Dostupnosť bývania na Slovensku sa v posledných rokoch výrazne zhoršila, čo predstavuje čoraz väčší problém pre obyvateľov krajiny. Ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako mzdy, čím sa sen o vlastnom bývaní stáva pre mnohých nedosiahnuteľným. Tento článok sa zameriava na komplexnú analýzu situácie na slovenskom realitnom trhu, pričom zohľadňuje rôzne faktory ovplyvňujúce dostupnosť bývania, ako sú ceny nehnuteľností, úrokové sadzby hypoték, ponuka a dopyt, demografické trendy a zmeny v preferenciách kupujúcich.
Ceny nehnuteľností a rastúce úrokové sadzby: Dvojitý úder na kupujúcich
Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku v poslednom období ukazuje rastúci trend, ktorý však začína narážať na svoje limity. V poslednom kvartáli tohto roka sa podľa odborníkov zrejme ukáže, že ceny nehnuteľností budú v porovnaní s tretím kvartálom nižšie. Predpokladá sa, že v tomto kvartáli už zaznamenáme medzištvrťročný pokles cien. Očakáva sa tiež, že by sa mali viac otvárať nožnice medzi novými a staršími nehnuteľnosťami. Vysoké ceny stavebných materiálov neumožnia, aby sa ceny v novostavbách výraznejšie korigovali.
Jedným z hlavných dôvodov tohto trendu je rast úrokových sadzieb hypoték. Úroky hypoték budú pravdepodobne rásť aj v budúcom roku, čo predstavuje jednu z hlavných príčin poklesu cien nehnuteľností. Sú ľudia, ktorí by sa pri nižších úrokoch kvalifikovali na to, aby ešte hypotéku dostali, a teraz sa už nekvalifikujú. V prvej polovici roka domácnosti v podstate očakávali, že úrokové sadzby budú rásť, a snažili sa predbiehať v tom, ako čo najrýchlejšie získať úver a čo najrýchlejšie kúpiť nehnuteľnosť. To bol jeden z faktorov, pre ktorý ceny nehnuteľností v prvom a druhom štvrťroku tak výrazne narástli. V prvom štvrťroku rástli medzikvartálne o viac ako 8 percent, v druhom o viac ako 6 percent. Otočilo sa to zhruba v júli, keď sa to „predzásobenie“ ukončilo a zároveň sa už výraznejšie začal prejavovať rast úrokových sadzieb.
Pomer cien nehnuteľností k rastu miezd sa zhoršoval už od roku 2019, ale relatívne pomaly. Primárny dôvod bol, že ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie ako mzdy. Zmena nastala v druhom štvrťroku 2022, keď sa už dostupnosť zhoršovala aj preto, že rástli úrokové sadzby, čo je teraz už hlavný dôvod. Ceny nehnuteľností sa v porovnaní s druhým kvartálom zvýšili už len o 1,6 percenta a úroky rástli podstatne rýchlejšie. Aby sa medzi druhým a tretím štvrťrokom dostupnosť bývania nezhoršila, ceny nehnuteľností by sa museli znížiť o 4 percentá. Už aj v druhom štvrťroku sa dostupnosť nachádzala vysoko nad dlhodobým priemerom.
Regionálne rozdiely v dostupnosti bývania
Dostupnosť bývania sa líši aj v závislosti od regiónu. Najhoršia situácia je v Žilinskom a Prešovskom kraji. Najviac však k rastu cien prispievajú turisticky atraktívne regióny, ako sú Tatry a Liptov. V týchto krajoch sú najväčšie nepomery medzi rastom cien a miezd.
Výhľad na budúci rok: Mierny optimizmus s pridanou hodnotou miezd
V tomto roku sme ešte videli medziročné nárasty cien o viac ako pätinu. Momentálne sa nevidia veľa faktory, ktoré by mali znovu naštartovať rast cien nehnuteľností práve v budúcom roku. Neočakáva sa, že by úrokové sadzby začali klesať. Prognózy sú mierne optimistické s tým, že očakávania týkajúce sa recesie v budúcom roku sa do istej miery zmiernili. Neočakáva sa však, že by ekonomika mala zažívať nejakú výraznú expanziu. Jediné, čo môže ceny potiahnuť smerom nahor, je rast miezd. Aj teraz vidíme, že mzdy síce nerastú až tak rýchlo ako inflácia, ale ich rast je takmer dvojciferný. Predpokladá sa, že pomerne silný rast miezd bude pokračovať aj na začiatku budúceho roka. Celkovo za rok 2023 by mal byť rast reálnych miezd kladný.
