Zosúladenie vlastníctva nehnuteľnosti s realitou: Spoluvlastníctvo manželov a zápis do katastra

Často sa stáva, že realita vlastníctva nehnuteľnosti nezodpovedá skutočnému stavu majetkových vzťahov manželov. Tento článok sa zameriava na situácie, kedy je potrebné zosúladiť zápis v katastri nehnuteľností so spoluvlastníctvom manželov, a to najmä s ohľadom na bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). V mnohých prípadoch, najmä pri úveroch, prerábkach a výstavbe, dochádza k situáciám, kedy jeden z manželov nie je zapísaný ako vlastník, hoci sa na financovaní či nadobudnutí nehnuteľnosti podieľa. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na danú problematiku, zohľadňujúc rôzne situácie, ktoré môžu nastať v praxi, a objasniť procesy potrebné na dosiahnutie právnej istoty.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a jeho charakteristika

BSM je zákonný majetkový režim, ktorý vzniká automaticky uzavretím manželstva. Všetko, čo manželia nadobudnú počas trvania manželstva, patrí do BSM, s výnimkou vecí získaných dedičstvom alebo darom, ako aj vecí, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a vecí vydaných v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva, alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka. Slovenský právny poriadok neumožňuje zmluvne BSM vylúčiť tak, ako je to v iných krajinách.

Čo patrí do BSM:

• Príjem z práce, podnikania alebo inej zárobkovej činnosti nadobudnutý počas manželstva.
• Hnuteľné veci nadobudnuté počas manželstva.
• Nehnuteľnosti nadobudnuté počas manželstva (kúpou, zámenou, výstavbou).
• Finančné prostriedky, ktoré tvoria úspory a sú nadobudnuté počas manželstva.
• Obchodný podiel v spoločnosti s ručením obmedzeným (s.r.o.), ak bol nadobudnutý počas manželstva a boli naň použité prostriedky z BSM.

Čo nepatrí do BSM:

• Veci získané dedičstvom (napr. pozemok alebo byt, ktorý jeden z manželov zdedil po svojich rodičoch).
• Veci získané darom (napr. šperky, ktoré manžel daroval manželke k narodeninám).
• Veci, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov (napr. hudobný nástroj, ak jeden z manželov je profesionálny hudobník).
• Veci vydané v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva, alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.
• Veci nadobudnuté pred uzavretím manželstva.

Je dôležité poznamenať, že aj keď majetok patrí do BSM, jeho existencia nemusí byť vždy zrejmá zo zápisu v katastri nehnuteľností.

Bežné situácie a ich riešenia pri spoluvlastníctve manželov

V praxi sa manželia často stretávajú s rôznymi situáciami, kedy zápis v katastri nezodpovedá ich skutočným majetkovým vzťahom.

1. Zápis nehnuteľnosti len na jedného z manželov

Nie je neobvyklé, že stavebné povolenie je vystavené len na jedného z manželov, čo sa následne premietne aj do listu vlastníctva. To však neznamená, že druhý manžel nemá k nehnuteľnosti žiadne právo. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá počas trvania manželstva zo spoločných prostriedkov (napr. mzda, spoločné úspory, úver splácaný z BSM), patrí do BSM, aj keď je na liste vlastníctva zapísaný len jeden z manželov.

Riešenie: Na zosúladenie stavu je potrebné spísať písomné vyhlásenie alebo zmluvu, ktorou obaja manželia potvrdia, že nehnuteľnosť patrí do BSM. Tento dokument musí byť podpísaný oboma manželmi, pričom sa odporúča úradné overenie podpisov. Následne sa podá návrh na vklad do katastra nehnuteľností spolu s vyhlásením alebo zmluvou a sobášnym listom. V prípade, že dom bol postavený na pozemku, ktorý patril jednému z manželov pred manželstvom, ale na výstavbu boli použité spoločné prostriedky, dom ako stavba patrí do BSM.

2. Nadobudnutie nehnuteľnosti pred manželstvom

Ak jeden z partnerov nadobudol nehnuteľnosť pred uzavretím manželstva, táto nehnuteľnosť nepatrí do BSM a je vo výlučnom vlastníctve tohto partnera. To platí aj v prípade, ak bol pozemok kúpený pred manželstvom a na ňom bol počas manželstva postavený nový dom.

