Parlament schválil nový stavebný zákon, ktorý má zásadné zmeny v procese výstavby na Slovensku. Tento zákon, ktorý nadobúda účinnosť od 1. apríla 2025, si kladie za cieľ zrýchlenie, zjednodušenie a zefektívnenie povoľovacích procesov, čím reaguje na dlhodobé nedostatky súčasnej legislatívy. Cieľom novej legislatívy je pritom zrýchlenie prípravných a povoľovacích procesov. Nový stavebný zákon nahradí v súčasnosti platný a účinný stavebný zákon z roku 1976, ako aj platný zákon o výstavbe z roku 2022, ktorý však nenadobudol a ani nenadobudne účinnosť. Dotkne sa prakticky každého, kto bude chcieť stavať, či už veľkých developerov, rovnako ako každého bežného občana, ktorý bude chcieť realizovať stavbu alebo jej úpravy.
Zmena Prístupu k Povoľovacím Procesom: Od Dvoch Krokov k Jednému
Jednou z najzásadnejších zmien je prechod od doterajšieho dvojúrovňového správneho konania (územné rozhodovanie a stavebné povoľovanie) k tzv. „jednokrokovému správnemu konaniu“, ktoré bude označované ako konanie o stavebnom zámere. Tento nový prístup má výrazne skrátiť celkovú dobu potrebnú na získanie povolenia na stavbu. Po vydaní rozhodnutia o stavebnom zámere bude môcť stavebník rozpracovať podrobný projekt stavby, ktorý bude po overení stavebným úradom priamo vykonateľný.
Predkladanie žiadostí a komunikácia s úradmi bude prebiehať primárne elektronicky prostredníctvom jednotného digitálneho portálu. Tento krok má eliminovať byrokraciu, znížiť administratívnu záťaž a zabezpečiť transparentnosť celého procesu. Informačný systém stavebníctva (ISS) poskytne možnosť verejnej kontroly nad každým krokom konania.
Drobné Stavby: Menej Papierov, Viac Flexibility
Nový stavebný zákon prináša aj významné zmeny v definícii a povoľovaní drobných stavieb. Na vybrané drobné stavby, ako sú garáže, záhradné domčeky či chatky s výmerou do 50 m², už nebude potrebné stavebné povolenie. Namiesto toho bude postačovať len ohlásenie na obecnom či stavebnom úrade. Toto zníženie byrokratickej záťaže, ktorá je mnohokrát časovo náročná, môže urýchliť rozhodovací proces a zjednodušiť rozhodovanie stavebníka o veľkosti stavby. Marek Choleva zo spoločnosti Gardeon upozornil, že ohlásenie je jednoduchšia činnosť než stavebné povolenie, keďže ide len o tlačivo, ktoré po vyplnení stačí zaniesť na príslušný úrad.
Konkrétne, stavba bude považovaná za drobnú, ak spĺňa nasledujúce kritériá:
- Nie je priradená súpisnému číslu.
- Nie je trvalo spojená so zemou pevným základom.
- Jej zastavaná plocha nepresiahne 50 m².
- Jej výška neprekročí 5 metrov.
- Je umiestnená vo vzdialenosti aspoň 2 metre od hranice pozemku.
V takýchto prípadoch nebude potrebné ani len ohlásenie stavebnému úradu, čo znamená, že stavbu bude možné realizovať bez akéhokoľvek povoľovacieho konania, čím sa výrazne šetrí čas aj administratíva.
Je však dôležité poznamenať, že nie každá budova s plochou do 50 m² je automaticky drobnou stavbou. Ak ide o druh budovy vymenovaný v definícii jednoduchej stavby, takáto budova je považovaná za jednoduchú stavbu, nie drobnú, aj keď jej rozloha nepresiahne 50 m². Jednoduchá stavba nemôže mať viac ako jedno nadzemné podlažie.
Pre každú stavbu, bez ohľadu na režim jej povoľovania, platí, že ju stavebník môže postaviť na vlastnom pozemku alebo na pozemku, ku ktorému má od jeho vlastníka také oprávnenie. Ďalšou požiadavkou je, že stavba musí byť na pozemku, ktorý je funkčne v územnom pláne určený na spôsob užívania, na ktorý sa má daná stavba užívať.
Pojem „mobilný dom“ stavebný zákon priamo nepozná. Z praxe však vyplýva, že mnoho stavebníkov si tento pojem vysvetľovalo tak, že nie je pevne osadený (nemá betónové základy). Stavba na zemných vrutoch či pilieroch - je považovaná za mobilný dom i keď je napojená na IS. Ak je teda taký výrobok (napr. kontajner) nie je stavbou v zmysle stavebného zákona, nemožno mu v tom zabrániť, ale neposudzuje sa v režime stavebného zákona.
