V súčasnom dynamicky sa rozvíjajúcom trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku zohráva kľúčovú úlohu problematika prenájmu, či už ide o rodinné domy, bytové budovy, alebo menej tradičné formy ako apartmány. Legislatíva, technické normy a daňové predpisy sa neustále vyvíjajú, čo si vyžaduje podrobný prehľad pre každého prenajímateľa či nájomcu. Tento článok sa zameriava na komplexný pohľad na prenájom bytových a rodinných domov, rozlišovanie medzi bytmi a apartmánmi, ako aj na daňové dôsledky s tým spojené, pričom zohľadňuje aj nedávne zmeny v relevantných normách.
Legislatívny rámec a technické normy v bytovej výstavbe
Od 1. februára 2021 došlo k podstatným zmenám v norme STN 734301 Bytové budovy. Tieto zmeny majú významný vplyv na navrhovanie a výstavbu obytných objektov, vrátane rodinných domov, ktoré sú často využívané na prenájom.
Definícia bytových budov a rodinných domov
Pôvodná definícia bytovej budovy, ako objektu určeného na dlhodobé bývanie, kde najmenej polovica z celkovej podlahovej plochy je určená pre byty, vrátane plochy domového vybavenia pre obyvateľov, sa delila na rodinné a bytové domy. Táto definícia však bola v rozpore s platným § 43b ods. 3 Stavebného zákona. Podľa Stavebného zákona je rodinný dom definovaný ako budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Z tohto dôvodu platí, že dodržiavanie STN normy v tomto bode je dobrovoľné.
Zároveň vypadla definícia polyfunkčných objektov. V priamej definícii STN normy je teraz zdôraznené, že obytná časť musí mať samostatný vstup, čo znamená, že pri "polyfunkcii" sa nesmie miešať prevádzka s bývaním.
Špecifikácie rodinných domov podľa STN
Norma definuje bytovú budovu určenú predovšetkým na rodinné bývanie alebo na bývanie inej sociálnej skupiny so samostatným vstupom z vonkajšej komunikácie, ktorá môže mať najviac dva byty a dve nadzemné podlažia. Opäť platí, že táto definícia je v rozpore so Stavebným zákonom, a preto je jej dodržiavanie dobrovoľné.
Plocha bytu a garáže
Dôležitou zmenou je spôsob výpočtu podlahovej plochy bytu. Súčet podlahových plôch obytných miestností a miestností príslušenstva bytu sa novšie počíta bez plôch balkónov, lodžií a terás. Do podlahovej plochy bytu v bytovom, rodinnom dome alebo budovách s iným účelovým využitím sa nezapočítava plocha garáže. Doteraz sa garáže započítavali do úžitkovej plochy, čo si vyžaduje úpravu pri tvorbe dokumentácie a výpočtoch.
Podkrovie a jeho definícia
Za podkrovie sa považuje podlažie, ktoré má aspoň nad tretinou podlahovej plochy šikmú konštrukciu krovu a ktorého zvislé obvodové steny nadväzujú na šikmú strešnú konštrukciu. Táto presnejšia definícia zabraňuje špekuláciám o tom, čo už je a čo ešte nie je podkrovie.
Vnútorný priestor a prestavby
Vnútorný priestor domu prístupný z posledného nadzemného podlažia, vymedzený konštrukciou stropu a ďalšími stavebnými konštrukciami, je určený na účelové využitie. Zmena dokončenej budovy, pri ktorej sa do jestvujúceho objemu vkladá nová stavebno-priestorová štruktúra bez zmeny vonkajšieho pôdorysu či výškového rozmeru, sa označuje ako prestavba.
Nové požiadavky na osvetlenie, preslnenie a vetranie
Norma prináša aj aktualizované požiadavky týkajúce sa denného svetla a vetrania, ktoré majú priamy vplyv na komfort bývania.
Preslnenie ako kritérium kvality bývania
Čas preslnenia (pri zanedbaní oblačnosti) je od 1. marca do 13. októbra minimálne 1,5 hodiny denne pri výške slnka nad horizontom väčšej ako 5°. V bytoch s dvoma a viac obytnými miestnosťami musí byť zabezpečené 3-hodinové preslnenie aspoň jednej obytnej miestnosti. Ak je pred obytnou miestnosťou alebo nad ňou otvorený tieniaci priestor (balkón, lodžia), stačí dodržať požadovaný čas pre kritický deň 1. marca.
