Národná rada Slovenskej republiky schválila nový Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z.z.), ktorý nadobudol účinnosť 1. apríla 2025. Tento zásadný legislatívny krok nahrádza doterajší zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku a prináša so sebou množstvo inovácií s cieľom zefektívniť a zjednodušiť celý proces výstavby. Hlavným poslaním nového zákona je zníženie administratívnej záťaže a zefektívnenie procesov od prvotného návrhu stavebného zámeru až po finálnu kolaudáciu stavby. Zákon je koncepčne prepracovaný tak, aby zodpovedal moderným požiadavkám na vnútorné usporiadanie legislatívy, v súlade so zákonom č. 400/2015 Z. z.
Integrované konanie o stavebnom zámere: Zjednodušenie procesov
Jednou z najvýraznejších zmien je zrušenie doterajšieho dvojzložkového systému územného a stavebného konania. Nahradené je jedným integrovaným konaním, ktoré sa nazýva konanie o stavebnom zámere. Tento nový prístup zjednocuje všetky potrebné kroky do jedného celku, čím sa výrazne znižuje byrokracia a časová náročnosť.
Pred začiatkom samotného konania je však nevyhnutné prejsť takzvanou "prípravnou fázou". Táto fáza zahŕňa sprístupnenie projektovej dokumentácie, podanie žiadosti o vydanie záväzného stanoviska od relevantných dotknutých orgánov a vypracovanie správy o prerokovaní stavebného zámeru. Správa o prerokovaní stavebného zámeru, ktorá sumarizuje všetky pripomienky a stanoviská, sa následne spolu so stavebným zámerom stáva podkladom pre samotné konanie o stavebnom zámere.
Ďalšou dôležitou novinkou je zavedenie tzv. fikcie vydania záväzného stanoviska. V prípade, že dotknutý orgán nevydá záväzné stanovisko v zákonom stanovenej lehote, predpokladá sa, že nemá k žiadosti žiadne pripomienky a súhlasí s jej vydaním. Tento mechanizmus má predchádzať zbytočným prieťahom v konaní spôsobeným nečinnosťou úradov.
Pre stavby pozostávajúce z viacerých objektov alebo súborov stavieb bude príslušný stavebný úrad, ktorý rozhoduje o stavebnom zámere hlavnej stavby. Tým sa zabezpečí jednotný prístup k posudzovaniu komplexných stavebných projektov.
Elektronizácia a organizačné zmeny
Nový stavebný zákon kladie veľký dôraz na elektronizáciu procesov. Komunikácia so stavebníkom alebo jeho povereným projektantom bude prebiehať primárne elektronicky, čo zvýši transparentnosť a efektivitu.
Zmeny nastali aj v organizačnej štruktúre stavebných úradov. Prvostupňovým stavebným úradom naďalej zostáva obec. Avšak, odvolacím orgánom pre rozhodnutia stavebného úradu bude novozriadený regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu.
Výraznou zmenou je aj transformácia štátneho stavebného dohľadu. Slovenská štátna inšpekcia, ktorá túto agendu doteraz vykonávala, sa zrušuje. Jej kompetencie prevezme stavebný inšpektorát, ktorým sa stane práve regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Konania, ktoré začala Slovenská stavebná inšpekcia a neboli právoplatne ukončené do 31. marca 2025, dokončí Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR podľa doterajších predpisov. Všetky právne účinky úkonov vykonaných pred 1. aprílom 2025 zostávajú zachované.
Zúženie okruhu účastníkov konania a kategorizácia stavieb
Nová legislatíva sa priamo dotýka aj účastníkov konania, pričom jedným z kľúčových opatrení je zúženie okruhu týchto účastníkov. Cieľom je eliminovať zbytočné zapájanie subjektov, ktoré nemajú priamy vplyv na výsledok stavebného konania.
Definícia pojmu "stavba" zostáva nezmenená, avšak nový zákon prináša zmeny v jej kategorizácii. Rozširuje sa o nový pojem "vyhradená stavba", ktorý zahŕňa technologicky náročné alebo konštrukčne neobvyklé stavby.
Drobné stavby: Zjednodušenie a zrýchlenie
Za drobné stavby sa naďalej považujú stavby, ktoré nemajú podstatný vplyv na svoje okolie. Sú to stavby s maximálnou zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 metrov. Príkladmi sú letné kuchyne, kôlne, garáže, prístrešky alebo stavby na chov drobných zvierat. Pre tieto stavby bude stavebné konanie zjednodušené a rýchlejšie. Za určitých podmienok, napríklad ak sa stavba nenachádza na verejnom priestranstve alebo v pamiatkovej zóne, nemusia byť drobné stavby vždy ohlásené.
Jednoduché stavby: Definícia a charakteristika
Zákon definuje jednoduché stavby ako stavby alebo stavebné konštrukcie, ktoré nemajú výrazný vplyv na svoje okolie. Do tejto kategórie spadajú napríklad rodinné domy alebo bytové budovy s maximálne tromi bytmi.
