Exekúcia nehnuteľnosti, najmä bytu, je vážnym zásahom do života občana. Často sa stáva, že médiá prinášajú správy o deložovaní neplatičov či vyprataní bytov dlžníkov, ktorí nie sú schopní včas splácať svoje pôžičky. V takýchto situáciách je dôležité pochopiť celý proces a svoje práva. Exekútor je štátom určená a splnomocnená osoba na vykonávanie núteného výkonu súdnych a iných rozhodnutí. V rámci exekučnej činnosti má postavenie verejného činiteľa, a teda vykonáva verejnú moc.
Priebeh exekúcie a exekučný príkaz
Predpokladom pre exekúciu vyprataním nehnuteľnosti, ktorá je jedným zo spôsobov uspokojenia práva na nepeňažné plnenie, je existencia právoplatného a vykonateľného exekučného titulu. Týmto titulom je spravidla súdne rozhodnutie, ktoré ukladá povinnému vypratať nehnuteľnosť alebo jej časť a vydať ju oprávnenej osobe. Súdnemu rozhodnutiu predchádza podanie tzv. reivindikačnej žaloby, ktorou sa vlastník bytu alebo iná oprávnená osoba domáha vydania bytu.
Po tom, ako je exekútor poverený vykonaním exekúcie, je povinný upovedomiť oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti. Po uplynutí lehoty na vznesenie námietok proti exekúcii, alebo po doručení rozhodnutia súdu o námietkach, ktorým boli námietky zamietnuté, exekútor vydá exekučný príkaz na vypratanie nehnuteľnosti. V tomto príkaze zároveň určí termín vypratania, pričom exekučný príkaz by mal byť doručený pred týmto termínom.
Exekučný príkaz musí byť doručený oprávnenému, povinnému a obci, na území ktorej sa nachádza nehnuteľnosť určená na vypratanie. Povinnému sa exekučný príkaz doručuje do vlastných rúk. Po doručení exekučného príkazu exekútor zabezpečí odstránenie vecí patriacich povinnému a príslušníkom jeho rodiny z vypratávanej nehnuteľnosti. Rovnako sa odstránia aj veci patriace iným osobám, ktoré sú však v objekte umiestnené so súhlasom povinného. Exekútor ďalej zabezpečí, aby z vyprataného objektu boli vysťahovaní povinný a všetci, ktorí sa tam zdržiavajú na základe práva povinného.
Pri samotnom vyprataní nehnuteľnosti exekútor priberie vhodnú osobu, ideálne zástupcu obce, v prítomnosti ktorej sa celý proces vykoná. Teda odstránenie vecí a vysťahovanie osôb z nehnuteľnosti. Okrem exekútora a jeho zamestnancov majú právo vstupu do bytu aj príslušníci Policajného zboru poskytujúci ochranu, ako aj oprávnený. V prípade potreby, ak to okolnosti výkonu exekúcie vyžadujú, môže exekútor pribrať aj ďalšie osoby, napríklad technicky spôsobilé na odstránenie zámky či inej prekážky vstupu do bytu.
Námietky proti bytovej náhrade a zánik nároku na jej poskytnutie
Pri vyprataní bytu môžu nastať rôzne situácie. Vypratanie sa môže uskutočniť bez poskytnutia náhradného bytu alebo ubytovania, alebo sa môže vykonať až po zabezpečení adekvátnej bytovej náhrady. Ak exekučný titul ukladá povinnému vypratať byt, za ktorý je potrebné zabezpečiť náhradný byt, exekútor vykoná exekúciu až vtedy, keď oprávnený preukáže, že pre povinného je zabezpečená taká bytová náhrada, aká je určená v rozhodnutí, ktoré je podkladom na exekúciu. Je dôležité poznamenať, že spoloční nájomcovia majú právo len na jednu bytovú náhradu.