Pre obdobie od 21. marca do 22. septembra platí podobná požiadavka na minimálne 1,5 hodiny denne pri výške slnka nad horizontom väčšej ako minimálnej stanovenej STN EN 1T03T. V bytoch s dvoma a viac obytnými miestnosťami je opäť požadované 3-hodinové preslnenie aspoň jednej obytnej miestnosti. V prípade balkónov, lodžií alebo iných tieniacich priestorov platí rovnaká výnimka ako v prvom prípade, s odkazom na kritický deň 21. marca.
Priame denné osvetlenie a vetranie
Priame denné osvetlenie musia mať všetky obytné miestnosti, vrátane kuchyne s podlahovou plochou väčšou ako 12 m². Priestory na varenie s podlahovou plochou nad 8 m² sa musia priamo vetrať a osvetľovať oknami. Znížila sa tak plocha, pri ktorej je už povinné osvetlenie kuchyne oknom.
Výhľad z okien
Ak tomu nebránia závažné okolnosti, osvetľovacie otvory sa navrhujú tak, aby obytné miestnosti bytu mali okná umožňujúce výhľad sediacej aj stojacej osobe približne vodorovným smerom. Spodný okraj priehľadnej časti okna je najviac 1 200 mm nad podlahou miestnosti a horný okraj šikmého okna najmenej 1 900 mm vo zvislom smere. V prípade zvislých okien má spodný okraj minimálne jedného okna obytnej miestnosti byť najviac 1,2 m nad podlahou (odporúča sa 900 mm) a horný okraj najmenej 2,2 m nad podlahou. Šírka zvislého okna má byť minimálne 55 % šírky okennej steny. Pri oknách vo viacerých stenách stačí splniť túto podmienku v jednej stene. Pri viacerých oknách v jednej stene sa požiadavka týka súčtu ich šírok. Formulácie o šikmých oknách (strešných) vypadli a všetko sa definuje všeobecne pre všetky okná minimálnymi výškami parapetov. Vypadla tiež formulácia o minimálnej podchodnej výške.
Kuchynské priestory v otvorených dispozíciách
Svetlá výška priestoru na varenie sa navrhuje rovnaká ako svetlá výška obytných miestností bytu v tom istom podlaží. Doplnená bola možnosť znížiť podhľad. Podľa obrázka v norme má zníženie podhľadu pôdorysne lícovať s nábytkom v priestore. Toto je novinka v norme, ktorá rieši časté problémy s otvorenými kuchyňami s obývačkami, kde kuchyňa bola považovaná za obytnú miestnosť, čo komplikovalo umiestnenie okna.
Elektromobilita a udržateľnosť v bytových budovách
Pri navrhovaní bytových budov sa odporúča zohľadňovať potreby elektromobility. Elektromobilita je cestný dopravný systém založený na dopravných prostriedkoch poháňaných elektrickou energiou, vrátane nabíjacích infraštruktúr a informačných technológií.
Výška podlaží a ich klasifikácia
Na výpočet aritmetického priemeru výškovej úrovne podlahy vzhľadom na terén sa uvažujú najmenej 4 reprezentatívne body po obvode posudzovaného podlažia. Ostatné podlažia sú nadzemné. Za podzemné podlažie sa považuje každé podlažie, ktorého obsypaná plocha fasády pôvodným terénom je viac ako 50 % z celkovej plochy fasády. Referenčná plocha fasády uvažovaného podlažia je vymedzená jeho konštrukčnou výškou a obvodom jeho zastavanej plochy.
Rozdiel medzi bytom a apartmánom: Praktické dôsledky
V posledných rokoch sa na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami čoraz častejšie stretávame s pojmom "apartmán", ktorý developeri používajú na zvýšenie exkluzivity nehnuteľnosti. Je však dôležité rozlišovať medzi bytom a apartmánom, pretože to má významné dôsledky z právneho, finančného a užívateľského hľadiska.
Definícia bytu podľa zákona
Byt je v zmysle § 43b ods. 4 Stavebného zákona obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom, s vlastným uzavretím, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Byty sa z hľadiska územného plánu nachádzajú v častiach zvaných IBV (individuálna bytová výstavba) alebo Občianska vybavenosť. Na liste vlastníctva sú vedené ako "Byty" a zároveň sú v LV uvedené stavby ako bytový alebo polyfunkčný dom, prípadne pozemok.
