Kúpa nového bytu je dôležité rozhodnutie, ktoré ovplyvní váš život na mnoho rokov. Jednou z menej diskutovaných, no zároveň zásadných otázok pri výbere bývania v panelovom dome je výber poschodia. Téma umiestnenia bytu v bytovom dome sa zvyčajne zužuje do dvoch extrémov - byt na prízemí a byt na najvyššom poschodí. Pričom prirodzene medzi týmito hraničnými polohami existuje plynulý prechod. Výhody a nevýhody bývania na prízemí či najvyššom poschodí môžeme rozdeliť do dvoch základných kategórií - objektívne a subjektívne dôvody. Objektívnymi dôvodmi myslíme vlastnosti takéhoto bývania, ktoré sa týkajú každého z nás, nezávisle od osobných preferencií.
Prízemie: Vnímané riziká a skutočné výhody
Byty na prízemí sa vo všeobecnosti považujú za menej hodnotné ako byty na vyšších poschodiach (s výnimkou toho najvyššieho). Tento fakt si môžete veľmi jednoducho overiť na realitnom trhu. Byty na prízemí sú takmer vždy o niekoľko percent lacnejšie ako byty na vyšších poschodiach. Samozrejme, že nie vždy tomu musí byť tak. Nižšia cena prízemného bytu súvisí s reálnou horšou kvalitou bývania a zároveň s vnímaním tejto polohy.
Asi najčastejšie sa stretnete s obavou, že byty na prízemí sú bežným objektom vykrádania. Na prvý pohľad je to logické. Dostať sa cez okno do bytu na prízemí je omnoho jednoduchšie ako do bytu na 12. poschodí. Štatistika však toto nepotvrdzuje. Dôvodov je viacero. Väčšina prízemných bytov je primerane zabezpečená - napríklad balkón je zamrežovaný. Na vyšších poschodiach na takéto bezpečnostné opatrenia nemyslia. A najmä - väčšina bytov je vykrádaných cez vchodové dvere, a nie cez okná. Bezpečnostnou výhodou bytu na prízemí je vysoký pohyb ľudí. Cez prízemie chodia všetci obyvatelia paneláku. Okná aj balkóny sú často v blízkosti chodníkov, takže sú pod dohľadom okoloidúcich. Navyše dnes existuje široká paleta bezpečnostných zariadení, ktoré dokážu efektívne zabrániť vstupu zlodejov cez okná a balkón na prízemí.
Mnohí ľudia budú za oveľa väčší problém bývania na prízemí považovať hluk. Hluk prenikajúci do bytu na prízemí bude nevyhnutne vyšší ako pri bytoch na vyšších poschodiach. Na prízemí je najväčšia premávka. Tadiaľto prejdú všetci obyvatelia bytového domu. Krokový hluk však zvyčajne nie tou najhoršou vecou. Problémy spôsobuje najmä výťah či výťahy. Hluk do prízemného bytu môže vnikať aj z ulice. Úroveň takéhoto hluku závisí od umiestnenia okien. Ak máte pod oknami priamo cestu či nejakú lavičku, tak sa hluku nevyhnete. Hluk v byte na prízemí možno do výraznej miery obmedziť modernými technológiami. Kvalitné okná dokážu minimalizovať hluk na minimum. Samozrejme, že v prízemnom byte nemôžete očakávať, že si v lete dokorán otvoríte okno v spálni a budete pozorovať spln mesiaca. Hluk z ulice však viete efektívne eliminovať. To isté možno povedať aj o hluku zo spoločných priestorov - základom sú kvalitné protihlukové dvere.
Ďalšou vnímanou nevýhodou bývania na prízemí sú chladné podlahy. V novostavbách je toto do veľkej miery vyriešené kvalitnou izoláciou. Azda najväčšou výhodou bývania na prízemí je rýchlosť, s akou sa dostanete von. Na ulici ste v priebehu pár sekúnd. Nemusíte čakať na výťah. Vyjdete von takmer rovnako ako v rodinnom dome. Ak si kúpite novú sedačku či iný kus nábytku, tak s ním nemusíte zápasiť pri preprave na vyššie poschodie. Mnohí ľudia toto považujú za kľúčovú výhodu. Najmä starší ľudia ocenia pohodlnosť, s akou sa dostanú do svojho bytu. Pri bývaní na prízemí je dobré spomenúť ešte jednu výhodu. Kým na vyšších poschodiach musíte myslieť na susedov, čo bývajú pod vami, na prízemí takýto problém jednoducho nemáte. Pokojne tak môžete dupotať či skákať po dlážke.