Nájomca, ktorý má byt vypratať, je povinný uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia oprávneného o zabezpečení bytovej náhrady. Nárok povinného na bytovú náhradu však zanikne, ak nájomnú zmluvu bezdôvodne neuzavrie.
Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR, byt s jednou obytnou miestnosťou môže spĺňať podmienky náhradného ubytovania, ako aj náhradného bytu. Rozdiel medzi nimi spočíva v kvalite bývania, ktorá je vyššia v prípade náhradného bytu. Náhradný byt musí svojou veľkosťou a vybavením zabezpečiť ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti. Túto kvalitu náhradné ubytovanie nemusí mať a právo bývania nájomcu môže byť výrazne obmedzované ďalšími nájomcami.
Oprávnený môže zabezpečenie bytovej náhrady preukázať rôznymi spôsobmi, napríklad predložením návrhu nájomnej zmluvy, predložením písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne bytovú náhradu, o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme s povinným. Aby mohol exekútor vykonať exekúciu, je nevyhnutné, aby z tohto preukazu oprávneného bola jasne zrejmá identita zabezpečovanej bytovej náhrady s náhradou určenou v rozhodnutí, na základe ktorého sa exekúcia navrhuje. Túto otázku pred vykonaním exekúcie skúma exekútor alebo súd na základe včasnej námietky povinného proti bytovej náhrade.
Oprávnený aj povinný môžu vzniesť u exekútora námietky proti bytovej náhrade do troch dní od doručenia upovedomenia o začatí exekúcie. Tieto námietky musia byť odôvodnené a na dodatočne uvedené dôvody sa neprihliadne. O námietkach rozhoduje okresný súd, ktorý poveril exekútora vykonaním exekúcie, a to najneskôr do 60 dní od ich doručenia. Miestne príslušným súdom je všeobecný súd povinného. Ak povinný nemá všeobecný súd v Slovenskej republike, príslušný je súd, v ktorého obvode má povinný majetok. V prípade, že je viacero príslušných súdov, rozhoduje súd, ktorému bola žiadosť doručená ako prvému. Rozhodnutie o námietkach sa doručí oprávnenému, povinnému a po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia aj exekútorovi poverenému vykonaním exekúcie.
Práva a povinnosti vlastníkov bytov | JUDr. Milan Ficek - Právna poradňa Ficek & Partners #21
Exekúcia na nehnuteľnosti a možnosti jej riešenia
Exekúcia na nehnuteľnosti, hoci nepríjemná, nemusí znamenať katastrofu. Aj nehnuteľnosť s exekúciou je možné bezpečne predať alebo nadobudnúť. V rámci realitných komôr sa mnohé realitné kancelárie špecializujú na sprostredkovanie predaja exekvovaných nehnuteľností alebo nehnuteľností s rôznymi právnymi komplikáciami. Témy ako predaj či kúpa nehnuteľnosti s exekúciou, postup pri exekúcii tesne po zápise kúpnych zmlúv na katastri, možnosť dohody s exekútorom na nižších poplatkoch, proces výmazu exekúcie z katastra, či rozdiel medzi exekučnou a dobrovoľnou dražbou, sú kľúčové pre pochopenie problematiky.
V súvislosti s exekúciou na majetok manželov platí, že pohľadávka veriteľa len jedného z manželov, ktorá vznikla za trvania manželstva, môže byť pri výkone rozhodnutia uspokojená aj z majetku patriaceho do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Avšak veci získané dedičstvom, ako napríklad dedené po predkoch, nepatria do bezpodielového spoluvlastníctva a tvoria výnimku. V takýchto prípadoch môže byť nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve alebo vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov.
Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak takúto sumu zloží viacero spoluvlastníkov, okruh dražiteľov sa zužuje iba na nich. Súdny exekútor nemôže v takomto prípade predať dom ako celok.
