokalite, môže byť príjem majiteľa 1,5 až 2,2 násobne vyšší než pri dlhodobom prenájme,“ tvrdí Robert Čambal zo spoločnosti Staywell. Ako príklad uvádza byt v centre Bratislavy, ktorý by dlhodobo vynášal 1 350 eur mesačne. Pri krátkodobom prenájme však vie zarobiť 2 000 až 3 000 eur mesačne, závisí to od sezóny a obsadenosti.

Treba si však uvedomiť, že nejde o pasívny príjem. „Netreba byť hotelier ani marketér, no určite pomáha mať podnikavého ducha, byť kreatívny a riešiť veci flexibilne a promptne,“ hovorí Čambal. Vlastník by mal svoju nehnuteľnosť vnímať ako investíciu, nie len ako zdroj príjmu.

Štruktúra bytu na prenájom: Od prázdneho po luxusný

Pri rozhodovaní o tom, čo sa najviac oplatí prenajímať, zohráva kľúčovú úlohu aj štandard vybavenia nehnuteľnosti. Ponúka sa niekoľko úrovní:

1. Prázdny byt: Tento typ bytu obsahuje len základné vybavenie ako kúpeľňu, WC a kuchynskú linku so základnými spotrebičmi. Je ideálny pre nájomníkov, ktorí sa sťahujú s vlastným nábytkom alebo si chcú interiér zariadiť podľa svojich predstáv. Avšak, prázdne byty tvoria len asi 5 % z celkovej ponuky na slovenskom trhu a ich cena býva o približne 30 % nižšia ako pri štandardne zariadených bytoch.
2. Štandard "Low-cost": Ponúka len nevyhnutné minimum - posteľ, skriňu, stôl. Nábytok je často z druhej ruky. Tento štandard vyhľadávajú najmä študenti a dochádzajúci pracovníci. Konkurencia v tomto segmente je však veľká a ponuka často prevyšuje dopyt.
3. Stredný štandard: Okrem základného nábytku sú byty vybavené dekoračnými prvkami, kuchynským riadom, spotrebičmi a posteľnou bielizňou. Vytvárajú útulný pocit domova a sú atraktívne pre pracujúce osoby s vyšším príjmom, ktoré hľadajú komfort. Cena prenájmu je v priemere o 25 % vyššia ako pri "low-cost" štandarde.
4. Vysoký štandard: Tieto byty pripomínajú luxusné hotelové izby a ponúkajú všetko potrebné pre komfortné bývanie. Sú atraktívne pre manažérov, zahraničných investorov a riaditeľov firiem, pre ktorých je prenájom bytu často cenovo výhodnejší ako hotel. Cena je v priemere o 50 % vyššia ako pri "low-cost" štandarde.

Ako sa vyhnúť nástrahám pri prenájme?

Viac ako 50 % prenajímateľov má alebo malo problémy s nájomníkmi. Aby ste sa vyhli nástrahám, je dôležité dodržiavať niekoľko kľúčových pravidiel:

• Správne stanovenie ceny: Príliš vysoká cena môže viesť k dlhému obdobiu neobsadenosti bytu.
• Stav bytu a zariadenia: Zariadený byt by mal byť v dobrom stave, aby ste nemuseli často riešiť opravy.
• Profesionálna prezentácia: Kvalitné fotografie a pútavý nadpis inzerátu sú kľúčové.
• Spolupráca s realitnou kanceláriou: V prípade nedostatku skúseností môže realitná kancelária pomôcť s celým procesom.
• Kaucia/depozit: Pri drahšom zariadení je vhodné požadovať kauciu, ktorá má aj psychologický efekt.
• Výber nájomníka: Dôkladne sa zaujímajte o nájomníka, jeho zamestnanie a platobné podmienky.
• Zmluva: Zmluva by mala jasne ošetrovať všetky podmienky, vrátane požiadaviek na domácich miláčikov či fajčenie.
• Daňové povinnosti: Nezabudnite sa prihlásiť na daňovom úrade a odviesť daň z prenájmu.

Zhodnotenie: Prenájom ako dlhodobá investícia

Kúpa bytu na účel prenájmu predstavuje rozumný spôsob zhodnotenia úspor a dlhodobej ochrany peňazí pred infláciou. Motiváciou prenajímať je aj príležitosť zabezpečiť si pravidelný pasívny príjem v podobe nájomného. Zákon hovorí, že prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne používanie a zabezpečiť mu plný a nerušený výkon práv spojených s používaním bytu.

Pri prenájme nehnuteľnosti je situácia celkom iná ako pri predaji. Prenájom mnohí považujú za akýsi pasívny príjem, kedy uschovávate hodnotu peňazí v nehnuteľnosti. Ak sa raz rozhodnete pre prenájom, neznamená to, že nehnuteľnosť nemôžete už nikdy predať. Samozrejme, môžete. Vaša situácia je však o niečo ťažšia, keďže výpovede nájomných zmlúv sú častokrát upravené pokutami alebo lehotami.

Najčastejším problémom prenájmu bytu je jeho zničenie podnájomníkmi a teda jeho znehodnotenie. Nemusí ísť priamo o zničený nábytok či popraskané parapety na oknách. V praxi sa často stretávame s problémami ako poškriabaná podlaha, prasknuté zrkadlá či fľakatá omietka. Pri neočakávaných nákladoch ešte zostaneme. Pri prenájme totiž za opravy spravidla zodpovedá majiteľ bytu. Oprava kotla, kúpa novej chladničky či oprava klimatizácie… a zoznam iba začína. Pri prenájme vzniká aj ďalší významný risk - a to ten, že nájomca nebude schopný alebo ochotný včas a v dostatočnej výške platiť nájom.

Predaj nehnuteľnosti má niekoľko výhod, vrátane rýchleho získania finančných prostriedkov, a faktu, že sa zbavíte možných starostí. Prenájom nehnuteľnosti môže, na druhej strane, viesť k vybudovaniu pasívneho príjmu. Navyše, ak je majiteľ nehnuteľnosti ochotný obetovať čas a úsilie na správu, z dlhodobého hľadiska môže získať vyšší výnos ako pri predaji. Proces výberu predať vs. prenajať môže byť náročný. Ak máte nehnuteľnosť a neviete sa rozhodnúť, je dôležité zvážiť všetky faktory a prípadne sa poradiť s odborníkmi.

tags: #co #sa #najviac #oplati #prenajimat