Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou zhodnotenia. Prenájom bytu sa javí ako ideálna voľba uchovať silu peňazí a vytvoriť si pasívny príjem. Motívom prenajímať je aj príležitosť zabezpečiť si pravidelný pasívny príjem v podobe nájomného. Ak sa rozhodnete prenajímať byt alebo dom, nezabúdajte na povinnosti, ktoré príjem z prenájmu obnáša. Netreba sa toho báť, vždy je lepšie sa dopredu informovať a pripraviť. V tomto článku sa budeme venovať prípadu, kedy fyzická osoba - nepodnikateľ prenajme inej osobe nehnuteľnosť.
Príprava nehnuteľnosti a výber nájomníka: Základ dlhodobej spokojnosti
Príprava prenájmu je najdôležitejšou fázou pri prenajímaní nehnuteľnosti. Cieľom je pripraviť seba, nehnuteľnosť a nájomníka na nájomný vzťah. Táto fáza rozhoduje o tom, ako bude budúci nájomný vzťah vyzerať. Je to fáza, kedy prenajímateľ nastavuje parametre budúcej spolupráce. Pre teba ako prenajímateľa je dôležité pripraviť byt do takého stavu, aby bol pre nájomcu atraktívny, funkčný a, samozrejme, bezpečný. Nezabúdaj na to, že aj na trhu bytov na prenájom vládne konkurencia. Preto musíš tvoj byt odprezentovať v čo najlepšom svetle.
Hneď v úvode je potrebné definovať základné vybavenie bytu. Keď si totiž prezeráš ponuky prenájmov, stretneš sa s hocičím. „Za základné vybavenie bytu pri prenájme v zmysle zaužívaných štandardov môžeme považovať najmä vybavenie kuchyne, čo je kuchynská linka s drezom. Do základného vybavenia bytu patrí tiež vybavenie kúpeľne. Byty, ktoré sú ponúkané na prenájom, by mali disponovať tiež posteľou, sedačkou, šatníkovou skriňou a kuchynským alebo pracovným stolom.
Ak chcete prenajať nezariadený byt, musíte rátať s tým, neprilákate veľa nájomníkov. Ak bude prenajímať zariadený byt, sú nájomníci vo výhode a nemal by byť problém niekoho nájsť. Za nezariadený byt nemožno požadovať tak vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo. Za zariadený byt môžete pýtať vyššie nájomné. Podľa toho, ako ho zariadite, môžete nadceniť prenájom a vybrať si solventnejších nájomníkov.
Hoci ideálny nájomník neexistuje, je potrebné si nájsť a vybrať niekoho, kto sa mu bude aspoň trochu približovať. Toto je kľúčový moment prenajímania. Musíš si uvedomiť, že s človekom, ktorého si vyberieš, budeš musieť možno riešiť aj menej príjemné situácie. A preto venuj výberu nájomníka zvýšenú pozornosť. Platí tu totiž staré známe - radšej dvakrát meraj a raz rež.
Základné pravidlo pri výbere je vlastne veľmi jednoduché. Treba si vybrať toho najspoľahlivejšieho. Mnoho prenajímateľov sa obáva, že v prípade prenajímania bytu rodinám s deťmi, bude dochádzať k častým vznikom poškodenia bytu. Prax však ukazuje, že práve rodiny s deťmi sú zodpovednejšími, menej problémovými nájomcami. Ak by aj napriek tomu k poškodeniu bytu alebo jeho zariadenia došlo, nájomca má povinnosť škodu nahradiť. Častokrát sa stáva, že v byte býva viacero osôb. Svoju nehnuteľnosť môžeš prenajať pracujúcemu páru, študentom alebo celej rodine. Každý z týchto prípadov má svoje výhody aj nevýhody. Samozrejme, čím viac ľudí, tým väčšie riziko vzniku škody na samotnej nehnuteľnosti a jej zariadení.
