V súčasnosti čoraz viac firiem zvažuje rôzne formy poskytovania bývania svojim zamestnancom, či už ide o krátkodobé pracovné cesty, dlhodobé projekty mimo sídla firmy, alebo dokonca ako súčasť benefitov pre kľúčových zamestnancov. Kúpa alebo prenájom bytu na firmu prináša so sebou nielen výhody v podobe flexibility a spokojnosti zamestnancov, ale aj špecifické daňové a právne povinnosti. Tento článok sa zameriava na rôzne scenáre týkajúce sa firemného bývania, od kúpy bytu na firmu až po jeho využitie ako domácej kancelárie, pričom analyzuje kľúčové aspekty z pohľadu dane z pridanej hodnoty (DPH), dane z príjmov a súvisiacich predpisov.
Možnosti nadobudnutia a využitia firemného bytu
Pri rozhodovaní o tom, ako získať byt do užívania pre firmu, existuje viacero ciest, pričom každá z nich má svoje špecifické dôsledky.
1. Kúpa bytu alebo apartmánu na firmu z vlastných zdrojov
Jednou z možností je priama kúpa bytu či apartmánu na firmu. V tomto prípade je kľúčové posúdiť nárok na odpočítanie DPH. Ten závisí od dvoch hlavných faktorov: či je fyzická osoba (vlastník firmy alebo konateľ) registrovaná ako platiteľ DPH a aký je účel využitia nehnuteľnosti. Ak je byt kupovaný s cieľom jeho následného prenájmu, je potrebné dôkladne zvážiť daňové dôsledky. Častým omylom je, že firmy si pri kúpe "novostavby" odpočítajú DPH, no následne ju začnú prenajímať v oslobodenom režime. Podľa zákona o DPH, ak ubehne viac ako päť rokov od dňa kolaudácie stavby, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie bytu, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania (podľa toho, čo nastane skôr), predaj bytu musí byť od DPH oslobodený. Platiteľ dane si síce môže odpočítať DPH pri kúpe, ale musí pamätať na túto povinnosť pri následnom predaji.
2. Kúpa bytu alebo apartmánu na firmu zo zdrojov investičného fondu
Alternatívou môže byť financovanie kúpy prostredníctvom investičného fondu. V tomto kontexte je dôležité rozlišovať medzi splátkou istiny (požičanej dlžnej sumy), ktorá nie je daňovým výdavkom, a úrokom, ktorý daňovým výdavkom byť môže.
3. Konateľ firmy poskytne pôžičku pre firmu
V prípade, ak konateľ firmy poskytne firme pôžičku na kúpu nehnuteľnosti, postup pri odpočítaní DPH a zahrňovaní nákladov do daňových výdavkov je rovnaký, ako keby išlo o kúpu z vlastných zdrojov alebo z poskytnutého investičného úveru.
Uplatňovanie nákladov súvisiacich s prácou z domu (domáca kancelária)
Otázka, ako uplatniť náklady spojené s prácou vykonávanou z vlastného bytu či domu, je častou požiadavkou podnikateľov. Na rozdiel od niektorých zahraničných úprav (napr. v Británii, kde sa uvádza možnosť uplatnenia jednej štvrtiny nákladov), slovenská legislatíva neponúka priame pravidlo pre paušálne uplatnenie týchto nákladov.
Zákon o dani z príjmov explicitne neuvádza možnosť uplatniť si náklady súvisiace s domácou kanceláriou. Vychádza sa teda zo základnej definície daňového nákladu: všetko, čo podnikateľ vynaložil na dosiahnutie svojich príjmov.
Postup pri uplatňovaní pomerných nákladov:
- Stanovenie pomeru: Kľúčové je správne vyčísliť celkové náklady bytu/domu a stanoviť podiel, ktorý zodpovedá podnikaniu alebo domácej kancelárii. Najprirodzenejším kritériom pre tento výpočet je výmera - pomer plochy domácej kancelárie k celkovej výmere bytu/domu.
- Dokumentácia a obhajoba: Podnikateľ by mal byť pripravený svoje výpočty obhájiť napríklad počas daňovej kontroly. Je vhodné konzultovať postup s daňovým poradcom, ktorý môže pomôcť s nastavením kritérií a obhajobou daňových výdavkov.