Ponuka bytov: Rastúci počet dokončených a rozostavaných bytov
Na trhu výrazne vzrástol počet dokončených bytov, rozostavaných je takmer 82-tisíc bytov, čo je historicky jedno z najvyšších čísel. Tento rast ponuky je do istej miery dobrý a môže prispieť k stabilizácii cien. Niektorí developeri už dávajú najavo, že sa bude stavať viac bytov s menšou metrážou ako doteraz, čo môže reagovať na znížený dopyt po väčších bytoch.
Nájomné bývanie: Rastúca alternatíva k vlastnému bývaniu
Ceny nájmov rástli v treťom štvrťroku v porovnaní s druhým takmer dvojnásobným tempom ako ceny nehnuteľností. Na dlhšie obdobie bude rozhodujúcim faktorom práve to, že sa bývanie vo vlastnom stáva menej dostupným a ťažšie dosiahnuteľným. Viac ľudí, ktorí majú záujem osamostatniť sa, bude siahať skôr po bývaní v podnájme, čo vidí priestor na rast cien nájmov. Kým medziročne ceny nehnuteľností stúpli o takmer 22 percent, nájomné o necelých 10 percent.
Hoci cenový vývoj a vývoj na finančnom trhu by hovoril, že nájmy by mali byť jednoznačne menej atraktívne, na Slovensku sú investície do nehnuteľností vnímané ako najtypickejšia forma uchovávania peňažnej hodnoty, takže budú do istej miery stále populárne.
V posledných rokoch sa mení aj správanie kupujúcich. Zatiaľ čo v minulosti dominovala snaha o vlastníctvo nehnuteľností, v súčasnosti sa stále viac ľudí rozhoduje pre nájomné bývanie. Slovensko patrí medzi krajiny s vysokým podielom vlastníctva nehnuteľností - až 93 % obyvateľov býva vo vlastnom. Tento trend má historické korene, keďže po roku 1989 bolo možné získať vlastný byt za výhodných podmienok. Podľa analýz, stredná vrstva bude čoraz častejšie bývať v nájomných bytoch, čo je spôsobené ekonomickými príčinami a zmenou správania, keď mladá generácia bude prenájom a flexibilitu uprednostňovať pred vlastnením a fixovaním sa na konkrétnu nehnuteľnosť.
Dopyt po nájomných bytoch na Slovensku rastie, no ponuka zatiaľ zaostáva. Napriek sľubom politikov o podpore výstavby nájomného bývania k zásadnému zlepšeniu zatiaľ nedošlo. V Bratislave je momentálne len približne 1 900 nájomných bytov, čo predstavuje menej ako 1 % bytového fondu mesta.
Stav maďarského trhu s bývaním – 2. epizóda: Kríza bývania v roku 2025, ktorá presahuje ceny
Lokalita vs. stav nehnuteľnosti: Kľúčové kritérium výberu
Pri výbere nehnuteľnosti je jednou z najčastejších otázok, či dať prednosť dobrej lokalite alebo lepšiemu stavu nehnuteľnosti. Podľa realitných odborníkov je kľúčovým faktorom najmä poloha, ktorá ovplyvňuje nielen komfort bývania, ale aj budúcu hodnotu investície. Lokalita sa vzhľadom k vývoju cien dlhodobo ukazuje ako rozhodujúci faktor z pohľadu budúcej hodnoty nehnuteľnosti. Preto sa odporúča radšej kúpa bytu v horšom stave, ale v lepšej lokalite.
Mladí ľudia vyhľadávajú skôr byty v novostavbe alebo po kompletnej rekonštrukcii. Byty v pôvodnom stave väčšinou vykupujú spoločnosti alebo investori, ktorí ich následne rekonštruujú a predajú. Kupujúci oveľa viac zohľadňujú celkové náklady na bývanie. Okrem ceny bytu rátajú aj s rekonštrukciou a budúcimi mesačnými výdavkami. Väčšina kupujúcich financujúcich kúpu hypotékou nemá dostatočnú rezervu na rekonštrukciu, ktorá sa pri dnešných cenách pohybuje od 25-tisíc do 40-tisíc eur.
Rozhoduje aj energetická náročnosť. Novostavby majú nižšie prevádzkové náklady a modernejšie technológie, čo je pri rastúcich cenách energií čoraz dôležitejšie. Staršie byty, naopak, často znamenajú vyššie výdavky na kúrenie či údržbu. Rozdiel v mesačných nákladoch na bývanie medzi starším a energeticky úsporným bytom môže predstavovať desiatky až stovky eur ročne.
Rozdiely sú aj v rýchlosti predaja. Dobre nacenené byty v atraktívnych lokalitách sa predávajú často v priebehu 30 až 60 dní, byty v pôvodnom stave alebo s nadhodnotenou cenou môžu ostať v ponuke aj tri až šesť mesiacov.
