V súčasnosti sa pri čítaní inzerátov o predaji nehnuteľností čoraz častejšie stretávame s pojmom „apartmán“. Toto slovo, často vnímané ako synonymum pre byt, môže vzbudzovať dojem exkluzivity a luxusu. Avšak, za týmto marketingovým označením sa často skrývajú zásadné rozdiely oproti klasickému bytu, ktoré môžu mať významný vplyv na bývanie, financovanie kúpy či budúci predaj nehnuteľnosti. Je kľúčové pochopiť, že tieto dva pojmy nie sú zameniteľné a ich rozdiel spočíva nielen v názve, ale aj v právnej a technickej podstate.
Základné definície a legislatívny rámec
Podľa § 43b ods. 4 Stavebného zákona je byt definovaný ako obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom, s vlastným uzatvorením, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Z hľadiska územného plánu sa byty nachádzajú v častiach označených ako IBV (individuálna bytová výstavba) alebo Občianska vybavenosť. Na liste vlastníctva sú vedené ako „Byty“ a zároveň sú v ňom uvedené stavby ako bytový alebo polyfunkčný dom, prípadne pozemok, na ktorom je stavba umiestnená.
Na druhej strane, definíciu apartmánu v slovenskom právnom poriadku nenájdeme v Stavebnom zákone ani v Katastrálnom zákone ako samostatnú kategóriu určenú na bývanie. Pojem apartmán sa objavuje najmä vo vyhláške č. 277/2008 Z. z. (ktorá bola zrušená), kde bol definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu, či hotela. V zmysle tejto vyhlášky je apartmán súbor dvoch alebo viacerých miestností určených na ubytovanie hostí, pričom jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie. Ak je apartmán súčasťou apartmánového domu, je vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať aj apartmánovým bytom.
Dôležitým aspektom je, že apartmán v zmysle tejto bývalej definície primárne slúži na ubytovanie hostí, teda na poskytovanie ubytovacích služieb. Ak je tento účel jasne definovaný v žiadosti, môže byť pre apartmány vydané územné rozhodnutie v lokalite určenej na občiansku vybavenosť. V takom prípade musí byť apartmán aj skolaudovaný na tento účel - t. j. môže slúžiť len na ubytovacie služby pre hostí ako nebytový priestor, nie na bývanie jeho majiteľa, a to ani prechodne.
Obchádzanie územného plánu a technické rozdiely
Pojem „apartmán“ je v stavebníctve pomerne často používaný developermi v situáciách, kedy dochádza k obchádzaniu územného plánu. Developeri totiž môžu vydávať byty za apartmány v čase, keď žiadajú postaviť obytnú budovu aj v časti obce, kde územný plán pripúšťa len občiansku vybavenosť, alebo v rekreačnej oblasti. Cieľom je často obísť obmedzenia týkajúce sa výstavby bytov, ako napríklad povinnosť zabezpečiť dostatočný počet parkovacích miest alebo dodržiavať prísne svetlotechnické normy.
Základným kameňom rozlišovania medzi bytom a apartmánom sú práve technické normy a legislatíva. Výstavba bytov musí spĺňať dva základné parametre:
- Technické predpisy: Tieto predpisujú napríklad svetelné podmienky či presné rozmery miestností. Kľúčovým faktorom je svetlotechnický posudok, ktorý musí potvrdiť, či do priestoru vniká dostatočné množstvo denného svetla na účely bývania. Priestory, ktoré nespĺňajú tieto normy (napr. kvôli zatieneneniu okolitou zástavbou), sú často označované ako apartmány.
- Územný plán: Ten určuje, aké má mať budova percentuálne zastúpenie bytových a nebytových priestorov v danej lokalite.
Ak tieto parametre nie sú splnené, priestory nemôžu byť skolaudované ako byty. Aby nezostali prázdne a mohli byť namiesto administratívy či komerčných účelov využité na bývanie, označia sa pojmom „apartmán“ alebo „apartmánový byt“. V liste vlastníctva je následne apartmán vedený ako nebytový priestor, druh: Iný nebytový priestor, s poznámkou „Apartmán“.