Realitný maklér Matej Telek z kancelárie QUICKREAL prezradil 5 spôsobov, ako si výhodne prenajať byt. Tip číslo 2 sa týka prehliadky bytu. Popri nej je však dôležité absolvovať aj prehliadku lokality, a to konkrétne vo večerných hodinách. „Do tretice, hlavne vo väčších mestách a na sídliskách, by som sa určite zaujímal o možnosti parkovania,“ vymenúva tretí tip odborník. „Pozor na víkendy, kedy sú parkoviská poloprázdne. Štvrté, na čo by si mal myslieť, sú susedia. Posledným, no nie najmenej dôležitým tipom, je zoznámenie sa s občianskou vybavenosťou a jej dostupnosťou. Ideálne bývanie by malo ponúkať v pešej dostupnosti napr. potraviny, bežne navštevované obchody či menšie obchodné centrum, škola, škôlka a tiež zastávka MHD. Výhodou je tiež prítomnosť lekárov či lekárne v okolí.
Telek tvrdí, že základom dlhodobej spokojnosti nájomcu je, aby sa v byte cítil príjemne a v lokalite bezpečne. Druhá rovina je racionálna. Tu netreba podceniť najmä dobre vypracovanú nájomnú zmluvu. V prípade, že ako nájomca máš pochybnosti, zmluvu môže skontrolovať aj právnik.
Administratívne a daňové povinnosti prenajímateľa
Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.
Prvým krokom, ak sa fyzická osoba rozhodne prenajímať svoju nehnuteľnosť, je registrácia na príslušnom daňovom úrade. Povinnosť registrácie pre pridelenie DIČ vzniká do konca mesiaca po mesiaci, kedy začneme byt alebo dom prenajímať. Ak už DIČ máte pridelené z dôvodu vykonávania živnosti, tak znovu žiadať nemusíte. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka.
Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
Ak prenajímate nehnuteľnosť (okrem pozemku) a neregistrovali ste sa na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatne zárobkovej činnosti (napr. prenájom nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov), hrozí vám pokuta. Finančná správa si vie z viacerých zdrojov, najmä z katastra nehnuteľností, identifikovať súkromné osoby, ktoré majú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale nepriznajú ich v daňovom priznaní.
Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba a to bytové i nebytové priestory. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice.
V prípade, že ako prenajímateľ poskytujete pri prenájme nehnuteľnosti len základné služby súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti, nepotrebujete na to živnostenské oprávnenie. Naopak, ak chcete poskytovať pri prenájme nehnuteľnosti aj iné, ako len základné služby (napr. poskytovanie stravovania, upratovacie služby nad rámec bežnej údržby), už je potrebné živnostenské oprávnenie.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Daňové priznanie a výpočet dane z príjmu z prenájmu
Príjem z prenajímania nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom, ktorý musia prenajímatelia uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci.
Zdaňovanie príjmu z prenájmu sa vykonáva za celý kalendárny rok jedným daňovým priznaním k dani z príjmov a to v lehote na podávanie daňových priznaní. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19%. Ak ste tento príjem dosiahli už v roku 2016, nezabudnite na tlačive daňového priznania typu B s označením DPFOBv16 tento príjem uviesť v lehote do 31.3.2017.
Pozor, registrovať sa pri príjme z prenájmu musíte, ale podať daňové priznanie máte povinnosť až v prípade, ak váš príjem presiahol sumu 1901,67 Eur (v roku 2025 je to suma 2 876,90 Eur). Nezabudnite, že presiahnutie tejto sumy tvorí úhrn všetkých zdaniteľných príjmov, nie len príjem z prenájmu.
Výhodou pri prenájme je, že aktuálna legislatíva oslobodzuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur za celé obdobie. Túto sumu si môže uplatniť každý daňovník raz za zdaňovacie obdobie.
Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol sumu 2 876,90 eura. Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.
Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050 = 6 050 eur), má povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 400 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.
Na ich evidovanie je vhodné viesť daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Pri prenájme nehnuteľnosti nie je možné uplatniť paušálne výdavky.
Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu. Ak by výdavky boli vyššie ako príjem z prenájmu, tak tie sa môžu uplatniť len do výšky príjmu.
Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívny príjem), nárok na nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka v plnej výške nevzniká. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov (príjmy zo závislej činnosti, príjmy z podnikania).
Preukázateľné výdavky pri prenájme nehnuteľnosti
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
Medzi takéto výdavky patria:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
Dôležité upozornenie: pri príjme z prenájmu nemôže vzniknúť strata. Ak by výdavky boli vyššie ako príjem z prenájmu, tak tie sa môžu uplatniť len do výšky príjmu.
Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet.
Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur ( (7440 - 3840) / 2 - 500 ).