Demografické trendy a ich vplyv na realitný trh
V dlhodobom výhľade vníma Slovensko demografické problémy. Bude klesať počet populácie v produktívnom veku a bude aj relatívne menší dopyt. Tento trend sa začína prejavovať už teraz. Počet teoretických dvojíc vo veku 20 rokov klesá. Kým ešte v roku 2014 ich pribudlo takmer 40-tisíc, v roku 2024 to bolo už iba necelých 26-tisíc. Aj napriek tomu, že mladých je menej, ceny nehnuteľností ďalej rýchlo stúpali. Jednou z odpovedí je to, že sa nezdá, že by veľkosť ponuky bola primárnym zdrojom rastu cien bývania. Môže to však znamenať aj to, že pre kúpu sa rozhodujú starší ľudia, ktorí zatiaľ vykrývajú výpadok mladších ročníkov z trhu. Z toho sa dá vyvodiť, že investičné byty zohrávajú dôležitú rolu vo vývoji cien.
Niektorí odborníci sa obávajú, že mnohé obce na Slovensku budú pustnúť demograficky i fyzicky, očakávajú zánik niektorých v takpovediac vymierajúcich oblastiach. Všetky okresy budú demograficky starnúť, čo bude mať vplyv na trh bývania na národnej, regionálnej i lokálnej úrovni.
Neriešená otázka prázdnych bytov
Veľkou témou najmä v Bratislave sú byty, ktoré sa nevyužívajú na bývanie. Ide zväčša o nehnuteľnosti, ktoré sa kupujú ako investície na „uskladnenie“ či zhodnotenie peňazí. Posledné sčítanie obyvateľstva v roku 2021 ukázalo, že takýchto bytov je v Bratislavskom kraji takmer stotisíc. Neobývané byty sú problém, pretože ide o zablokované nehnuteľnosti, ktoré znižujú dostupnosť bývania. Namiesto toho, aby sa dostali na trh, ležia ladom, znižujú ponuku, a preto tlačia ceny nahor.
Analýzy Metropolitného inštitútu Bratislavy však naznačujú, že prázdne investičné byty nie sú primárnym zdrojom nedostupnosti bývania v Bratislave. Odpoveďou na nedostupné bývanie by teda mala byť hlavne efektívnejšia a dostupnejšia nová výstavba bytov.
Historické kontexty a porovnanie s EÚ
Na Slovensku sme zažili aj horšie časy z hľadiska dostupnosti bývania. Ako ukazujú dáta Národnej banky Slovenska, dostupnosť sa dokonca v posledných rokoch mierne zlepšila. Na začiatku roka 2022 si človek za jednu čistú priemernú mzdu mohol kúpiť 0,4 štvorcového metra. V marci 2025 to už bolo mierne lepšie - 0,5 štvorcového metra. Podľa indexu dostupnosti bývania, do ktorého vstupuje cena, príjem aj úroková sadzba, sme na tom stále lepšie ako v rokoch 2008 - 2009, keď sa index pohyboval na 75 bodoch, dnes je to 115 bodov.
Vlastníctvo nehnuteľností bez hypotéky je na Slovensku výrazne vyššie ako priemer Európskej únie. V postkomunistických krajinách je vysoká miera vlastníctva bez hypotéky, v západných krajinách je to naopak, čo je dané historickým vývojom.
Budúcnosť bývania: Inovácie a adaptácia na nové trendy
Vzhľadom na aktuálne trendy a výzvy sa dá očakávať, že trh s bývaním na Slovensku bude naďalej prechádzať zmenami. Zvyšuje sa dopyt po menších bytoch, čo súvisí s investičnými zámermi a vysokým dopytom po prenájmoch. Developeri na tento trend reagujú zvýšenou ponukou jedno- a dvojizbových bytov.
Možnou cestou podpory bývania by mohlo byť aj lacnejšie nájomné bývanie, ak by bol vlastníkom bytov štát, alebo príspevok na bývanie v prípade, ak by bol vlastníkom súkromný subjekt. Nájomné bývanie je bežné v západných krajinách a nie je dôvod ignorovať niečo, čo inde funguje.
Mladí ľudia na Slovensku majú v roku 2024 niekoľko možností, ako získať podporu na vlastné bývanie, vrátane daňového bonusu pri hypotéke pre mladých. Je však dôležité myslieť na výšku hypotéky, úrokové sadzby a dostatočnú finančnú rezervu.
Celkovo možno konštatovať, že situácia na slovenskom realitnom trhu je komplexná a ovplyvnená mnohými faktormi. Zatiaľ čo ceny nehnuteľností a úrokové sadzby predstavujú výzvu, rast miezd a zvýšená ponuka bytov naznačujú možnosť stabilizácie. Dôležitú rolu zohrávajú aj demografické trendy a zmeny v preferenciách kupujúcich, ktoré smerujú k väčšiemu záujmu o nájomné bývanie a menšie byty.
tags: #byvanie #rozhodujuci #faktor