- Príklady nákladov: Medzi náklady, ktoré možno potenciálne pomerne uplatniť, patria napríklad nájomné, energie (vykurovanie), internet, čiastočne aj energie ako voda (hoci tu môže byť sporné vzhľadom na súkromnú spotrebu).
Dôležité upozornenia:
- Priestor na podnikanie: Ak byt slúži na podnikanie vo väčšej miere ako 50 percent plochy, je potrebné ho poistiť produktom vhodným na podnikanie.
- Zmena účelu užívania: Hoci sa často diskutuje o potrebe zmeny účelu užívania bytu z "bývanie" na "podnikanie" na stavebnom úrade, z hľadiska uznateľnosti daňového nákladu táto povinnosť nie je priamo podmienená. Daňový náklad si treba obhájiť výpočtom.
- Právnická osoba vs. fyzická osoba: Náklady na domácu kanceláriu môže uplatniť len fyzická osoba (živnostník, autor, SZČO). Ak fyzická osoba prejde na podnikanie formou eseročky, táto ako samostatný subjekt nemôže priamo zahrnúť do svojich nákladov časť nákladov fyzickej osoby.
Alternatíva: Viacero pracovných priestorov
V dnešnej dobe je bežné, že podnikateľ má viacero pracovných priestorov - napríklad klasickú kanceláriu a domácu pracovňu. V takom prípade je potrebné riešiť uznateľnosť nákladov pre každý priestor osobitne. Každý podnikateľský priestor, vrátane domácej pracovne, musí byť schválený regionálnym úradom verejného zdravotníctva.
Prenájom bytu ako pracovná cesta alebo sídlo firmy
Existujú aj situácie, kedy podnikateľ (SZČO, zamestnanec, spoločník eseročky) často cestuje na pracovné cesty a namiesto hotela si platí nájomné za byt. Toto riešenie je vhodné najmä vtedy, ak byt podnikateľ nevlastní, ale si ho prenajíma. Byt na pracovnej ceste je v princípe priechodné riešenie. Ak v byte zamestnanec aj býva, môže to byť komplikovanejšie.
Prenájom bytu pre eseročku spoločníkom
V prípade, ak spoločník eseročky prenajme časť alebo celý svoj byt svojej vlastnej eseročke, ide o zložitejší proces.
- Proces: Spoločník ako majiteľ nehnuteľnosti ju prenajme "svojej" eseročke. Týmto spôsobom sa náklady na byt dostanú do daňových nákladov eseročky. Zároveň si spoločník môže legálne vybrať peniaze bez platenia odvodov, nakoľko príjmy z prenájmu sú pasívne príjmy, z ktorých sa odvody neplatia.
- Registrácia a evidencia: Spoločník (prenajímateľ) sa musí registrovať na daňovom úrade a viesť daňovú evidenciu o príjmoch a výdavkoch z prenájmu.
- Zdaňovanie nájomného: Zinkasované nájomné je zdaňovaným príjmom prenajímateľa. Výdavky si môže uplatniť iba skutočné, nie paušálne. Možnosť uplatnenia výdavkov závisí od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.
- Oslobodenie od dane: Prvých 500 EUR ročne z príjmov z prenájmu je oslobodených od dane.
- Spoluvlastníctvo: Ak byt vlastnia manželia v bezpodielovom spoluvlastníctve, musia si príjmy a výdavky rozdeliť a podať dve daňové priznania. Pri podielovom spoluvlastníctve je situácia podobná.
- Technické zhodnotenie a dane: Opravy a rekonštrukcie by mali ísť z prostriedkov a do nákladov prenajímateľa. Ak sa nehnuteľnosť používa na iný účel ako bývanie, na účely dane z nehnuteľnosti ide o nebytový priestor.
- Transferové oceňovanie: Vzťah medzi spoločníkom (prenajímateľom) a jeho eseročkou (nájomcom) podlieha transferovému oceňovaniu.
- Pravidelné platby: Odporúča sa nastaviť pravidelné mesačné platby nájomného.