Riziká spojené s trvalým pobytom a exekúciou
Otázka, či môže partner s exekúciami zriadiť trvalé bydlisko na dome kupovanom na hypotéku bez toho, aby to spôsobilo problémy, je častá. Zriadenie trvalého pobytu na adrese domu, ktorý nie je vo Vašom vlastníctve, primárne znamená, že na túto adresu môžu chodiť zásielky od exekútora, alebo Vás exekútor môže osobne navštíviť. Exekútor však nemôže siahnuť na túto nehnuteľnosť a predať ju, pretože nie je vo Vašom vlastníctve.
Podobne, prihlasenie na prechodný pobyt synovi, ktorý má exekúcie, na dom, ktorý je vo výlučnom vlastníctve jedného z rodičov (nadobudnutý pred manželstvom a zaťažený hypotékou), nezakladá právo na túto nehnuteľnosť. Súdny exekútor si však môže vymôcť vstup do nehnuteľnosti, aby zaistil veci vo vlastníctve syna, ktoré môžu byť predmetom exekúcie.
Zákon o hlásení pobytu občanov SR jasne uvádza, že prihlásenie na trvalý pobyt nezakladá žiadne právo prihlásenej osoby na nehnuteľnosť. Prihlásenie na trvalý pobyt má len evidenčný charakter. Toto platí aj v prípade, ak je na adrese prihlásená osoba s exekúciou, ktorá nie je vlastníkom nehnuteľnosti. Exekútor nie je oprávnený siahnuť na nehnuteľnosť, ktorej vlastníkom je iná osoba. Ak by exekútor vstúpil do bytu, aby spísal veci, ktoré by sa mohli predať, musia byť tieto veci vo vlastníctve povinného. Je dôležité mať doklady o vlastníctve vecí, najmä ak ide o zariadený byt, aby sa preukázalo, že veci patria prenajímateľovi.
Ochrana pred exekúciou a riešenie dlhov
V prípade, ak dlžník dostane upovedomenie o začatí exekúcie, môže podať námietky alebo návrh na zastavenie exekúcie. Exekútor môže splatenie dlhu zabezpečiť rôznymi spôsobmi, napríklad zrážkami zo mzdy, prikázaním pohľadávky, predajom hnuteľného majetku, cenných papierov alebo nehnuteľnosti.
Ak hrozí exekútorom dražba nehnuteľnosti, je kľúčové konať rýchlo. Predaj nehnuteľnosti na bežnom trhu za plnú trhovú cenu je často výhodnejší ako predaj v dražbe, kde je vyvolávacia cena často nižšia ako trhová hodnota. Z výťažku z dražby sa najprv uhradia trovy exekútora, dražobnej spoločnosti a úroky z omeškania, čo môže viesť k tomu, že dlžníkovi nezostane takmer nič. Pri profesionálnom predaji nehnuteľnosti s exekúciou sa komunikuje s veriteľmi a exekútormi, získa sa presné vyčíslenie dlhov a celý proces prebieha pod dohľadom právnikov.
V prípade zložitej finančnej situácie, vrátane exekúcií, je odporúčané kontaktovať Centrum právnej pomoci, ktoré môže poskytnúť zastúpenie v konaniach súvisiacich s konkurzom a reštrukturalizáciou.
Je dôležité si uvedomiť, že dlh nezaniká po zastavení exekúcie. Každý si musí byť vedomý svojej zodpovednosti a dlh nemožno len tak odpustiť. Nový zákon o exekúciách, ktorý nadobudol účinnosť od 1. januára 2020, priniesol zmeny v oblasti exekučného konania, vrátane možností ochrany dlžníkov.
V prípade, že vám hrozí exekúcia alebo už je vedená, je nevyhnutné konať proaktívne. Konzultácia s právnikom alebo špecialistom na riešenie dlhov vám môže pomôcť nájsť najlepšie riešenie pre vašu konkrétnu situáciu a ochrániť vaše bývanie a rodinu. Diskrétnosť je v týchto prípadoch samozrejmosťou.