Definícia apartmánu a jeho právna úprava
Definíciu apartmánu nájdeme vo vyhláške č. 277/2008 Z. z., kde je definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu alebo hotela. Apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí, pričom jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie. Apartmán v apartmánovom dome je vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať aj apartmánovým bytom.
Obchádzanie územného plánu a kolaudácia
Pojem "apartmán" je v stavebníctve pomerne často používaný developermi v situáciách, kedy dochádza výstavbou k obchádzaniu územného plánu. Developeri vydávajú byty za apartmány v čase, keď žiadajú postaviť obytnú budovu aj v časti obce, kde územný plán pripúšťa len občiansku vybavenosť, alebo v rekreačnej oblasti. Pri kolaudácii sa opäť posudzuje, či uvedený nebytový priestor slúži na individuálne bývanie alebo prechodné ubytovacie služby. V liste vlastníctva je následne apartmán vedený ako "Nebytový priestor, druh: Iný nebytový priestor, s poznámkou Apartmán".
Riziká pri kúpe apartmánu
Napriek tomu, že apartmány bývajú vzhľadovo a užívateľsky rovnaké ako byty, existuje riziko pri kúpe takéhoto apartmánu z hľadiska financovania. Apartmány dokáže prefinancovať iba niekoľko bánk. Pri posudzovaní sa berie do úvahy účel bývania. Pokiaľ ide o apartmán určený na bývanie v meste a stavebný úrad pripustí, že je určený aj na trvalé bývanie, je možné takýto apartmán financovať prostredníctvom hypotéky. Doba splatnosti sa môže tiež líšiť. Zatiaľ čo pri niektorých apartmánoch, najmä v mestách ako Bratislava, môže byť lehota štandardná (cca 30 rokov), pri apartmánoch definovaných na rekreačné alebo prechodné ubytovanie je doba splatnosti takéhoto úveru iba 8 rokov. Banky majú aj rozdielny pohľad na výšku poskytnutého úveru.
Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností
Prenájom nehnuteľností prináša prenajímateľovi príjmy, ktoré podliehajú zdaneniu. Je dôležité poznať základné pravidlá týkajúce sa dane z pridanej hodnoty (DPH) a dane z príjmov.
DPH pri prenájme
Všeobecne platí, že nájom nehnuteľnosti je oslobodený od DPH. Existujú však výnimky, kedy sa prenajímateľ môže rozhodnúť pre zdanenie nájmu. Toto rozhodnutie je možné pri nájme stavby alebo jej časti, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí, ak prenajímateľ dodáva nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe. V takom prípade sa uplatňuje prenos daňovej povinnosti na odberateľa.
Pri predaji nehnuteľnosti platia určité pravidlá oslobodenia od DPH. Predaj stavby alebo jej časti je oslobodený od dane, ak od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Toto oslobodenie sa nevzťahuje na dodanie stavby určenej na bývanie, jednotlivého bytu a jednotlivého apartmánu v bytovom dome. Platiteľ sa však môže rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane, okrem dodania stavby určenej na bývanie. Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje.
Daň z príjmov z prenájmu
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú v Slovenskej republike zdaňované podľa zákona o dani z príjmov. Podľa § 9 ods. 1 zákona o dani z príjmov sú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré nie sú zahrnuté do obchodného majetku, oslobodené od dane do výšky 500 EUR ročne. Zdaniteľný príjem predstavuje rozdiel medzi celkovým zinkasovaným ročným nájomným a sumou 500 EUR. Z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti prenajímateľ neplatí odvody do Sociálnej a zdravotnej poisťovne.
Ak je nehnuteľnosť využívaná aj na podnikanie (napr. domáca kancelária), je možné si uplatniť pomerné náklady súvisiace s touto časťou nehnuteľnosti. Najčastejším kritériom pre výpočet pomeru je výmera - teda výmera domácej kancelárie a jej podiel na celkovej výmere bytu/domu. Je však dôležité si uvedomiť, že takéto náklady sú často predmetom diskusií a je vhodné mať pripravenú argumentáciu pre daňovú kontrolu.
Ubytovacie služby a ich špecifiká
Ak prenajímateľ okrem samotného prenájmu nehnuteľnosti poskytuje aj doplnkové služby, ako napríklad prezliekanie posteľnej bielizne či upratovanie, môže ísť o ubytovacie služby, ktoré sa považujú za živnosť. V takom prípade vznikajú povinnosti platiť zdravotné a sociálne odvody a registrácia na DPH je nutná po prekročení obratu 50 000 EUR ročne. Online platformy zároveň hlásia údaje o prenajímateľoch finančnej správe, preto je dôležité zatajovanie príjmov sa vyhnúť.