Riešenie: Ak chcú manželia zahrnúť takúto nehnuteľnosť do BSM, je možné to dosiahnuť darovacou zmluvou, kde jeden z manželov daruje časť nehnuteľnosti druhému manželovi. Najčastejšie sa daruje podiel (napr. polovica). Spíše sa darovacia zmluva, ktorú podpíšete obaja a následne podáte návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Po povolení vkladu budete zapísaná ako spoluvlastníčka v podiele, ktorý bude v zmluve určený. Ďalšou možnosťou je kúpna zmluva, avšak s dodatkom, že kúpna cena bola uhradená pred uzavretím manželstva. V tomto prípade sa odporúča zmluvu vypracovať s pomocou advokáta.

3. Hypotéka a vlastníctvo

Je dôležité rozlišovať medzi vlastníctvom nehnuteľnosti a záväzkom z hypotéky. To, že je jeden z manželov spoludlžníkom na hypotéke, automaticky neznamená, že je aj spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Vlastnícke právo vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností.

Príklad: S manželom sme si vzali úver na prerábku domu. Dom je písaný na manžela (rodičovský dom). Úver je na mňa, manžel je spoludlžník. Chceme s manželom doplniť do listu vlastníctva aj mňa. Je to možné aj počas splácania úveru, keď ručíme naším domom? Áno, doplnenie Vás ako spoluvlastníka do listu vlastníctva manžela počas splácania úveru je možné, a to aj v prípade, že ručíte domom. V prvom rade je dôležité mať súhlas banky, ktorá poskytla úver, pretože dom je zálohom úveru. Banky zvyčajne požadujú, aby všetky zmeny, ktoré sa týkajú vlastníckej nehnuteľnosti a potenciálne ovplyvňujú hodnotu zálohu, boli s nimi konzultované a schválené. Tento postup vychádza zo zásady, že záložný veriteľ (v tomto prípade banka) musí súhlasiť s akýmikoľvek významnými zmenami vo vzťahu k nehnuteľnosti, ktorá slúži ako záloh na zabezpečenie úveru.

Postup po získaní súhlasu banky:

1. Dohoda medzi manželmi: Manžel, ktorý je výlučným vlastníkom, musí súhlasiť s prepisom časti nehnuteľnosti na Vás. Môžete uzavrieť darovaciu alebo kúpnu zmluvu.
2. Spísanie zmluvy: Uzavretie písomnej a notársky overenej zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu.
3. Vklad do katastra nehnuteľností: Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností na príslušnom katastrálnom úrade s priložením všetkých potrebných dokumentov vrátane súhlasu banky a notársky overených zmlúv.

4. Stavba na pozemku vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov

Ak jeden z manželov dostal počas manželstva darom pozemok a na ňom postavili spoločný dom, pozemok nepatrí do BSM, ale dom postavený počas manželstva zo spoločných prostriedkov áno.

Riešenie: Na zapísanie manžela do listu vlastníctva je potrebné spísať písomné vyhlásenie alebo zmluvu, ktorou obaja manželia potvrdia, že dom patrí do BSM. Tento dokument musí byť podpísaný oboma manželmi, odporúča sa overenie podpisov. Následne sa podá návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

5. Podnikanie a BSM

Podnikanie jedného z manželov môže mať vplyv na BSM. Ak sa manžel - podnikateľ zadĺži, existencia jeho záväzkov môže mať výrazný vplyv na rozsah majetku v BSM.

Príklad: Manžel (vtedajší priateľ) kúpil pozemok v roku 2011. V roku 2019 sme mali svadbu a v roku 2020 sme začali stavať dom na tomto pozemku, na ktorý bola zobratá hypotéka. Na hypotéke sme uvedení obaja, z menšej časti sa vyplatil predošlý úver, ktorý si manžel bral ešte na iné pozemky. Ja nie som uvedená ani na jednom liste vlastníctva, ani na samotnom dome. Bolo mi povedané, že po zablokovaní bankou na katastri sa to nedá. Čo mám robiť, aby som bola uvedená na liste vlastníctva?

Riešenie: V tejto situácii je pozemok, na ktorom bol postavený dom, v právnom vlastníctve manžela, pretože bol nadobudnutý pred manželstvom. Dom postavený počas manželstva však patrí do BSM. Na zaradenie Vás ako spoluvlastníčky na list vlastníctva môžete postupovať nasledovne: Podajte s manželom spoločne návrh na kataster s dohodou o urovnaní, ktorou obaja vyhlásite, že dom patrí do BSM.