Nájomná zmluva: Kľúč k právne bezpečnému vzťahu
Pripraviť kvalitnú nájomnú zmluvu sa oplatí. V snahe ušetrioť svoj čas a peniaze si prenajímatelia stiahnu prvú náhodnú verziu nájomnej zmluvy, ktorú nájdu na internete. Každá zmluva, teda aj nájomná, by mala byť vyjadrením vôle obidvoch strán a byť ušitá na mieru ich potrebám. Bez ohľadu na to, či si zmluvu pripravujete sami, alebo si ju necháte vypracovať advokátom, prípadne realitnou kanceláriou, dôkladne si ju prečítajte a uistite sa, že vám jej znenie vyhovuje.
Nájomná zmluva na byt je obzvlášť dôležitá kvôli tomu, že upravuje právne podmienky prenájmu nehnuteľnosti medzi prenajímateľom a nájomcom. Vzor nájomnej zmluvy možno nájsť na webových stránkach, v knižniciach, prípadne sa obrátiť na advokátsku kanceláriu. Tieto je veľmi dôležité naštudovať si pred vytvorením vlastnej.
Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán.
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania.
- Výšku nájomného.
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, čiže termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť. Prenajímateľ požaduje od nájomcu zaplatenie kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Kaucia slúži pre prenajímateľa len ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a podobne.).
Pozor si treba dať najmä na dohodnuté sankcie za porušenie nájomnej zmluvy, inými slovami povedané, za čo všetko môže prenajímateľ od nájomcu žiadať finančnú náhradu. Taktiež je dôležité, aby suma celkového nájomného bola jasne rozdelená na odplatu za nájom a úhradu za spotrebované energie.
Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty, určenej v zmluve alebo zákonnej 3-mesačnej.
Krátkodobý nájom vs. Nájom podľa Občianskeho zákonníka
Slovenský právny poriadok umožňuje uzavretie dvoch typov nájomnej zmluvy, v ktorých aplikácii sú rozdiely - podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme. Nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka je možné uzavrieť na lehotu určitú, ale aj na lehotu neurčitú. Uzavretie tohto typu zmluvy podstatným spôsobom chráni nájomníka ako slabšiu stranu vzťahu. Zákon o krátkodobom nájme ustanovuje o čosi silnejšie postavenie prenajímateľa. Ako vyplýva z názvu, tento typ zmluvy sa využíva pre kratšie obdobie nájmu. Maximálna dĺžka nájmu, ktorú si môžu zmluvné strany dohodnúť, sú dva roky s možnosťou predĺženia.
Nájomca má nárok na náhradný byt, ubytovanie alebo prístrešie, ak prenajímateľ vypovie nájom z dôvodov stanovených zákonom (napr. skončenie nájmu bytu podľa § 710 Občianskeho zákonníka).
Riešenie problémov a ukončenie nájomného vzťahu
Každý vlastník prenajatej nehnuteľnosti by sa rád vyhol nepríjemnostiam v podobe nezaplateného nájomného. Ak sa počas trvania prenájmu ukazuje, že nájomníci majú problém platiť nájomné v plnej výške a včas, je ideálne dohodnúť sa v čo najkratšom čase na ukončení nájmu.
Pri zmluve o krátkodobom nájme je možné dať výpoveď, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Ak sa nájomná zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, výpoveď je možné dať, ak nájomník mešká s úhradou viac ako tri mesiace. V praxi to teda znamená, že proces vypovedania nájmu môže byť reálne ukončený v horizonte 3 až 6 mesiacov v závislosti od typu zmluvy, pri preukázaní hmotnej núdze pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka až rok.
Nájomca by sa mal potom najneskôr do konca výpovednej lehoty vysťahovať, pričom je povinný uhradiť dlžné nájomné. Ak sa s platením neponáhľa, je potrebné mu zaslať čím skôr písomnú výzvu. Po uplynutí výpovednej lehoty už nájomca nemá právny nárok zotrvať v nehnuteľnosti. Ak aj naďalej používa nehnuteľnosť, je možné ho nechať vypratať.