Kúpa alebo výstavba nehnuteľnosti firmou
Eseroečka si môže nehnuteľnosť nielen prenajímať, ale aj celú kúpiť alebo vystavať. V takom prípade si môže uplatniť v daňových nákladoch veľkú investovanú sumu vo forme odpisov.
- Vlastná sro: Odporúča sa zriadiť samostatnú sro, ktorá bude nehnuteľnosť vlastniť a prenajímať firme, ktorá v nej pôsobí, alebo fyzickým osobám.
- Klasifikácia priestoru: V závislosti od pomeru plochy využitej na podnikanie a bývanie sa nehnuteľnosť klasifikuje ako nebytový priestor alebo byt. To má vplyv na ceny energií, daň z nehnuteľnosti a ďalšie povinnosti.
- Daňové náklady: Vlastniaca sro si môže v nákladoch uplatniť okrem odpisov a energií aj ďalšie výdavky, ako napríklad poistenie, daň z nehnuteľnosti, opravy a údržbu.
- Predaj nehnuteľnosti: Na takúto nehnuteľnosť sa nevzťahuje oslobodenie pri predaji po 5 rokoch. Pri predaji sro zdaňuje zisk.
Firemné bývanie ako benefit a trend
Koncept firemných bytov nie je nový. Už história ukazuje príklady ako Baťa, ktorý poskytoval ubytovanie zamestnancom. V súčasnosti ide o rastúci trend, najmä v oblasti IT a technologických firiem, ktoré chcú prilákať a udržať talenty. Poskytovanie bývania blízko miesta práce sa stáva dôležitým benefitom, ktorý dopĺňa finančné ohodnotenie a iné výhody.
Firmy, najmä tie menšie, nemusia nutne stavať celé dediny, ale môžu kupovať byty v blízkosti svojich sídiel. Takéto bývanie často eliminuje potrebu zamestnanca riešiť nájomné zmluvy, energie a iné administratívne záležitosti, čo predstavuje významnú úsporu času a zjednodušenie života.
Daňové aspekty pri prenájme nehnuteľnosti firmou
Pri prenájme nehnuteľnosti firmou je dôležité zvážiť daňové dôsledky pre obe strany.
- Prenájom na účely podnikania: Ak firma prenajíma byt na kancelárske účely, fakturuje nájomné s DPH.
- Podnájom: Ak firma ďalej prenajíma časť bytu inej firme, aj tento podnájom podlieha DPH, ak sú splnené podmienky.
- Zmena majiteľa: Pri zmene majiteľa bytu je potrebné zvážiť vplyv na existujúce nájomné zmluvy a daňové povinnosti. Podľa § 38 ods. 5 zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH, ak bola nehnuteľnosť odovzdaná do užívania po 31. decembri 2018, zmena majiteľa nemení režim DPH, pokiaľ nie je zmluva preformulovaná.
Ubytovanie zamestnancov pri pracovných cestách
Firmy často využívajú firemné byty na ubytovanie zamestnancov počas pracovných ciest alebo na dlhšie projekty mimo sídla firmy.
- Daňové výdavky: Náklady na prenájom, energie a podobne môžu byť uznané za daňové výdavky, pokiaľ slúžia na dosiahnutie a udržanie príjmov firmy. Je dôležité mať túto súvislosť doloženú napríklad obchodnými zmluvami.
- Kúpa nehnuteľnosti: Firma si môže kúpiť nehnuteľnosť mimo sídla firmy a zahrnúť ju do svojho obchodného majetku. Všetky výdavky spojené s nehnuteľnosťou môže zahrnúť do daňových výdavkov a uplatniť odpočet DPH.
- Nepeňažný príjem zamestnanca: Ak zamestnanec býva v byte pravidelne a dlhšie, úhrada nákladov zamestnávateľom sa považuje za nepeňažný príjem zamestnanca a mal by byť zdanený. Pri ojedinelých a krátkodobých pobytoch ide o náhrady súvisiace s pracovnou cestou.
Poskytovanie firemného bývania je komplexná oblasť s mnohými aspektami. Dôkladné zváženie právnych a daňových dôsledkov, ako aj strategické plánovanie, sú kľúčové pre úspešné využitie tohto benefitu.