Najvyššie poschodie: Výhľady a potenciálne problémy
Problémy sú takmer vždy tie isté, či ide o tretie, piate alebo trináste poschodie. Za najväčší problém bývania na najvyššom poschodí možno považovať absenciu primeranej stropnej izolácie. Keď bývate na predposlednom poschodí, tak vašou stropnou izoláciou je váš sused. Pri najvyššom poschodí sa však zvyčajne jedná o jeden kus panelu - lepšie či horšie zatepleného.
Ako už bolo spomenuté, tento problém sa dá zmierniť premyslenou konštrukciou strechy. V horúcich letných dňoch sa tak teploty v byte na poslednom poschodí zvyknú vyšplhať do neznesiteľných výšok. Teda do takých výšok, ktoré vám znemožnia pokojný spánok. Takýto problém sa len obmedzene dá vyriešiť otvorenými oknami či ventilátormi. Jediným efektívnym riešením je klimatizácia. So strechou súvisí aj ďalší potenciálny problém - ak strecha začne zatekať, tak máte problém vy - a nie ľudia pod vami.
Bývať na najvyššom poschodí má aj množstvo výhod, ktoré nemožno prehliadať. Kvalitné byty na najvyšších poschodiach sú neraz tie najdrahšie v celej budove. Toto však platí iba pri bytoch vyššej kategórie. Ak chcete mať maximálny pokoj od susedov, tak byt na najvyššom poschodí je tou optimálnou voľbou. Nikoho nebudete mať nad sebou. Nebudete počúvať žiadny krokový hluk a ani sa ho nebudete musieť obávať. Ak by ste chceli byť extrémne tolerantný aj k susedom pod vami, je vhodné investovať do kvalitnej podlahy. Na poslednom poschodí paneláku sa budú pohybovať iba obyvatelia tohto poschodia.
V novostavbách sa ceny každým jedným poschodím zvyšujú a najdrahšie byty nájdete práve na najvyššom poschodí. Prvou a najväčšou nevýhodou je vyššia cena za vykurovanie, nakoľko vás nikto z vrchu nevykuruje. Aj keď v novostavbách sa s vyššími nákladmi nestretne, práve naopak a prečo je to tak? Novostavby majú veľmi dobre zateplenú strechu a zákon fyziky hovorí, že teplo stúpa od spodu, takže vás vykurujú susedia pod vami a vy kúrite úplne minimálne. Ďalšou nevýhodou je nutné používanie výťahu. Ak sa výťah pokazí, pravdepodobne sa dosť našľapete aj niekoľko dní a tiež cesta domov vám bude o pár minút trvať dlhšie, ako susedom "z dvojky". Možné zatekanie zo strechy je tiež jeden z problémov, ktoré trápi najvyššie poschodia. V dnešnej dobe je to ale skôr ojedinelý stav a všetko musí riešiť váš bytový správca na náklady z fondu opráv.
Stredná cesta: Kompromis medzi extrémami
Najjednoduchším spôsobom, ako sa vyhnúť vyššie uvedeným problémom, je kúpiť si byt niekde na treťom či štvrtom poschodí. Tieto poschodia sú často považované za ideálny kompromis, ktorý kombinuje výhody nižších poschodí (napríklad rýchlejší prístup k bytu) s výhodami vyšších poschodí (menší hluk, lepší výhľad).
Alternatívou je dôkladné preskúmanie pomerov v bytovom dome. Ako sme už spomínali, novostavby ponúkajú výrazne odlišné podmienky ako staršie paneláky. Veľké rozdiely sú však aj pri bežných panelákoch. Pri prízemných bytoch je dôležité najmä dispozičné riešenie celej budovy. Nie vždy sú okná orientované priamo na ulicu - niekedy stačí trochu zelene a problém je vyriešený. Ďalšou podstatnou charakteristikou stavby je tepelná izolácia. Pri byte na najvyššom poschodí ide najmä o tepelnú izoláciu strechy.