Na internete koluje nespočetné množstvo „zaručených rád“, ako sa neželaných nájomníkov zbaviť. Výmena zámkov, vyloženie osobných vecí pred dvere či odpojenie od energií. Odporúčania môžu znieť efektívne, no nie sú legálne. Prv, než by ste sa pustili do vlastnoručného odstraňovania okien v snahe byt učiniť neobývateľným, odporúčame poradiť sa s právnikom. Potrebné je obrátiť sa na súd a podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Lehota podľa Občianskeho zákonníka je však krátka, je potrebné urobiť tak do 30 dní odo dňa, keď mal byť byt uvoľnený. Pokiaľ nájomník nespolupracuje, nechá zájsť situáciu do krajnosti a nerešpektuje rozsudok o vyprataní nehnuteľnosti, jeho deložovanie uskutoční exekútor.
Pozor, chránený je len zlegalizovaný nájom. Rozšírený je mýtus, že je nemožné „vyhodiť“ z bytu rodiny s deťmi. Ak ide o vysťahovanie po uplynutí lehoty nájmu, situáciu nekomplikuje ani fakt, že nájomca má na adrese prenájmu trvalý pobyt.
Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady. V prípade nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu a prenajímateľ je povinný nedostatky odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nedostatky neodstráni, je nájomca oprávnený nedostatky v nevyhnutnej miere na vlastné náklady odstrániť a žiadať od prenajímateľa náhradu vynaložených nákladov. Platí to aj opačne. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu. Nájomca je povinný tiež odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady len so súhlasom prenajímateľa.
Pri stretnutí by prenajímateľ mal mať o budúcom nájomcovi niekoľko informácií. „Nakoľko je však omnoho ťažšie pri prvom kontakte cez telefón úplne odhadnúť volajúceho, skôr sa stretávam s neserióznosťou na strane potencionálnych nájomcov,“ vysvetľuje Telek.
Alternatívne formy investovania do nehnuteľností
Ceny nehnuteľností idú neustále hore a celej situácii nenapomáha ani nedostatok domov alebo bytov. Hoci sa môže zdať, že nájsť si ideálny prenájom nie je žiadna veda, opak je pravdou. Ceny nehnuteľností sú dnes nadštandardne vysoko. Mnohí Slováci držia peniaze na bežných účtoch, prípadne svoje úspory premenia na investičný byt. Do nehnuteľností je však možné investovať aj inak - prostredníctvom realitných fondov. „Alternatívne investície sú súčasťou dvoch platforiem, ktoré aktuálne spúšťame,“ vysvetľuje Peter Jakubička, CEO Across Private Investments. Na Slovensku ide o jednu z prvých lastovičiek takzvaného crowdfundingu, kde jedna platforma spojí viacerých investorov a umožní podporiť konkrétny projekt. Zároveň ide o prvú slovenskú platformu, ktorá umožní tento druh investície online. V lete sa spustí aj Across Digital - digitálna platforma pre investorov od 100 eur mesačne. Je vhodná nielen pre začínajúcich investorov.
Kúpa bytu na účel prenájmu predstavuje rozumný spôsob zhodnotenia úspor a dlhodobej ochrany svojich peňazí pred infláciou. Motiváciou prenajímať je aj príležitosť zabezpečiť si pravidelný pasívny príjem v podobe nájomného.
Čo je považované za základné vybavenie bytu pri prenájme?
Pri prezeraní ponúk prenájmov sa stretnete s rôznym vybavením. „Za základné vybavenie bytu pri prenájme v zmysle zaužívaných štandardov môžeme považovať najmä vybavenie kuchyne, čo je kuchynská linka s drezom. Do základného vybavenia bytu patrí tiež vybavenie kúpeľne. Byty, ktoré sú ponúkané na prenájom, by mali disponovať tiež posteľou, sedačkou, šatníkovou skriňou a kuchynským alebo pracovným stolom,“ uvádza realitný maklér Matej Telek.
Krátkodobý prenájom a ubytovacie služby
Atraktívnou možnosťou, ako si čo-to privyrobiť, je aj využitie platforiem Booking či Airbnb a prenajímať svoj byt krátkodobo pre turistov a cestovateľov. Avšak v tomto prípade už nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.
Právne poradenstvo a podpora
Potrebujete pomoc s právnymi záležitosťami pri prenájme bytu? Alebo by sa vám zišlo poradenstvo v inej oblasti real estate? Neváhajte sa obrátiť na advokátsku kanceláriu Hriadel & Heger.