Právne a administratívne dôsledky: Trvalý pobyt a financovanie
Jednou z najproblematickejších otázok v súvislosti s apartmánmi je možnosť nahlásenia trvalého pobytu. Slovenská legislatíva, konkrétne Zákon o hlásení pobytu občanov, uvádza, že trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie alebo na individuálnu rekreáciu. Pokiaľ je apartmán evidovaný v katastri nehnuteľností ako nebytový priestor, trvalý pobyt v ňom zvyčajne nie je možný. V praxi sa však môžu vyskytnúť prípady, kedy miestny úrad povolí trvalý pobyt aj v apartmáne, ak je budova celkovo určená na bývanie. Toto však predstavuje riziko, pretože takýto ústretový krok samosprávy môže byť v budúcnosti zrušený.
Ďalším významným aspektom je financovanie kúpy apartmánu. Kým pri kúpe bytu prostredníctvom hypotéky nie sú zvyčajne žiadne prekážky (pri splnení štandardných podmienok), pri apartmánoch je situácia komplikovanejšia. Banky často posudzujú apartmán ako rekreačné bývanie alebo investičnú nehnuteľnosť, čo môže viesť k:
- Nižšej výške poskytnutého úveru: Banka môže požičať menej peňazí ako pri hypotéke na byt.
- Kratšej dobe splatnosti: Pri apartmánoch určených na rekreačné alebo prechodné ubytovanie môže byť doba splatnosti úveru výrazne kratšia (napr. 8 rokov) v porovnaní so štandardnými bytovými hypotékami (cca 30 rokov).
Hoci niektoré banky v súčasnosti financujú aj apartmány (najmä v Bratislave), je dôležité si uvedomiť, že tento stav sa môže v budúcnosti zmeniť. Pri predaji apartmánu tak môže vzniknúť komplikácia s prefinancovaním pre nového kupujúceho, čo znižuje jeho likviditu a potenciál na ďalší predaj v porovnaní s klasickým bytom.
Pre koho je apartmán vhodný?
Napriek uvedeným obmedzeniam, apartmán nie je úplne bezpredmetný. Jeho vhodnosť závisí od účelu, na aký si ho kupujúci plánuje zaobstarať:
- Krátkodobé bývanie a prechodné ubytovanie: Apartmány sú vhodnejšie na krátkodobé bývanie, napríklad pre zamestnancov firiem, ktorí sa v meste zdržia len pár dní, alebo ako rekreačné bývanie. V tomto prípade technické parametre apartmánu, ktoré sa odlišujú od bytu (napr. svetelnosť), nemusia predstavovať prekážku.
- Investícia do podnikania: Pre právnické osoby môže byť kúpa apartmánu výhodnejšia. Umožňuje uplatnenie nákladov v účtovníctve, odpis DPH a možnosť prenajímania ako nebytového priestoru alebo priestoru na občasné bývanie. Problém trvalého pobytu pre firmu nepredstavuje prekážku.
Pokiaľ ide o dlhodobé bývanie, apartmánové byty sa technickými parametrami a kvalitou bývania od klasických bytov nijako nelíšia. Sú preto vhodné na dlhodobé bývanie a v porovnaní s konvenčným bytom by užívateľ nemal pocítiť nijaký rozdiel, a to ani v cene, ktorá býva podobná ako pri klasických bytoch.
Zvážte všetky aspekty pred kúpou
Vzhľadom na existujúce rozdiely a potenciálne riziká je pri zvažovaní kúpy nehnuteľnosti označenej ako „apartmánový byt“, „apartmán“ či „štúdio“ nevyhnutné dôkladne zvážiť všetky aspekty. Je dôležité nechať sa zlákať len nižšou cenovkou, ale predovšetkým si overiť:
- Účel nehnuteľnosti: Na aký účel bola nehnuteľnosť skolaudovaná a aký je jej primárny účel podľa územného plánu.
- Zápis v katastri nehnuteľností: Či je apartmán evidovaný ako byt alebo nebytový priestor.
- Možnosti financovania: Vášho bankového poradcu sa informujte o podmienkach hypotekárneho úveru pre daný typ nehnuteľnosti.
- Možnosť trvalého pobytu: Preverte si priamo na príslušnom miestnom úrade, či je možné si v danej nehnuteľnosti nahlásiť trvalý pobyt.
V prípade akýchkoľvek nejasností je vždy vhodné obrátiť sa na odborníkov - realitných maklérov, finančných poradcov alebo právnikov, ktorí vám pomôžu zorientovať sa v problematike a vyhnúť sa potenciálnym komplikáciám.
tags: #bytovy #alebo #apartmanovy #dom