Ochrana majetku v BSM pred neúspechom v podnikaní: Ak by manžel - nepodnikateľ chcel zabrániť negatívnemu vplyvu neúspešného podnikania na spoločný majetok (teda prípadnej exekúcii majetku v BSM), môže na súd podať návrh na zrušenie bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Rovnako tak môže urobiť hociktorý z manželov, ak sú obaja manželia podnikateľmi. Ďalším spôsobom ako ochrániť spoločný majetok pred exekúciou je zúženie BSM formou notárskej zápisnice. Zúženie je však možné len do budúcna, čiže majetok, ktorý manželia už nadobudli, zostane v BSM.

Čestné prehlásenie v katastrálnom konaní a jeho využitie

Čestné prehlásenie je písomné vyhlásenie osoby, ktorým potvrdzuje pravdivosť určitých skutočností. V katastrálnom konaní sa používa v prípadoch, keď je potrebné preukázať určité skutočnosti, ktoré nie je možné inak doložiť.

Príklady použitia čestného prehlásenia:

• Preukázanie existencie rodinného domu pred rokom 1976: Ak sa nezachovali doklady o rodinnom dome postavenom pred 1. októbrom 1976, môže sa podať čestné prehlásenie spolu s ďalšími dokladmi k žiadosti na katastrálny úrad. Toto prehlásenie slúži na doloženie veku stavby.
• Spoluvlastníctvo manželov: V prípade, že rodinný dom nadobudol jeden z manželov počas trvania manželstva z prostriedkov patriacich do BSM, ale na liste vlastníctva je zapísaný len jeden z nich, je možné spísať písomné vyhlásenie alebo zmluvu, ktorou obaja manželia potvrdia, že nehnuteľnosť patrí do BSM.

Zápis do katastra nehnuteľností: Návrh na vklad

Na zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je potrebné podať návrh na vklad. Návrh na vklad musí obsahovať všetky potrebné údaje o nehnuteľnosti a účastníkoch konania, ako aj listiny, ktoré preukazujú vlastnícke právo k nehnuteľnosti.

Povinné náležitosti návrhu na vklad:

• Identifikačné údaje navrhovateľa (fyzickej osoby): meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu, prípadne iný identifikátor.
• Označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný.
• Predmet návrhu: vklad, záznam, poznámka, oprava chýb katastrálneho operátu.
• Právne úkony, ktoré obsahuje zmluva (napr. prevod vlastníckeho práva).
• Označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho zákona.
• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu (zlomkom k celku).
• Prílohy k návrhu: plnomocenstvo (ak je relevantné), ďalšie listiny s dôkaznou hodnotou (napr. geometrický plán, sobášny list, súhlas banky).

V prípade, že návrh na vklad nebude obsahovať všetky požadované náležitosti, príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, konanie o návrhu na vklad preruší.

Dôležité upozornenia a odporúčania

• Právna pomoc: Vzhľadom na zložitosť problematiky spoluvlastníctva a katastra nehnuteľností sa odporúča vyhľadať právnu pomoc advokáta, ktorý Vám poradí a pomôže s vypracovaním potrebných dokumentov.
• Informovanosť na katastri: Pred podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností sa informujte na príslušnom katastrálnom úrade o všetkých potrebných náležitostiach a aktuálnych postupoch.
• Overenie podpisov: Pri niektorých dokumentoch (napr. dohoda o BSM, darovacia zmluva) sa odporúča úradné overenie podpisov, ktoré zvyšuje právnu istotu.
• Daň z darovania: Od roku 2024 bola zrušená daň z darovania pre fyzické osoby pri prevode nehnuteľného majetku medzi blízkymi osobami (vrátane manželov).

Zosúladenie zápisu v katastri nehnuteľností so skutočnými majetkovými vzťahmi manželov je kľúčové pre právnu istotu a ochranu ich práv. Včasné riešenie týchto otázok predchádza možným komplikáciám, najmä v prípade rozvodu alebo iných životných udalostí.

tags: #cestne #prehlasenie #kataster #o #spoluvlastnictve #manzelov