Nájomné zmluvy a riešenie sporov
Základom každej nájomnej zmluvy je presná identifikácia nehnuteľnosti, jej stav a inventár. Zmluva musí obsahovať výšku nájmu, spôsob úhrady za služby spojené s bývaním a ich výpočet. Nájomný vzťah môže byť uzatvorený na určitý alebo neurčitý čas. Bežnou praxou je požiadavka depozitu vo výške mesačného nájmu, ktorý slúži ako poistka pre prenajímateľa a vracia sa pri odovzdaní nepoškodeného bytu.
V prípade neplatenia nájomného zákon umožňuje prenajímateľovi uplatňovať úroky z omeškania. Prenajímatelia sa môžu chrániť aj kauciou, ktorá slúži na úhradu škôd na majetku alebo nedoplatkov. Odporúča sa tiež vyhotoviť fotodokumentáciu bytu pri začiatku nájmu.
Timesharing a dovolenkové kluby: Alternatívy pre rekreačné bývanie
Rozvoj cestovného ruchu priniesol aj nové formy využívania nehnuteľností, ako je striedavý nájom (timesharing) a členstvo v dovolenkových kluboch.
Striedavý nájom nehnuteľností (Timesharing)
Timesharing znamená "kúpiť si" právo používať zariadené ubytovanie ako dovolenkové sídlo počas jedného alebo viacerých týždňov v roku. Náklady na obstaranie a údržbu nehnuteľnosti sa rozdelia medzi všetkých užívateľov. Správu budovy vykonáva počas roka správca. Právnym základom pre úpravu timesharingu je smernica Európskeho parlamentu a Rady č. 94/47/ES, ktorá upravuje základné práva pri uzatváraní zmlúv na obdobie dlhšie ako 3 roky s dobou užívania nehnuteľností minimálne 1 týždeň v roku. Spotrebiteľ má právo na desaťdennú lehotu na rozmyslenie od podpísania zmluvy a právo na písomné informácie v jeho vlastnom jazyku.
Členstvo v dovolenkovom klube
Niektoré spoločnosti ponúkajú produkt podobný timesharingu pod názvom členstvo v dovolenkovom klube. Ide o organizáciu, ktorá vlastní určitý počet nehnuteľností a členovia klubu majú právo rezervovať si pobyt v rôznych strediskách. Za členstvo sa platí ročný poplatok a počiatočné náklady. Zmluvy o členstve v klube sú často uzatvárané na obdobie kratšie ako 3 roky, z čoho dôvodu sa na ne nevzťahuje ochrana poskytnutá timesharingovým zmluvám.
Apartmánový boom na Slovensku
V posledných rokoch zaznamenáva Slovensko nárast výstavby apartmánových domov, najmä v lyžiarskych a rekreačných strediskách. Investori a kupujúci vidia v apartmánoch nielen možnosť rekreačného využitia, ale aj investičný potenciál prostredníctvom neskoršieho prenájmu. Ceny apartmánov sa líšia v závislosti od lokality, veľkosti a vybavenia.
Potenciál prenájmu a investícií
Apartmány sú často predávané s možnosťou ich následného prenájmu prostredníctvom správcovskej spoločnosti. Pre firmy, ktoré sú platcami DPH, predstavujú apartmány možnosť investície a podnikania, kde si môžu priestor dať do nákladov a odpisovať ho.
Lokality s najvyšším potenciálom
Najväčší záujem o apartmánové nehnuteľnosti je v Tatrách, na Donovaloch, v Jasnej, Ružomberku a ďalších známych rekreačných strediskách. Rozvoj infraštruktúry a doplnkových služieb (aquaparky, golfové areály) zvyšuje atraktivitu týchto lokalít.
Záver
Prenájom bytových a rodinných domov na Slovensku je komplexná oblasť, ktorá si vyžaduje dôkladné poznanie legislatívy, technických noriem a daňových predpisov. Rozdiely medzi bytom a apartmánom, ako aj špecifiká ubytovacích služieb a timesharingu, sú kľúčové pre informované rozhodovanie. Neustále sa meniace normy a zákony kladú dôraz na potrebu sledovania aktuálnych trendov a právnych úprav v oblasti bývania a nehnuteľností.