Výška budovy a jej vplyv na bývanie
Počet poschodí v paneláku môže mať vplyv na kvalitu bývania. V diskusiách sa často objavuje názor, že čím nižší dom, tým lepšie. Niektorí ľudia sa cítia nebezpečne vo vysokých budovách, najmä ak vyrastali v nižších domoch. Obavy z úchylákov vo výťahoch, stretnutí s neprispôsobivými obyvateľmi na schodisku či nefunkčného výťahu sú častým argumentom proti bývaniu vo vysokých panelákoch.
Na druhej strane, iní argumentujú, že počet poschodí nie je najpodstatnejšia vec. Dôležitejšie sú podľa nich kvalita a stav budovy, lokalita, dispozícia bytu, zateplenie, stav výťahov a rozvodov, ako aj zloženie obyvateľstva. V prípade väčšieho počtu bytov môže byť síce viac problémov s dohodou o rekonštrukciách či investíciách, ale zároveň môže byť viac peňazí vo fonde opráv, čo teoreticky znamená menšie náklady na byt.
Moderné bytové domy a ich špecifiká
V Bratislave sa v posledných rokoch objavujú aj moderné výškové budovy, ktoré menia reliéf mesta. Projekty ako Sky Park Residence, Panorama Towers či Eurovea Tower prinášajú nové štandardy bývania. Tieto budovy, často s nadštandardnou vybavenosťou a moderným dizajnom, ponúkajú rôzne typy bytov. Napríklad projekt Bytový dom B01 je malá bytovka s 16 bytmi, ktorá ponúka pohodlie a možnosť finančnej pomoci prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania.
Tieto moderné projekty často zohľadňujú aj environmentálne aspekty a energetickú efektívnosť, čo môže v konečnom dôsledku viesť k nižším nákladom na energie. Pri výbere bytu v takýchto budovách je však stále dôležité zvážiť umiestnenie bytu v rámci celej stavby.
Výpočet výšky budovy a normy
Priemerná výška 9-poschodovej budovy sa pohybuje okolo 27 metrov, pričom tento údaj môže kolísať v závislosti od konkrétneho projektu a výšky stropov. Výška podlahy je definovaná ako vzdialenosť od podlahy k podlahe na vyššom poschodí a nie je presne normovaná. Výška stropov v panelových domoch sa pohybovala od 2,5 do 2,8 metra, zatiaľ čo v tehlových budovách to bolo 2,8 až 3 metre. K celkovej výške budovy treba pripočítať aj základ a prípadnú technickú podlahu alebo strechu.
V minulosti boli normy požiarnej bezpečnosti dôležitým faktorom pri výstavbe. Budovy s výškou nad 28 metrov museli byť vybavené nefajčiarskymi schodiskami prístupnými cez otvorený balkón. Plynové kachle sa smeli inštalovať iba do 9. poschodia. Deväťposchodové budovy a vyššie museli mať okrem osobného výťahu aj nákladný výťah. Tieto regulácie ovplyvňovali výber typov budov a ich konštrukciu.
Právne aspekty delenia rodinného domu na bytové jednotky
Rozdelenie rodinného domu na viac bytových jednotiek je právne možné, avšak vyžaduje splnenie viacerých podmienok. Každá bytová jednotka musí byť stavebným úradom určená na účel bývania a spĺňať všetky technické požiadavky. Rodinný dom rozdelený na viac ako dve bytové jednotky sa môže za určitých podmienok považovať za bytový dom, čo podlieha odlišným regulačným požiadavkám. Pre formálnu realizáciu je potrebné rozhodnutie stavebného úradu o technickej vykonateľnosti delenia stavby, projektová dokumentácia a následne stavebné povolenie a kolaudačné konanie. V prípade sporu medzi spoluvlastníkmi o rozdelenie alebo predaj časti domu je často nevyhnutný zásah súdu.