Vyhradené stavby: Zvýšené nároky
Úplnou novinkou je kategória "vyhradená stavba". Tieto stavby sú technologicky veľmi náročné alebo konštrukčne neobvyklé. Medzi vyhradené stavby patria napríklad tunely, koľajové dráhy, priehrady, stavby jadrových zariadení, koncertné sály, štadióny a podobne. Významnou charakteristikou je aj použitie predpätých konštrukcií ako nosných prvkov. Aj stavba, ktorá by inak spadala do kategórie jednoduchých stavieb, sa stáva vyhradenou, ak sú použité predpäté konštrukčné prvky. Vyhradené stavby podliehajú prísnejším požiadavkám na povolenie a realizáciu. Projektovú dokumentáciu týchto stavieb môže vypracovať výlučne osoba oprávnená a zapísaná v zozname autorizovaných osôb.
Nový prístup k "čiernym" stavbám
Nový stavebný zákon prináša zásadné zmeny aj v oblasti nelegálnych stavieb, tzv. "čiernych stavieb". Po jeho účinnosti už nebude možné dodatočne legalizovať stavby postavené bez platného povolenia. Zákon však ustanovuje prechodné obdobie a dodatočný postup pre stavby postavené bez povolenia pred účinnosťou nového zákona. Cieľom je, aby sa tieto stavby buď dodatočne povolili, alebo odstránili v stanovenom časovom horizonte.
046 – Povinnosti projektantov podľa nového stavebného zákona – JUDr. Tatiana Prokopová
Zmeny v oblastiach týkajúcich sa bezpečnosti a ochrany práce
Zákon sa dotýka aj špecifických oblastí súvisiacich s bezpečnosťou pri práci na stavbách. Napríklad, v oblasti zdvíhacích prác je správna identifikácia polohy ťažiska bremena kľúčovým faktorom pre prevenciu nehôd. Ťažisko je definované ako teoretický bod, kde sa sústreďuje celá hmotnosť telesa a pôsobí gravitačná sila.
Pri zdvíhacích zariadeniach predstavuje kritický zdvih operáciu so zvýšeným rizikom, ktorá si vyžaduje mimoriadne plánovanie, technické posúdenie a dozor.
V kontexte bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci je výška 1,5 metra definovaná ako kritická hranica, pri ktorej práca prestáva byť prácou na zemi a stáva sa prácou vo výškach. Tieto pravidlá sú dôležité pre správne nastavenie bezpečnostných opatrení a prevenciu pracovných úrazov.
Preukazovanie e-vzdelávania a ostatné súvisiace predpisy
V súvislosti s novým stavebným zákonom a jeho implementáciou sa otvárajú aj otázky týkajúce sa preukazovania vykonania e-vzdelávania pred inšpektorátom práce. V zmysle § 7 ods. 1 zákona č. 124/2006 Z. z. je dôležité, aby boli splnené požiadavky na odbornú prípravu a vzdelávanie zamestnancov pôsobiacich v stavebníctve. Zamestnávatelia sú povinní zabezpečiť, aby zamestnanci systematicky prehlbovali svoju kvalifikáciu prostredníctvom odborného vzdelávania.
Zákon tiež uvádza, že ak nie je stanovené inak, pre každú stavbu, zmenu dokončenej stavby, odstraňovanie stavby a stavebné úpravy na stavbe alebo pozemku sa vyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere. Ohlásenie stavebnému úradu je potrebné pri drobných stavbách.
Pojem "susedný pozemok" je na účely tohto zákona definovaný ako pozemok so spoločnou hranicou s pozemkom, na ktorom sa navrhuje uskutočňovať stavebné práce.
Dokumentácia stavby, ktorá je uceleným súborom dokumentov textovo opisujúcich a graficky znázorňujúcich stavbu, sa spravidla vypracúva v elektronickej podobe a ukladá v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Prevádzková dokumentácia však nie je touto povinnosťou dotknutá.
Projektová dokumentácia, ktorá je súčasťou projektovej prípravy stavby, je textovým a grafickým vyjadrením architektonického a stavebno-technického riešenia stavby. Zahŕňa technické, technologické a energetické vybavenie, ako aj požiadavky na protipožiarnu bezpečnosť a napojenie na infraštruktúru. Projekt stavby na ohlásenie je špecifický typ projektovej dokumentácie pre stavby vyžadujúce ohlásenie.
Stavebný denník je dôležitým dokumentačným záznamom o postupe stavebných prác. Záverečné stanovisko stavbyvedúceho potvrdzuje súlad zhotovenej stavby s overeným projektom a slúži ako podklad na kolaudáciu.
Prevádzková dokumentácia opisuje skutočný stavebno-technický stav a spôsob užívania stavby počas jej prevádzky. V prípade straty pôvodnej dokumentácie sa predpokladá účel stavby na základe jej skutočného usporiadania.
Zákon tiež určuje, že profesijné komory sa podieľajú na obsahu písomnej časti autorizačnej skúšky pre získanie oprávnenia v oblastiach ako stavbyvedúci a stavebný dozor.
Celkovo nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. predstavuje významný posun vpred v oblasti stavebného práva na Slovensku, s cieľom vytvoriť transparentnejšie, efektívnejšie a modernejšie prostredie pre realizáciu stavebných projektov.