Zjednodušenie Povoľovacích Lehôt a Fikcia Súhlasu
Nový stavebný zákon zavádza aj inštitút „fikcie súhlasu“, ktorý má urýchliť procesy. Lehota na vydanie záväzného stanoviska orgánu územného plánovania (obce) a záväzného stanoviska dotknutého orgánu (napr. hygiena) je stanovená na 30 dní (pri zložitých stavbách 60 dní) odo dňa doručenia žiadosti. Ak dotknutý orgán alebo dotknutá právnická osoba (napr. SPP) nevydá záväzné stanovisko alebo vyjadrenie v zákonom stanovenej lehote, predpokladá sa, že nemá pripomienky ani požiadavky na obsah stavebného zámeru. Tým sa výrazne skráti správne konanie.
Podľa doložky vplyvov sa očakáva zníženie počtu dní pre rozhodnutie o stavebnom zámere z aktuálnych 300 na 90 dní priemerne v roku 2032. Celkovo sa odhaduje, že ročný počet správnych konaní sa zo súčasných približne 60 000 zníži o 30%. Pri jednoduchých stavbách, ako sú napríklad rodinné domy, bude možné proces vybaviť rýchlo a bez potreby osobnej návštevy úradu.
Kolaudácia a Postavenie Čiernych Stavieb
Dokončenú stavbu alebo jej časť spôsobilú na samostatné užívanie bude možné uviesť do trvalého užívania až po kolaudácii, pričom dokladom o kolaudácii stavby je kolaudačné osvedčenie.
Nový stavebný zákon sa tiež zaoberá problematikou nelegálnych stavieb. Doterajší stavebný zákon umožňoval dodatočné povolenie nepovolenej stavby (§ 88a). V prípade nelegálnych stavieb postavených pred 31. marcom 2025 sa bude postupovať podľa predpisov účinných do tohto dátumu. Nový stavebný zákon však podľa niektorých interpretácií nedáva možnosť dodatočne zlegalizovať čierne stavby po 31. marci 2029, čo by v extrémnych prípadoch mohlo viesť k nariadeniu odstránenia stavby. Cieľom zákona nie je uľahčovať legalizáciu nelegálnych stavieb, ale výstavbe nelegálnych stavieb predchádzať. Vlastník nelegálnej stavby má čas na jej legalizáciu do 31. marca 2029.
Zmeny v Kompetenciách a Odpovednosti
Po novom budú mať stavebné úrady na prvom stupni (obec) menej kompetencií a časť zodpovednosti prejde na projektantov. Projektant je pre konanie dôležitou osobou, pretože je autorom projektovej dokumentácie a správy o prerokovaní stavebného zámeru, komunikuje s dotknutými orgánmi a bude spracúvať výsledný projekt stavby. Nenahrádza však stavebný úrad. Prvostupňovým stavebným úradom zostáva obec, zatiaľ čo regionálny úrad Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR bude pôsobiť ako odvolací orgán.
Kompetencia podľa zákona o bezpečnosti budov a prečo certifikát nikdy nestačí
Nový stavebný zákon rozširuje okruh administratívnoprávne sankcionovaných osôb aj na ďalšie osoby vo výstavbe, najmä na zhotoviteľov stavieb či na osoby vykonávajúce stavebný dozor. Za zhotovovanie stavby bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním bude hroziť pokuta od 30 eur až do 15 000 eur (v súčasnosti až do 33 193,92 eur). Za najzávažnejšie priestupky, ako je uskutočňovanie nepovolenej stavby v chránenom území, môže hroziť pokuta až do 200 000 eur.
Správne Poplatky a Prechodné Obdobie
S účinnosťou od 1. apríla 2025 sa nastaví výška správnych poplatkov v nadväznosti na novú stavebnú legislatívu. Konkrétna výška správnych poplatkov bude uvedená v zákone č. 145/1995 Z. z.
Zákon počíta s prechodným obdobím, ktoré bude kľúčové najmä pre konania začaté pred 1. aprílom 2025. Všetky stavebné konania začaté pred týmto dátumom sa dokončia podľa starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. To znamená, že stavebníci, ktorí podali žiadosť o stavebné povolenie pred aprílom 2025, nemusia svoju dokumentáciu prerábať alebo meniť spôsob komunikácie s úradmi. Prechodné obdobie na vykonanie úkonov podľa stavebného zákona v listinnej podobe je do 31. marca 2029.
Nový stavebný zákon predstavuje komplexnú transformáciu stavebného prostredia na Slovensku s cieľom zrýchliť a zjednodušiť povoľovanie stavieb, digitalizovať celý proces a znížiť administratívnu záťaž. Tieto zmeny by mali prispieť k vyššej efektivite a dynamike výstavby, uľahčiť život občanom a podporiť rozvoj infraštruktúry a podnikania.
tags: #co #nepodlieha #oznamovacej #povinnosti #stavebny #zakon